¿Es posible conseguir rentabilidades de doble dígito alquilando un inmueble?

El dato de amortización corresponde al 3% del valor de construcción. Lo cojo del recibo del IBI.
Es el mismo dato que uso en el IRPF para declarar el alquiler.
Un saludo

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Hola @farly,

buen trabajo estructurando el proyecto. Tres apuntes/dudas:

1.- Apalancamiento. Como es lógico, el apalancamiento va disminuyendo con la devolución del principal del crédito. O sea, que el año 10 estás la mitad de apalancado que el año uno (aprox). Con menos riesgo pero desaprovechando potencial. Para escalar el proyecto lo suyo sería mantener el volumen de deuda y dedicar todo el flujo de caja a la compra del siguiente inmueble en cuanto hubiera acumulación suficiente. Pienso en algún producto de este estilo:
https://www.bankinter.com/banca/hipotecas-prestamos/hipotecas/hipoteca-sin
Con tus cuentas me sale que el año 6 podría ampliarse a una segunda inversión similar. Y el año 9 a una tercera.

2.- IRPF: no sé si en la Comunidad de Madrid hay más desgravaciones, pero al 40% del resultado neto anual se le aplica tu tipo marginal del IRPF. Afecta un poco a la rentabilidad.

3.- (ignorante total) No sé si es posible mejorar el proyecto haciendo la inversión a través de una empresa creada específicamente para esto. Fiscalmente perderás algunas desgravaciones y ganarás otras. Escucho a menudo lo de comprarse la casa a nombre de una sociedad inmobiliaria pero no sé lo que implica.

Un saludo y gracias por compartir.

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Buenos días rumbero.

Este punto que comenta es muy interesante. ¿Cómo afrontaría usted el control del riesgo en este caso?
Diversificación en diferentes zonas, tipos de activo (locales comerciales, oficinas, garajes, solares), creación de una reserva de liquidez son algunas opciones que me vienen a la cabeza.

Al respecto de la creación de sociedades, es algo que un día me gustaría tratar con expertos. Toda información es bienvenida.

Un saludo Pcas

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Gracias por compartir el analisis. Estoy en una situacion parecida. Simplemente un par de apuntes, en la linea de lo dicho mas arriba:

  • habria q tener en cuenta los impuestos en el momento de la venta (plusvalia + irpf). Puede llegar a reducir mucho la rentailidad.
  • vale la pena imputar un coste en tiempo dedicado, ya que puede ser significativo.

Por cierto, los que argumentan que los dos puntos anteriores son un problema del inmobiliario vs.bolsa: en bolsa es exactamente lo mismo, se tributa al vender, y se le acaban metiendo muchas horas (otra cosa es confundir hobby con trabajo, pero formarse en mercados en foros como este no es gratis en tiempo/coste de oportunidad…y si no preguntenle a sus parejas).

Un ultimo apunte: le recomiendo el seguro de alquiler, ya que, por experiencia: 1) le haran un filtro de inquilinos por nominas, rai/asnef, suelen pedir avalistas extra, le ahorran q le engañe una buena presencia con mala economia, etc, y 2) en caso de retraso en el pago, el burofax de un bufete de abogados en nombre de una compañia de seguros suele ser mucho mas efectivo q la llamada/whatsapp del casero (le hablo x experiencia). Y si en la letra pequeña al final no hay trampa ni carton, que los gastos judiciales y alquileres no cobrados no resten en el excel da tranquilidad economica y, sobre todo, emocional.

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Totalmente de acuerdo, además el seguro puede no renovarlo pasado unos años, si los inquilinos terminan siendo de plena confianza

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Exacto, se puede no renovar si la experiencia es buena. El analisis de riesgo de impago de particulares es tan dificil y el resultado de hacerlo mal hace tanto daño, que externalizar el servicio y riesgo por menos de un mes de alquiler (pocos pipos de.rentabilidad final) es algo a valorar.

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Volviendo a mi experiencia personal (50ct): el mercado inmobiliario depende tantisimo del ciclo, que la rentabilidad que da comprar en un momento bajo del ciclo y vender en uno alto aporta tanto a la rentabilidad final, q hace q alquilar por 100 euros mas o.menos al mes sea practicamente irrelevante. Por ello creo que es mucho mas importante cubrirse de “catastrofes” (impagos y deshaucios, desperfectos, barrios que puedan devaluarse) que maximizar cuota neta.

Yo lo equiparo con comprar una buena empresa ciclica: asegurate en la medida de lo posible que no hayan “muertos en el armario” (demasiada deuda, costes demasiado altos para el sector, demasiado capex), y ya es cuestion de tener paciencia, dando un poco igual el dividendo.

Eso si, reconozco que largo plazo jamas sera como dar con una buena compounder (sin entrar en apalancamientos, claro).

Otra cosa es acertar con el momento del ciclo y atreverse a entrar (y salir!), easier said than done

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Hola @Pcas ,

En cuanto al riesgo de la gestión de la deuda combinaría hipotecas a tipo fijo y/o con cancelación mediante entrega del subyacente (la casa), con hipotecas a tipo variable como la primera que se sugiere en el proyecto de @farly, según aumentara la deuda.

