Comprar casa o invertir


#1

Dicho así puede sonar muy binario, así que lo explicaré más en detalle.
Seguro que en el foro hay gente que, por obligación familiar o laboral, vive en una gran ciudad como Madrid, con lo que ello implica a nivel inmobiliario: alquileres y precio de la vivienda disparatados. Mucha de esta gente no se planteará comprarse una casa, pero mucha otra sí. Yo me hallo entre los últimos, y me veo en la tesitura de ahorrar para comprar (para no pedir una hipoteca muy elevada, y esto ya es un tema estrictamente personal ya que no quiero asumir una deuda elevada aunque poder podría hacerlo. Tal vez escuchar a tanto gestor value despotricar de la deuda me ha acabado calando en el subconsciente :slight_smile: ) e invertir para que mis ahorros no se los coma la inflación.
El problema es que no sé cuándo se me pondrá a tiro una oportunidad: mañana, dentro de 5 años, dentro de 10, nunca? Habrá caídas del precio de la vivienda como en 2010-12? En ese sentido me veo en la tesitura de nadar pero al mismo tiempo guardar la ropa, es decir, invertir pero no invertir todo (en mi caso me autoimpongo un tercio de mis ahorros con el coste de oportunidad que ello supone), por lo que pueda pasar. Para el resto de mis ahorros (los otros dos tercios) no encuentro alternativas que sean poco volátiles y rentables (aunque esto tal vez sea un oxímoron).
La razón de abrir este post, aparentemente tan personal, es que echo en falta cuando se nos dice que tenemos que invertir desde jóvenes, que se enmarque esta afirmación en un contexto más amplio de planificación financiera. Hay un mantra clásico que dice que solo hay que invertir lo que no se vaya a necesitar a corto / medio plazo. Así pues, en mi caso no invierto nada? Lo invierto todo?
Es mejor comprarse primero una casa (si se tiene claro que es algo que se va a hacer sí o sí) y luego ya pensar en invertir, limpios de polvo y paja? Es mejor invertir en paralelo al pago de una hipoteca (pagando sus correspondientes intereses) y jugar con ambas variables?
Sé que es un tema en el que habrá tantas opiniones como situaciones personales distintas, pero seguro que +D me ilumina con su ya clásica sabiduría.
Muchas gracias de antemano por las respuestas y muchas gracias a @agenjordi que es quien me ha sugerido que abriera el post

Edito: muchas gracias por sus respuestas. He abierto algún hilo similar en otros foros y ni punto de comparación en cuanto a educación y respeto sabiendo que el tema de la vivienda en propiedad suscita mucho debate y polémica. Les agradezco sus diferentes puntos de vista ya que me permiten revisitar mis ideas desde una perspectiva diferente


Podcast + D episodio 36. Agenjordi
#2

¿Haciendo market timing? jejeje

Su cerebro está nadando entre dos aguas:
Por una parte, lo que usted puede pensar/necesitar y por otra lo que escucha/lee por ahí.

Mas importante que invertir o no, es ser consciente de la necesidad de hacerlo.

A partir de ahí, uno puede empezar antes o después, pero la vida no solo tiene que funcionar bien en un hipotético futuro, sino tambien en el presente.

Independiente de la decisión que se tome, uno debería tener mucho cuidado con cargar sus hombros en exceso, sobre todo si no está seguro de poder asumirlo, por lo que ir poco a poco, tratando de ver donde está el límite de lo razonable, sería una forma prudente de afrontar la situación.

Una vivienda es probablemente la compra mas importante en la vida del ciudadano medio. Pagar una hipoteca, sobre todo cuando se es joven y el sueldo es escaso, inevitablemente va a mermar la capacidad de invertir en otros activos buscando rentabilizar el ahorro.

Lo realmente importante es, de forma honesta con uno mismo, establecer prioridades, analizar los pros y los contras de los posibles escenarios y tomar la decisión que le haga esbozar y el día a día que mejor le haga sentir no solo a futuro, sino hoy en día, ya que ese futuro va a depender de lo que usted sea capaz de hacer, disfrutar y aguantar en el presente.

