Inversion en Ladrillo

Buenos dias.

Estoy valorando la compra de un inmueble para dedicarlo al alquiler.
Despues de leer un poco veo que esta muy grabado por hacienda . Pago el porcentaje de mi IRPF.
Es correcto? Pagaria casi un 40% de lo que ingresara por el alquiler?
Habria que añadir Iva al precio de alquiler, y liquidarlo?

Si comparo esto con la inversiorn en REITS, no es nada favorable, pero seguro que me dejo algo. Casi todo el mundo que conozco les parece mejor invertir en vivienda, que en eso raro que tengo yo el dinerito.

Actualmente tengo en Reits
UNIBALL
KIMKO
HCP

Y estoy evaluando brookfild property

Todas ellas con dividendos por encima de 5%. Que es algo dificil de superar por un alquiler y mas si descontamos 40% en vez de 21%.

Bueno dejo esta cuestion planteada, para esta gran comunidad, que se nos dara distinyos puntos de vista.

6 Me gusta

"La regulación de precios del alquiler hará aflorar el mercado negro", El Mundo (11/07/2019).

Toni Gayà, presidente de ABSI, lo compara con el alquiler turístico: “No bajarían los precios y circularía dinero que no tributará”.

1 me gusta

Aquí puede encontrar respuesta a estas preguntas que hace usted, además que le sugiero que esta pregunta la haga en este hilo que ya existe en lugar de abrir uno nuevo:

5 Me gusta

Recuerde que los dividendos se pueden recortar. Aunque también el alquiler puede que no lo paguen o se vaya el inquilino.

1 me gusta

En respuesta a lo que comenta, usted no tiene que aplicar el IVA en el alquiler mientras se destine a uso como vivienda. Los impuestos del alquiler de la vivienda los paga en el IRPF y puede usted desgravar los gastos de la comunidad, seguros e IBI. Así mismo, hay una reducción del 60% si se destina el alquiler a vivienda habitual y del 100% si además los inquilinos son menores de 30 años.

En cualquier caso me parece más recomendable por diversificación de riesgos y por comodidad, invertir en el sector inmobiliario a través de un REIT o de una SOCIMI, que la compra de una vivienda directamente. Además los gastos de compra al comprar directamente una vivienda son del orden del 10%.

3 Me gusta

Saludos cordiales.

Desconozco el funcionamiento de este tipo de entidades. ¿Podría brindarnos algún enlace para que las podamos conocer todos y saber qué rentabilidad ofrecen?

1 me gusta

En cuanto a REITs le invito a ver el post que puso emgocor indicando algunos.
En cuanto a SOCIMIS, dispone de Colonial, Merlin Properties, Lar España Real Estate y Árima Real Estate cotizando en el mercado continuo. Colonial y Merlin Properties forman parte del IBEX 35.

2 Me gusta

Gracias. He buscado algo de información:

Qué son las Socimi y cómo funcionan, Expansión (5/12/2013).

Diccionario de Economía: Socimi, elEconomista.

Gracias por su interés.

Saludos cordiales.

Como todos recordamos, entre 1996 y 2007 hubo un gran boom inmobiliario en España. Durante aquella década el precio de la vivienda se triplicó en España, pues bien, los fondos de inversión mobiliarios apenas dieron beneficios.

Se daban situaciones ridículas: fondos que compraban inmuebles a precios altísimos, con el dinero de los partícipes, y alquilaban al banco del grupo, directa o indirectamente, el inmueble a bajo precio. Luego se lo vendía con cuantiosas pérdidas. ¿Pueden volver a ser estas situaciones, u otras desfavorables para el inversor, frecuentes?

1 me gusta

Nunca se sabe, pero a diferencia de un fondo de inversión, que es propiedad de la gestora, una empresa es propiedad de los accionistas y por tanto los gestores tienen diferentes incentivos en un caso y en otro.

