¿Es posible conseguir rentabilidades de doble dígito alquilando un inmueble?


#1

Es posible conseguir rentabilidades de doble dígito alquilando un inmueble.pdf (485,5 KB)

Hola, les dejo un archivo que he preparado analizando si es posible obtener rentabilidades de doble dígito alquilando inmuebles. Hablo un poco sobre el apalancamiento, que es un factor para conseguir estas rentabilidades y pongo un ejemplo real de una vivienda comprada a mediados del 2016.

Espero lo lean y comenten lo que piensen

Un saludo
farly


#2

Le felicito por el artículo, y por la inversión, que me parece excelente.
En Madrid o Barcelona, las inversiones inmobiliarias son muy distintas al resto de España, por lo que una oportunidad así sería improbable, por ejemplo, en Villaviciosa de al lado.
La única duda que tengo, ¿ha considerado Ud. una necesaria reforma a los 15 años?? Los pisos normalmente tienen una “obsolescencia programada”.
Muchas gracias por compartir su trabajo!!


#3

Muchas gracias @farly

Le felicito por ese enfoque tan profesional a la hora de analizar la inversión en ladrillo.

Un buen amigo mío a dia de hoy está comprando viviendas en la Comunidad de Madrid a PER’s bastante bajos y sacando tan buenas rentabilidades que parece la encarnación de Blackstone en persona.

Ahora bien, esa es la parte bonita, la que se deja ver en primera fila y en la que todo el mundo se fija.

La parte fea se sienta en las filas del fondo, en la penumbra, hacia donde pocos desvian su mirada y normalmente aparece cuando uno, después del éxito de su primera inversión, decide comprar más propiedades pensando que ha encontrado el santo grial.

Eso tan feo son variables que pocos contemplan en sus cálculos porque son muy difíciles de cuantificar pero que multiplican el riesgo exponencialmente a medida que se tienen mas propiedades:

  • Impagos
  • Periodos largos sin inquilinos
  • Derramas
  • Obsolescencia de las instalaciones
  • Impuestos
  • Demografía
  • Sueldos
  • Tipos de interés

#4

Muchas gracias Farly!!

Fue un placer conocerle y será un placer leerle. Me pongo a ello.

El tema vivienda es complejo pero seguro que haciendolo bien puede ofrecer buenisimas rentabilidades.
Me apunto el hilo para disfrutar de los cruces de opiniones


#5

Me ha gustado mucho el enfoque que le ha dado a la inversión por alquiler.
Yo tengo el piso en el que anteriormente vivía alquilado y por otra parte tengo una hipoteca sobre el piso nuevo. Mentalmente para mí, la hipoteca es sobre el piso alquilado y no sobre el nuevo (aunque ya sé que es una trampa mental que tiene su riesgo).
La rentabilidad neta (ingresos de alquiler menos gastos) que obtengo es de 3,8%, más baja que la suya, pero lo que no logro meter en la ecuación es el efecto del apalancamiento y es lo que usted ha logrado. ¡enhorabuena!
Aunque creo que las tablas de excel que ha incluido en su articulo las podría replicar para mi caso concreto, me sería de ayuda si las compartiera por privado.
Muchas gracias por su trabajo @farly


#6

Enhorabuena por el artículo, y por compartir sus datos con los demás foreros.

Hace unos meses estuve considerando una opción similar.
Dado que disponía del capital necesario para la inversión invertida en un fondo, se me presentaban, al menos, tres posibilidades:

  1. Liquidar el fondo y comprar el inmueble.
  2. Pedir hipoteca al banco por el 80% del inmueble y liquidar el 20% restante del fondo.
  3. Pedir al banco un seguro de crédito por dicho importe pignorando el fondo como garantía de dicho crédito.

La opción más interesante era la 3, ya que los tipo de interés que me pedían eran los menores (alrededor del 1%), y sólo pagaba intereses por el importe que me prestaba el banco en cada mes (los ingresos del alquiler irían a la misma cuenta y el saldo negativo sería cada vez menor). Además, no se pagan impuestos por la hipoteca.

