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Inversión
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Para aportar algo a la conversación de los últimos mensajes, dado que estoy en el sector inmobiliario, diré lo siguiente:

  • Los calculos de @camacho113 son bastante conservadores.
  • El volumen de activos mejora la rentabilidad, especialmente si se crea una entidad de arrendamiento de viviendas.
  • El apalancamiento es clave en la mejora de la rentabilidad.
  • La fiscalidad para alquiler de larga duración, como comenta @iguerrero mejora también los números.
  • Los precios de la vivienda, aunque en ondas (ciclos), no dejan de subir (en capitales como Madrid y Barcelona); hay que mirarse en el espejo de Londres, Paris o Amsterdam.

Dicho todo esto, una rentabilidad del 10%, entre alquiler y revalorización es bastante sencilla de conseguir; teniendo en cuanta además, que te proteges de la inflacción con la subida anual del IPC a la renta del alquiler.

Por otro lado, comentar tambíen que hay muchas inmobiliarias, administradores, ect, que pueden gestionar una activo inmobiliario para que el propietario no tenga que lidiar con las “problematicas” derivadas del alquiler; así mismo, existen multiples servicios, como los seguros de alquiler anti-impago y anti actos vandalicos, que te aseguran los ingresos en cualquier circustancia. Estas gestiones y servicios apenas disminuyen la rentabilidad del activo en 0,5%.

Por último, comentar que todo depende del riesgo y el espacio temporal de inversión. Por ejemplo, en Lleida se pueden obtener rentabilidades por alquiler del 10-12%, pero la revlarozación del inmueble es muy baja o incluso inexitente. Por otro lado, las zonas prime de Madrid o Barcelona, tienen rentablidades por alquiler de un 3% pero la revalorización de los inmuebles en epoca de bonanza son espectaculares.

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En el sector inmobiliario, como en cualquier otro activo que se precie, trataría de ser cuidadoso con generalizar y asegurar que ciertas rentabilidades de nada menos que un 10% entre alquiler y revalorización, son fáciles de conseguir. En la ciudad en la que resido, capital de provincia y de comunidad autónoma, rentabilidades netas por encima del 3,5% son muy difíciles de conseguir con independencia de la tipología, zona y calidad de la vivienda. Con respecto a la revalorización del precio de la vivienda, le puedo asegurar que se encuentra en torno a un 30% por debajo del nivel previo al estallido de la burbuja en 2008 en cualquier zona y rango de precio.

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Conozco muy bien el mercado en Zaragoza, por ejemplo, y diría que es sencillo conseguir un 8% de rentabilidad entre alquiler y revalorización (y si, los precios andan alrededor de un 40% por debajo de precios en burbuja); en cualquier caso yo hablaba de Madrid y Barcelona, donde un 10% de revalorización entre alquiler y revalorización lo veo lo más normal del mundo; de hecho, trabajo con inversores con los que lo hacemos contantemente. El problema del inmobiliario es que necesitas más capital y es menos líquido que otros activos no mobiliarios.

Dicho esto, si quitamos la parte de revalorización del inmueble, que es más subjetiva, una rentabilidad por alquiler de 5-6% bruto es sencillo de conseguir.

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Llámenme loco, pero a mí esto no me suena muy bien.

De todas formas, si se hace un cálculo de la rentabilidad ajustada al riesgo, seguro que esos números cambian bastante.

Teniendo en cuenta que como usted indica, el apalancamiento es clave, la desviación a la baja de la rentabilidad causada por impagos de los inquilinos o por tener el piso vacío, no debe ser nada despreciable, ya que la hipoteca hay que seguir pagándola.

Saludos

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Como comentaba en mis anteriores mensajes, el apalancamiento es clave si queremos obtener rentabilidades del 10% o superiores, pero si no es el caso, se pueden conseguir rentabilidades brutas del 5-6% facilmente, sin apalancamiento y solo contando con el alquiler, sin tener en cuenta una posible revalorización del inmueble.

Y respecto a la desviación a la baja de la rentabilidad causada por impagos de los inquilinos, o por tener el piso vacio, si me hubiera leido con detalle, habría visto que se pueden evitar al 100% porque existen multiples servicios, como los seguros de alquiler anti-impago y anti actos vandalicos, que te aseguran los ingresos en cualquier circustancia y solo suponen una merma de rentabilidad de entorno al 0,5%; así mismo, se puede conseguir tener un inquilino tan pronto como salga el anterior, por lo que el piso no queda vacio en ningun momento.