1 me gusta

Da muchos problemas alquilar una vivienda. Que no le paguen y tener que iniciar un largo y costoso proceso judicial, destrozos que los seguros nunca cubren aunque en teoría tendrían que hacerlo, discusiones con el inquilino acerca de quién arregla los desperfectos, problemas con otros vecinos… Si quiere vivir tranquilo e invertir directamente en el sector inmobiliario, compre varias plazas de garaje o trasteros, que no dan ni de lejos tantos problemas. El IVA no se incluye en el precio del alquiler, aunque sí en el caso de garajes, lo que pasa es que casi todo el mundo que alquila plazas de garaje no lo paga, es demasiado complicado hacerse empresario para alquilar una plaza de garaje.
También, tenga en cuenta que si invierte buena parte de sus ahorros en un piso (no sé si será el caso), pierde la ventaja de la diversificación. En mi opinión mejor REITs dentro de una cartera diversificada con varios tipos de inversiones.

4 Me gusta

Puedes invertir a través de un fondo indexado inmobiliario de acumulación :

https://vivirtiendo.com/fondo-inversion-inmobiliario/

Es muy buena opción con inversión inicial desde sólo 200€.

Comprar un inmueble para alquilar también es muy buena opción siempre que el inmueble esté en una zona que te garantice que siempre tendrá salida. No es lo mismo alquilar un piso en el centro de una gran ciudad que un piso en una ciudad “dormitorio”

2 Me gusta

Desconocemos el futuro por incierto. Una crisis como la de 2.008, volverá, aunque probablemente nos coja tan mayores que ya lo único que nos preocupe sea no hacernos pipí encima.
Una de mis REITs favoritas es Unibail, ahora mismo con un 9% de dividendo. Si Amazon hace desaparecer los Centros Comerciales, está cara, si la gente continúa yendo a cenar, al cine y a pasear dentro de 50 años, estará barata:

8 Me gusta

Pienso tambien que Unibail ha bajado demasiado visto la calidad de sus inversiones.
En foros frances, hay muchos que creen tambien que vale mucha mas. La direcion ha validado el mantenimiento del dividendo, asi que es dificil entender porque ha bajado tanto.
Es posible que la compra de Westfield ha sido un poco cara, y es por eso que el mercado ha vendido mucho, pero me parece muy exagerado.

Aunque es probablemente una buena empresa y una muy buena inversion a este precio, hay que siempre diversificar su cartera, asi que no aconsejo darle demasiado peso (eso es valido por cualquier empresa).

3 Me gusta

Hola, para hacer correctamente los cálculos:
En la vivienda, use el precio total de compra (incluyendo impuestos -iva o transmisiones patrimoniales- que a grosso modo es algo menos del 10%), después a lo que espera ingresar por alquiler (que luego ud podrá sumarle la inflación oficial cada año) le debe restar:
su tipo marginal de IRPF
el IBI
otros gastos menores (arreglos, pagos extraordinarios de la comunidad de vecinos)
probabilidad de desocupación de la vivienda o de impago y probabilidad de que un gobierno “progresista” estime que Ud es un capitalista explotador y le suba los impuestos a su segunda vivenda etc.

En cuanto a REITs, son acciones que cotizan en Bolsa, el coste de transacción es bajo y en general los dividendos deberían ser relativamente estables, pero estamos en Bolsa y como dice la renta (el dividendo) es variable. Y si, en IRPF va a la tasa de ahorro (actualmente) que es menor por lo que parece que su tipo marginal. Otra ventaja es que puede diversificar entre varios REITs, también hay acciones que son inmobiliarias (clásicas en el sentido centroeuropeo, de comprar activos que generan rentas, no las “developers” españolas clásica)… ahí se puede investigar y encontrar mucha cosa interesante.

Otra opción es invertir en fondos de inversión, pero ya es otro tema (pero la ventaja es que no hay efecto en IRPF hasta la venta definitiva)…

Espero que le haya ayudado. Todo esto no incluye ganancias o perdidas de capital que ahí es difícil hacer cálculos. Pero en vivienda es caro (IRPF marginal y hay que sumar la plusvalía municipal).

6 Me gusta

Muchas gracias a todos ustedes.
Siento haber abierto este hilo habiendo uno ya para un tema similar.

Resumo muy resumido.

1- Vivienda, inversion concentrada en un solo activo. Contraria a mi estilo, que es bajar riesgo por diversificacion.
2- No es comprar e ir recibiendo los pagos que iran amortizando la compra, hay mucho trabajo entre, reparaciones, impuestos, seguros etc…
3- Tema politico que hace unos años no hubiese tenido en cuenta, parece que hay que ir poniendolo en la balanza.
4- Existen empresas que hacen ya este trabajo, y que ademas, sin ser seguro, tienen unos dividendos respetables. Pudiendo diversificar por tipo de alquileres en diferentes productos, alocation, y tiempo.
5- El fondo indexado al indice me gusta, aunque descarto ya que prefiero selecionar yo algunas acciones y crear mi propio fondo, asi puedo premiar a la empresa que mejor lo hace en detrimiento de la que lo hace peor.

Lo dicho, muchisimas gracias por el tiempo dedicado en sus comentarios. Me ayudan a reflexionar y ver pros i contras desde distintos puntos de vista y situaciones.

5 Me gusta

Buenos Dias: Leyendo su PDF y leyendo noticias como "Creo que de aquí a final de año veremos a cuatro o cinco entidades con tipos fijos por debajo del 2% TAE o muy cerca del 2%. "
https://www.capitalmadrid.com/2019/8/27/53949/la-banca-espera-a-los-bancos-centrales-para-cuantificar-otro-gran-tijeretazo-hipotecario.html
Me preguntaba que a tipo fijo si sigue bajando no es descabellado el apalancamiento, ya que si un banco te da dinero a menos del 2 % y puedes sacarle minimo un 4 % en alquiler…
Luego hay mas variables, que los pisos bajen, que los alquileres bajen, impagos (o contratar un seguro que tiene su coste) , que concentras solo en un activo etc…
Solo era una reflexion viendo como siguen bajando los tipos de interes cuando yo siempre me “sonrei” (nunca tomé demasiado en serio) al leer a Kilosaky …

2 Me gusta

Lo que describe es una consecuencia de los tipos bajos/ultrabajos (una no deseable)

Distorsionan una asignación de capital, al mostrar como atractiva (casi) cualquier inversión.

En el caso del inmobiliario, suelen ser además financiaciones a largo plazo y ahí es donde estaría el principal pero.

Si el “negocio” no es capaz de sobrevivir a tipos de interés menos “relajados” andese con ojo.

Ahora, si se tiene espalda para aguantar eso y más, el único riesgo sería el de oportunidad.

3 Me gusta

Según mi opinión, no hay un sí o no absoluto, depende. Yo en primer lugar le preguntaría por su asset allocation. Si tiene todo su patrimonio por ejemplo en bolsa, yo sí diversificaría comprando un inmueble sea para vivir o alquilar. Otra alternativa es invertir en Socimis o REITS cotizadas pero estas también tienen correlación con lo que haga la bolsa por lo que lo descartaría en principio.

También depende si se va a endeudar o no. Con los tipos tan bajos, no es una idea descabellada endeudarse para comprar una vivienda (siempre teniendo un colchón y poniéndose un escenario negativo) mientras que invirtiendo en Socimis o REITS no va a obterner un préstamo a unos tipos tan bajos. Si tiene el capital ahorrado, la opción de Socimis o REITS puede ser interesante.

Mas que nada es por la posibilidad de financiarse a tipos muy bajos.
Hoy venia en el Pais


Si siguen bajando las hipotecas fijas (no las variables que tienen mas riesgo), es para pensarselo.
En mi caso ya tengo ladrillo y se como va, y por ello diversifico en Renta Variable… pero hay muchos perfiles de inversores.
Saludos,

2 Me gusta