Saludos


#3

El problema es endiablado. Como en todos los compromisos Vd. tiene uno delante. Coste de oportunidad frente a rentabilidad. Como el que no sabe si va a venir un crash. Si no quiere renunciar a saltar cual jaguar agazapado ante la oportunidad de su vida, su parte en RV será 0% (si no le sobra el dinero, claro). Si por el contrario, tiene un horizonte de ahorro tal que hasta que acumule una cantidad las oportunidades le van a dar igual, pues igual “se puede hacer algo”, pero intuyo que poco.


#4

Yo no vivo en Madrid, más bien en una ciudad pequeña de Navarra, y me compré mi casa cuando pude, más allá de los cuarenta. Desde esta situación le hago alguna recomendación, le advierto que le doblo en edad, luego igual no le sirven para nada.

Si tiene claro comprarse una casa ahora, dentro de un año, de dos, de cinco o cuando le surja una buena oportunidad (que es como se suelen presentar las cosas en la vida), no invierta en renta variable ni a corto, medio o largo plazo.

Si tiene claro que tiene el trabajo, así, como fijo, fijo, fijo y seguro, seguro, seguro, invierta en renta variable lo que sus fuerzas le permitan, haga cálculos.

Aún teniendo el trabajo fijo, fijo, fijo, y seguro, seguro, seguro, tenga en cuenta los “imprevistos” que te tiene guardados la vida. Cuando hacemos cálculos, igual tenemos los brazos, las piernas y todo lo demás bien, pero ¿si tiene usted un accidente y tiene que coger la baja 7 meses? ¿cómo responderá la empresa? No digamos si es algo más permanente.

Mi padre de casi 90 años siempre me dice, los “imprevistos”, hijo, ten en cuenta los “imprevistos”. Pues eso, cuando haga cálculos tenga en cuenta los “imprevistos”.

Nota: Tardé en pagar la casa 6 años.


#5

Aunque se me pueda tildar de descerebrado (muchos seguramente con acierto), para mí la vivienda es un destructor de valor, mayor que un Panzerkampfwagen alemán.
La hipoteca es un pasivo de los pobres, y uno nunca deja de ser pobre hasta que los pasivos superan a los activos. Los ricos no se endeudan para comprar su casa, en todo caso para alquilarlas a otros: los pobres…
Mi pregunta antes de adquirir una vivenda, siempre es: ¿en qué lado quiero estar?


#6

Siempre puedes apalancarte para la vivienda al 100% si dejas los fondos pignorados, dinero que no tienes invertido es interés compuesto que no generas.
La hipoteca es una manera de ahorrar siempre y cuando sea a un interés bajo muy buena, yo tendría ambas cosas.
Para la señal o el 10% de entrada puedes siempre dejarlo en un mixto que no sea muy loco con renta fija a corto plazo y alguna acción mega defensiva para que no te venga el señor mercado y te meta un bofetón.


#7

Ese es otro negocio. Primero tienes que tener los fondos o acciones para poder apalancare. Creo que el caso de @Liberal84, al estar comenzando, no es todavía posible.


#8

Voy a intentar darle mi opinión, basada en mi experiencia, que lo más normal es que le sirva entre poco y nada, pero al menos tiene un punto de vista más.

En mi caso personal, yo estuve bastantes años de alquiler, primero en un minúsculo piso, y luego cuando nació mi primer hijo, nos movimos de alquiler a otro piso bastante mayor, para finalmente, encontrar una excelente oportunidad que vendía un banco, y adquirir mi casa actual.

Cuando uno se plantea comprar una casa, es importante tener en cuenta algunas generalidades, y algunas preguntas:

  • ¿Todo el mundo aconseja comprar o todo el mundo aconseja alquilar? Por lo general, un punto de vista contrarian, ahorra mucho dinero aquí.
  • ¿Ha encontrado la casa en la que realmente quiere vivir o la compra para no perder el tren? Si es el primer caso, comprar es muy buena opción, si es el segundo, probablemente cometerá un error.
  • Si va a elegir una casa, vale la pena pagar más por un buen sitio, que pagar poco por uno malo. Esto es algo contraintuitivo, que muchas veces he hablado con @Fanguillas . En inmuebles, paradójicamente, los inmuebles de mayor precio (por la tipología de casa, buena zona etc…), son los que cuando vienen mal dadas, mejor se venden.
  • Una casa reporta bastante bienestar mental. Cuando es en alquiler, vives un poco pendiente de que al casero le de por subirte el alquiler, no puedes “tunearla” a tu gusto , sin dejarte una parte importante para el caser etc…
  • Por contra pues lo de siempre, que te ata a un lugar, y que la hipoteca, nos guste o no, pesa como una losa.

