Hipoteca o alquiler

Un tema que quizás se aleja un poco de la temática del foro pero directamente relacionado por la cultura financiera y una decisión que sin duda afectará a nuestra economía.

Ante todo tengo claro que no se puede dar una respuesta concreta a esta pregunta, pues habría que analizar caso por caso, con precio de compra, precio de alquiler, situación personal, perspectivas laborales y de futuro etc, pero se me ocurre que se pueden abordar todos aquellos elementos que debemos valorar antes de tomar una decisión así.

El nivel de conocimientos de muchos usuarios del foro es muy elevado y para muchos serán obviedades, pero creo que también somos muchos los que venimos con una base escasa y ganas de aprender de los primeros.

El planteamiento que me hago es para aquellos que la compra de una vivienda les supone hipotecarse a 20,30 o 40 años, que es la mayoría de los españoles y mi caso concreto.

Vamos a ver que puedo aportar, aunque son simples pensamientos en voz alta.

Pros de la compra:
– A la finalización obtenemos un bien, cosa que no ocurre con el alquiler y libera una parte de nuestros ingresos para otros menesteres.
– Probable revalorización del inmueble.
– Evita el pago de un alquiler cuando presumíblemente nuestros ingresos se reduzcan (jubilación)
– A dia de hoy, tipos de interes muy bajos (desconocemos evolucion a X años).
– Evita la incertidumbre de los precios de renovación del contrato de alquiler, o posibilidad de que el casero requiera la vivienda para si.

Contras
– Intereses hipotecarios y otros gastos inherentes a la adquisición.
– Gastos ocasionados por la vivienda a lo largo de su vida útil : impuestos, reparaciones, comunidad, renovación de electrodomésticos etc
– Falta de flexibilidad : ante una eventual movilidad geográfica o una disminución de nuestros ingresos pasa a suponer una “atadura”.
– La “entrada” de un 20% del valor como mínimo provoca descapitalizarnos y por tanto renunciar a los intereses de nuestras inversiones.

Siempre había sido partidario de un alquiler mientras me permitiera una capacidad de ahorro que asegurara que a mi jubilación tendría un capital suficiente como para que la vivienda no suponga problema alguno.
Sin embargo la evolución de los precios de alquiler hace que me este replanteando si estoy equivocado y es todo mi entorno que dice que "alquilar es tirar el dinero " y “los pisos siempre suben” los que al final tienen toda la razón.

Hay dos elementos básicos que no podemos controlar y supongo que al final son clave en toda esta ecuación.

– ¿Cual va ser la evolución de los precios del alquiler?
– ¿Cual va ser la revalorización o la devaluación del precio de compra de las viviendas?

por otro lado:
¿hay algún porcentaje en que el alquiler es interesante respecto al precio de compra?

Alejandro estebaranz tiene un video sobre la inversión en vivienda que vi hace un tiempo y reforzó mi idea inicial, pero de nuevo me vienen las dudas.

https://youtu.be/yJSrtQtczJE

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Muy interesante.

Por añadir algo, decir que la tributación de las rentas que provienen del alquiler de bienes inmuebles es horrible, y no me extrañaría que fuese a más (tributa en la base general del IRPF, por lo que se suma a tus rendimientos del trabajo –si eres trabajador por cuenta ajena– o rendimientos de actividades económicas –si eres autónomo–). Así, si tienes uno o dos pisos alquilados, y además trabajas, te vas a la parte alta de las escalas del IRPF.

Esto último lo comento porque al final todos esos gastos se trasladan, o se tratan de trasladar, al consumidor final (la persona que alquila el piso). Y por tanto existe esa presión para tratar de subir precios.

Aparte, teniendo en cuenta que en España somos una sociedad de propietarios, y se alquila mucho (más aún hoy día, si no entiendes de bolsa o no te convence, y con los depósitos bancarios y bonos neutralizados o minimizados, parece lógico que este perfil de inversor reinverta en más ladrillo), tiene sentido que los gobiernos actuales o venideros, cuando quieran hacer caja con los impuestos, presionen ahí (es también un patrimonio más cautivo, no es lo mismo vender unas acciones o un fondo de inversión que una casa).

