Y en una inversión en la que el retorno esperado se juega a largo plazo, algo obligado por el apalancamiento, Ud. hará los cálculos que estime oportunos, pero nunca podrá jugar la carta de la normativa legal que regula esta actividad, en eso está en manos de terceros y no deja de ser un elemento de riesgo que puede dar al traste con la rentabilidad.
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Como hijo de carpintero involucrado en miles de obras le digo yo que por 555€ al año no le dan ahora mismo ni aparcamiento en el Obramat. El coste de los “arreglillos” si se quieren hacer como se deben es mucho más que esos 555€ al año, ya solamente un par de visitas de un fontanero a poco que deba hacer se le comen el presupuesto, no hablamos ya de pintar, actualizar la vivienda, electrodomésticos que se rompen…
Si ya entramos en intentar ofrecer el mínimo valor y asumir que la casa en si no va a sufrir desperfectos, seguramente no podríamos mantener esas rentas en cuanto los desperfectos se acumulen o el interior de la vivienda se aleje del estándar de pinterest actual.
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Estimado Amat (redundancia 
),
gracias por compartir la experiencia de su amigo. El problema es que sería arto difícil conseguir esos números comprando ahora.
Para mí la clave del éxito en el inmobiliario es comprar barato, y para ello aprovechar el momento es fundamental. Piense que en 2019 no se había digerido del todo la gran crisis inmobiliaria en España. Lo que se pudo comprar en 2019 y con las condiciones de hipoteca de ese momento no es lo mismo que lo que se puede conseguir ahora.
Hoy en general (salvo chollos improbables) los números no salen.
Se lo digo yo que acabo de vender un piso comprado para alquilar en 2016 y que al precio de venta actual la rentabilidad por alquiler no da ni lo que un fondo de RF conservador, y a eso añádale el problema de la iliquidez, las restricciones y riesgos regulatorios, y el trabajo que supone la gestión del alquiler. Estoy hablando de provincia de Barcelona… Otros lugares no sé, pero puedo imaginar.
Enfin, que para que vuelva a ser rentable comprar para alquilar creo que hace falta otra crisis de la gordas como la que tuvimos en 2008 y posteriores. En algún momento volverá a pasar, seguro… pero yo con cerca de 50, creo que no la volveré a ver..o igual sí. En todo caso le diré a mi hija de 15 que si en algún momento ve algo similar intente aprovecharlo para comprar… Saludos
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Su conocido hizo una muy buena operación, todo hay que decirlo, bastante improbable a día de hoy. Mis dieses para él. No creo que sea representativo de lo que se puede obtener si alguien decide seguir sus pasos en los tiempos actuales. A modo de ejemplo, yo pago de alquiler unos 900€ por una vivienda que estaría valorada en unos 360.000€.
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Hola:
Cada uno tiene sus circunstancias:
( https://javieririondo.es/2012/02/22/yo-soy-yo-y-mis-circunstancias-leccion/)
y en función de ellas me parece que lo de inversor inmobiliario tampoco es para todos.
Vamos ahí, en el 2002 cambiamos de piso y durante 15 años dedicamos el piso antiguo al alquiler para intentar generar dinero sin parar. Tuvimos 3 inquilinatos y los tres acabaron pagando, si bien a los 3 había que recordarles, algunas veces, que estaban retrasados en el pago. Los 3 eran unos inútiles funcionales: dejaban la caldera sin presión con el consiguiente problema de 200 € o más, no sabían apretar los tornillos de un enchufe que arrancaban por tirar del cable fuerte para desenchufar un electrodoméstico, no eran capaces de arreglar un manguito , … ; y por supuesto, cada vez que hubo que cambiar de inquilino nos hartábamos (La Sra. y yo) de limpiar la roña que había por todos los lugares del piso.
En definitiva, como cada poco, un problema y en plan Manolo y Benito, hasta tenía que coger la caja de herramientas en resolver el desaguisado y el dinero neto era más bien poco, cejamos en nuestro intento de ser inversores en lo inmobiliario, vendimos el inmueble, lo metimos en lo mobiliario y suba o baje la Bolsa (casi todos los años sube 
) dormimos como lirones al respecto.
Saludos.
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Está claro que percibimos el riesgo en renta variable e inmobiliario de forma distinta. Está hablando por cierto con alguien que no tiene hipoteca ni vivienda en propiedad, ergo puede que yo vea la hierba del vecino siempre más verde.