**Repito, hablo en concreto de Madrid y Barcelona, en otras zonas puede variar algo, pero no mucho.

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Por lo que puedo leer después de un par de búsquedas esos seguros tienen un coste del 3% al 5% de la renta anual que se cobra al inquilino (datos que aparecen por ejemplo aquí).
Vamos que estamos hablando de un buen hachazo a la rentabilidad (bastante más de un 0,5%) con el objetivo de reducir el riesgo.

Me parece bastante lógico que sea así.

Luego lo de que aseguran los ingresos en cualquier circunstancia, pues no.
Si usted tiene contratada una cobertura de 6 meses y los inquilinos no pagan durante 7 meses, pues ya tenemos una circunstancia donde los ingresos no están asegurados.

Si a ello le sumamos el apalancamiento, solo nos faltan las palomitas para disfrutar de una película de terror.

También tenemos que tener en cuenta que uno puede tener contratados todos los seguros habidos y por haber, pero que nunca tenga ningún problema con los inquilinos.
En este caso, me da a mí que será la aseguradora quien se lleve toda la rentabilidad del alquiler.

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Perdone que insista, pero me dedico a esto y hago operaciones todas las semanas en las condiciones que estoy hablando.

Por ejemplo, el seguro anti-impagos que nosotros utilizamos tiene un coste anual igual al 40% de una mensualidad, si el alquiler son 1000€ al mes, el seguro cuesta 400€; por lo tanto, si divido los 12.000€ de renta anual entre un importe de compra de 240.000€ (gastos incluidos), la rentabilidad sería del 5%, y si descuento los 400€ del seguro, serían 11.600€ entre 240.000€, que da una rentabilidad del 4,833% (la rentabilidad ha bajado un 0,167%). La diferencia hasta el 0,5% que yo hablo, es por el resto de gestiones de la inmobiliaria y por el seguro anti actos vandalicos.

Respecto a si aseguran los ingresos en cualquier circustancia, SI, lo hacen; de hecho, no solo te pagan la renta del alquiler hasta que deshaucian al inquilino, sino que corren con los gastos judiciales del proceso. La clave es contratar los mejores seguros y dejar las gestiones en manos de profesionales, que saben lo que hacen y obtienen precios de servicios mas ajustados por volumen de contratación.

En cuanto al apalanacamiento, que te den una hipoteca al 95-100%, en vez de a un 80%, si se hacen las cosas bien, no supone un riego mayor que cualquier otra hipoteca; y considero que tiene mucho menos riesgo que la renta variable u otras inversiones. Así mismo, como comentaba anteriormente, puedes pagar el activo inmobiliario cash y la rentabilidad sigue siendo del 5-6% bruto, sin apenas riesgo, protegiendote de la inflacción y sin contar larevalorización del activo (que esta demostrado que en las capitales de paises desarrollados, no deja de crecer desde que existen registros).

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No suelo entrar al trapo, pero perdone que insista

Cierto, siempre que se compre sin apalancamiento.
Con apalancamiento, en mi opinión debería tener en cuenta la hipoteca y el pago de los intereses.

Si yo me compro un piso endeudándome (con un dinero que no tengo) pagaré unos intereses que debería restárselo a la rentabilidad obtenida.

A mi me parece lógico que si ingreso 1000€ del alquiler y tengo que pagar 400€ de hipoteca, mi rendimiento lo tengo que calcular con la diferencia (600€), ya que los gastos se van a cubrir con ese dinero.
Y pienso de esa manera porque con el apalancamiento se está utilizando un dinero que no se tiene y que hay que devolver.

Las rentabilidades que usted estima, sobre el papel son correctas, pero en mi opinión, solo reflejan el caso de quien no use apalancamiento.

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Este razonamiento no me parece correcto. Cuando usted paga la hipoteca está pagando dos cosas distintas: por un lado los intereses y por otro la amortización del capital.

Los intereses efectivamente son un gasto, la amortización del capital no. Es cierto que a a efectos de tesorería es un dinero del que no se dispone, pero no es menos cierto que es un patrimonio que se va acumulando, vía reducción de deuda.