Yo aún no he tenido que decidir en este sentido, y digo lo anterior prefiriendo a priori el alquiler (no por nada, sino porque si me hipoteco en mi ciudad de toda la vida, y luego me sale trabajo en otro lugar, algo bastante habitual hoy día, me dejaría las manos atadas), pero puestos a reflexionar, ahí lo dejo.

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Muy buen tema. Yo como regla general (sin tener en cuenta la situación de cada uno), a nivel macro, si todo el mundo dice que es mejor comprar, alquila. Si en la prensa dicen que mejor alquilar, compra.

Luego ya a título personal, pues depende de tu situación financiera. Comprar una casa te limita la movilidad y cuando uno es joven esto es un crimen. Mis amigos holandeses, siempre me miraban raro cuando les decía que los españoles queríamos comprar casa desde bien jóvenes.

Si tienes estabilidad y has encontrado “tu lugar en el mundo”, pues yo creo que mejor comprar. Puedes permitirte invertir en mejoras de la casa y despreocuparte de si tu casero déspota te manda a la calle porque no le quieres pagar la subida que otros si.

En la vida no suele haber una talla para todos, salvo quizá que todos acabamos en el mismo sitio, pero quitado eso, cada persona es un mundo.

Ni alquilar es tirar el dinero, ni comprarte una casa es un error garrafal. Hay grises y ahí es donde se mueve todo.

Por poner mis cincuenta céntimos, vaya… :blush:

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Buscando sobre el tema he visto esto, que me ha parecido interesante:

““Así, según el último informe del Banco de España (BdE), la rentabilidad bruta de alquilar una vivienda en España al cierre del tercer trimestre de 2017 es del 4,2%. Esto equivale a decir que el PER es de 23,8 años o 285 meses””

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Habría que ir a la rentabilidad neta para calcular el PER, ¿no? porque si la mitad se te va en gastos…

Entiendo que por “rentabilidad bruta” se referirá el informe a antes de impuestos y gastos, ¿no? si ya se han restado no me tengan en cuenta el comentario :wink:

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Como en todo siempre hay varios factores, y cada persona en función de la situación familiar, laboral, etc. debe darle más peso a uno u otros parámetros.
En mi caso vivo de alquiler y al factor que más peso doy es a la movilidad, tanto mía como de mi pareja, en 5 años nos hemos mudado dos veces, para mi es impensable comprar una vivienda en un lugar fijo actualmente, sin embargo dentro de 15 ó 20 años, o cuando me plantee (o me pueda permitir) dejar de trabajar para otros, decidiré un buen lugar para vivir y es posible que me compre una vivienda. Además creo que es mucho más fácil comprarla cuando uno no es joven.
Personalmente soy feliz viviendo de alquiler, nunca lo he considerado tirar el dinero (estás pagando por algo que usas y disfrutas) y soy feliz viendo crecer mi patrimonio, de aquí 20 años cuando el interés compuesto esté a pleno rendimiento, me será mucho más fácil comprar una vivienda (que sirva también como diversificación patrimonial).

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Coincido en general con todo lo expuesto…unos matices:

1.-Las acciones no solo són menos “cautivas” que los inmuebles…es que es posible traspasarlas a una entidad extranjera a coste (+o -) 0. Osea ,que puedo pasar de cobrar mis divis de PM con el 19% de retención a hacerlo en Dubai (pe) a retención 0…si me hago residente en Dubai.

2.-Es muy diferente la vivienda habitual al resto.Yo no me veo cobrando alquileres a gente con niños que se quedan en paro y a inquilinos a los que se le detectan 1 cancer (pe) . PM,POST, no tienen esos problemas…siempre pagan sus dividendos (las que lo pagan) sin explicaciones.
Eso si…la vivienda de uno es necesaria aún a costa de su rendimiento financiero…aunque…limita y mucho,tu movilidad laboral.

3.-Dicho lo anterior ,una forma de ahorrar de lo más eficaz ,es pagar tu hipoteca todos los meses …en 20 años tiene 1 un capital.Aunque eso mismo se puede hacer con compras mensuales de buenos negocios-acciones…muy poca gente lo hace…y como estrategia financiera…no hay otra igual…

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Exacto…la rentabilidad neta - práctica…por lo que yo veo alrededor es muy baja …poco más que un plazo fijo (de hace unos años)…con todos los dolores de cabeza que te puedas imaginar.