Si uno pierde el trabajo, y vive de mes a mes, sin fondo de emergencia, ni otros ahorros, lo pasa mal tanto estando en renta variable como teniendo una hipoteca. Porque imagino que el que tiene renta variable no vive debajo de un puente.
Cada caso tiene sus particularidades y cada uno le vemos las orejas al lobo en un aspecto u otro.
No dije, o si lo dije desde luego no era mi intención, que el “único objetivo” es maximizar el capital. Salvo para un asiduo al casino, casi nunca es este el caso.
No sé qué riesgo tendrá para vd el hipotecarse, y si lo considera una operación de riesgo elevado. Y respecto a hipotecarse, cuán riesgoso es para vd invertir en renta variable, en su versión apalancada y no apalancada. En la versión apalancada, como ya intenté hacer ver en mi comentario anterior a vd, la renta variable puede llevarse todo o gran parte de su capital si ese apalancamiento no está debidamente gestionado y el mercado cae abruptamente.
También cabe reconocer que, si la hipoteca supone un riesgo tan considerable, en especial un riesgo mayor a la inversión en renta variable, entonces el ciudadano medio vive con ese riesgo tan considerable pendiendo sobre sus cabezas. Algo que probablemente ellos no perciban así, o simplemente no sean conscientes.
Mi punto era que, si consideramos la inversión en vivienda (contraer y pagar una hipoteca, básicamente) como un riesgo moderado/asumible -algo que un gran número de mortales así lo hace-, si damos con el momento, la zona y el inmueble adecuados, además de otros aspectos, podemos conseguir cerrar (lock-in en inglés) un retorno de doble dígito por varias décadas.
En absoluto mi mensaje era láncense a invertir en ladrillo -mucho menos, láncense a invertir ahora mismo, tras leer mi post-, que le regalan una tasa neta de retorno de doble dígito con los ojos cerrados. Por el mismo motivo que no diría lo mismo de la renta variable. Si ese es el mensaje que trascendió debí de expresarme realmente mal.
Mi punto era que es posible alcanzar retornos comparables a los de la bolsa con agudeza, perspicacia y cierto sentido común. La inversión de mi amigo es un ejemplo. Paramés en Bestinver sería otro ejemplo de resultados fabulosos. Ello dista mucho de decir que cualquier inversión en vivienda es tan buena como la renta variable, mejor o peor. Es una cuestión de caso por caso. Se puede perder también dinero con la inversión en vivienda y, atención(!), con la renta variable también.
Como ya digo en mi respuesta anterior, no buscaba ser mi post una llamada a la exuberancia irracional: ¡en la paraeta, señores/as, venden hipotecas con retorno paramesiano!
Lejos de ello.
Es siempre caso por caso. Y pretendía reflejar una historia de “éxito” o acierto. Al menos de momento. Mi amigo no es ningún gurú de la inversión, pero usó el sentido común. De hecho ahora se lamenta de no haberse metido en otro inmueble de similares características. Sin ánimo alguno de sacar pecho, yo ya vi la oportunidad por aquellos años y en este hilo quedó brevemente reflejado. Tipos de interés históricamente bajos, y mercado de la vivienda que no estaba todavía recalentado. Uno podía hacer las cuentas y salían buenos retornos. Siempre que uno estuviera dispuesto -guiño a vd - a soportar tamaño riesgo de invertir en ladrillo.
Yo decidí entonces que no; por un tema de movilidad y, si quieren, de pereza. No me entusiasmaba mirar inmuebles, reformarlos, amueblarlos, decorarlos, pujar por ellos, estresarme por que no me los quitaran de las manos, etc. Pero sí supe ver el coste de oportunidad de aquella comodidad mía, y los buenos deals de conocidos míos que, por entonces, se metían en inversiones que sobre el papel arrojaban retornos bastante atractivos.
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Créame que me encantaría poder compartir con vds más detalles, y así discutir con más concreción si cabe, y con el caso de inversión y el inmueble específico a mano, pero por respeto a la privacidad de esta persona y sus quehaceres, entenderán que de momento prefiera no hacerlo. 
Acabo de mirar brevemente lo que ha subido respecto al año de compra el metro cuadrado en su zona. La subida se acerca más al 50% desde verano de 2019 a hoy que a ese 20-30% que vd apunta.
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Entiendo.