Si es posible acceder a distintos mercados como sugiere, se diversificaría el riesgo de ingresos e impuestos. Que a alguien le de por regular los precios, como se está escuchando, o reducir desgravaciones / aumentar impuestos al alquiler, es uno de los principales riesgos a largo plazo.

Un saludo y gracias por comentar.

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Yo creo que vale la pena mantenerlo, más que nada porque a veces no pagar no es una cuestión de tener mala voluntad sino de tus circunstancias y el coste suele ser menos de media mensualidad. Usarlo o no ya es otro tema…

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Muy buen artículo, ¡Enhorabuena! He leído al final que habías hecho esta estimación con un piso de estudiantes en la ciudad de Granada. Llevo un tiempo estudiando un poco esa ciudad (soy de Barcelona) porque los precios de los inmuebles me parecen bastante razonables. ¿Cómo ves la situación de la oferta y demanda? ¿ tienes alguna opinión? Estoy viendo mucha oferta y tendencias negativas a largo plazo (Menos universitarios, menos demografía…)

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Hola Sergio, gracias por la aportación.
Respecto a la situación del alquiler en Granada, es verdad que la oferta es grande pero es de muy mala calidad. Hay muchos pisos antiguos que lo alquilan con muebles del “siglo pasado”, cuando tienes algún problema el casero se desentiende, etc. Hay mucho negocio en el alquiler y creo que el problema de impago es muy bajo ya que los que pagan son los padres.
Yo estuve cerca de montar una empresa con unos amigos, la idea era empezar comprando 5 pisos y con las rentas generadas ir comprando más, y ponerlos en alquiler para estudiantes pero añadiendo servicios de una calidad mínima (mobiliario actual, wifi, red social con otros estudiantes de Granada, organización de eventos como visitas y fiestas,…). Finalmente se enfrío el proyecto y yo me decidí a comprar el piso en Sanse y alquilarlo, pero siempre es una de las inversiones que me arrepiento de no haber hecho.

Aprovecho para colgar el Excel para el que este interesado:

Un saludo

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Buffff… @farly , sus comentarios transpiran juventud,audacia e ilusión … me recuerda a cuando me aplique el cuento hace unos 20 años.
Empiezo por el final…estoy vendiendo mi tercer piso…solo me queda 1…el otro (inmueble,oficina) ni soy capaz de alquilarlo ni me atrevo a vender (regalar no lo voy a regalar).

1.-Que sepa,que si el piso esta vacio le aplican un impuesto que se llama imputación de renta.
2.-Si la renta es razonable (barata) ,el inquilino (que no puede pagar la renta) …va a estar unos meses mas (pues no encuentra otro piso a ese precio…barato).
3.-Inquilinos con 3 hijos se quedan sin trabajo y no pueden pagar…rece para que le entreguen la llave en unos pocos meses (en precario,como dicen los abogados).
4.-Anoto todos los gastos que tiene el piso?..seguro que le falta alguno…lo comprobará al vender…IBI,seguro (hogar ,vida ,alquiler,muros),agua,luz (asegurese de que el inquilino domicilie el recibo …cortar y enganchar la luz no se gratis),alcantarillado,comunidad.
5.-La vitro y la lavadora se rompen…rece para que el seguro se las cambie…muebles humedades.
6.-Si lo alquila por habitaciones …ya encontro el trabajo de su vida:a tiempo completo.

No se canse…fíjese,cuantas inmobiliarias,bancos,agentes de la propiedad se dedican a alquilar pisos…yo todavía estoy esperando encontrar el primero.

Pregúntele…pregunte a mi madre que prefiere …sus acciones BRK.b …o el piso que le salio gratis (heredado) y que siempre tuvo buenos inquilinos (que pagaron)…por cierto …hace 2 meses que se fueron los últimos…vuelta a empezar…mano pintura…renovacion de muebles…cambio de lavaora…traslado de los muebles que no quieran…pero eso es despues de encontrar otro inquilino …nuevo.

Ah…no se donde se pagan 700 euros al mes por un piso de 100 y poco mil euros en venta…pero en Tenerife,Asturias y Murcia (lo que conozco…niet!!)

Mi opinion anecdótica…que tenga mucha suerte !!

Y en cuanto a mi …eso va en contra de “mi religión”…ni inquilinos,ni asalariados a mi cargo.

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Hola quixote, gracias por los comentarios. Lo de joven no creo que lo diga por mi, me acerco a los 45, :).

Yo no puedo hablar por lo que le pueda suceder a otras personas, yo hablo por mi experiencia y por lo que conozco de la zona dónde vivo. De momento tengo una inquilina que por suerte me paga todos los meses.
Los gastos, lo he puesto todos excepto la plusvalía de la venta, que al considerar en el ejemplo que vendía a un precio similar al de compra, esta sería baja.

