Exacto, y añadir otro componente importante: La dramática falta de suelo para construir en las zonas de fuerte demanda.
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Interesante gráfico @camacho113, gracias por compartir. Mirando el retrovisor parece claro que el actual diferencial entre las dos líneas no es muy sostenible a medio plazo, aunque algunos dirán aquello de… “Esta vez es diferente…”
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O el terreno donde se hacen o las casas que se compran para demolerlas y hacer otras 
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Veo yo promoción nueva en el centro de Madrid que lleva ya algún mes sin colocarse, que está empezando ya a bajar precios 
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Completamente diferente el asunto. En esa época había casas para gente que no existía.
Ahora no hay dinero (por la subida de tipos) para pagar el precio actual que tienen las casas, pero sí necesidad de comprarlas.
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Con la escasez de suelo que hay, dudo que baje. Por eso este factor ni lo comento.
Escasez en zonas “buenas” de las ciudades. En el campo todo el que uno quiera.
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Un gráfico que debería ir acompañado de este otro que, @CharlesLogan me permitirá compartir (y así “hacer algo de FOMO” y despertar interés sobre su curso), vimos en la formación. Y que es muy indicativo para hacer un análisis de situación con perspectiva.
Si no hay crédito es obvio que la demanda tendrá un parón. Pero si mira el retrovisor también verá que en el mundo inmobiliario “Todas las veces son diferentes” 
En el curso pudimos aprender que es un mercado que atiende a muchas variables como para hacer predicciones a futuro. Sobre todo sobre los precios.
No vamos a poner gráficas de empleo de 2008 y actuales. Pero por entonces no había mes que no hubiera récord de desempleo y ahora estamos en auge de contratación, por crisis que haya, y no para de subir en afiliados la SS. Supongo que habrá techo pero no pinta desplome.
En 2008 los precios de las casas no podían caer.
En 2023 tienen que bajar porque suben los tipos de interés…
No es tan fácil.
Si algo he comprobado en mi propia experiencia, así sin tener ni idea de más y como comentario de foro, es que no hace falta que haya 10 compradores sobre mi inmueble para que el precio suba o lo fije yo. Con que haya uno interesado, con crédito o pasta, ya es suficiente. Y ahora lo hay.
Aquella narrativa “Balue” de: “Basta con que haya una operación privada sobre una empresa, (ya sea una OPA), para que me sobre el resto del volumen del mercado que haga presión compradora sobre las acciones”.
Dicho esto. Me da igual lo que haga el mercado (inmobiliario y mobiliario) Lo que sea que haga no será otra cosa que poner en valor el precio de un activo de acuerdo a su expectativa de rentabilidad/viabilidad. Lo de siempre…
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Esto es importante sí. Si el que compra lo hace con cash y no con deuda, es posible que tarde más en verse el efecto. Salvo que el que compre compare contra alternativas de inversión…
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Yo tal vez lo que no tengo nada claro es el posible efecto en el inmobiliario cuando otras alternativas empiecen a ofrecer opciones de inversión más interesantes de lo que habían ofrecido los últimos tiempos y las revalorizaciones acumuladas en el inmobiliario, se vayan enfriando algo.
Shiller, que se preocupó mucho de tener estudios de precios de cierto rigor, sobre la evolución del precio de la vivienda, ya mostraba que su comportamiento histórico, en grandes ciudades, tendía a ser burbujístico, a diferencia del precio a escala nacional, que era algo más estable.
Eso sí, el hecho que el precio tienda a tener cierto comportamiento burbujístico, no significa ni mucho menos que sea fácil identificar donde está el pico o el valle. Más bien que hay factores adicionales que mueven mucho el precio que tienen que ver más con la mentalidad de los inversores en ese momento que con factores reales.
PD: recuerden que la visión de Shiller de las burbujas está relacionada con incrementos de precios insostenibles, no necesariamente con activos que no valen nada. Aunque el tema de algunos zulos que se venden como vivienda igual daría para cierto debate a este respecto.
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Hombre… si le suma el IVA es un piso de casi medio kilo, tampoco creo que sea fácil colocarlo, no sé si es un buen indicador que le hagan una rebaja ( ficticia o real ) en un anuncio de idealista.
Al final idealista quizás pueda marcar algo de tendencia pero los datos buenos están en las inmobiliarias y los registros. Yo tampoco tengo datos buenos, pero como pedía opinión… jaja.
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El sector de la construcción ha perdido más de 1.000.000 de empleados desde 2008 en España. Por ponerlo en contexto, es como si toda Asturias desde los recién nacidos hasta el último anciano hubieran salido del sector.
Pero estamos en 2008 y todo el sector de nuevo se va al paro.
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Para los que quieran seguir escarbando en el tema, adjunto paper de UBS sobre el RE en europa:
diversification-with-opportunity-en.pdf (1,3 MB)
Y ahora lanzo una pregunta/reflexión:
En España no suele tener fondos inmobiliarios indirectos en las carteras, en UK por ejemplo es algo muy frecuente. ¿Pensáis que no tiene valor como diversificador? ¿Será que en España al gente va cargada de inmobiliario directo y por tanto ya se sienten diversificados de esa manera?.
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Gracias a @camacho113 por resaltar el acertado punto de vista de @CharlesLogan sobre las criptomonedas.
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Lo que está pasando con los colaterales y la banca en la sombra del mundillo cripto estos dos últimos días, explicado en una frase a la perfección.
Momento muy oportuno para sacarlo a la luz.
Ya tenemos nuevo gurú en +D, el señor @CharlesLogan
Se critica mucho a los bancos por la regulación y las exigencias que tienen que mantener en sus reservas, pero miren lo que pasa cuando cuatro avariciosos se pasan de frenada y apalancan más de la cuenta.
https://www.elmundo.es/economia/2022/11/10/636cd443e4d4d8da448b457e.html
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Muy bien tirado este sketch.
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Bueno, pues si alguien quiere regalar conocimiento para estas Navidades, por aquí pueden adquirir la formación que hicimos con Gustavo Teruel a un precio rebajado respecto a la versión presencial.
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Bastante honesto el entrevistado, en mi opinión.
“A día de hoy, no lo estamos notando en demasía [la caída de demanda en residencia] y todavía nuestras promociones siguen teniendo grados de comercialización positivos, pero parece inevitable que todos esos factores [incertidumbre, inflación, encarecimiento de la financiación] acaben influyendo en esa decisión de compra y nos veamos abocados a algún tipo de cambio en el mercado. Digamos que estamos navegando a buen ritmo pero, obviamente, se aprecia que tenemos la tormenta delante y por eso hemos decidido bajar un poco las velas, sujetar fuerte el timón y atravesar el temporal”.
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Estaba echando un ojo al documento de salida a Bolsa en España de Emperador Properties, la Socimi de un filipino, que posee dos edificios de oficinas importantes en Madrid y Barcelona, y resulta que su deuda tiene varios covenants, de cubrir el servicio a la deuda en tantas veces, y no sobrepasar un LTV del 60 % (actualmente 40 %).
Pues resulta que toda la deuda es a tipo variable, del euríbor a 3 y 6 meses más un diferencial fijo de entre el 1.3 y 1.4. Ni que decir tiene que desde principios de año ha cambiado bastante la foto, para mal (algo así como pagar dos o tres veces más por su deuda).
Si a esto le sumamos que la gestora de la Socimi es propiedad de este mismo señor, y que probablemente no tendrá las tarifas de gestión más ajustadas del mundo…
Cada Reit/Socimi es un mundo desde luego.
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