Unos tipos de (poco) interés

Enhorabuena a los agraciados que cogieron hipotecas a tipo fijo en los últimos años al 1% o incluso menos. Ahora mismo el terminal rate para el EUR cuando finalice la ronda de subidas descontadas por el mercado será del 1.5% (versus un -0.57% ahora).

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Hace tiempo que llevo con una duda en mi cabeza, y acudo a ustedes con la esperanza de que arrojen algo de luz a mi duda.

Hace unos meses, casi un año ya, yo me di cuenta de que era un buen momento para comprar una casa, tipos bajos, posibilidad de cerrar la hipoteca a tipo fijo muy bajo (en torno al 1 o 1,5 %) y horizonte inflacionario (incierto en aquel momento, pero algo se vislumbraba).

Sin embargo esgrimí un razonamiento, para mí mismo, que no sé qué validez tendrá. Me dije: ¡Sí claro! que tú vas a firmar un préstamo al 1 %, y luego, si los tipos suben al 5 %, el banco se queda quietecito, y se traga tu préstamo al 1 %.

Pues no me creía yo eso de que yo fuera capaz de “colársela” a un banco. Veía más probable, fíjense ustedes, lo contrario. Por lo tanto, pensé “seguro que hay alguna cláusula por la que dada una circunstancia excepcional, luego puedan subirme los tipos a mí, por muy fijo que se llame el préstamo que yo he firmado. Y si no la hay, se la inventarán”.

Vale, yo he querido entender que lo que se hace con este tipo de hipotecas es que se meten en un saco muy grande y opaco, junto con miles de otras hipotecas, cada una de su padre y su madre, y este saco se le vende a otras entidades financieras, que a su vez los junta y remezcla con otros sacos, y los negocia en los mercados financieros, que a su vez… y así hasta el infinito.

Pero aunque la cosa sea así, yo sigo sin que me entre en la cabeza lo de que yo podría habérsela jugado al banco.

Por favor, díganme dónde me estoy equivocando.

Muchas gracias.

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No sé responderle con detalle, pero tenga en cuenta que el banco tampoco tiene el dinero que dice que le presta.

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Si es a tipo fijo, el tipo es fijo. Si tiene dudas consulte con el notario antes de firmar, está obligado a informarle.

Peino alguna cana, cada vez menos por mi calvicie, contraté hace largo tiempo un préstamo con garantía hipotecaria al 16, si si eso 16%, cuando los tipos en España empezaron a bajar, hice una visita al banco, Barclays para más detalle, y con poco más que una charla hubo una bajada al dígito simple 9%, al cabo de un cierto tiempo que no recuerdo (cosas de la edad), segunda visita segunda bajada.

Con la normativa española, el cliente tiene mucho control, si va pagando, y es fácil cambiar, si el mercado cambia a mejor. Si el mercado se encarece y el tipo es fijo, y su contrato . escritura dice que es fijo, ahí se queda.

Tengo el raro privilegio de estar pagando 3 hipotecas, y algún préstamo de elevado importe sin garantía hipotecaria. He pagado cuatro más, mis deudas me han enseñado lo que estoy compartiendo.

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¿Sabe Vd. por qué hace veinte años era común entre las entidades no cobrar comisión si de forma adelantada se amortizaba parcialmente la hipoteca, pero si cobrarla si la amortización era total?

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Y temo decirle que, aunque la situación le haya salido favorable, es evidente que el banco no es una hermanita de la caridad y ya ha tenido en cuenta esto. Tenga en cuenta que el que ofrezcan un 1,5% (tiro de medias de todas las entidades) no es casualidad ni una cifra elegida al azar porque le haya apetecido a la entidad: en esa cifra está teniendo en cuenta la expectativa del coste en el largo plazo.