En este país el inquilino-forajido esta muy protegido.

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Mi planteamiento inicial era exactamente ese, punto por punto.
En 6 años, puedo hablar de una subida de cerca de un 40-50% en los precios medios del alquiler en los pisos similares al mio y en la misma zona lo que me hace parar a replantearme todo.
Desconozco lo que han subido los precios de venta, porque tenía descartada esa opción.
Inevitablemente la capacidad de ahorro se ve afectada y al menos hay que darle una vuelta al tema.

Algunos están planteando la compra desde el punto de vista de alquilar a terceros el inmueble, ahi intervienen muchos mas factores como comentan: la fiscalidad, la desproteccion del propietario ante el inquilino etc.
Esa parte la obvié puesto que yo planteaba el tema como adquisición de compra de vivienda habitual, pero es un tema bien interesante también.

Alquiler -> + libertad de movimiento, - certidumbre con tus gastos.

Hipoteca -> - libertad de movimiento, + certidumbre con los gastos (si es a tipo fijo, claro).

Tiene mucho sentido lo que comentas en cualquier caso, yo creo que en general en este hilo vamos a disentir poco :grinning:

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A tipo fijo siempre!!
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Se han disparado este pasado mes las firmas de hipótecas.Vuelve el alquilar es tirar el dinero. Creo que los precios del alquiler se estan frenando como consecuencia. En Madrid en concreto creo que ayudaría el desbloqueo de todos los planes en proyecto (Calderón, Castellana y el gigantesco barrio entre la carretera Valencia y Barcelona). Sigo de alquiler. Si en un futuro compro es en Madrid en medio de una recesión y al contado ( buenos si mis fondos hacen su labor)

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Donde estoy viviendo pago de alquiler 370€ por un piso de 76m2 2 habitaciones, 1 baño, con todas las comodidades, garaje y piscina común. Nunca pensé en comprarme una vivienda pero el banco esta ofreciendo pisos de 101m2 con 3 habitaciones, 2 baños, sin garaje a 55.000€ en mi mismo bloque.
Esto me ha llevado a replantearme muy seriamente la compra ya que a un interés fijo del 2.5% que oferta el banco poniéndolo a 30 años se me queda a la mitad del alquiler. Hay mucho miedo en la zona porque unos pisos cercanos se llenaron de ocupas hace 7 años pero con la nueva ley los están desalojando totalmente. Se esta empezando a llenar y según vea como anda la piscina de gente y que tipo de gente… creo que voy a meterme de lleno.

Analizándolo, a parte del ahorro del precio de compra con respecto al de alquiler estos pisos en el peor de los casos creo que por menos de 45000-50000€ nunca se venderían.
En un escenario optimista se mantendría el precio o incluso subiría en torno a los 65000-70000€.
Y finalmente, en un escenario muy optimista volvería a los precios que se vendieron cuando se construyeron sobre el 2007-2008 que era en torno 100k-120k€.

Aun así me gustaría que me dieseis alguno vuestra opinión que valoro enormemente debido al gran nivel de todos los usuarios que leo.
Gracias de antemano.

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De que sitio estamos hablando?

Un pueblo de Almería a unos 15 minutos de la playa.

Si hay empleo en la zona y un clima agradable veo tan razonable comprar como alquilar.
Claro que comprar significa comparar todos los gastos vs. alquilar.

1.-IBI.Esta incluido en el alquiler.
2.-La hipoteca ,exige seguro de vida (del titular).
3.-La comunidad …incluida en el alquiler.
4.-El seguro del hogar .Conveniente al propietario y obligatorio probablemente si hay hipoteca.
5.-Flexibilidad.No e lo mismo retrasarse unos meses en el alquiler que en la hipoteca.
6.-En caso de divorcio (Dios no lo quiera)…el “alquilado” tiene menos problemas.

Hay que ser muy frío al echar números …el factor más importante a la hora de esperar revalorización es bajada de tipos…con tipos cercanos al 0 …eso como que no.

