Una reflexión que me llevo haciendo ya unos meses sobre lo “disparatado” de los precios de la vivienda frente a los salarios en esta sociedad, la nuestra. Vivo de alquiler pero con la intención de comprar cuando se dan las/mis circunstancias (algo que llegará antes o después).
Hace unos pocos años, cuando era un pobre ignorante, no tenía ninguna duda de que lo suyo era destinar el 100% de la capacidad financiera de uno en pagar la vivienda (incluso a toca teja si fuera posible). Algo que ahora me parece un disparate.
Pero esto tiene una consecuencia, vivir por encima de las posibilidades o en la famosa carrera de la rata, sin ahorros que capitalizan y a escasas nóminas de la quiebra. Si financieramente no se debería destinar más de un 25-35% del patrimonio (por poner alguna cifra) a la vivienda, pero la mayoria de la población utiliza el 100% de sus recursos para ello, quizás ahí tengamos otra explicación de estos precios que no tienen ni pies ni cabeza.
Digo yo que tendrá que llegar un momento en el que la demanda le diga a la oferta: “que te den”.
Tiene mucha razón, y lo peor es que está sucediendo en muchos otros países.
Hace poco estaba viendo en Youtube una conferencia que dió Peter Thiel en Cambridge y comentaba él (que es aficionado a Tolkien) que hoy en dia un profesor de Oxford no podría comprarse una casa equivalente a la que se pudo comprar Tolkien en su día (era profesor allí, como ya sabrá la mayoría). Y que si alguno se la compraba habría que investigarle para saber de dónde ha sacado el dinero
El problema que le veo yo a este supuesto es que la vivienda es un bien necesario. Y, por lo tanto, si para reducir la demanda hay que dejar de comprar casa, habrá que encontrar un “sustitutivo”. Y sólo se me ocurre uno, que es el alquiler. Por lo tanto tendríamos un incremento en los precios de los alquileres, por incremento de demanda.
Yo hice un razonamiento similar antes de comprar casa. Mi razonamiento fue: ¿y qué pasa si los precios de las casas suben, y los de los alquileres mucho más?
Esto, unido a algunas situaciones personales y a tener cierta cantidad de patrimonio ahorrado/invertido, me hizo decantarme por la compra.
Sigo sin estar 100 % convencido y menos cuando veo el sumidero de dinero que es una casa y la falta de libertad/movilidad que me supone. Pero he de reconocer que desde un punto de vista puramente financiero, es muy probable que haya sido un buen movimiento.
En teoría esto ya pasó. Tras la crisis derivada de la burbuja inmobiliaria la concesión de créditos hipotecarios se restringió (supuestamente) a perfiles solventes, desplazando a los menos solventes al alquiler. Quizás una desregularización del alquiler pudiera atraer a propietarios al alquiler aumentando la oferta. La desprotección legal con la que cuenta un propietario me parece algo indignante. Y si soy soy un inquilino solvente y puedo demostrarlo, ¿por qué tengo que pagar un seguro de alquiler? Si dejo de pagar, que me echen al día siguiente.
Si uno tiene una estabilidad geográfica, comprar dentro de las posibilidades que uno pueda tener, tiene todo el sentido.
Luego, a parte, veo una cuestión motivacional. ¿Por qué era tan difícil vender una vivienda hace algo menos de 10 años y ahora es al contrario? Parece que ese dinamismo entre oferta y demanda ha dado un vuelco, pero no por cuestiones económicas, sino motivacionales.
Buenas tardes. A ver si me pudieran ayudar con una de las muchas dudas que me surgen con el tema de la compra de una vivienda.
Si vendo mi vivienda habitual con plusvalía y compro otra, también habitual, se que me evitaría pagar el impuesto de la plusvalía, pero el dinero que destine a la nueva vivienda, ha de absorber la plusvalía obtenida o ha de absorber todo el dinero de la venta?
Dicho de otro modo. Si vendo la vivienda actual por 200K, con una plusvalía de 100k. Y posteriormente compro otra vivienda por 150K.
No tendría que pagar plusvalía porque los 150k absorben toda la plusvalía? O tendría que pagar la plusvalía por los 50K de la venta que no he dedicado a la compra de la nueva vivienda?