Probablemente con ello se refiera vd a algo más que los meros impuestos: regulaciones, normativas, inspecciones. O quizá a impuestos o tasas que yo, como no hipotecado ni propietario de vivienda, ignoro.
Porque el Gobierno también es un socio infalible de nuestras inversiones en bolsa. Llevándose un buen bocado de nuestros beneficios.
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Gracias por compartir su experiencia particular.
Interesante que diga que el dinero neto era más bien poco. En tal caso quizá convendría también tener en cuenta lo ganado con la venta del inmueble, que tras 15 años probablemente fuera considerable.
Yo intuitivamente también he vislumbrado el trabajo que supondría el gestionar un inmueble -por no hablar de varios- y por ello nunca decidí dar el paso. Creo que en la bolsa gano en comodidad y en tiempo. En retorno, como bien apunta el tema que discutimos, ya es cuestión del caso de cada uno. De todos modos varios conocidos y allegados que arriendan pisos sobre los cuales tienen una hipoteca en vigor, nunca me han transmitido sus quebraderos de cabeza. Tampoco les he preguntado yo muy a fondo. Hay quienes usan una agencia para que se lo gestione, y otros que prefieren conocer a los inquilinos personalmente. Los hay quien hasta invitan a cenar a los inquilinos una vez por año y guardan una relación estupenda. Problemas de pago no han tenido, si bien buena parte de estos allegados arrienda el piso a estudiantes o jóvenes trabajadores de Europa Occidental, que en principio entiendo gozan de fiabilidad y diligencia en el pago. Siempre hay algún caso aislado. Un neerlandés, me contó alguien, que se largó y dejó una factura telefónica enorme por pagar. Pero todo oficio tiene sus gajes, y uno ha de considerar ciertas provisiones a la hora de emprender cualquier viaje; ya no sólo el de la vivienda en alquiler.
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Sigue sin entenderme; usted ha calculado una rentabilidad bruta antes de impuestos.
Recuerde que hay que declarar al socio la plata que usted ha ganado y pagarle una parte por ello.
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Quiero que me hagas la siguiente hipótesis:
Mi salario es de 50.000 brutos, por poner un ejemplo y luego obtengo de rentas después de gastos por alquiler de 10.000.
Resido en Madrid.
¿Cuantos impuestos pagaré de cada concepto en mi declaración de la renta en España?
Tienes razón, la reducción por alquiler de vivienda habitual solo aplica si el inquilino usa la vivienda como su residencia principal y se cumplen otros requisitos. Si la vivienda es para uso temporal, un local, o si no se dan las condiciones para la reducción, esta no se aplica.
Vamos a recalcular todo el escenario sin aplicar la reducción del 50% al rendimiento del alquiler.
Hipótesis (revisada)
- Residencia: Madrid
- Salario bruto anual: 50.000 €
- Rendimiento neto de alquiler (después de gastos): 10.000 €
- Situación familiar: Soltero y sin hijos (para simplificar el cálculo).
- No se aplica la reducción del 50% por alquiler de vivienda habitual.
Cálculo de la base imponible del IRPF
Aquí es donde está la diferencia principal. El rendimiento de tu alquiler se suma directamente a tus ingresos sin ninguna reducción.
1. Salario Bruto
- Ingresos brutos del salario: 50.000 €
- Base imponible del salario: 50.000 €.
2. Renta de Alquiler
- Rendimiento neto de alquiler (después de gastos): 10.000 €
- Reducción por alquiler de vivienda habitual: 0 € (No se aplica).
- Rendimiento del alquiler para la base imponible: 10.000 €.
Cálculo de la base imponible total
- Base Imponible General: 50.000 € (salario) + 10.000 € (rendimiento de alquiler) = 60.000 €
Esta es la cantidad total sobre la que se aplicarán los tramos de IRPF para determinar cuánto debes pagar.
Tramos de IRPF en la Comunidad de Madrid
Usaremos los tramos de IRPF combinados (estatales y autonómicos) de Madrid.
| Base Liquidable (en €) | Tipo aplicable Estatal | Tipo aplicable Autonómico | Tipo total aplicable |
|---|---|---|---|
| Hasta 13.000 | 9,5% | 8,4% | 17,9% |
| De 13.000 a 17.000 | 12% | 10,2% | 22,2% |
| De 17.000 a 33.000 | 15% | 12,8% | 27,8% |
| De 33.000 a 53.400 | 18,5% | 18,5% | 37% |
| De 53.400 a 60.000 | 22,5% | 22,5% | 45% |
| Más de 60.000 | 24,5% | 24,5% | 49% |
Exportar a Hojas de cálculo
Estimación de los impuestos a pagar
Ahora aplicaremos los tramos a tu nueva base imponible de 60.000 € para calcular el impuesto total.