Osea, en mi humilde opinión…prisa para comprar:0…aquí sigue mandando el comprador.

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Si esa es mi idea ver el tipo de préstamo, tirar el cuadro de amortización de intereses y calcular gastos como IBI, comunidad, seguro de vida y hogar. Una vez hecho esto ver a cuanto realmente saldría la mensualidad y sopesar la decisión una vez todo analizado.

Muchas gracias @quixote1 por dar tu punto de vista.

Hablamos de la vivienda habitual y es asunto realmente difícil decantarse por un alquiler o por la compra, siempre tendrá numerosos elementos generales y personales a favor de una u otra opción, como bien han ido detallando los compañeros.

Pero por si se decide comprar, le doy unos consejos de mi propia experiencia, teniendo en cuenta todo lo anterior y que, en cualquier caso, las circunstancias externas a la propia operación, se trate de alquiler o compra, son idénticas, por aquello de centrar las comparaciones.

Si se hipoteca, a tipo fijo o variable, Ud. lo estimará y calculará en función a sus criterios, no lo haga a más de 15 años, a partir de ahí se disparan los costes por intereses. Lo sé, no me lo diga, el asunto es difícil, pero es lo que hay.

Que no le engañen, cuando compra un inmueble, eso de los “acabados” es poco importante, ya los hará Ud. poco a poco. Lo importante es el tipo de construcción del edificio (su armazón), su ubicación, su posición respecto al sol (lo mejor sur-este), altura (evitando ultima altura sin ático), superficie y distribución (exceso de pasillos inútiles, aprovechamiento del espacio, etc.) y, finalmente, servicios de la finca (aparcamiento, ascensor, trastero ……. verá que no menciono la piscina y jardines) y servicios urbanos (proximidad de mercados, autobuses, Metro, colegios, centros médicos, etc.) Salvo lo que le he expuesto, casi todo lo demás lo podrá cambiar, lo detallado no.

Finalmente, cierta estabilidad, tanto en edad, económico-laboral y familiar.

Y olvídese del futuro del mercado inmobiliario, Ud. compra para residir en una vivienda, hacer su vida en ella, no para especular o comerciar. Si compró con acierto, si la vivienda sube subirá la suya, si baja la suya también lo hará, por lo que cuando necesite realizar un cambio se encontrará en casi la misma situación que al inicio, comparando productos similares a ese inicio según lo que le he indicado.

Le deseo mucha suerte con su elección, piense que esa frase tan castiza de “mi casa es mi castillo” es totalmente cierta, especialmente cuando uno acierta en los ladrillos que escoge para vivir, pasará en ellos mucho tiempo y merece la pena estar a gusto, sensación que se acrecienta con la edad.

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Yo no le doy muchas vueltas, sólo contemplo 2 casos:

  1. Espero residir en la misma ciudad durante muchos años: compra
  2. Alquila

PRO: necesidad vital, siempre vas a necesitar un techo bajo el que vivir, mejor tenerlo pagado por si acaso la vida va mal
CONTRAS: todo lo demás

Y si vas a comprar con hipoteca, si y solo si puedes pagar en menos de 20 años, si es más tiempo apenas hay diferencia con el alquiler.

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Como cre claro que son los factores personales los que marcan si es mejor una opción o la otra (excepto para talibanes de unp u otro bando), introduzco un matiz:

  • Perfil lector +D: debería ser el de un ahorrador-inversor que acumula patrimonio. Y entre acumular patrimonio financiero y/o inmobiliario, las casuísticas válidas se multiplican segun patrimonio total y flujo de rentas, por lo q la discusión ceeo iría más por diversificación, flexibilidad, rentabilidad, fiscalidad, etc.
  • Perfil mayoritarío del pais centrado en efectivo-depósito-ladrillo (o ni eso, por ver fatal no vivir al día): ladrillo acostumbra a ser la única forma de.ahorro realista, si se tiene oportunidad de pagarla es el plan de pensiones q garantiza el techo en la jubilación. En estos.casos, para mi está bastante claro (si se puede pagar, claro)

Eso obviando el riesgo de palmarla joven, of course, q generar patrimonio tb tiene sus riesgos si no maximizas ‘lo bailao’ jeje

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