Tenía, sin embargo, alguna pega:

  • Se debía pignorar una cantidad superior a la solicitada. Por lo tanto, el importe del fondo debía ser un 20 - 30% superior al del máximo crédito negativo.

  • Se revisaba anualmente, no fuera que el fondo bajara de valor y hubiera que aportar garantías adicionales. Sin embargo, esto puede ser una ventaja, ya que si el fondo sube de valor, puedes liberar parte de la prenda.

En definitiva, no digo que sea la opción mejor, sino que, quien esté considerando esta opción de inversión, debería consultar en su entidad financiera y tenerla en cuenta.

Un cordial saludo.


#7

Leído, ese mismo dinero en acciones del banco santander compradas a 4€ tiene una renta anual de 5281€ con el dividendo actual y después de impuestos, esta renta se puede reinvertir año a año y el interés compuesto subirá la renta (en una hoja de cálculo se verá muy bien) No hay fragilidad por deudas, no hay búsqueda de inquilinos. no hay problemas de morosidad, no hay grifos rotos, etc, etc… me quedo con las acciones. Corro otros riesgos, pero dan menos problemas. Obviamente el banco de santander es un ejemplo y no es una recomendación de nada, lo ideal sería diversificar la inversión en varias empresas y buscar dividendos estables y crecientes. Esto haría yo si pudiera invertir ese capital, que por cierto tiene la ventaja de liquidez inmediata.

Voy a editar, porque no he dicho nada del apalancamiento. Yo nunca me apalancaría para una inversión así, invertiría el capital inicial y a esperar, las deudas son fragilidad siempre, morosidad, subidas de tipos de interés, degradación del inmueble por cualquier causa, bajada de el precio de alquiler en la zona, etc… El caso expuesto es si se dispusiera del dinero. De hecho otro criterio para invertir es hacerlo en empresas poco apalancadas.

¿Y el banco le daba el 80% sin ser vivienda habitual?

un saludo


#8

He vuelto a mirarla hoja, y la verdad es que sí saca buena rentabilidad a 10 años con el apalancamiento, en caso de que todo salga bien claro, pero hay que tener ganas de asumir el riesgo y hacer la operación y mantenerla, que esto lleva trabajo que no se está poniendo en valor económico.

Sigo prefiriendo acciones, me da mucha pereza tener cosas :slight_smile: al final las cosas te tienen ti y no tú a ellas.

edito de nuevo, vale que puede crear valor por amortización pero debería quitar los intereses.

aquí: Devoluciones de préstamos hipotecarios
y aquí: Creación de valor por el apalancamiento

Tiene el mismo importe ¿dónde imputa los gastos por intereses? Pide una hipoteca por 80.000 no puede pagar 80.000, creo que me he perdido algo (ya lo veo: Gastos Financieros)

Suerte con la inversión.


#9

Hola Farly, muchas gracias. Muy interesante. Podemos hablar por mails para consultarte unas dudas y contarte mi caso que creo te será interesante?
Luego ya cuando este claro podemos compartirlo para el resto del foro.

Saludos
Richard_IFI


#10

Hola a todos. Antes de nada agradecerles los comentarios, y a los que me han pedido la hoja de calculo, comentar que pasada la semana santa la colgaré para el que quiera tenerla (voy a estar unos días fuera y no tengo acceso al excel hasta la vuelta).

Voy a intentar responder a algunas preguntas o dudas que han surgido:

  1. Mi idea inicial es tener la vivienda unos 10 años como máximo, y posteriormente venderla si la situación es propicia.
  2. Para los gastos que pueda generar el piso por el uso, tengo una partida de 500€ anual, aunque siempre que me ha surgido un problemilla ,sino es muy complicado, lo intento arreglar yo mismo (no soy ningún manitas pero cuando hay que gastarse pasta aprendo rápido :slight_smile:). Además, soy de los pesados que llaman al seguro de la vivienda para que me solucionen cualquier cosa que salga (humedades, desatrancos,…), que para eso lo pago.
  3. El tema de impagos, considero que es el mayor riesgo. Me planteé pagar un seguro, pero finalmente decidí descartarlo por el coste que me suponía (unos 600€), además de que no me fiaba de que tuviera letra pequeña y en el caso de necesitarlo tener problemas.
  4. Conseguir inquilinos, por de momento no he tenido problemas. Es una ciudad con poca oferta además de que es muy caro lo que hay. Por mi exeriencia, es preferible ajustar el precio a la baja y conseguir unos buenos inquilinos que subir mucho el y tener problemas en el futuro. Para mi es fundamental tener un buen trato con los inquilinos. Intento solucionar los problemas que van surgiendo en el mismo día o al día siguiente, aunque también reconozco que soy exigente y que si tengo que reprochar algo lo hago.
  5. Respecto a que las acciones dan más rentabilidad que el alquiler, estoy seguro de que haciendo una buena selección de valores y yendo a largo plazo sin duda se conseguirá un mayor rendimiento. Estoy totalmente de acuerdo. En mi caso la inversión de basa en 4 patas: fondos de inversión, planes de pensiones, acciones y alquileres. Hice un articulillo en el hilo de la taberna vagüe donde explico mi cartera. El objetivo final es diversificar.
  6. La liquidez inmediata en acciones es relativo. Por ejemplo, vender acciones de Bayer en estos momentos (ha bajado mas de un 50% desde máximos) por mucha liquidez que exista no creo que sea muy buena idea.
  7. Los bancos, pienso que te ofrecen en función del patrimonio. En mi caso nos dieron el 70% sobre precio de compra más impuestos (80.000€/113.403). A cambio nos exigieron seguros de vida a cada uno y seguro del hogar con ellos.
  8. Para conseguir esta rentabilidad son necesarias varias premisas como dije en el hilo; tener el piso alquilado el máximo tiempo posible, por supuesto cobrar, negociar con el banco, no tener que pagar grandes gastos de reforma, y por supuesto apalancarse. Sino se apalanca no es posible hacer el efecto “bola de nieve”.
  9. Que existe riesgo, por supuesto, como cualquier inversión. Que me lo digan a mi, que tengo en mi cartera Bayer, Telefónica y algún banco en cartera entre otros,… :slight_smile:

Bueno, darles las gracias nuevamente por sus comentarios.
Saludos y buen puente


#11

Aplaudo su iniciativa, pero es trabajosa y requiere enfrentamiento a múltiples problemas como dices, seguro, inquilino, grifos, etc… ya lo has comentado muy bien.

No obstante, en mi opinión el mayor problema es que tiene un activo (el piso) que tiene exceso en el mercado, en balances de bancos y en el Sareb hay mucha vivienda que o bien se está vendiendo por lotes a bajo precio o saldrá al mercado de alguna u otra forma, esto hará que bajen los precios, sobre todo en zonas no exclusivas de periferia.

A los bancos les urge esto, ya que sale muy cara la cartera de inmuebles, cara por el mantenimiento y cara por la imputación en cuenta de resultados por dotación, las viviendas salen al mercado poco a poco para minimizar la pérdida pero al final todas estarán vendidas y esto afectará al precio tanto del inmueble como del alquiler. Teniendo en cuenta esto, es posible que sea optimista el beneficio planteado sobre la amortización de la hipoteca. Además, se mantienen los tipos de ineteres bajos entre otras cosas para poder vender estas viviendas, por eso los bancos no se quejan mucho, venden viviendas de forma más fácil y las convierten en préstamos el negocio es doble. Una vez las vendan, ya veremos qué hace los tipos de interés.

Miro tu operación desde el punto de vista del banco y me froto las manos, hipoteca, seguros, diferencial alto si incumples, precisamente clientes como usted son los que buscan los bancos y como no los encuentran venden por lotes y hacen precio.

saludos


#12

@farly muchas gracias por compartir esta información.
Los cálculos que ha expuesto se notan que son bastante completos y rigurosos.
Yo estoy de acuerdo con usted en que el inmobiliario es una forma de diversificar si uno no quiere tenerlo todo en RV.
En cuanto a la rentabilidad, depende mucho de en qué momento del ciclo se compra, usted lo ha comprado muy bien y con eso y el apalancamiento consigue doble dígito, enhorabuena.
En término medio el inmobiliario da más bien entre un 5 y un 7%, tenga en cuenta que hay épocas en las que puede ocurrir una o varias cosas de estas, o lo peor, todas a la vez:

  • Inquilino moroso
  • Inquilino que destroza el piso
  • periodo largo de meses sin alquilar
  • los tipos de interés suben
  • el precio del piso baja
  • sube el IBI

Tenga en cuenta también que cuando venda tendrá que pagar también impuestos, plusvalías municipales, etc…

Con esto no quiero decir que usted haya hecho una mala inversión, al contrario, la considero muy buena, pero quería resaltar que en términos generales no siempre son así de buenas.

