El inmobiliario como clase de activo. Formación +D

Curioso. Nunca había visto que además de pagar una cantidad fija, se tuviera que abonar una mensualidad de por vida a los usufructuarios. Y nada menos que 1500 euretes…

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Es que además son dos personas las que tienen que fallecer, no una. Para particulares lo veo un tanto grotesco. Eso de desear de alguna manera el fallecimiento de dos personas para beneficiarse de ello.

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Más que grotesco, el problema es que hay variables que cambian significativamente la naturaleza de la inversión y hay que diversficarlas sí o sí de algún modo.

Si el patrimonio de uno no llega para poder diversificarlo adecuadamente, no tiene sentido ni planteárselo.

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Si uno no es capaz de separar este sentimiento y ser lo suficientemente racional como para considerarlo una inversión con unas probabilidades de que salga bien o mal, mejor que no lo haga.
Si uno al iniciar una inversión como esta piensa que va a desear debido a ello que alguien muera, no es para él.

De acuerdo con lo que dice @Lotas

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Por eso lo decía, porque tengo la impresión de que la mayoría de potenciales compradores en este formato son los del segundo grupo que menciona; aquellos que desearán la muerte de los usufructuarios lo antes posible, y quien sabe si incluso serían capaces de acelerar artificialmente ese momento con tal de ver cumplidos sus deseos si el tiempo se les echa encima y los ancianos viven más de lo previsto.

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Igual ese tema da para una película… Imaginen una empresa con un desalmado al mando que va usando diferentes tácticas para acortar la vida de las personas con las que firma contratos. Peores cosas se han visto en estafas alimentarias o farmacéuticas que afectaban a la salud.

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Como dijo en el curso @CharlesLogan , Ismael siempre va un paso por delante de la competencia.

Claro movimiento de las sucursales bancarias a los data center lo muestra.

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No ha estado muy acertado aquí Ismael:

Lo curioso del comentario es que en esa cruzada de desprecio frente al teletrabajo y el sector tech, no deja de subyacer su propio interés personal a que todo siga igual y que su negocio de oficinas siga en pie.

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En parte razón no le falta. Yo creo que para un equipo trabaje como tal necesita verse.
La modalidad mixta me parece necesaria.

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Todo depende, no se puede generalizar aqui. Si con verse se refiere a alguna que otra vez durante el año me parece necesario por aquello del conocerse cara a cara que siempre ayuda a coger mas confianza con los compañeros. Mas allá de eso no lo veo necesario, al menos en según que puestos…sobre todo en puestos de responsabilidad internacional donde la mayoria de los compañeros es que ni están en la oficina de uno…

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Algo de esto comentó Marcos en el último podcast que se había visto en el curso con Gustavo:

https://youtube.com/shorts/Rt8f5lGP0Mc?feature=share

Cada vez más gente viviendo en las ciudades y menor oferta, como consecuencia la subida de los precios.

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Pues parece que los tipos de interés comienzan a ajustar los precios:

La tasa de esfuerzo es clave

:point_down:t3:

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Por narices tras la subida de tipos y las mayores cuotas a pagar por las hipotecas como consecuencia, tarde o temprano van a hacer que los precios de las viviendas en venta caigan.

En el momento que el que compraba normalmente una casa por importe x, llegue al banco a realizar el estudio y vea que su tasa de esfuerzo ha pasado del 40% al 50% (me lo invento), no va a concederle la hipoteca y por narices, si el que la tiene en venta la quiere vender y necesita venderla, para que esa persona a la que antes iba a vendérsela pueda comprársela, va a tener que ofrecérsela por al menos un 20% abajo.

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Aquí lo estoy plasmando sólo desde el que compra para quedarse a vivir. Por otro lado tenemos el tipo de interés al descontar flujos de caja y las alternativas que hay en el mercado, para el que invierte con el objetivo de atesorarlo o alquilarlo.
Hay un podcast en el que @arturop lo explica muy bien la relación entre el tipo de interés y los precios de las viviendas. Ha llegado el momento de ver a ver si se equivocaba o estaba en lo cierto.

Aquí el podcast:

Según idealista parece que seguimos por el momento plano:

Hay una cosa en este sector que me llama mucho la atención y es la tardanza en el ajuste del precio.
En el mercado uno lo ve rápidamente pero en la vivienda, hasta que el vendedor se da cuenta que lleva un tiempo y no hay manera de colocarla, no suele ir bajándola. Si además sumamos a esto que cuando el vendedor la colgó por un precio, todas las que estaban similares a la suya tenían el mismo, pues otro ancla más al pasado para no bajarlo.

Hasta que no empiezan a salir casas nuevas por esa zona con un precio inicial inferior, no empiezan a darse cuenta que el precio que están pidiendo, ya es cosa del pasado.

¿Hacemos de pitonisos y estimamos que para mediados del 2023 caerán los precios?

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Imposible de saber.
Lo que me extrañaría mucho es que haya algún paralelismo con 2008. Ni parecido me temo.
No hay pinta de hipotecas “underwater” y desde luego exceso de oferta no es que haya…

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Caerán pero no creo que demasiado, póngale un 5-10% de media y sobre todo los pisos de peor calidad, la presión de compra es muy alta, por ejemplo la obra nueva se vende como rosquillas…

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Creo que no tiene sentido generalizar. Ahora mismo estaba leyendo un artículo sobre el alquiler en Madrid y ya le digo que en las zonas tensionadas esa bajada no se va a producir. Lo mismo ocurre en el centro de Valencia.Demasiada demanda y muy poca oferta. A no ser que ocurra un acontecimiento económico grave y haya desbandada inmobiliaria creo que irá por zonas y provincias. Pero una bajada generalizada ya le aseguro yo que de ninguna manera. Llevo algún tiempo observando en Valencia la cantidad de extranjeros que están comprando aquí en la ciudad para pasar su jubilación. En las zonas turísticas el alquiler vacacional en auge mantendrá los precios altos.
Otra cosa será en los barrios periféricos o en provincias sin turismo constante. Ahí sí que llegará una pequeña bajada. En Valencia se han construido estos años decenas de torres en las afueras y parte importante se han vendido a fondos para alquilar. Si la demanda de alquiler en esos barrios no cumple expectativas los fondos empezarán a vender. Pero en las zonas céntrica no solo NO bajarán. La inflación seguirá presionando los precios hacia arriba.
OJO, opinión muy particular.
Un saludo

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Les voy a poner un ejemplo bastante sencillo y verán como no se puede analizar todo mirando al pasado, presuponiendo que ante una hipotética recesión vamos a tener un comportamiento similar a otras crisis, en lo que a sector construcción se refiere:

Si el kg de acero B500SD corrugado una constructora podía comprarlo, armarlo y montarlo en obra a 0,90 €/kg en 2020 y ahora eso mismo le cuesta (en coste directo) a 1,60 €/kg (suposición). Por mucho que reduzca el poco margen que lleve, teniendo en cuenta que en sector hay una competencia brutal que ajusta el precio de forma prácticamente inmediata, como comprenderán, independientemente de lo que haga la demanda, poca elasticidad tiene la oferta para absorber esas subidas reduciendo márgen.

Ahora extrapolen esto a prácticamente todos los materiales.

Cuando va a bajar el precio de la obra nueva, cuando lo haga el de las materias primas. Recordemos también que todo viene a través de barco, por lo que el coste de los fletes también impacta en éstas para bien/mal.

Como insider, veo un error garrafal comparar la situación de 2007, donde a las constructoras les salía el dinero por los ojos (con numerosas inversiones muy peligrosas) con la actual, donde están prácticamente famélicas.

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Poca broma que esto lo dice todo:

O bajan los precios o no van a poder comprarlas.

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