Pues la experiencia en inmobiliario es pronto para valorarla. Hasta la fecha he tenido los típicos problemas de cambio de horno, cambio de grifos, gestiones con el seguro para una fuga de agua, etc. Ninguna obra mayor de renovación de lavabos o cocina ni derrama extraordinaria comunitaria. Por su parte el inquilino lleva ya dos años y es pagador puntual. Es decir, ni muy positivo, ni muy negativo.
No contemplo ampliar en inmuebles, a la hipoteca le quedan 18 años y no quiero endeudarme más, que no sé si el banco me lo permitiría y las condiciones que me ofrecerían. Cabe destacar que en mi localidad (pueblo próximo a Barcelona) los inmuebles más sencillos pero fácilmente alquilables no bajan de 140.000€. Si asemeja el comportamiento de las empresas ante crisis y el de las familias, el endeudamiendo es una espada de Damocles, igual no cae pero está ahí. Por ello creo que el endeudamiento sin ser malo por si sólo, se debe utilizar con prudencia.
He de comentarle que mi visión de la inversión en inmuebles ha cambiado mucho desde que empiezo a tener conocimientos financieros/inversores. Es una inversión muy poco diversificada, debería tener varios inmuebles en diferentes localidades, con diferentes rangos de precios, dirigidos a diferentes perfiles de inquilinos, etc. Creo que es muy difícil poder evaluar la inversión ya que a gastos objetivos, se debería añadir por ejemplo todo el coste de tiempo dedicado a gestiones y reparaciones (si usted es manitas).
En cuanto a los riesgos son numerosos y muy tangibles, desde que la zona se devalúe por algún motivo hasta que el piso de al lado lo compre unos vecinos ruidosos, incívicos, etc. Sin diversificación es imposible protegerse. Demasiados huevos en la misma cesta.
Existe el denominado riesgo país que le afectaría en todos los niveles, si hubiera un problema global en España se verían afectados sus sueldos (incluidos funcionarios), el valor de los inmuebles, la solvencia de los inquilinos, la liquidez de los inmuebles, y si a esto se le suma un alto nivel de deuda sería la tormenta perfecta.
A mi modo de ver tiene dos grandes ventajas, que es una inversión que permite un apalancamiento con bajo interés (si valora el invertir apalancado) y está bien visto en la cultura social tanto de familiares como de conocidos. Explíquele a sus padres/suegros que va a comprar un piso para alquilar como inversión, “muy bien hijo”, seguramente todos aprobarán su acción, le prestarán algo de dinero si le falta por no conseguir el 100% de hipoteca y hasta tendrá un primo manitas que le eche una mano a pintarlo. Ahora explique que va a invertir en bolsa, “hijo, estás seguro de dónde te metes?”.
Otro aspecto que me desagrada desde el punto de vista de inversión es que antes de recibir ingresos se empieza con un -15% sobre el valor total del inmueble debido a gastos e impuestos. Si la hipoteca es del 80%, usted aporta el 35% (hasta el 115%) pero al salir del notario es propietario del 20%. Si no me equivoco esto es un -43% de salida.
En mi caso no lo he estudiado porque ya había comprado el piso, pero existen los REITs que permitirían una diversificación en inversión de inmuebles. Esto no es ninguna recomendación, yo no lo he estudiado y desconozco totalmente los pros y contras con respecto a la compra tradicional de inmuebles, pero quizá fuera interesante de explorar.
Diría que los fondos más habituales que siguen el MSCI World son los de la casa Vanguard y Amundi. En mi caso tengo el Amundi porque cuando lo compré no pude acceder al Vanguard para pequeñas cantidades, pero tengo previsto comprar también el Vanguard, para diversificar aunque en principio sea lo mismo o muy similar.
Vanguard Global Stock Index Fund Investor EUR Accumulation
Amundi Index Solutions - Amundi Index MSCI World AE-C