Atención a la pignoración , es un arma de destrucción masiva que decía aquel .
No me hagan mucho caso pues no tengo datos y escribo de memoria ; ocurrió hace muchos año ( años 90 ).
Alguien pignoró unas acciones a cambio de un crédito para comprar más acciones de la misma empresa , dicho valor empezó a bajar de precio , por lo que no se vendía esperando la recuperación , cada vez bajaba más y había que aportar más garantías .
No hubo clemencia a pesar de pedirla , se acabaron los ahorros y embargaron el piso , las acciones valían poquísimo , la empresa termino desapareciendo .
Esta historia aunque les parezca inventada fue cierta y salio en los periódicos , creo que hubo juicio , por lo dramático del caso y el hecho de ser los primeros momentos de ingreso en los mercados , me quedo grabada la consecuencia de una pignoración desafortunada y alejé de mi pensamiento operar con dinero que no tengo .
Por supuesto esto no es consejo de nada , cada uno nada y guarda la ropa por si mismo .
A ver, la pignoración a la que yo me refiero es para que te presten el 100% del valor de la vivienda en vez de tener que poner por adelantado un 20% de la misma prestándote un 80%.
Hay muchos bancos que ya prestan el 100% sin garantía alguna.
Para productos de RV suelen pedir un 130% de esos 20.000 por lo que habría que dejar en valor actual aproximadamente 26.000€ actuales pignorados si la casa fuera de 100.000 por ejemplo.
Si el mercado se estresase mucho pongamos que cae un 20%-25% un índice muy global, seguiría más o menos cubierta dicha posición.
Tal y como usted comenta, podría haber un tortazo pero al final el aval que tiene el banco es la vivienda y lo que ha hecho es prestarle el 100% para la compra de la misma.
Al final no se está pidiendo un valor superior al de la casa para comprar un coche y el chalet de las vacaciones (Creo que alguna de esas cosas nos suena).
Respecto a la pignoración de acciones: Yo la solicité y me ofrecieron un crédito que la verdad estaba a muy buen interés. Lo tengo en recamara por si llegara una oportunidad de esas de “compro compro comprooo”. Para ello puse como colateral un bono que es bastante estable en precio. El problema es que las cantidades que se pueden manejar son muy inferiores a las que solemos tener en mente en el mundo ladrillil. Además los prestamos hipotecarios salen bastante más baratos y como son un tipo de crédito muy particular tienen sus ventajas. Pero vamos, que para poner como colateral tus inversiones financieras y comprar un piso de 250k€ tienes que tener más cerca de los 500k€ que de los 250k€.
Respecto al PER, yo me hice una cuenta bastante simple. Multiplica el alquiler de la zona por 200 (5% de rentabilidad) y por 300 (3 y pico%) dentro de ese rango está en precio. Claro, esto varia según la zona, si es nuevo o no y el resto de extras te llevan a incluso pasar de 300. En El barrio salamanca de Madrid pues te vas a 400 o 500 y en Villaverde a los 200
*Esta cuenta sale de multiplicar 10 meses * PER (20 o 30 respectivamente). Los dos meses del año que me como son aprox para el pago de impuestos, CAPEX y demás gastos ladrilliles
Muy cierto todo lo q se comenta por aquí. Ia ùnica cosa buena de la inversión en ladrillo es q aunque la inversión inicial es cuantiosa, la posibilidad de hacer un “LBO” o compra apalancada es mucho más facil q una conpra similar en acciones. Despues de la inversión inicial si es un lugar con alquiler demandado, puedes pagar deuda y parte de impuestos.
Esto también ocurrió a mucho directivo avaricioso en la burbuja inmobiliaria, fué un desasre mutiplicado por N, ya que la pignoración les ataba de pies y manos para proteger los intereses del banco. Eran casos exagerados por la exuberancia irracional de la burbuja y que la vivienda nunca caía de precio.
Yo conocí esa posibilidad en este foro, gracias a un post de @Pegata (¿Es posible conseguir rentabilidades de doble dígito alquilando un inmueble? )
Lo que no me queda claro es si es posible hacerlo con fondos de gestoras independientes (Bestinver, Magallanes, Baelo, Adarve…) o si tienen que ser fondos del banco en cuestión (que no suelen ser muy interesantes).
O si las acciones pueden estar depositadas en otro broker, como DeGiro.
Asumo que en cualquier caso no se podría hacer con planes de pensiones, ¿no?
El problema que tiene aquí es que el fondo o gestor en cuestión deje de existir. Usted se compromete a mantener dicho dinero por lo que yo elegiría para esa decisión a un gestor vitalicio (Indexación vía ETF).
Imagínese que Magallanes o cualquier otro cierra en 10 años y usted se ha comprometido a 20 años…
Le van a pedir al 99,99% de confianza que las deposite en la entidad donde pida el préstamo.
Así se garantizan de que usted no pueda tocarlas.
Sinceramente yo recomiendo más en comprar la casa, eso ya es una inversión de por si muy valiosa, los inmuebles se valorizan con el pasar de los años y es una seguridad propia.
Según el artículo que amablemente compartió hace unos días:
Como inconveniente, el plazo del prestamo es menor que el de una hipoteca, en torno a ocho o diez años.
¿Es eso cierto, o no hay problema en obtener un crédito así a 20 o 30 años?
¿Cómo se devuelve el préstamo? ¿Se usa el sistema de amortización francés, como en las hipotecas?
Tanto los plazos como las condiciones siempre se estudian en el departamento de riesgos de manera independiente.
Hay unos “estándares” como que la tasa de esfuerzo no supere el 40% de los ingresos netos actuales, que cuando el préstamo finalice no tengas más de 65 años etc…
Pero luego se hacen excepciones dependiendo de las circunstancias.
He visto cómo se han autorizado hipotecas a personas que acabarán de pagarlas a los 90 años y luego he visto autorizaciones de préstamos que superaban el 40% de la tasa de esfuerzo.
Muchas veces los parámetros son subjetivos, no es lo mismo una persona que gana después de todos sus gastos corrientes 1.000€ y su tasa de esfuerzo máxima es de 400€ (El pago máximo mensual que le concederían a amortizar) a una persona que gana 3.000€ que ya le digo que le autorizarán más de 1.200€.
Por otro lado en las edades si una persona tiene un patrimonio que cubre de sobra el préstamo, se lo pueden conceder hasta unas edades que los estándares no conciben.
En cuanto a la pignoración, he visto a 20 años alguna hipoteca concedida.
Gracias. Este foro es una gozada, con tanta gente que sabe y que comparte su saber. 
Una pregunta más:
En el post de Pegata que comentaba, él decía que el tipo de interés que le pedían era menor que en una hipoteca (alrededor del 1%).
Sin embargo, en el artículo que usted enlazó, se habla de tipos mucho más altos (Euribor + 2-5%).
Me sorprende tanta disparidad. En su experiencia, ¿qué tipo de interés suelen tener estos préstamos, en comparación con un crédito hipotecario?
No estoy seguro, pero no deja de ser un crédito hipotecario, lo único que en vez de aportar un dinero inicial, se pignoran unas acciones, fondos… o cualquier otro activo como garantía. Imagino que el tipo de interés irá más ligado a la solvencia o al tipo de cliente que lo pida, independientemente de si se pignora algún activo.
Efectivamente, también dependerá de la entidad, de la situación patrimonial y financiera de cada uno y por último la calidad y cantidad de activos que pignore.
No se crea que sabemos tanto, lo que pasa es que nos complementamos y ayudamos entre todos!
No puedo más que agradecer todos los aportes del hilo, de inicio a fin.
Actualmente me encuentro construyendo cartera y con un ojo puesto en la adquisición de vivienda a 5-8 años vista. Mi situación aúna algunas ventajas como son trabajo fijo en una multinacional, 33 años, 0€ de alquiler (el piso es de mi suegra y le queda ese periodo de hipoteca), mi mujer como única heredera del piso que usamos y de otro libre de cargas en el centro de la ciudad, contacto en Bankinter (para el día que me plantee la hipoteca)…
Mi idea es seguir construyendo cartera, de manera que pueda ponerme en ese plazo con 40k-50k y en ese momento comenzar a mirar con la tranquilidad de vivir de prestado sin problema, como hasta ahora. Llegado el momento, alrededor de los 40 años, me gustaría buscar una hipoteca sobre un porcentaje lo más elevado (para no deshacer cartera) y al mayor tiempo posible, con intención de amortizar todo lo posible mientras mi cartera, al menos, sigue componiendo.
Por supuesto que el día D serán cruciales tanto el entorno económico como el precio, pero nuestra idea es una vivienda unifamiliar sin pretensiones en el entorno rural (en Cantabria puedes vivir a 15 minutos del centro de la capital en un entrono rural con precios mucho menos exigentes)
Espero poder llevar todos éstos castillos en el aire a buen término!
Les reitero mi más sincero agradecimiento por sus valiosos aportes.
Buen artículo @Helm. Nos recuerda que polvo somos, y en él nos convertiremos. Génesis, capítulo 3, versículo 19.
La conclusión que saco es que en el inmobiliario la figura del regulador ha sido probablemente, el mayor determinante para la burbuja generada en las principales localizaciones.
Por cada piso que compra un paisano anónimo, el ayuntamiento o institución local de turno se asegura un pago mínimo durante la vigencia del contrato de propiedad, de los impuestos que conllevan la obligación de poseer una vivienda. Es un win total.
Cualquier localidad de por ejemplo al menos 20000 habitantes, con un IBI (calculado según el valor catastral del terreno, valor que determinan los políticos), anual medio por propiedad de 100 o 200 euros, se puede asegurar por lo menos 2 o 4 millones de euros para sus presupuestos, sin pestañear. Sólo por la gente que viva allí y tenga una propiedad. Si tiene coche, la rentabilidad sube con la viñeta, la zona azul, etc.
No se olvide Ud. de los Bancos, ya que una vez concedida la hipoteca, el paisano se convierte en un “activo” del Banco…
Ayuntamiento-Banco-Notario…Triple win/win…
Eso no ocurre siempre ni con todos los inmuebles, como por desgracia muchas personas han tenido ocasión de comprobar en el pasado reciente en España.