Permítame poner un ejemplo, simplificado al extremo y con todos los avisos posibles, pero del que se pueden extraer muchas reflexiones:

Hipótesis utilizadas:

  • Hipoteca de principal 100.000€ a 30 años a un tipo fijo del 1,5%
  • La entidad sólo tiene la hipoteca en el balance y está financiado por: 10% aportación de socios (accionistas), 10% mediante una emisión de deuda a vencimiento de 5 años que paga Euribor 12 meses + 1% y 80% mediante depósitos (por simplificar, asumimos que son a la vista). [Puede parecer exagerado, pero de verdad que no lo es; coja el Balance de cualquier entidad bancaria y no se alejarán mucho las proporciones]
  • Los tipos de interés, son los que ha proporcionado leeson al inicio: es decir, situación a marzo 2021. Supongamos, además, que el coste de los depósitos es el Euribor a 1 semana y el coste del bono es el Euribor a 12 meses + 100 puntos básicos (1%). El coste requerido por las acciones, lo obviamos en este ejemplo (ya que no estamos tratando cómo se valora una entidad financiera; si soy capaz de explicarme bien quizá algún día me atreva y entre en este punto jeje)
  • No hay riesgo de impago de este cliente

Bien, con este escenario, a la derecha tiene usted la cuenta de resultados y “oh, sorpresa!”, el banco ha generado un resultado positivo en el año y un diferencial del 1,49% (¿por qué?: porque por los depósitos, que financian el 80%, en el año ha pagado un 0% y el coste del bono, si bien es más alto, proporcionalmente, apenas afecta). Así que los accionistas están muy contentos y el banco será capaz de pagar un dividendo muy jugoso (con el permiso del BCE y el Banco de España, claro). ¿Qué hacer, entonces, en una situación asi?? Cuanto mayor volumen consiga, mayor será la rentabilidad y mayor valor aportaré.

Si este escenario se repitiera durante los 30 años, obtendrá un rendimiento del 1,5% por año; por lo que, compensa dar préstamos a tipo fijo al 1,5%?? Pues claro, teniendo en cuenta que en marzo 2021 un bono del Estado a 30 años rondaba el 1,1% (a 1 de enero de 2021 estaba rindiendo un irrisorio 0,85%). Es más, cuanto más tiempo dure la política hiperexpansiva de los bancos centrales que hagan que los tipos estén bajos, mayor resultado generaré y aumentarán mis reservas para hacer frente a épocas de vacas flacas. De hecho, mire cómo acabará el año 2022:

Nota: el diferencial cae, es cierto, pero porque hay caja a la que no le estoy sacando rendimiento (de hecho, a día de hoy, es coste: depositar el dinero en el BCE me rinde un -0,25%!!!).

Aquí lanzo la pregunta, ¿quién era capaz de prever en 2021 que la inflación iba a dispararse hasta rozar cifras de dobles dígitos que podrían provocar subidas de tipos de los bancos centrales de manera pronunciada? Yo creo que pocos: era un riesgo que la entidad está asumiendo y los accionistas deberían esperar verse recompensados por ello (con un rendimiento superior).

Bien. Ahora estamos a 22 de marzo y toca planificar cómo va a acabar el resultado del año 2023; es decir, toca hacer escenarios así que pongamos a trabajar el excel. Le pongo dos ejemplos

2023 A: usamos los tipos implícitos que estima el mercado para el año 2023 (con datos a día de hoy; si lo miro hace dos meses, las cifras eran distintas, dentro de un mes serán distintas y cuál será la cifra real cuando acabe el año, ni le cuento)


Nota: fíjense ahora lo que costaría contratar una hipoteca fija a 30 años.

Es cierto que el diferencial cae, pero gracias a que el coste de los depósitos sigue siendo bajo el banco todavía tiene margen de defensa y, aunque se prolongue esta situación ad eternum, puede tener una rentabilidad interesante.

