Hola:
Es que lo de la Península Ibérica este año (hasta ahora) está tremendo.
Si vamos p.e. a 4 posiciones muy significativas del Cobas Selección (que no están por lo tanto en el Cobas Internacional) sucede: Técnicas comenzó año a 12 y está por encima de 20, Grifols comezó al 9 y está a más de 12, Almirall comenzó a 8 y roza los 11, Semapa desde 14 hasta 18, …
Coincido en lo de firmar acabar el año como estamos ahora 
.
Saludos.
Les diría de sumar un tercero a ese deseo, y en buena parte es así.
Pero si recuerdan al “sabio” Paramés, cada día que sus empresas no se aprecian en el mercado 
, esto es que su cotización no sube, la empresa embalsa más valor. Esto es, su valor implícito incrementa ese gap con su cotización. Sé que suena fantasioso, pero se puede decir que aun con las alzas que disfrutamos hoy YTD, esa misma cosa que luce tan verde en realidad vale más que lo que vale ahora mismo y con lo que estamos tan de enhorabuena. Pero entiendo el chasco que se lleva uno cuando le cae una pedregada o lluvia torrencial y se lleva por delante esas lechugas, por dar un guiño a @DataRitmia, o esos brotes verdes que se venían cosechando.
Muchas gracias. Los obstáculos ahora mismo son de tipo personal/logístico/administrativo, no de ganas, y de momento no quiero dar más detalles en público. Pero desde luego sí desearía tal cosa. Idealmente repartida en dos jornadas enteras de 8h y una media jornada de 4h. Casi como un “fin de semana” de trabajo (2,5 días) y el resto de la semana libre.
El retorno de la inversión en vivienda - el poder del apalancamiento respaldado por bienes raíces 
Hace ya tiempo, varios años, saqué a colación en este hilo la idea de la inversión en vivienda como una inversión que podía competir con la bolsa en retorno. Tuvo cierta interacción, y varios foreros comentaron su parecer al respecto. Perdonen que por la pereza de subir a buscar no cite acá lo que ya dije entonces sobre el tema y que viene a colación de lo que quiero tocar. A saber, cómo el apalancamiento del que goza la inversión en vivienda le puede permitir a uno alcanzar retorno que ya quisieran Paramés y demás oráculos de la inversión. Obviamente, hay que acertar con la inversión (tipo de vivienda, momento del mercado inmobiliario, zona, precio…). Los inconvenientes, uno de los cuales podría ser la poca diversificación, es algo que no abordaré hoy.
Quería traerles el ejemplo real de un amigo que adquirió un piso en 2019, lo reformó, y lo puso en alquiler. Por mera privacidad y respeto a este amigo, usaré importes ficticios pero cuya proporción entre los mismos es equivalente a los montantes reales de la inversión de mi amigo. Aquí vamos:
| Precio del inmueble | 100.000 |
|---|---|
| Precio del alquiler mensual | 1.045 |
| Impuestos y gastos de escritura | 12.500 |
| Coste de la reforma | 25.000 |
| Entrada | 25.000 |
| Cuota de la hipoteca (mensual) | 360 |
| Impuestos (IBI, basuras) | 140 |
| Comunidad (anual) | 333 |
| Seguro (anual) | 280 |
| Otros gastos (anuales) | 280 |
O si les parece poco realista para determinadas ciudades el encontrar un inmueble por 100k€, aquí van las mismas cifras proporcionales para un inmueble de 200k€.
| Precio del inmueble | 200.000 |
|---|---|
| Precio del alquiler mensual | 2.090 |
| Impuestos y gastos de escritura | 25.000 |
| Coste de la reforma | 50.000 |
| Entrada | 50.000 |
| Cuota de la hipoteca (mensual) | 720 |
| Impuestos (IBI, basuras) | 280 |
| Comunidad (anual) | 670 |
| Seguro (anual) | 555 |
| Otros gastos (anuales) | 555 |
No he incluido la apreciación anual que ha tenido la vivienda en cuestión desde la compra, o bien la de la localidad donde esta se encuentra. Les dejo a vds que usen la que consideren oportuna. Los precios han evolucionado de forma dispar entre distintas localidades del estado español, si bien la revalorización ha sido prácticamente general.