Dicho todo esto, yo lo que hice fue ir generándome mi “Columna de activos”, ahorrando e invirtiendo, de forma que llegado a un punto, fuese mayor que la “Columna de pasivos”, que generalmente será su hipoteca.

Respecto al tamaño de la hipoteca, yo soy de la opinión que mejor el 100% (y mantener usted el 30% invertido o en liquidez), por la razón de que si vienen mal dadas, tendrá que pagar igual una cuota de 700 o de 1.200, así que merece la pena tener ese colchón, pues mientras que pueda pagarle al banco, tendrá tiempo para reponerse en caso de problemas.

Para mi, el escenario ideal sería:

  • Una columna de activos mayor que el pasivo.
  • Esa columna de activos le genera rentas que cubren holgadamente la hipoteca.
  • Una buena casa en propiedad.
  • Disciplina para seguir invirtiendo todos los meses.

Espero no haberle liado mucho,


#9

Ojo!! Que la mayoría común de los mortales, para poder acceder a una vivienda debe vender hasta las joyas de su difunta abuela. Todos no tienen la suerte de ser un empresaurio de gran éxito, y pueden sostener esa deuda con Activos que le den rendimientos del 10%, y que sean mayores que el pasivo, en este caso la hipoteca.


#10


#11

Vamos, Bill Gates, Flatt y Buffett a mi lado, son unos tirillas… :joy:

@emgocor no sea usted malvado que tengo una familia que cuidar y mantener… :laughing:

Pido disculpas si mi comentario induce a actuar incorrectamente en cualquier caso :grimacing:


#12

Soy partidario de la vivienda en propiedad pero sin obsesionarnos, es decir si uno piensa vivir en esa localidad en teoría siempre o casi, y en dicho caso dar lo mayor posible de entrada y muy importante:

  • Hipoteca máxima a 15 años.
  • Que la hipoteca no supere nunca nunca el 35% de sus ingresos.

La vida da muchas vueltas las situaciones son muy cambiantes y lo pero es que la gente a veces cambia mucho cuando cambian sus circunstancias.

Solo es una opinión más.


#13

Si me permiten, reproduco aquí un correo que envié a mi hermano hace una semana.
LLeva 15 años viviendo en Madrid, pero ahora, con la llegada de familia, anda un poco
agobiado entre lo que le dice su mente racional y lo que le pide el cuerpo. Así que le escribi esto:

"Con la boina calada a rosca:

Desde que llevo invirtiendo , veinte años ya, he leido toda clase de cosas acerca de la inversion inmobiliaria. Algunos analisis simples y otros muy complejos con graficos, calculos y demás parafernalia.

Pero curiosamente me llama la atención que nunca he leido sobre las dos variables que en mi opinion son las importantes: situación personal y demografia.

A) Situación personal

1- Si estás palmao, trabajo a salto de mata, y ningún ahorro, no hay opción. Alquilar donde puedas.

2.- Si estás sobrao, puedes pagar al contado, está claro: Alquilar. por que?. Pues porque puedo sacar un 3-4% a la inversión en bolsa con la gorra, y eso me permite pagar cualquier alquiler. Tengo el dinero en la mano y puedo cambiar de vecinos/pueblo cuando me apetezca. Además me libro de los impuestos a la propiedad y encima desgravo el alquiler.

3.- Situación intermedia. Puedo pagar una engtrada, me queda una hipoteca igual al alquiler. Pues Compro. Genero un ahorro que de otra manera no tendria.

B) Dinámica poblacional.

España es el pais más despoblado de europa. Las pequeñas ciudades están terminando de absorver la poblacion de los nucleos rurales y están empezando a ver como se les empieza a ir la gente a los dos nucleos de población que están absorviendo toda la población del pais, Madrid y la costa del sol ( descarto cataluña/barcelona porque se les está llendo la gente sufriendo el efecto Quebecq ). Esto dá para un debate largo, pero en sencia los datos es lo que dicen.

Así que, en resumen, Comprar en Maddrid, y dentro de Madrid, en la almenddra central, no es mala idea. En mi opinión.

Un abrazo y disculpa mis disquisiciones. Tenia gana de compartir mis cuitas."