- Hasta 13.000 €: 13.000 € x 17,9% = 2.327 €
- De 13.000 € a 17.000 €: (17.000 € - 13.000 €) x 22,2% = 4.000 € x 22,2% = 888 €
- De 17.000 € a 33.000 €: (33.000 € - 17.000 €) x 27,8% = 16.000 € x 27,8% = 4.448 €
- De 33.000 € a 53.400 €: (53.400 € - 33.000 €) x 37% = 20.400 € x 37% = 7.548 €
- Resto de la base imponible: (60.000 € - 53.400 €) x 45% = 6.600 € x 45% = 2.970 €
Impuesto total estimado: 2.327 € + 888 € + 4.448 € + 7.548 € + 2.970 € = 18.181 €
Desglose de la contribución por cada concepto
- Porcentaje del salario en la base imponible: 50.000 € / 60.000 € = 83,3%
- Porcentaje del alquiler en la base imponible: 10.000 € / 60.000 € = 16,7%
Contribución estimada al IRPF:
- Por el salario: 18.181 € x 83,3% = 15.145 €
- Por el alquiler: 18.181 € x 16,7% = 3.036 €
Conclusión
Sin aplicar la reducción del 50%, tu base imponible aumenta, lo que te hace tributar a un tipo impositivo marginal más alto en el último tramo.
- El impuesto total que te corresponde pagar por tus ingresos de 50.000 € brutos y 10.000 € de rentas de alquiler es de 18.181 €.
- La parte que se puede atribuir al alquiler, sin reducción, es de aproximadamente 3.036 €.
Como en el caso anterior, este impuesto total se ajustará con las retenciones que ya se han practicado en tu nómina. La cantidad final que pagarías o te devolverían en la declaración de la renta sería la diferencia entre este total y lo que ya te han retenido.
Ahí tiene unos 3.000€ menos al año. Calcule ahora la TIR.
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Gracias por el ejemplo, @camacho113. Luego lo miro con más calma y detenimiento.
A bote pronto déjeme decirle lo que ya he dicho más arriba, de que los impuestos también aplican sobre inversiones mobiliarias. Cuando hablamos de retornos de inversiones, solemos hacerlo antes de impuestos y de inflación. Es decir, suele ser un retorno bruto nominal. Y si se quiere hacer un retorno neto real, pues conviene también usar esta medida para las demás inversiones (bolsa et al.).
Me figuro que su punto va por que las rentas del alquiler incrementan nuestra base imponible en el IRPF, ergo nos hace exponernos a tipos marginales de gravamen superiores. Lo cual en efecto, pica.
Las rentas del capital mobiliario, en ese sentido, tienen sus propios tipos impositivos; separadamente.
Lo dicho. Luego lo miro bien. Gracias
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Totalmente de acuerdo. Y es algo que recojo en mi última respuesta a @Waits en este hilo.
Ya por aquella época, de hecho, en este hilo, saqué este mismo tema a colación. Tipos de interés históricamente bajos, mercado no recalentado… El momento era bueno -siempre revisando bien todos los aspectos de la inversión; huelga, o no, decir-, y yo personalmente decidí no dar el paso por un tema de movilidad y pereza.
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Sin oferta es imposible una burbuja. Y la demanda subiendo. Además el empleo va como un tiro. El problema llegará cuando explote el empleo. Pero no será una crisis ni parecida a la del 2008. La tormenta perfecta vendrá si las criptomonedas se la pegan. Por que están siendo la religión de los jóvenes. Pierdes el empleo, ahorros y vuelves con el rabo entre las piernas a casa de papa. Ahí es cuando puede pasar algo. Aunque las pagas etc van a mitigar mucho. Y a nivel USA el problema es que Trump esta teniendo éxito en comparación con su predecesor…y eso trae consecuencias geopolíticas tremendas.
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Las burbujas se caracterizan por un exceso de demanda y la falta de oferta ayuda en este sentido.
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Usurario:
¿Hay estudios sobre qué parte de su patrimonio tienen invertido en criptol/monedas los jóvenes en España?