2023 B: escenario MUY desfavorable (vamos a suponer que el Lagarde se pone seria y sube los tipos de manera tajante que provoca un EURIBOR al 2,5%)


ay, ay, ay! aquí ya a más de un directivo y accionista se le borra la sonrisa y ya el diferencial se va al garete y el banco pierde dinero.
Pero ahora, tomando algo de distancia, hay que pensar en varios mecanismos de defensa que tienen los bancos:

  1. Al empezar el año 2023 hay 8.200€ en caja (que sería el pago de principal más intereses acumulado) que no están rindiendo casi nada, lo normal es que utilice ese dinero en otros préstamos (que con el tipo actualizado, una hipoteca a tipo fijo sería del 2,2%) o bien en bonos del Estado (que por efecto arrastre, tendrán un rendimiento superior. Si alguna vez, al leer alguna presentación de una entidad bancaria ven las siglas COAP/ALCO/ALM, sepan que, entre otras cosas, se encargan de mitigar el riesgo de tipo de interés mediante compras de deuda) o bien preste ese dinero a otras entidades financieras (fíjese que EURIBOR 12 meses =2,5%)
  2. Volvemos a lo mismo del escenario inicial en 2021: es cierto que este año va a ser muy duro, y quizá se prolongue 1, 2, 3, 4… pero más de 5 años?? difícil, teniendo en cuenta que el mandato principal del BCE es que la inflación de la zona euro ronde el 2% en el largo plazo. Esto todos lo hemos oído pero tiene implicaciones muy reales: dicho mal y pronto quiere decir que no van a estar los tipos de referencia por encima de ese 2%: habrá períodos que estará por encima, habrá periodos que estén por debajo. La cuestión será cuánto tiempo duran esos malos tiempos y si el banco será capaz de resistir esos períodos bajos y ser lo suficiente rápido en conseguir ofrecer nueva financiación a tipos más altos que aguanten el diferencial (lo que en inglés se conoce como el roll-over).

Espero que haya logrado ayudarle a entender la parte “lógica” de por qué los bancos han ofrecido chollos con hipotecas tan bajitas a plazos tan largos. Aviso que me he dejado de lado otro mecanismo de defensa que aplican los bancos: los derivados de tipos de interés (Forward Rate Agreements e Interest Rate Swaps, principalmente) que usan para cubrir una rentabilidad mínima a un plazo determinado (generalmente en el corto y medio plazo).
Lo que quiero dejarle claro es que a los bancos no les preocupa que los tipos suban o no en el corto plazo, ya que el riesgo más o menos lo tienen cubierto. Lo que más le preocupa es que aumente la incertidumbre (que provoca que no puedan fijar un diferencial) y, sobretodo, que el menor número de clientes impague: por mucho que sean capaces de lograr un diferencial, como el cliente impague, la rentabilidad se va al traste y ahí sí que llegan problemas de verdad (toca levantar capital, repagar a depositantes, intervención del Estado??).
Pero en esto, si quieren, entro otro día en estos y cómo es posible que unas entidades hayan ofrecido un 1% (aquí Tiedra dio unas pinceladas de las amenazas del sector bancario, las fintechs son el principal Bárbaros a las puertas del sector bancario).

Espero que les haya gustado y haya podido aportar mi granito de arena a esta comunidad después de todo lo que he podido aprender. Y si ha quedado muy largo, parafraseando a Julio Camba: perdónenme, pero no he tenido tiempo de hacerlo más corto.
Buen fin de semana

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Lo he gozado - sufrido, y pagado esas comisiones.

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Ha puesto los puntos sobre las íes…. Gracias por explicarlo tan bien…. Cada día aprendo más en +D por poco más de 3 € al mes :stuck_out_tongue_winking_eye:

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Siento decirle que, a pesar de la profundidad de su análisis, es algo simplista. Los resultados de los bancos no se analizan hipoteca a hipoteca y, de hacerse, no se haría de la manera que plantea. Por no decir que hay algunos datos que directamente son erróneos.
Cuando un banco da una hipoteca a tipo fijo no se queda a esperar a ver si el mercado va a su favor sino que se empaqueta con otras cuantas hipotecas y otras cuantas fuentes de exposición a riesgos similares y la ALM cubrirá el riesgo de tipo de interés que corresponda. No se llega a ese nivel de granularidad.
Como usted sabrá la fuente de beneficios principal de un banco es el margen de intereses que, oh sorpresa, aumenta cuanto mayores son los tipos de interés. Así que le puedo asegurar que tanto los directivos de los bancos como sus accionistas esperan como agua de mayo que los amigos del BCE empiecen a subir tipos de manera relevante, y no al contrario. Para muestra un botón, comparativa del EURO STOXX Banks versus el tipo swap EUR a 10Y.