#14

Sobre lo de q la hipoteca es el pasivo de los pobres, contrato de alquiler toda la vida no se considera un pasivo? O al contrario de la compra, alquilar lo ve un activo? o directamente alquilar lo saca del balance haciendose trampas de forma flagrante? Lo digo por lo peligroso de simplificar entre “ladrillo sí o no”, o “ladrillo vs.inversión”.

Yo he vivido de muchas maneras (alquiler compartido, alquiler solo, vivienda propia solo, propia con pareja, alquiler pagado por vivienda propia alquilada, sin hijos/con hijos, etc…desgraciadamente hipoteca fija pagada por dividendos crecientes no ha sido una de ellas). Ninguna era la mejor en terminos absolutos, pero en su momento era lo q mejor se me adaptaba, y otras opciones habrian sido peligrosas.

Al final las circunstancias personales acaban generando nuestra “ventaja/debilidad competitiva” propia, el chollo para nosotros puede ser la ruina de otro q toma la misma decision.

Y cuidado con una trampa: vivimos y adaptamos vivienda a nuestra vida, o compramos/alquilamos y adaptamos nuestra vida a la vivienda? Confundir medios y fines siempre es muy peligroso ( me viene a la mente tanto algunos esclavos de su hipoteca que conozco como el impagable post sobre los peligros de la independencia financiera)


#15

Estoy muy de acuerdo con todos los consejos, pero en especial éste es de vital importancia cuando se compra un inmueble. Ya sea en el caso de una vivienda o si hablamos de un local comercial, el lugar del mismo es fundamental.

Los buenos sitios hay que pagarlos, sin lugar a dudas, pero mi experiencia me dice que mantienen siempre su precio más elevado en momentos de crisis y, además, sigue habiendo demanda por dichos inmuebles. Los malos sitios son más baratos, pero en tiempos de crisis es muy posible que el hueco con los precios de los inmuebles bien situados crezca. Incluso no sería extraño que no tenga uno ni siquiera ofertas a la hora de vender.

Al final, me recuerda a la historia de determinadas empresas, que siempre están baratísimas y parecen una gran oportunidad. La mayoría de las veces acaban siendo pésimas inversiones…


#16

En el mundo anglosajon hay un mantra en inmobiliario: los 3 factores mas importantes son ubicacion, ubicacion y ubicacion. Por algo sera…


#17

Imagine que Ud. pierde su trabajo (cosa rara en este país) o pasa de ganar 1.000€ a 2.000€. Pues siempre puede irse a casa de sus padres, si no ha contraído “esa obligación pasiva” con el Banco. A eso se refiere uno con pasivo.


#18

Les pongo otro ejemplo:

Mi vecino Fulanito Balue

Fulanito Balue invierte 100.000€ en el +D51 TFRRS Portfolio de @DanGates durante 30 años y no los vuelve a tocar. Además, paga 600€ de alquiler todos los meses, con la correspondiente subida de la inflación.
Fulanito Balue, al cabo de 30 años tiene 1,5M€ en el Fondo +D51, que le genera unas ganancias anuales de 150.000€.

Mi vecino el Panadero Cañero

El Panadero Xema, invierte 100.000€ en pagar la entrada de un piso en Galapagar de 250.000€, así como al Notario, al Banco, a la Inmobiliaria en negro, y al tío Paco por pintarlo, por supuesto en B. Luego además, continúa pagando 600€/mes entre hipoteca y gastos varios, sin contar mantenimiento, porque ya no le llega.
Al cabo de 30 años, el Panadero más cañero de mi Barrio tiene el piso pagado, porque la Panadería no ha sufrido ningún cambio ni ha tenido que mudarse, y además le sigue generando pingües beneficios (gracias a que la heredó de su padre que en paz descanse). El piso ahora tiene un valor de 500.000€, no obstante le genera -2000€ al año en gastos, pero él es feliz porque todas las mañanas continúa haciendo su Pan Chapata como su abuelo su enseñó cuando el pan valía a 1€ la barra…


#19

Al margen de lo que ustedes comentan, ¿no les asusta el riesgo regulador?

Si las grandes ciudades turísticas regulan el alquiler vacacional pueden devaluar su inversión a medio plazo, con el consiguiente pesar psicológico de pagar todos los meses la hipoteca cagandose en un partido político.


#20

Le gusta a Vd. muy poco el pan, ¿con qué rebaña los restos más Value de los platos de cuchara?