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La rentabilidad del 5% de la que usted habla en el ejemplo no es, al menos para mí, una rentabilidad bruta. Para que fuera una rentabilidad bruta, tendría que restar a los ingresos del alquiler los gastos que usted no puede repercutir al inquilino que son, al menos, tres: gastos de comunidad, IBI y seguro frente a daños a terceros. Ahí tendría los beneficios brutos antes de impuestos, lo que vendría a ser el EBIDTA de una compañía, que, divididos por el importe total de compra del inmueble con gastos e impuestos incluidos, le da la rentabilidad bruta antes de impuestos. La rentabilidad neta sería la que le quedaría después de aplicar a sus beneficios brutos su base imponible correspondiente. Todo ello suponiendo que puede encadenar inquilinos sin solución de continuidad y que no tiene gastos extraordinarios de mantenimiento del inmueble.
Con relación a la afirmación de que la inversión directa en activos inmobiliarios tiene menos riesgo que la inversión en renta variable, sería especialmente cuidadoso, teniendo en cuenta que esta presenta unos riesgos intrínsecos a su naturaleza, como son la iliquidez o la alta concentración que, cuando se presentan, no son nada desdeñables.

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Yo es que en este caso, si de los 400€ de cuota hipotecaria, intereses son 100€, los 300€ de capital amortizado los cuento como beneficio. Al final estoy sacando un préstamo y lo está pagando otra persona por mi.

Todo esto teniendo en cuenta que la vivienda no se haya comprado a mal precio y que al final siempre puede uno venderla en cualquier momento, pagar lo que falte de hipoteca y recuperar el resto del capital. Todo con matices, por supuesto, pero no hablamos de un préstamo para una inversión “no retornable”, en la que el activo subyacente se devalúa y el préstamo sigue igual.

Y si esto no fuese así, dudo que los bancos prestasen dinero al 1-2% a 30 años. Intente pedir un crédito de igual importe y plazo para montar un negocio o para comprar acciones, a ver qué condiciones se encuentran.

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Es como dice @Toti . No confundamos amortización con interés. Es exactamente igual que como en las empresas. Además, por haber pedido dinero prestado, está la deducción fiscal tan perversa :rofl:

La amortización es dinero que debemos de menos, por lo que implica que una parte mayor de los activos de la empresa o la casa es nuestra.

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En primer lugar, mis disculpas por seguir desvirtuando el hilo…

A groso modo, paso a poner un ejemplo con hipoteca.

Si aporto un 8,5% del precio del inmueble como gastos de compra (aproximadamente en Madrid) y aporto un 5% adicional, me queda una hipoteca por el 95% del valor del activo. Si pago por el piso 220.000€, estaría aportando unos 30.000€ en total (8,5+5=13,5%) y tendría una cuota de hipoteca de 680€ (para el ejemplo, un 1,25% de interés fijo a 30 años). Con esta premisa y los 1000€ de renta mensual de mi post anterior, tendríamos unos ingresos tras pagar la hipoteca de 320€/mes (3.840€/año), que se transforman ante una inversión de 30.000€, en una rentabilidad bruta del 12,8%.

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A diferencia de mis conocimientos técnicos como ingeniero o del sector inmobiliario como broker, con total certeza mis conocimientos financieros no son tan avanzados como los suyos; pero es el uso y costumbre en el sector, utilizar el concepto beneficio bruto como la división de la renta anual del inmueble dividido por el coste del mismo (incluyendo gastos: ITP, notaría, registro y gestoría). Así mismo, se utiliza beneficio neto, para la misma división, solo que restando a la renta del inmueble, los gastos que usted estipula (comunidad, IBI y seguro), sumados a mantenimiento, inmobiliaria, seguro santi-impago, etc. Por último, estaría el beneficio neto tras impuestos.

Un ejemplo a groso modo sin apalancamiento y con un único inmueble sería: 6% de rentabilidad bruta, 4,75% de neta (1,25% de gastos) y una rentabilidad neta tras impuestos del 4%.

En cuanto a la comparación con la renta variable, ya he dicho anteriormente que la problemática es la necesidad de un capital elevado y la menor liquidez del activo; pero por contra, la volatilidad es menor y la posibilidad de que su valor se desplome o llegue a 0 creo que es claramente inferior. Sobre este punto, diría que en la peor crisis inmobiliaria de la historia de España, en 2008, los activos en Madrid capital tuvieron una perdida de valor de un máximo del 50% (en Madrid no se expropian viviendas, ni van a valor 0); sin embargo, hay muchas empresas que han desaparecido (100% de pérdida, valor 0) o han perdido un 70, 80 o 90% de su valor. Otro tema sería la inversión en renta variable, por ejemplo, a través de índices.

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El mercado inmobiliario es mucho más complejo de lo que se ha expuesto y, de las rentabilidades que aquí se han citado, algunas superando el 10% bruto, dejemos el neto por cuestiones de variabilidad personal o societario, solo se obtienen en ciudades muy concretas y, a su vez, en zonas muy específicas de las mismas.

Debe considerarse que es necesario, para la obtención de estas altas rentabilidades del correspondiente apalancamiento y, cuando hablamos de plazos superiores a los 20 años para el retorno, asumimos unos riesgos de variabilidad en las condiciones estudiadas en el inicio de la operación, tanto a nivel poblacional, legal, económico, social e, incluso, urbanístico y de servicios, etc., sin despreciar aquellos relativos a la propia tipología del inmueble, su antigüedad, deterioro, derramas, etc. que son muy complejos de determinar.

Les pongo un sencillo ejemplo, habitual en la ciudad en la que resido. Aquí, es tradicional por los equipos de gobierno la bonita técnica impositiva de las contribuciones especiales, es decir, implanto o mejoro unos servicios y casco a los vecinos el correspondiente porcentaje de contribución, en definitiva, te arruino la rentabilidad de un arriendo unos cuantos ejercicios. O pacto en el contrato que el inquilino afrontará determinadas cargas impositivas y servicios prestados por administraciones y, en su falta de atención, la hacienda nos las exige a nosotros aún no siendo beneficiarios de esos servicios, bajo la bonita técnica de la sustitución del sujeto pasivo dado que somos propietarios del inmueble. Y otras muchas gabelas e incidencias que deben ser consideradas.

Creo que rentabilidades, por lo que conocía del sector, superiores al 6/7 % bruto, no incluyo la supuesta revalorización del inmueble, pueden considerarse extraordinarias, debiéndose a condiciones muy puntuales que no pueden ser aplicadas a una generalidad de inmuebles tipo, los que más abundan. No dudo que se produzcan y, como aquí bien se ha dicho, actuando buenos profesionales, pero no es lo común en el sector.

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Creo que usted ha dado en el quid de la cuestión, “EL” mercado inmobiliario no existe, igual que no existe “LA” inversión en bolsa, en renta fija, en whisky, o en vino.

Cada uno, cada microzona inmobiliaria, cada vino, cada añada de whisky, o cada acción, son diferentes, evolucionan de distinta manera, los concurrentes en el mercado las compran y venden a diferentes precios, no sólo por razones temporales, también por razones personales.

La experiencia de compra de un “cazador” de viviendas para alquilar en cualquier sitio de la geografía española, es muy diferente de quien quiere comprar una vivienda de similar tamaño y acabados cerca de sus padres.
La experiencia de compra de un “cazador” de acciones, que tiene un seguimiento de determinados valores y ha estudiado el negocio, esperando hasta que cree están muy baratas, es muy diferente de quien compra una vez al año al llegar la paga extra, y lo hace a través de su banco habitual.

Apostaría que en este foro hubo quien ganó dinero con “Terras”, y quién lo perdió.
Apostaría que en este foro hay arrendadores que obtienen ingresos apalancados por alquileres, ingresos no apalancados por alquileres, ha comprado algún/os objetos inmobiliarios en circunstancias adecuadas para obtener rentabilidades elevadas en esa compra-venta y otros que lo contrario. He visitado los dos vecindarios.

Que en determinada zona de Madrid, Huesca, Valencia o Vigo, haya una evolución de precios, al igual que JJ, MO, 3M, evolucionan en sus valores y dividendos, difícilmente invalida la percepción y experiencia personal.

Si alguno de ustedes está interesado en obtener rentabilidad de un arrendamiento de vivienda y cerca de su casa eso es poco frecuente, no me gusta decir imposible, amplíen su zona de búsqueda a otras ciudades, otros barrios. Como @kalambrazo escribe, pidan ayuda a profesionales inmobiliarios, pregunten.
En este foro ha aprendido mucho acerca de invertir en bolsa, a veces leyendo, a veces preguntando, a veces siguiendo enlaces y profundizando.

¿Hay acciones que dan un 7% de dividendos? ¿Todas las acciones?¿Los dan comprando a cualquier precio?¿Están garantizados esos dividendos?. Podemos hacer preguntas análogas en el inmobiliario, podemos añadir categorías: locales, naves, pisos, trasteros, garajes.

Las circunstancias de una geografía, de un fondo, de una acción subidas, bajadas, evoluciones desde el 2008, o desde el 2000, son de esa acción, fondo, garaje, o piso, vino, obra de arte, etc, hay otras que han evolucionado distinto. Si lo tomamos como una inversión, debemos gestionarlo y medirlo como tal, y cada uno lo hará con su proceso y sus métricas.

Con cada uno de esos medios habrá evoluciones que lleven a obtener una notable acumulación de riqueza, otras llevarán a mantener capacidad adquisitiva y algunas a pérdidas importantes. Conozco a personas cuya fortuna inmobiliaria se ha hecho desde que se arruinaron en el 2008 con viviendas, y alguno cuyo quebranto se ha hecho al vender fondos en plena caída de mercado en 2020.

Perdón por el ladrillazo.

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@CalimeroRex Me ha gustado mucho su aportación, y estoy totalmente de acuerdo con que el mercado es muy heterogéneo, las condiciones impositivas marcan diferencias significativas en el beneficio final, y un 6-7% de rentabilidad sin apalancamiento ni revalorización del inmueble, no es tan fácil de conseguir.

Así mismo, coincido en que para lograr la mayor rentabilidad posible, hay que ponerse en manos de buenos profesionales; y añadiría que hay que tener un capital potente y que hay que aprovechar la “globalización” y la tecnología para invertir en las zonas que nos den más facilidades para lograr el mayor retorno con la mayor seguridad. A día de hoy, Madrid es el mejor entorno para inversión inmobiliaria en España, y cualquier inversor en el sector, sea de Cuenca, Valencia, Jaraíz de la Vera, o de dónde sea, debería de invertir en Madrid; poniéndose en manos de un buen profesional y con las herramientas tecnológicas que hay hoy en día, puede gestionar sus activos como si tuviera el inmueble a 100 m de su casa.

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A mí esto me suena un tanto growth, y yo la inversión inmobiliaria la entiendo bastante más value. Quizá sea por la zona donde vivo.

Debo hacer los cálculos de otra forma. Unos ingresos brutos estimados de 12.000€ anuales a cambio de una inversión inicial de 30.000€ suponen una rentabilidad bruta del 40%. Una rentabilidad estratosférica, como no puede ser de otra forma teniendo en cuenta que el ratio de apalancamiento es de 8-9:1.

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Yo considero la inversión inmobiliaria como value, pero quitando las grandes ciudades, como Barcelona, Madrid o Malaga, hay muchas que pierden habitantes, y por lo tanto, la tendencia de los activos inmobiliarios es a despreciarse, lo cual hace que sea una mala inversión a largo; otra cosa sería, aprovechar un periodo de cambio de ciclo, de crisis a “burbuja”, para sacar una buena rentabilidad, pero en el largo, pierden valor. Obviamente hay excepciones, y un gran conocimiento de cualquier mercado inmobiliario, por pequeño que sea, puede reportar pingües beneficios.

Dicho esto, la inversión inmobiliaria de calidad, a día de hoy, es global, y la gran inversión internacional que llega a las grandes ciudades, es la que cambia o potencia las tendencias; y por lo tanto, optimiza las rentabilidades si se sabe aprovechar esa oportunidad.

En cuanto al tema de la rentabilidad, lo reflejé así para mostrar a ignatius la diferencia entre comprar cash la totalidad del activo vs solo aportar una parte; mi intención era sacar hipoteca de la ecuación, para que fuera claramente visual la gran diferencia que aporta el apalancamiento.

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