Respecto a que es tener mejor acciones, estoy totalmente de acuerdo, yo también tengo una cartera de acciones, fondos y planes. Mi idea es diversificar y con el tiempo si veo la oportunidad de vender lo haré.

Un saludo

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@farly, no se rinda tan rápido ante el apabullante sentido común de @quixote1, jaja, ¿para qué elegir si puede tener las dos cosas?

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Muy de acuerdo. Yo con dos hijos ya me conformo y no está la cosa como para echarse nuevos “hijos” legales a los que mantener, que cada vez son más y más cargas y obligaciones y como me dicen mis clientes, la rentabilidad cada vez es más baja.

En este país la inflación ha ocultado o enmascarado la pérdida de valor de los inmuebles, desde que son nuevos hasta que, por ejemplo, tienen cuarenta años. Un inversor en viviendas a largo plazo siempre acaban siendo, por definición, un inversor en viviendas viejas con todos los problemas de todo tipo que ello acarrea. En la zona donde yo vivo una vivienda de 30/40 años vale la mitad que una nueva, de tal forma que la pregunta suge de inmediato ¿Me compensa el arrendamiento con la pérdida de valor de la vivienda? Yo digo que no, pero también hay otros que dicen que han ganado dinero porque compraron en 100.000 pesetas en 1.974 y han vendido el año pasado en 80.000 Euros. El que no se conforma es porque no quiere :rofl::rofl::rofl:

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En los años 70 …en Asturias ,en Cantabria (me consta) …vendiendo 2 o 3 vacas ,te comprabas 1 piso…no hacía falta tener un MBA para saber que los pisos estaban regalados …y subían como la espuma (inflación) …los que cobraban en USD (trabajadores de las bases de Moron,Rota) les daba la risa …viendo los precios.

Pero llegó el Euro y “mandó parar”…los precios,la inflación…parada …20 años ,si,muchos.

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Se han preguntado que ocurriría si el precio de la vivienda sin llegar a los niveles pre-crisis empieza a bajar y su posibl eefecto “bola de nieve”.

En USA hoy un dato de corto plazo pero -10% no sé si es el precio Real o el tamaño de las hipotecas como consecuencia de la leve subida de tipos

https://www.serenitymarkets.com/secciones/macroeconomia/45310-datos-de-eeuu-venta-de-viviendas-nuevas-con-otra-mejora.html

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Está claro que todo depende de en qué momento del ciclo compres:

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Muchas gracias por el aporte

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Hola a todos, como en todo, entre el blanco y negro hay un rango de grises, y no se puede generalizar.
En Semana Santa lei el post de @farly y quedé en hablar con el para tratar de plasmar mi caso en su excel.

La verdad es que había pasado el tiempo y se me olvidó por completo, pero hoy he visto que había colgado el excel y me voy a poner a ello.

En mi caso, el nicho de mercado que he encontrado, es muy favorable como ya le he comentado a @Segado y a otros en alguna de las ya 2 quedadas de +Dividendos que hemos hecho en Madrid.

Como habeis comentado muchos, hay que tener en cuenta gastos por imputación de rentas en hacienda, gastos comunidad, IBI, imprevistos, ejercer de casero, momentos sin alquilar, crisis, etc.
Respecto a lo de ejercer de casero, yo siempre digo a mis compañeros que comentan que ser casero es un rollo, que dan mucha guerra los inquilinos, etc yo les contesto que si me saliese la hora de trabajo en mi empresa a lo que me sale la hora de casero, me iba a reir yo del presi de la companñía…

Yo no reparo en tener un buen seguro de hogar, te quita muchos problemas por un coste bajo para lo que al menos yo utilizo en estos casos (servicio manitas, reparación de electrodomésticos incluido, etc). Llevo arrendando inmuebles unos 12 años, y no los voy a vender, sería como dicen los DGI, matar a las vacas que dan leche…:smiley: De hecho yo utilizo parte de los ingresos que me sobran, precisamente para crear mi cartera Indexada y DGI. Es decir, alimento a otras vacas lecheras para que en el futuro produzcan también igual o mas que las inmobiliarias.

Para terminar, en estos 12 años por suerte o por el publico objetivo de mis alquileres, no he tenido problemas de impagos, y lo único que he tenido han sido inquilinos guarros de una nacionalidad que no me han demostrado tras varios años que son todos iguales, pero esto es tema a parte, y con una limpiza que despues descuento de la fianza tal y como indico en los contratos, está solucionado.

Mi publico objetivo son estudiantes que quieran compartir piso, y solo alquilo a este tipo de perfil. Sus padres son los que pagan (y no van a dejar de pagar para que su hij@ que se ha ido a vivir fuera de su pueblo/ciudad natal, vaya a tener un problema en la gran ciudad), y el alquiler es solidario y la renta la pagan entre varia familias (3-4 estudiantes de distintas familias), no solo una como pudiera ser otro perfil de inquilino.

En cuanto cumplimente el excel de Farly, lo compartiré con uno de los inmuebles para que veamos la rentabilidad.

Salu2

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