Saludos


#13

Como inversión no esta mal, pero puedes mejorar la inversión: alquilado por habitaciones. De la forma que lo tienes alquilado el piso, si el inquilino no paga tendrás un marrón, sin ingresos para pagar la hipoteca durante un año, juicio por desahucio, gastos abogado, etc. De la otra manera, si un inquilino de una habitación no paga, se le echa sin problemas con solo llamar a la policía. Es mas lio ya que tienes que volver alquilar la habitación libre, pero mucho mas rentable.

Como venga una crisis como la de 2007-2009, te vas a quedar sin ingresos del alquiler y con una hipoteca a pagar.
Te aconsejo que si ahorras dinero, lo dediques a cancelar la hipoteca cuanto antes.


#14

Considere que no es tan probable que venga una de estas crisis en los próximos años, y además en los años de crisis también se alquilaban la mayoría de los pisos, sólo que algo más baratos.


#15

Muy interesante todo lo comentado aqui.

Dos puntos que yo añadiria:

  • A la hora de vender el inmueble toca pagar impuestos por la plusvalia, y creo que no se ha tenido en cuenta en los calculos.

  • Es un negocio dificil de escalar, y hay costes que no se reflejan (dice usted que llama al seguro, hace reparaciones, etc.)… el tiempo de uno vale dinero y tendria que estimar cuanto cobraria usted por hacer ese trabajo a un tercero (yo calculo 100€ al mes). Por otro lado, el segundo, tercer piso, es posible que conseguir hipoteca ya no sea tan facil, nuestro tiempo empieza a estar limitado, etc… como conseguir que la bola de nieve siga rodando?


#16

Perdona que te contradiga y te confirme. @Segado
Contradicción: Mi hermano tiene pisos en alquiler la mayoría de 3 o 4 habitaciones, se por él que cuando viene una crisis económica los pisos se vacían o se llena de morosos y tardan mucho en volver alquilarlos aunque los pongas mas baratos. Las paso canutas en la crisis del 2008, no podía alquilarlos, tuvo inquilinos que no pagaban, etc… hasta que empezó alquilar por habitaciones, fue su salvación.
Confirmación: Eso que dices ocurre con los estudios y pisos de 1 habitación ya que puede vivir mas personas de lo habitual (se reparte entre ellos el alquiler), pero no con mas habitaciones. No money no rent.


#17

No lo dudo, aunque la cosa va por barrios (y nunca mejor dicho), ahí tiene mucho que ver la zona donde está el piso, el número de habitaciones (considero que menos es más alquilable), condiciones del piso, etc…


#18

Hombre, si pides un préstamo para comprar una vivienda y después la alquilas pues sí, es normal que tengas rentabilidades de doble dígito si tienes en cuenta la inversion inicial, pero las ganancias netas son incluso menores que si compraras la casa de golpe, por las comisiones del préstamos y los seguros que te obligan a hacer.

Por otro lado te recomendaría que vieses también locales comerciales para comprar, ya que en estos el riesgo de impago es menor ya que si un negocio pierde dinero suelen irse, a diferencia de lo que ocurriría si tu inquilino pierdese el empleo, ya que la primera opción no suele ser irse a la calle a vivir si uno pierde el trabajo.


#19

Discrepo, haga los cálculos sin apalancamiento y verá que las ganancias son menores.

O no pagar y con el paso del tiempo hacer concurso de acreedores


#20

hola,
gracias por el esfuerzo de hacer los cálculos. ¿podrías indicar los datos que pones de amortizaciones?¿de donde salen?
gracias