Les dejo con un cálculo 
de servilleta mío.
Ingresos y gastos anuales:
Flujo neto anual:
25.080−8.640−280-670-555-555=14.380
Capital invertido:
Entrada: 50.000 €
Reforma: 50.000 €
Impuestos y escritura: 25.000 €
Total capital: 125.000 €
Rentabilidad anual sobre capital invertido:
14.380/125.000=11,50%
Rentabilidad total estimada incluyendo apreciación anual del inmueble (3 %–5 %):
≈ 14,5 % – 16,5 % anual
Una rentabilidad bien maja 
, que ya quisieran Paramés y Paramenos.
El tema es que no es algo comparable. Esa rentabilidad superior del inmobiliario siempre es derivada del apalancamiento.
En el primer ejemplo, esta poniendo una entrada de 25k, sobre un total inicial de 137.5k con la reforma hecha. Es decir, más de un 80% de ese activo no es suyo.
Y si todo va bien, muy bien, la rentabilidad es la que usted comenta. Pero usted tiene un LTV de más del 80% en un solo activo, que puede ser bastante ilíquido dependiendo de la situación. Los REITs generalmente tienen un 40-60% de LTV, y si están en el 40-50% casi mejor.
¿Y que pasa si no le pagan el alquiler durante 1 año? Conozco un caso ahora mismo precisamente donde llevan meses sin pagar. ¿Cómo se queda entonces la rentabilidad?
Y claro, uno puede pensar que no le va a pasar. Eso supongo que es lo que piensa esta gente de inmobiliario USA que tienen 20 pisos, pero andan con un LTV bastante alto y al final no deja de ser un castillo de naipes. Pero el tema es que apartamentos de 100k en ciudades medias de España, hoy en día significa barrios bastante populares o clase baja, donde si algún día se ponen las cosas tensas, lo mismo la rentabilidad se te va al carajo.
Y dicho todo esto, yo creo que lo principal es que la inversión inmobiliaria no tiene nada que ver con la inversión en renta variable (sea la que sea). Y cada uno tiene que ver si tiene esas cualidades para manejar el inmobiliario. El famoso don de gentes es clave. O el estómago para tratar con según que casos.
Hace tiempo estuve metiendo comparativas en IAs del rendimiento de inversión en turístico (Airnbs etc..) que suele ser lo más rentable, contra el SP500, e incluso incluyendo el apalancamiento la renta variable salía ganadora.
Al final es siempre un poco lo mismo. Hay personas que controlan mucho de inmo y son capaces de ver chollos donde otros no ven nada, por lo que todo acaba un poco en tener claro tu círculo de competencia.
Ando estos días enganchado leyendo a Jim Rogers, con dos librazos, y nunca le tuvo mucho amor a lo de comprar tierras etc.. “porque eso supondría trabajar” 
No haga trampas y meta todos los gastos y socios jeje.
Ese flujo neto no está correcto.
Y el periodo en el que entra un inquilino y sale otro, junto con los arreglitos que hay que hacer cuando esto ocurre.
2000 € el alquiler mensual en una zona donde es capaz de encontrar vivienda por 200 k. Mucha suerte.
2k€ precio del alquiler actual.
200k€ precio del inmueble en 2019 antes de la reforma.
Hoy el precio de mercado de ese inmueble estará mucho más cerca de los 300k€
Sabía que me saldrían por ahí 
. De ahí que miré de recoger tal idea en el título del post, y luego incidir en ello en el texto.