He utilizado el tipo swap a 10Y dado que es la referencia por excelencia para el mercado de deuda junto con el 10Y alemán (el conocido como bund). Debí hablar de ambos en la segunda parte de este post pero que la vida no me da para tanto.
El tipo swap se trata del tipo fijo al que los bancos se prestan entre ellos cuando entran en un Interest Rate Swap, un derivado para cobertura de tipos de interés. Por ejemplo, si un banco concediese una sola hipoteca a tipo fijo y quisiera cubrir ese riesgo debería entrar en un IRS en el que recibiese tipo fijo y pagase flotante. Sé que esto es algo más complejo de lo que solemos comentar pero para que quede claro de donde sale todo. En el gráfico pueden ver la fluctuación que ha tenido este tipo, que llego a estar varios años en negativo y ahora está al 1.59%.

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Algo no, extremadamente simplista; el objetivo era intentar ayudar con unas pinceladas a la cuestión que planteó FGabriel (y me he encontrado con amigos y familiares), que es normal: “¿cómo es posible que me den una hipoteca a 30 años tan barata? ¿seguro que es tipo fijo? la banca nunca pierde, seguro que me estafan”. A lo que he intentado ilustrar que el primer mecanismo que tiene es el diferencial que saca gracias al coste de la financiación (como el grueso son depósitos que remuneran, a día de hoy, nada); el siguiente, creo, serían los derivados de tipos de interés.

Y, como menciono al final, no quería entrar en los mecanismos que tiene para cubrir parte del riesgo de tipo de interés como son los IRS y FRA’s porque ya me estaba quedando muy largo y, aparte, explicar qué es la curva euroswap o un IRS da para un post aparte (a la par que explicarlo es muy complicado).

En ningún momento he pretendido decir que los resultados del banco se deben analizar/cubrir cliente a cliente (sería inviable), ni que hayan eliminado la sensibilidad/relación directa con el tipo de interés (es la fuente primaria de ingresos; cuanto más alto, mejor).

En cuanto a los datos erróneos, le invito que los diga si quiere y así aprendo de los propios errores; pero no sea muy duro jeje.
Saludos

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Esto me ha trastocado… Pensaba que el tipo swap era el tipo de interés de la pata fija vs la pata variable (3m, 6m, etc.) que hace el npv 0… Pero no termino de entender lo de prestar dinero… Le agradecería si pudiera explicarlo.

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El coste de las hipotecas, como cualquier otro préstamo, está ligado al precio del dinero. Cuando el tipo swap a 10Y estaba en negativo y a los bancos les penalizaban con un -0.50% por aparcar dinero en el ECB (todavía ocurre de hecho) pues los tipos de los préstamos estaban por los suelos. Es decir, no hay ni trampa ni cartón, ni el banco tiene ninguna capacidad de cambiar el tipo fijado.
Simplemente es el mercado amigos, el que dictan desde Frankfurt claro.

Más que erróneos, arbitrarios. En concreto, las asunciones que hace en sus escenarios. El único riesgo en una hipoteca es, como usted bien decía, que el cliente deje de pagar. Que no es poco, ojo. Los movimientos de los tipos son indiferentes dado que estarán cubiertos.

Me expliqué mal. Cuando decía prestar es porque es la referencia principal para las emisiones de deuda pero, en efecto, no se presta nada cuando se entra en un derivado como un IRS. Es, como decía, el tipo fijo que se iguala a la cadena de FRAs que componen la vida del producto.

