Hipoteca o alquiler

La tributación de las rentas del alquiler es, aparentemente mala, por ir a la base general, pero en la práctica es muy buena (lo cual es un peligro, porque es más probable que empeore con nuestros políticos). A diferencia de cualquier otra renta derivada de la inversión, los gastos son deducibles (intereses, seguros, comunidad, incluso la amortización del inmueble) y, además, en muchas ocasiones al importe resultante le permiten dejar un porcentaje exento, por lo que en muchas ocasiones la tributación es mínima.

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Yo creo que la tributación es mala (aunque reconozco que en general la tributación de la inversión es igualmente mala).

Los gastos también son deducibles si eres tenedor de acciones (aunque aviso que esta afirmación tiene truco). Eres propietario de una empresa, esta empresa tiene sus ingresos, le restas sus gastos, y tienes el beneficio (y sobre esa empresa que es en parte tuya se aplica el Impuesto de Sociedades, que como grava el beneficio permite deducir gastos). De ese beneficio das una parte en dividendos, y ahí pagas IRPF al recibirlos como persona física. Los gastos se han deducido pero antes, cuando se aplica el IS (si no dieses dividendos, como hacen algunas empresas cotizadas, y como propietario no vendes la empresa, sólo pagarías el IS correspondiente).

Con una casa pues similar, con la diferencia de que normalmente no se utiliza como inversión a través de una sociedad (pagas IRPF en la base general y deduces gastos). Si una sociedad fuese la propietaria de la casa, esta recibiría la renta del alquiler, deduciría gastos, y luego cuando te diese a ti como propietario el dividendo tú pagarías IRPF pero en la base del ahorro (19-23%). Hay figuras especiales con sus particularidades, como las SOCIMIs, que imagino tendrán ventajas fiscales, pero como las desconozco únicamente las nombro.

Al final invirtamos donde invirtamos acabamos pagando impuestos fuerte. Lo único que podemos hacer es diferir lo máximo posible el pago de dichos impuestos, y la manera de hacerlo es reducir al mínimo la existencia de rentas periódicas (un poco como Buffett con Berkshire, y como el común de los + dividenderos aguantando fondos y empresas).

No, no estoy de acuerdo. La empresa deduce los gastos a los ingresos y paga por la diferencia impuestos y tú, cuando recibes ese dividendo, pagas de nuevo. En el caso de los rendimientos de capital inmobiliario, no sólo puedes no pagar nada, sino que incluso puedes tener una renta negativa (que minora tus rendimientos del trabajo). La tributación es mucho peor en rendimientos de capital y, además, no tienes una parte exenta.

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La tributación de comprar un piso y ponerla en alquiler es muy buena en mi opinión. No solamente se pueden desgrabar casi todos los gastos (incluyendo los intereses de la hipoteca), sino que te permiten restar un 3% anual de amortización del coste del piso, y una vez tienes calculados los beneficios (que son mucho menores que los ingresos), el 60% está exento de IRPF.

Resumiendo:

  • Ingresos
  • Casi todos los gastos
  • 3% de amortización anual
    = Beneficios

Y se paga solamente IRPF por el 40% de los beneficios.

A mi me parece un chollo, comparado otros productos.

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Te puedes desgravar todos los gastos porque te obligan a ir a la base general del IRPF. Si vives sólo de las rentas de varios inmuebles la tributación es un chollazo; si ganas un buen salario esas rentas extras tributan exageradamente.

La base general del IRPF tiene eso, es la parte del impuesto más progresiva en sus escalas.

Es un poco como el debate de los planes de pensiones, su tributación es magnífica si llegas a la jubilación con una pensión pública miserable, no tienes otros activos, y estás dispuesto a cobrarla muy poco a poco (o te quedas en paro, etc.). Pero como tengas activos (una segunda vivienda, p. ej., o alguna plaza de garaje), te hayan obligado por tu trabajo, por estar bien remunerado, a cotizar mucho (y como tal la pensión pública sea mejor), y no estés dispuesto a bajar tu nivel de vida ,te van a asestar un rejonazo importante (y en cambio si son acciones o fondos, sabes que el máximo es el 23%, por muy rico que llegues a la jubilación).

Volviendo a las rentas de inmuebles eso, dependiendo de la situación familiar. Si te va la cosa bien quizás lo mejor es comprarte unas acciones de Colonial y similar y tirar de dividendos y apreciación (porque no sé vosotros, pero creo que sus edificios de oficinas en grandes capitales europeas se van a revalorizar más que la casa de mi familia en Jerez :rofl:); caso contrario, el bien inmueble (aunque es difícil tener segundas viviendas sin que te vaya bien).

P.D. muy interesante el tema de la amortización, tiene su lógica (al fin y al cabo los inmuebles tienen vida útil –larga pero la tienen–), pero lo desconocía.

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Estimado @TlendersT. Como pide opinión a los “mayores” Y aunque no soy ningún experto fiscal le voy a contar “MI” vivencia.