El apalancamiento está mucho más, digamos, “socialmente aceptado”. Tanto es así que la mayoría de inmuebles se adquieren con apalancamiento. También puede uno apalancarse para invertir en fondos o en acciones. Por ejemplo en IBKR o el propio MyInvestor, creo, permitía tal cosa. O ciertos bancos, probablemente, le permitan a uno pignorar activos para invertir en bolsa. Esta discusión la tuvimos ya hace varios años en este hilo, cuando saqué este mismo tema.
Estaremos de acuerdo no obstante que el apalancamiento para invertir en valores tiene significativamente menos predicamento que el de la vivienda.
Pero le agradezco por lo general los matices y potenciales eventualidades que nos apunta vd sobre la inversión en vivienda. 
Pero, por el mismo precio, encuentro no se hace vd eco de los riesgos asociados a la inversión en bolsa -algo que sí ve para la inversión en inmobiliario- y que podrían truncar de un plumazo ese tan jugoso apalancamiento.
La bolsa le puede caer un 30% en unas semanas o meses. A ver cómo gestiona usted ahí las llamadas de margen. El inmobiliario en ese sentido está bastante más blindado (salvo quizá cosas como guerras o catástrofes naturales). Ya sea tanto en la virulencia de la volatilidad de su precio, como en los propios activos (bienes raíces), que respaldan ese apalancamiento (si el precio de mercado de un mueble cae un 10 %, el banco no va a pedirle que aporte más “inmueble” o efectivo).
Por no hablar de que, una vez amortizada la hipoteca, esa tasa de retorno se incrementa ostensiblemente.
Por supuesto, “no son comparables” una inversión apalancada vs una inversión no apalancada. Pero al final del día, y si el objetivo es el de maximización del beneficio o capital, a uno le da igual la comparabilidad o no. Lo que uno desea es sacar el mayor rendimiento de su capital con los medios disponibles. Y entre esos medios disponibles se encuentra el “fácil” acceso a una hipoteca (apalancamiento) y el socialmente reconocido respaldo de la misma. El apalancamiento en bolsa se puede antojar mucho más riesgoso. El inmueble, si no le cae una bomba o se abre el suelo debajo el día del Armagedón, es harto probable que no salte por los aires.
De momento l@s inquilin@s le han pagado religiosamente durante esos 6 años.
Todo puede pasar. En efecto.
Eso, entiendo, estaría en la partida “Otros Gastos”, que es de 555€/año para el inmueble de 200k y 280€/año para el de 100k.
¿Socios?¿Se refiere al banco? Pero eso ya está recogido al considerar la letra de la hipoteca en los gastos ¿no?
¿Hay más gastos en los que se incurre? Lo desconozco. Mi amigo me dio estas cifras.
¿Qué le pasa al flujo neto? ¿Qué le falta o qué le sobra?
Su socio el Gobierno jeje.
Cuando me refería a renta variable, efectivamente me refería a que es una inversión no apalancada.
En su inversión en renta variable si las cosas se ponen tensas y le baja un 25%, pues bueno, que mas da. Si en su inversión inmobiliaria le dejan de pagar 1 año y encima pierde su trabajo, a ver quien paga la hipoteca. Esa es la gran diferencia entre apalancamiento y no.
Pero esto es peligroso, ¿no? Me refiero, por esa regla de tres, lo mejor es meter todo su dinero en Bitcoin o en la nueva Dildo Green memecoin. Si el único objetivo es maximizar el capital, independientemente del riesgo asociado, pues hay varios activos donde la rentabilidad podría ser estratosférica.
Si, si yo no pongo en duda la buena inversión de su amigo. Todos tenemos un amigo que la ha sacado del estadio con apalancamiento y vivienda. Lo que me parece es que estamos en esos momentos del mercado donde todo sube y ya nadie se acuerda de los riesgos asociados a una inversión.
Inmobiliario, renta variable, oro, criptos, índices…todo va como un cohete y tonto el último. Y ya estamos en esa fase donde se busca el apalancamiento para incrementar rentabilidades.
Es como los colegas del private equity que si falta rentabilidad dicen pues le metemos un poco más de deuda y listo.