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A la espera de que nuestro querido @leeson nos cuente acerca de la reunión, les dejo el titular:

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Sigue el mercado en modo fiesta para los osos de futuros y bonos. El EURIBOR 12M, por ejemplo, ha subido casi 90 puntos desde el 1 de enero. Alguno empezará a sufrir con la hipoteca en los próximos años.
En junio será pronto para subir tipos, pero julio es un done deal (incluso se coquetea con 50 bps del tirón y, como dice Christine, en el siguiente meeting ya saldríamos de los odiosos tipos negativos. Aquí estaremos, espero, para contarlo estimado @camacho113 :slight_smile:

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Les vengo aquí, una vez más, con una reflexión, para que ustedes me expliquen por qué estoy equivocado.

Les traigo información en directo, desde primera línea del “campo de batalla” pero eso sí, con un angular muy cerrado, limitado a mi sector y campo de acción profesional.

En mi sector en el último año y pico hemos subido precios creo que 4 veces. Pero últimamente no se plantean nuevas subidas en el futuro. Es más, se está considerando alguna bajada de precios debida a la falta de demanda. Sí, han leído ustedes bien, “bajada”.

¿Puede ser que estemos empezando una etapa de desaceleración, a la par que las subidas se van a ir frenando progresivamente? ¿O puede ser que, una vez más, esté tremendamente equivocado por mi falta de visión periférica?

¿Qué opinan ustedes?

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Charla de café, habrá precios que ya no se puedan bajar, porque los salarios ya en la mayoría de los lugares se han ajustado a la inflación. Además, ciertos productos que tú ya estás consiguiendo vender a ese importe, por lo general, no los vas a bajar salvo que tus ventas caigan mucho.

Amigos que tengo que trabajan en fábricas, con sus sindicatos y presiones, es muy tajante cuando dice que ni de broma, salario que se ha subido acordado con la empresa, se vuelve a bajar salvo que esté la misma al borde de la quiebra.

Si ese incremento a la empresa, para mantener su margen la afecta, va a trasmitir ese precio al producto. Mismo caso para sus proveedores si les ocurre lo mismo.

A donde quiero llegar, es que al final, todo es una cadena que poco a poco, al igual que el IVA, tarda algo más, pero siempre llega al consumidor de últimas.

Otra cosa es que haya productos que dependan mucho de la materia prima y sea más “elástico” su precio.

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Aquí está la clave.

La cuestión es que los salarios no han subido tanto, por lo menos en mi sector. No vaya a ser…

Creo que esto es, tal vez, otra de las claves de mi sector, sí.

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Para todo aquel que le suene a coreano la palabra “elasticidad”, término muy usado por los “economistas”, dado que en este foro tratamos de compartir conocimiento, adjunto un enlace explicativo:

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Bueno @Fernando lleva semanas advirtiéndonos precisamente que en la previsión de según que escenarios igual se está olvidando la posible contracción de la demanda. Vamos que esto no va solamente de mirar oferta.

Recuerdo hace años en las conferencias de Bestinver cuando estaban los antiguos gestores, donde en algunas tesis incidían bastante en la fortaleza de la empresa en escenarios de crisis dado que la demanda no podía caer significativamente a medio plazo.

Sin embargo ya saben la peculiaridad de los escenarios económicos donde a veces pasan situaciones raras. 2008 terminó siendo la tormenta perfecta para que un problema centrado en el sector inmobiliario y financiero, terminara contagiando hasta niveles desconocidos (o al menos desconocidos en los últimos 50 años), a otros sectores en las antípodas de los anteriores.

Efectivamente. Un gran ejemplo de ilusión monetaria y una de las razones porque al final suele terminar siendo más fácil socialmente(aunque igual de peligroso) , ajustar vía inflación que vía según que tipo de recortes.

No obstante en el caso que nos afecta, de momento no ha habido gran traslación, al menos de momento, de la inflación de precios a inflación de salarios.
Dado que no somos pitonisos, dependiendo de en que medida exista esta traslación, es más fácil suponer que cierta demanda va a ser más o menos sostenible.

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En honor al título del hilo. ¿Siguen siendo los tipos de poco interés?

Nos tiene abandonados @leeson :rofl:

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