  • En este tema nunca se tiende a valorar la parte emocional de tener “tú” casa, tu refugio, tus colores, tus muebles, tu estabilidad (Hay caseros insoportables). En general la parte femenina de la pareja valora mas esto que cualquier asunto de fiscalidad.
  • El pago de una hipoteca ( y mas ahora con los tipos bajísimos ) es la mejor forma de ahorrar que conozco, porque no tienes excusas.
  • Si usted paga ahora una cuota de hipoteca de 500 euros dentro de 20 años con la inflación serán 200. Por el contrario, si paga 500 de alquiler dentro de 20 años, por la misma razón, serán 1500.
    -Aunque mucha gente se ha estrellado por comprar en precios de burbuja, en mi caso el primer piso que compré hace 30 años, tres millones y medio de pesetas(apartamento pequeño en Valencia), que son 22 mil euros, tiene un valor de mercado hoy de 150 mil y lo tengo alquilado por 700 euros al mes.
  • Y mire, hay que ser positivo. Si por trabajo lo desplazan?, pues lo alquila. Si vienen mal dadas?, pues lo vende. ¿Que sufre oscilaciones de precio en el tiempo ? pues como cualquier otra inversión.
  • El gran inconveniente es el esfuerzo inicial de comprarlo sobre plano (pagas la cuota y un alquiler de otra casa) o el 20 % si ya está terminado mas los gastos de escritura. Si eso puede afrontarlo, ni lo dude.
  • Le deseo las mejores inversiones. Un cordial saludo
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Pero es que no funciona así, incluso aunque tengas un salario muy alto.

Ejemplo práctico:

Piso de 200.000 euros, con hipoteca de 150.000 euros, que se alquila por 800 euros al mes.

Ingresos: 9.600

Gastos:

Intereses: -1.500 (por tomar sólo un 1% al año).
Amortización: -6.000 (3% al año)
Impuestos/Seguros/Gastos: -500 (por poner algo bajo)

Rendimiento Neto: 9.600 -1.500 -6.000 -500 = 1.600

Sobre esos 1.600, se aplica una reducción del 60%; es decir, tributa el 40% que equivale a 640 euros.

De esos 640, en el peor peor escenario, si estás en el tramo más alto de IRPF pagarás un 50%, con lo que se queda en 320 euros.

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Pero vamos a ver.
Voy a invertir 200 mil pavos para ganar 1280?
1.- En el mejor de los casos…que te paguen todos los meses.
2.- 800 euros al mes …pocos inquilinos no lo ven como 1 estafa.
3.- las vitros se rompen( acabo de pagar 1) …la mano pintura…los sofás.

Quite,quite …hacer todos esos cálculos…rezar porque cedes la posesión de tu propiedad…para un miserable 1% … cuando tienes un 5% en altria…y solo tienes que meter los dividendos y la retención en el IRPF?

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Bueno, yo no lo hago, pero hay que tener en cuenta que, en ese caso, no es exáctamente lo mismo. No estás invirtiendo 200 mil euros que tienes, porque la gran ventaja de la inversión inmobiliaria es que puedes apalancarte sin margin call.

Es decir, si tienes 200k puedes comprar acciones de altria, pero también puedes después pignorar esas acciones, pedir otros 200k y con eso alquilar un piso. Para alguien que conozca el mercado y no le moleste hacer ese esfuerzo, puede ser una gran inversión. No es mi caso, pero hay quien lo hace y le va muy bien.

Yo conozco a 1 que hace unos años no tenía ni para pagar el IBI…y es de los que casi todos los días tiene que cobrar un alquiler.
La gestión de alquileres es un trabajo real…con unos rendimientos anemicos

Claro, como en bolsa (y en todo), hay quien lo hace bien y quien lo hace mal. Yo tengo un conocido al que le va muy muy bien. Pero es cierto que exige una dedicación grande, tienes que ser bueno, y valer.

Aunque ojo, creo que para invertir en bolsa también necesitas una dedicación grande (sobre todo para aprender lo que NO tienes que hacer) y además valer (desde un punto de vista piscológico).

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jajaja, @quixote1, tiene usted toda la razón, pero la casuística puede ser variada :

  • No tienes los 200 mil. tienes el piso e hipotecado a 15 años y el inquilino te está pagando las cuotas o algo mas ( te están casi regalando el piso )
  • También hay inquilinos buenos ( el mío lleva 10 años pagando religiosamente
  • Si tienes mucha inversión en acciones / fondos, los inmuebles pueden ser una divesrsificación interesante
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Porqué todos los profesionales del sector no quieren saber nada del alquiler?..es como el daytrader de la inversión…

Bueno, Kiyosaki sí que le daba.

Yo compré una vivienda, y como tenía capacidad de endeudamiento, pedí una segunda hipoteca para una segunda vivienda. Años más tarde, dejé de encontrarle sentido a lo de trabajar duro para hacer frente a las 2 hipotecas y opté por actuar de forma totalmente contraria, es decir, vender todo, liquidar hipotecas y poner el dinero de esas plusvalías a trabajar para mi. Llevo ya muchos años de alquiler, y estoy encantado, no solo puedo elegir el tipo de vivienda que más me convenga económicamente en cada momento, sino que además, este formato me ha permitido vivir en diferentes ciudades, ahora mismo me estoy planteando un cambio de ciudad.

A mi este sistema me funciona económicamente y además de otorga mucha libertad.

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A mí solo me quedan 2 pisos por vender…y me quedaré con mi…mis viviendas habituales y los locales donde trabajo…el resto …lejos bien lejos

Yo de mayor quiero ser inquilino…en España …lo digo en serio

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Estuve revisando Forbes…y no…no se conoce a nadie que se dedique a alquilar.
El Sr.Ortega se dedica a comprar propiedades con la pasta que saca en ITX … cuando sea al revés me lo pensaré.

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Tramposo @quixote, jajajajja. Amancio se dedica a alquilar !!!

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Garajes @quixote1, hay que alquilar garajes… no tienen vitros ni sofás y de la manita de pintura se ocupa la comunidad. :stuck_out_tongue_winking_eye: