Muy buen podcast. La verdad que lo he disfrutado mucho y las discusiones entre @arturop y @camacho113 me han parecido de un valor impresionante. Realmente habrá que escuchar varias veces el podcast porque seguro que de una primera tacada se escapan detalles.
Ha sido una masterclass en toda regla. Gracias por su tiempo.
Es que son dos caras de la misma moneda. Para tomar decisiones de inversión, el aspecto personal de intentar definir objetivos de forma sensata y por razones personales sólidas, juega un papel muy importante.
Si uno mira sólo el aspecto inversor es fácil que intente maximizar a toda cosa sin tener en cuenta aspectos personales que igual le llevan por otros caminos.
Siempre es difícil saber que nos puede terminar aportando o no algo. En todo caso hay muchas cosas que le pueden aportar a uno y en cambio el tiempo es limitado y, en el aspecto personal, es normal que uno elija dedicarlo a unas cosas u otras.
Sin embargo yo vigilaría sobre sacar exceso de conclusiones sobre si con determinados conocimientos ya tiene suficiente para emprender ciertas acciones con una mínima garantía de éxito.
Como intentaba reflexionar en uno de mis artículos, Libertad y negacionismo, hay una peligrosa fina línea divisora entre pensar lo que uno quiere en ejercicio de su supuesta libertad y no tener en cuenta aspectos que tienen mucho de probabilístico o simplemente ver que las probabilidades reales prácticas sobre esa opinión son significativamente negativas.
Yo por ejemplo creo que hay diferencia entre que entrar a valorar compañías a fondo no aporte valor a uno por falta de tiempo o de capacidades o por tener otras prioridades, sobre que no pueda hacerlo en otras personas. Al final si uno es capaz de dedicarle su tiempo y tiene condiciones, esa mayor dedicación le pueda aportar un plus de valor que otros no vamos a tener.
Lo podemos decir sobre inversión o lo podemos decir sobre otras actividades. Por ejemplo podemos discutir lo que querramos sobre cambio climático, pero nuestras “opiniones” serán mucho menos sólidas que las que tiene alguien que ha dedicado mucho tiempo a contrastar datos y a profundizar sobre ellos. Esté en una línea o en la contraria, acierte más o menos sobre el tema,su opinión será basada en razones mucho más coherentes que la nuestra.
De hecho este suele ser uno de los problemas cuando se invierte, que se confude que los resultados acompañen sobre las razones que han hecho que lo hagan. O se parte de una postura básica simple como la indexación, pero luego ya se empiezan a hacer saltos al vacío mucho más dudosos sino se acompañan de aspectos de valoración.
Lo podemos ver por ejemplo en el caso de los dividendos. Y a estos casos es a los que se refiere @camacho113 cuando critica a hacer según que suposiciones sin estar acompañado de un conocimiento algo más profundo de valoración. Hay excelentes inversores basados en dividendos que utilizan valoraciones de un tipo u otro, como hay excelentes inversores value, growth o de otros estilos.
Sin embargo hay otra clase de inversores de estos estilos, que se dedican simplemente a extrapolar datos que no se han mirado en profundidad para sacar conclusiones que no tienen la capacidad para poder sacar. En estos casos el riesgo de terminar convirtiendo una forma razonable de invertir en una forma de incurrir en riesgos enormes, está presente.
La indexación es una muy buena estrategia si va acompañada de cierto reconocimiento de las limitaciones de uno mismo. Pero si luego se acompaña de según que otros ingredientes no es tan difícil que termine en problemas. Por ejemplo el riesgo de los Asset Allocation no se pueden eliminar indexándose como no se puede eliminar el riesgo de la gestión empresarial por parte de las directivas de turno, aunque se diversifique.
Vamos que cualquier visión de invertir en algo que termine con cierta miopía hacia los riesgos que implica, es cuestión de tiempo que dé problemas. Si no conocemos en profundidad dichos riesgos, debemos de andarnos con cuidado con sus posibles implicaciones y nos obliga a llevar una visión prudente de los mismos.
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Aquí un ejemplo con @agenjordi , ya que yo no puedo enviarme mensajes a mi mismo 
Le estaba dando vueltas a una reflexión que comentaba Mr. @camacho113 en su podcast, que es muy instructivo por cierto.
Se trataba del tema de la valoración de los activos inmobiliarios, y concretamente de las viviendas, y sobre si estas tenían que bajar mucho por estar sobrevaloradas o no, a raíz del incremento de los tipos de interés.
Y es que claro, por un lado se me viene a la cabeza el mercado de compraventa de acciones. Hay muchas compañías, sobre todo grandes, que siguen cotizando como siempre, cuando resulta que si las compra uno con margen el interés a pagar al broker es muy elevado. ¿Cómo se explica esto? Pues probablemente en que la mayoría de compradores no compran sus acciones valiéndose de financiación, y por tanto siguen valorándolas parecido (independientemente de esto, da que pensar si merecen el mismo múltiplo cuando van a tener que refinanciar progresivamente su deuda, en muchas ocasiones abultada, a tipos de interés que para algunas han doblado o triplicado).
Sin embargo, pensaremos, seguro que la mayoría de la población sería incapaz de adquirir viviendas sin hipoteca. Aunque claro, si los alquileres sí que parecen haber subido considerablemente, el retorno para quien adquiere una vivienda, incluso con hipoteca, es esa diferencia con lo que viene pagando regularmente con el arrendamiento. Si la percepción es que los alquileres van a seguir subiendo, podría no resultar gravoso el asumir un tipo por ejemplo fijo algo más elevado (tipo que no es tan elevado porque en España no se remunera apenas el pasivo, los depósitos a la vista, al menos si atendemos a las entidades bancarias que cortan el bacalao en la concesión de hipotecas, los BBVA, Santander, Caixabank y compañía).
También por otro lado si uno quiere comprar un inmueble como inversión mediando préstamo con garantía hipotecaria, es verdad que asume unos tipos más altos que antaño, pero de nuevo espera una mayor capacidad que antaño para ir revalorizando sus rentas (si no con los actuales inquilinos, sí tratando de buscar una rotación que le permita actualizar con el cambio rentas de golpe, al final capar esto suele ser poner puertas al campo, difícil).
También es interesante lo que comentaban del alza de los materiales de construcción, recuerdo que ante esta preocupación en una compañía en parte promotora como INSUR, comentaban que por contrato tenían capacidad de traspasar esos costes al comprador. Para las nuevas, tiene sentido que los oferentes, que hoy día son pocos en España, no solo repercutan esta subida de costes, sino también la parte de la subida de costes de financiación, ya que los solares y demás hay que comprarlos de antemano. De existir mucha competencia sería el entorno preocupante (para las constructoras y los precios), pero con una oferta estrecha, y una demanda habitual en la ciudadanía de cierto poder adquisitivo de adquirir vivienda de nueva construcción, pues ni idea de lo que va a pasar.
Pasen por lo demás un genial fin de semana.
Creo que el mercado inmobiliario tiene dos efectos contrapuestos que están actuando: por un lado la subida de tipos de interés que aumenta el valor de las hipotecas y por tanto hace que los precios bajen; por otro lado la inflación hace que los precios suban porque todo sube.
¿Que efecto gana? Pues no lo tengo claro.
Tabién creo que va un poco por „barrios“, nunca mejor dicho. La vivienda nueva ha subido mucho mas que la usada que incluso ha bajado. Y también las viviendas grandes de calidad en zonas residenciales mantienen el precio, mientras que en otras zonas viviendas mas normales acusan bajadas o no han subido.
No se pueden separar.
Podría ser la respuesta a que pudiera haber bajada de precios reales pero no, nominales.
Si la inflación durante estos últimos 3 años ha sido considerable, basta con que los precios inmobiliarios suban menos o se mantengan estables para que haya una bajada real de más de doble dígito.
Cada inmueble por zona, geografía, orientación, altura etc es un mundo particular.
El hecho de que a día de hoy haya :
No tengo mucha idea de economía macro, pero tiendo a pensar que muchos están confundiendo la época de 2008 en la que hubo una deflación de activos/crédito que arrastró a una deflación de precios generalizada y una pérdida de empleo brutal.
España tuvo que ajustarse en la divisa Euro por primera vez sin posibilidad de devaluación como sí ocurrió en los años posteriores a Olimpiadas 1992. Por entonces hubo una caída muy fuerte de precios en divisa extranjera pero en pesetas todo quedó plano absorbido por la devaluación de la divisa española.
Ahora lo que se está viviendo es el escenario contrario (de lis años 2008 en adelante) de inflación. Con todas las componentes clásicas de subidas de precios, empleo, salarios, aumento de gasto, etc…
¿Podría explicar esto? No acabé de entenderlo. ¿Se trataría de solicitar un préstamo para solo una parte de la adquisición, aportando el adquirente el resto a tocateja, por ejemplo 50 % capital ahorrado y 50 % financiado? Aquí tendría sentido que si solo se debe el 50 % del valor de la casa, un préstamo garantizado por el 100 % del inmueble bajase efectivamente el riesgo de la operación y con ello los tipos.
Usted tiene liquidez que se la pagan al 3% y la hipoteca le cuesta lo mismo.
Pide el apalancamiento y deja el plazo fijo quieto y se paga la casa sola.
Antes le pagaban por el dinero 0 y pagaba por la hipoteca el 2 ("perdías un 2%), mientras que ahora le cuesta lo mismo porque paga de intereses lo que le pagan a usted por su dinero.
De esto hablamos ya en algún podcast, refiriéndonos a algún estudio del Bank of England. En este artículo, por ejemplo, elaboran un modelo sencillo y luego lo ajustan
Dado que la (escasez de la) oferta no parece haber movido al precio de alquiler real, o lo ha hecho de forma muy poco significativa, lo que domina es la tasa libre de riesgo (pero ojo, inversamente, es decir a menores tasas más caro y viceversa) y el IPC
También tenemos este otro, donde ajustando, por zona del país, se dice que la caída de los precios es mucho más sensible a la subida de tipos en las zonas con mayores restricciones regulatorias y físicas (menor oferta, que son las zonas más prime). Otro artículo concluye que la sensibilidad es alta en la demanda y baja en la oferta. Esto no es inconsistente, aunque lo parezca, dada la poca elasticidad de la oferta en zonas tensionadas y la alta elasticidad de la demanda, ante subidas de tipos, pues los precios bajan en consecuencia.
Muy interesante también el artículo, precursor del primero mencionado aquí, que comentamos en un podcast. Aquí se muestra cómo el primer driver de los precios es el valor futuro esperado de los alquileres.
No entiendo cómo es esto relevante, pues el valor no está determinado por el tipo de interés al que prestan a los compradores el capital sino por el DCF.
No, lo que pasará aquí es que subirá la demanda de alquiler (ceteris paribus) y eso hará que suban los precios del activo, hasta encontrar el equilibrio adecuado. No voy a decir nada sobre racionalidad de los compradores de vivienda, pero no creo sinceramente que estén dispuestos a pagar “un tipo más alto” por esas expectativas. Simplemente es que los flujos futuros crecen.
Tampoco creo que haya evidencia de que funcione así. Ya ve lo que comento al principio.
Para que esto suceda necesita Vd. que se trate de un mercado totalmente inelástico, y esto no es necesariamente así, sobre todo por la parte de la demanda, como vemos más arriba.
Esto no tiene ningún sentido, y es el fenómeno de la inversión de la curva, que ya sabemos. Cuidado con cómo se aprovecha este fenómeno, si se hace mediante tipo variable. Básicamente estamos intentando ser un banco pero con una concentración bestial.
A tipo fijo este mismo año se ha podido firmar 12-15 años con tipos de interés al 3%.
Independientemente de que cubrir ese interés pudiera ser a más corto plazo, nadie dice que incluso si los tipos suben te venga el viento mejor (para la parte de capital) y, si bajan, para la parte hipotecada (cosa que ha venido sucediendo estos años pasados). Si es a tipo variable igual hasta todo va al unísono. Ahí es cierto que es impredecible. Pero por un lado u otro hasta la siguiente revisión de euribor siempre se puede hacer lo que más convenga.
Que bajan los tipos? Lo miro, tengo el capital y podría cancelar la hipoteca. Aunque a estos niveles de interés, sólo el hecho de tener la liquidez aunque pudiera ser un pago de 1-2% de interés es más que probable que el activo financiado se coma dicho interés a largo plazo.
Así mucha gente pagó su hipoteca o parte de ella llegado el caso (aparte de que por entonces había desgravación estatal y en Comunidad pero ese es otro rollo). El riesgo, si no te gastas el principal en vino y Amazon, nunca está ahí porque liquidas cuándo te parece. Si es que conviene.
Yo no lo veo tan claro.
Es evidente que eso sería para haber previsto hace un año que hoy estaríamos así. Pero si se pide ahora un préstamo, no nos lo van a dar al 3%.
Por otra parte, creo que hay algunos gastos adicionales a tener en cuenta. Como hacienda reclamando su pellizco de ese 3% que nos da el banco.
Por otra parte, me fio poco de los bancos. Eso del “riesgo cero porque es un depósito”, implica que nos fiamos del banco. Y no es mi caso
Aparte de esto, habría que echar números (admito que no los he echado), pero imaginemos que la casa cuesta 500.000 €, y podemos pagar 400.000 €. Y el banco nos daría un préstamo de, como máximo, 400.000 €.
¿Qué es más, un 3 % de 100.000 €? Que es lo que nos quedaría a pagar si invertimos todo nuestro capital disponible en pagar todo lo que se pueda del inmueble. ¿O un 0,5 % de 400.000 €? Que sería la diferencia entre lo que habría que pagar de intereses del préstamo y lo que nos dan por el depósito, pero de una cantidad mucho mayor.
Pero realmente salvo los depósitos para captar clientes, que por cierto ya veremos si permiten renovarlos, de ING y MyInvestor, los bancos siguen sin dar nada, ¿no? igual para patrimonios muy grandes sí, pero me consta que por ejemplo para casos de 100-150 k de liquidez en bancos grandes no están remunerando.
En la empresa por tener la liquidez y no le hablo de 100.000€ ni cosas así, nos están dando hasta el 3,3%, simplemente por tenerlo en la cuenta corriente.
Pibank, Facto, EBN, Finantia, Renault bank… Con iban España aunque FGD de Italia, Portugal, Francia… Además de los extranjeros de Raisin. A un año 3,3, a tres años 3,75 en Finantia.
Si ya a muchos en España les cuesta fiarse de bancos como ING, imagínese bancos extranjeros que no conocen 
Y yo tengo depósito en ING, pero por ejemplo tengo familiares que antes lo dejan en el banco rentando 0 %, que fiarse de bancos que no conocen o no les dan confianza (prudente por otro lado, yo a ING no la tengo en mala consideración).
Hay cosas que suenan muy bien y es posible que en momentos puntuales puedan darse pero luego en la practica es bien complicado montar la estructura.
Hablamos de 3% pero ya se están viendo por ahí hipotecas al doble de eso.
En mi experiencia: pensar que el banco regala el dinero nos puede llevar a meternos en un buen lio.
Por dar una referencia real. Mi pareja y yo nos hemos hipotecado a finales de Junio, dependiendo de los perfiles aún se encuentra hipoteca fija en el 3% y algunas décimas por debajo. Sorprendentemente éstas son ofrecidas por los grandes bancos (BBVA y Santander en mi experiencia) para captar clientes con un perfil de riesgo bajo, que son los hipotéticos inversores de los que se está hablando en el hilo.
Con condiciones no se crea que están muy alejados.
En cualquier caso no estaba hablando de hacer una cobertura exacta.
De hecho pudiera ocurrir lo contario. En mi familia ha pasado. A largo plazo bono al 5% y los tipos luego cayendo hasta el punto de ni pagar interés.
Que se vaya un punto porcentual a cambio de la opción de cancelar cuándo se quiera y de financiar un activo con visibilidad rentable (cuándo no de realizar un servicio ) a cambio de mantener un margen razonable es algo que he realizado, y ni tan mal.
No es una opinión fuerte ni discusión de visibilidad. Sé que está ocurriendo por el propio sector que lo comenta. Que cada cual luego haga o no ya es cuestión de decisión.
Corría el año 2015 cuando decidí que tenía que vender mi anterior vivienda por problemas de ruidos (que aunque solventados por lo civil y por lo criminal, comprendí que serían una amenaza eterna para esa morada). Era una urbanización de esas construidas en los primeros años del presente siglo, denominadas “de lujo” por tener piscina y pistas de pádel. Muy bonita la finca y las viviendas, pero una auténtica porquería acústica en la que si te tocaba un vecino “simpático” en cualquier vivienda colindante (o colindante a una colindante), estabas condenado. Y por desdicha para mí, me tocó. Alquiler turístico y un puticlub fueron los dos negocios que tuve que padecer en el piso de arriba. Recuerdo perfectamente lo complicado que estaba vender el piso por entonces y los “bajos” precios que me indicaban todas las inmobiliarias que contactaron conmigo interesadas en ofrecerse como intermediarios para la venta. Conseguí vender el piso por mi cuenta a finales de 2017, y lo que percibo de la situación actual es un paralelismo pero a la inversa. Por entonces no había atisbo alguno de que los precios fueran a ir hacia arriba. Supongo que el hecho de que los tipos de interés se fueran al negativo contribuyó a que de un día para otro, allá por el 2019 los precios comenzaran a subir, y hasta ahora. Esta es la impresión que tengo del mercado de la vivienda en mi ciudad, aquí por el norte de España. Moraleja: se me quitaron las ganas de volver a ser propietario.
Ahí la tiene