Tampoco tengo claro si el ITP absorbe plusvalía o no se contabiliza.
Espero haber conseguido explicarme.
Muchas gracias por adelantado.
Aparte de lo comentado por @camacho113, e independientemente de que reinvierta el importe de la venta en una nueva vivienda habitual o en otro vehículo, no se olvide que tendrá que pagar plusvalía municipal siempre y cuando el valor de venta sea superior al de compra sin restar al valor de venta los gastos derivados de la misma y sin sumar al valor de compra los costes e impuestos derivados de la misma. El valor de la plusvalía municipal es función del valor catastral del terreno donde se encuentra ubicado el inmueble y del número de años que lo ha tenido hasta un máximo de 20. El sujeto pasivo del impuesto de plusvalía municipal es la parte vendedora, quien es la ha que ha tenido el inmueble desde la última compraventa. Si quiere conocer el valor del mismo, en el ayuntamiento donde se encuentra radicado el inmueble le pueden hacer una simulación.
Adicionalmente, es un impuesto que no se resetea, es decir, que si usted hereda un inmueble, siempre que la transmisión sea en primer nivel de consanguineidad, no tiene que pagar el impuesto, pero cuando vende el inmueble, la antigüedad se computa desde la última transmisión que pagó el impuesto, con un máximo de 20 años.
Pues muchas gracias, @camacho113 y @Sir_Arthur por las respuestas! Aunque, casi siempre, con hacienda nunca son las que nos gustaría oír.
En adelante, ya sé que he de aplicar la máxima de “in dubio, pro fisco”.
Curiosamente las tres últimas hipotecas de amigos o familiares que me han llegado han sido a tipo fijo y al 2.5 % (una pareja de médicos, otra de empresarios con empresas en España digamos incipientes, y otra de un empresario expatriado con empresa en Asia). BBVA, Caixabank y Kutxabank, en los últimos tres meses (dos de ellas sin vinculación extra más allá de la nómina, el otro caso no me llegó a contar).
En mi caso, la primera conversación con la Caixa, financiando menos del 50% y con un esfuerzo muy bajo respecto a renta, sería de 2,60-2,65 con vinculaciones (nómina, seguro de hogar y alarma). Podría bajar un 0,25% más con el seguro de vida, pero me parece carisimo y ni lo contemplo.
leyendo las aportaciones de todos ustedes, parece que la disyuntiva que plantean es si comprar o alquilar para vivir.
En mi caso, vivía muy a gusto de alquiler hasta que encontré a mi pareja con la que estoy felizmente casado, y que ya tenía un piso en propiedad (con hipoteca, que ya ha cancelado). Salvo desastre, esa parte del puzzle ya la tengo resuelta.
¿Cómo valoran el comprar para alquilar a modo de diversificación de fuentes de ingresos, cuando el tamaño de la cartera alcanza ya unos niveles importantes?
En nuestro caso vemos a favor que en caso de crack bursátil psicológicamente estamos más protegidos (parece que al no cotizar el precio de la vivienda duele menos si hay caídas), pero por otro lado salvo chollos, la rentabilidad esperada del alquiler no es tan elevada como las expectativas históricas de la RV. Además los riesgos del inmobiliario son numerosos, y los tipos no están precisamente bajos.
Correcto, y no se olvide que con el inmobiliario se pagan impuestos elevados y además para el cálculo de rentabilidad deberá tener en cuenta los demás gastos asociados (comunidad, mantenimiento, seguros, etc.).
Como Ud. Dice, salvo chollo, los números ahora no salen en comparación con la RV (incluso RF). Además considere la iliquidez y, sobretodo, que alquilar un piso requiere un cierto nivel de gestión (trabajo y tiempo) que no requiere una inversión financiera.
En fin, para mí ahora mismo no compensa meterse y se lo digo teniendo 5 pisitos en alquiler que compré en buen momento. Mi idea es ir haciendo el camino contrario sin prisa, ir poniendo los pisos en venta a medida que mis inquilinos decidan marcharse e ir liquidando el ladrillo para incrementar el patrimonio financiero.
En todo caso, solo es una opinión personal. Espero que le parezca interesante.