ChatGPT:
Aunque no he encontrado un estudio específico que detalle qué parte exacta del patrimonio de los jóvenes en España está invertido en criptomonedas, sí hay datos relevantes que ofrecen un panorama bastante claro:
Lo que sí sabemos
-
Según un informe de FUNCAS (noviembre de 2024), más de la mitad de los inversores en criptomonedas destina menos del 5 % de su patrimonio a estos activos, aunque cerca del 18 % usa más del 15 %, lo que indica una posible sobreexposición (Cinco Días).
-
Otro estudio, esta vez de Binance (junio de 2025), apunta que el 19 % de los inversores españoles destinan más de la mitad de su cartera a criptomonedas (Cinco Días).
Datos sobre jóvenes y cripto (adopción, no porcentaje de patrimonio)
-
El Banco de España, en su encuesta de noviembre de 2023, reveló que solo un 12 % de los jóvenes de entre 18 y 34 años posee criptomonedas (Europa Press).
-
Según un estudio del BCE, en 2024 el 9 % de la población española posee criptoactivos, y los grupos de 25 a 39 años son los más propensos a tenerlos (La Razón, Newtral).
-
Un estudio del Observatorio del Ahorro Familiar indica que, entre los nativos digitales (20–29 años), el 50 % invierte en criptomonedas, aunque no especifica cuánto de su patrimonio (elEconomista).
Síntesis rápida
| Fuente / Estudio | Jóvenes (total población) | % que invierte en cripto | % de patrimonio invertido |
|---|---|---|---|
| FUNCAS | No específico | General | < 5 % (mayoría), 18 % > 15 % |
| Binance | No específico | General | 19 % invierte > 50 % |
| Banco de España (18-34 años) | Grupo joven | 12 % poseen cripto | — |
| BCE (25-39 años) | Grupo joven | 9 % poseen cripto | — |
| Observatorio Ahorro (20-29 años) | Grupo joven | 50 % invierte | — |
Conclusión
-
No hay datos concretos sobre qué parte del patrimonio invierten específicamente los jóvenes en criptomonedas en España.
-
Sin embargo, en la población general:
- La mayoría invierte menos del 5 % en criptoactivos.
- Una minoría (alrededor del 18 %) tiene una proporción significativa (más del 15 %).
- El 19 % destina más de la mitad de su cartera a cripto.
-
Entre los jóvenes, aunque muchos poseen criptomonedas, no se ha detallado qué proporción de su patrimonio representan.
Si te interesa, puedo ayudarte a encontrar encuestas o estudios académicos centrados en este grupo (por ejemplo, encuestas de universidades, entidades como el Banco de España, FUNCAS o CIS), o bien intentar localizar informes que aborden más específicamente la relación entre patrimonio total y exposición a criptomonedas entre jóvenes. ¿Te gustaría que lo intentáramos juntos?
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En primer lugar excelente labor en buscar datos oficiales.
En el 2008 había mucha oferta y mucha demanda. Ahora si vas a cualquier inmobiliaria, tienen hasta terrenos rústicos a 50 km, por que no tienen otra cosa que ofrecer. Entiendo que es imposible que estalle una burbuja en semejantes circunstancias…salvo por estanflación sostenida en el tiempo. En cuanto al tema de los jóvenes y las criptos en este articulo reciente:criptos y vivienda en los jovenes
se explica una peligrosa vinculación entre ambos activos y un determinado perfil. Agradezco
su oferta …pero simplemente quería exponer una sensación que tengo sobre por donde pueden ir los tiros …No tengo un interés empírico aun. Gracias.
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Lo que originó la burbuja de la vivienda no fue el exceso de construcción de casas, sino el exceso de deuda. No tengo tan claro que entonces se construyeran tantas casas, viendo la situación actual.
¿Hay hoy demasiado crédito? Yo creo que sí. Desde 2020 ha sido enorme, y el sistema parece más dependiente que nunca.
Que cuando se corte el grifo explote Bitcoin, la IA, los bancos o la vivienda es posible.
¿No ven belleza en esta frase?
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¿Incluso podríamos decir que los jóvenes españoles están influenciados por Warren Buffett y creen que las criptomonedas son “veneno para ratas”? Claro, eso implicaría que conocieran a Buffett, igual es mucho pedir 
O que esconden bien sus criptoactivos, claro
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Es el ofrecimiento de ChatGPT.
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Esta búsqueda con ChatGPT la he realizado porque Vd. me ha espoleado la curiosidad. Desconozco el tema.
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