Y yo lo que digo es que a pensar en frío tranquilamente y cuidado donde nos metemos…como deberíamos hacer siempre claro.
Por dar un poco de contexto con las cifras que aporta el Banco de España, la rentabilidad bruta del alquiler es del 3,3% lo que para un piso de 200k da un alquiler mensual de: (200000 x 0,033)/12 = 550 euros
No pongo en duda nada pero coincido en que un alquiler de 2000 euros para un piso de 200k (incluso 300k) es una situación muy, muy favorable
Aún así, tengo bastante curiosidad por saber dónde se encuentra. Condiciones excepcionales y puntuales.
En cuanto al año de compra, el mercado habrá subido un 20-30 %.
Esta forma de calcular la rentabilidad la veo mucho en gente que invierte en inmobiliario, pero no tiene mucho sentido porque compara euros en momentos diferentes.
Lo que da más información es el alquiler entre el precio actual del piso, no entre el precio de compra. Al final es lo que nos metemos al bolsillo al año entre el patrimonio que necesitamos para lograrlo. En este caso: 2 kEUR x 10 meses / 300 kEUR = 6.6% (multiplico por 10 meses y no por 12 como forma aproximada de incluir IBI, seguro y reparaciones).
Creo que el mismo Warren Buffett ha llegado a decir que en un año ha cobrado en dividendos más de lo que le costó comprar sus acciones de Coca-Cola. Pero es hacerse trampas al solitario, una persona que comprara un piso en los años 70 y lo alquile podría decir que tiene una rentabilidad por alquiler del 200% al año.
Habría que corregir los beneficios con la inflación.
Y en una inversión en la que el retorno esperado se juega a largo plazo, algo obligado por el apalancamiento, Ud. hará los cálculos que estime oportunos, pero nunca podrá jugar la carta de la normativa legal que regula esta actividad, en eso está en manos de terceros y no deja de ser un elemento de riesgo que puede dar al traste con la rentabilidad.
Como hijo de carpintero involucrado en miles de obras le digo yo que por 555€ al año no le dan ahora mismo ni aparcamiento en el Obramat. El coste de los “arreglillos” si se quieren hacer como se deben es mucho más que esos 555€ al año, ya solamente un par de visitas de un fontanero a poco que deba hacer se le comen el presupuesto, no hablamos ya de pintar, actualizar la vivienda, electrodomésticos que se rompen…
Si ya entramos en intentar ofrecer el mínimo valor y asumir que la casa en si no va a sufrir desperfectos, seguramente no podríamos mantener esas rentas en cuanto los desperfectos se acumulen o el interior de la vivienda se aleje del estándar de pinterest actual.
Estimado Amat (redundancia 
),
gracias por compartir la experiencia de su amigo. El problema es que sería arto difícil conseguir esos números comprando ahora.
Para mí la clave del éxito en el inmobiliario es comprar barato, y para ello aprovechar el momento es fundamental. Piense que en 2019 no se había digerido del todo la gran crisis inmobiliaria en España. Lo que se pudo comprar en 2019 y con las condiciones de hipoteca de ese momento no es lo mismo que lo que se puede conseguir ahora.
Hoy en general (salvo chollos improbables) los números no salen.
Se lo digo yo que acabo de vender un piso comprado para alquilar en 2016 y que al precio de venta actual la rentabilidad por alquiler no da ni lo que un fondo de RF conservador, y a eso añádale el problema de la iliquidez, las restricciones y riesgos regulatorios, y el trabajo que supone la gestión del alquiler. Estoy hablando de provincia de Barcelona… Otros lugares no sé, pero puedo imaginar.
Enfin, que para que vuelva a ser rentable comprar para alquilar creo que hace falta otra crisis de la gordas como la que tuvimos en 2008 y posteriores. En algún momento volverá a pasar, seguro… pero yo con cerca de 50, creo que no la volveré a ver..o igual sí. En todo caso le diré a mi hija de 15 que si en algún momento ve algo similar intente aprovecharlo para comprar… Saludos