Por otra parte la deuda va reduciéndose y el precio de la vivienda subiendo. Era una pregunta hecha sin meditar.
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Así es. Han sido viviendas compradas además en su mayoría por debajo de mercado. Cada vez esta parte es más complicada aunque si cumple mis ratios ya es suficiente. Eso lo que aportaba era seguridad y equity.
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Vaya por delante que usted puedes hacer lo que quiera con su dinero (faltaría más) y como disclaimer el que siempre he dicho que en la familia es el inmobiliario el activo que más nos ha rendido (3 viviendas compradas entre 2018 y 2020 en zonas buenas/muy buenas).
Pero, no puede dejarme de llamarme la atención algunos comentarios:
A lo comentado por otros foreros, con los que coincido plenamente, añado que me sorprende encontrar aquí la okupación como riesgo. Si entendemos okupación como riesgo a que una persona de una patada en la puerta de su casa y se instale en ella, los datos oficiales hablan de un riesgo prácticamente inexistente, además de que tiene un impacto muy limitado. Al tratarse de un delito de allanamiento de morada, basta una llamada a la policía para que se produja el desalojo inmediato. Otra cosa es afrontar todo lo relacionado con los impagos de un inquilino, pero eso un riesgo de otra naturaleza.
Adicionalmente, uno de los mayores riesgos del inmobiliario es la falta de liquidez del activo. Para los que vivimos como adultos todo lo que sucedió entre 2008 y 2012 en este país sabemos muy bien que es principalmente su mayor riesgo. Ello aparejado a la valoración mismo del activo. En esencia uno cuenta con 3 valoraciones:
-Valoración catastral.
-Tasación.
-Valor de mercado.
Hacer cálculos de patrimonio en base al valor del mercado (creo) que es un error en la vivienda. Por una razón muy simple: el activo que no puedes vender vale cero. Ante una situación como la comentada anteriormente, te das cuenta que el valor de tus deudas puede superar en mucho al valor del activo en el mercado y entonces todo lo que son vino y rosas se convierte en una pesadilla.
¿Cuál es el método apropiado para valorar la vivienda? Pues ni idea, oiga. Pero si la banca utiliza un valor de tasación y si la administración pública utiliza el catastral, mi intuición me pide ser prudente, que precisamente es un criterio contable a la hora de realizar valoraciones.
En la valoración de riesgos hay dos aspectos que se suelen tener en cuenta: probabilidad e impacto. Este es un asunto nada menor cuando se habla de la gestión de inquilinos y es que no es lo mismo tener un activo en una zona premium que en una que no lo sea. No es lo mismo tener de inquilino a un alto funcionario que a un inmigrante dado de alta como autónomo. Y esto es un asunto que impacta igualmente en las caídas de valoración del activo ante una crisis en función de dónde esté situado el inmueble y qué características reuna el mismo.
Al final es un mercado en el que opera de una forma muy intensa el binomio riesgo/rentabilidad. Hablaba con un muy buen amigo que trabaja en el sector de real estate y me contaba que la mayor rentabilidad se obtienen en barrios humildes y viviendas “básicas” (por ejemplo, aquellas sin ascensor). El problema es que serán las primeras en sufrir cualquier tipo crisis o cambio de tendencia en el propio mercado. Que es otro riesgo que no se cita, el de regulación. Es un mercado ampliamente regulado, sobre un principio rector constitucional y donde un cambio de legislación puede hacer que de la noche a la mañana se produzcan cambios bruscos en la oferta…y donde el mercado de la compra está muy vinculado al del alquiler.
Adicionalmente, hay otro riesgo no citado: flujos migratorios. Tanto internos como externos. En los últimos años hemos vivido como en España es un país donde hemos obtenido un resultado neto positivo en estos flujos. Concentrado además en las grandes ciudades. Si mañana estos flujos pasaran a ser negativos o se incentivara el empleo en zonas que están siendo “vaciadas”…el mercado inmobiliario sufriría una fuerte sacudida.
Francamente, de los 5 riesgos citados, uno me parece no relevante y los otros 3 son de tiempo…que a mi me parece el menor de los problemas a la hora de gestionar alquileres. Que oigan, no me malinterprenten, cuando hay que gestionar una gotera que te genera la Comunidad o que se estropea el aire acondicionado requiere de un montón de tiempo y produce un gran agobio, que nosotros queremos que los inquilinos reciban un trato “premium”.
Por último, mi impresión (como miembro de una familia que gestiona 2 alquileres que suponen una entrada de efectivo en las cuentas corrientes familiares bastante significativo, creo que conviene ser bastante “exhaustivo” a la hora de calcular los flujos de caja que genera una vivienda, porque es un activo que puede pasar muy fácilmente de generar caja a quemarla a unos niveles nada despreciables.
Básicamente, y si está financiada con deuda (que no es nuestro caso), mis cuentas serían las siguientes: Ingreso de alquiler - cuota hipotecaria - comunidad de vecinos - impuestos de la vivienda (IBI, tasa de basuras, otros) - seguro de la vivienda - reparaciones - sustitución de mobiliario.
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Añadiría periodo de carencia de renta..
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Buenos días @maugil
Venga por delante que al poner pros y contras tanto del inmobiliario como en dividendos no he querido exponer mi visión, sino una visión generalista que intentase recoger todos las opciones que mucha gente se plantea con estas inversiones. Mi forma de verlo como usted plantea no tiene nada que ver con esos 5 contras pero al comparar ambas inversiones eran contras que alguien podía plantear.
Como indica las 3 primeras para mi no es un contra, simplemente es parte de la inversión que requiere un tiempo (diría que haciendo las cosas bien mucho menos de lo que la gente imagina), al igual que con los dividendos tengo que llevar una contabilidad, analizar, etc..
Los impagos nunca digas nunca jamás pero como bien has apuntado depende del tipo de vivienda que tengas, barrio, perfil de inquilino,… las probabilidades se reducen mucho. En mi caso es algo que tengo y he tenido claro desde el principio. Viviendas con ascensor, exteriores, en zonas buenas, sobretodo evitar zonas malas, y esto reduce todos los riesgos existentes. Por un lado se tiene más demanda, precio de alquiler más alto, menor rotación, mejores perfiles de inquilinos que a su vez reducen mucho el riesgo de impago..
En todo lo que llevo no he tenido ni siquiera un amago de impago
La valoración de las viviendas para mi es la misma que haría con la bolsa. Si mi cartera vale hoy 90.000€ y en agosto bajan las bolsas, mi cartera estará valorada en 80.000€ por ejemplo. Con las viviendas igual, utilizo un valor de mercado con un margen de seguridad. Utilizo unos precios conservadores pero si en 3 meses el mercado se girase y mis viviendas cambiasen de valor, lo reflejaría en el patrimonio al igual que lo hago según va subiendo.
No obstante por la situación actual de mercado y la escasez de vivienda existente la previsión a unos años vista es que la vivienda va a seguir aumentando de precio salvo alguna medida excepcional que haga salir viviendas al mercado.
Un valor de mercado actual de mis viviendas sería 525.000€ y mis deudas son de 357.000€ y van reduciéndose mes a mes, por lo que tengo bastante cubierta la deuda. No obstante la visión debería ser la misma que con los dividendos. Si mi cartera baja de 100.000€ a 50.000€ puede que desaparezca o se reduzca algún dividendo pero no tendría intención de vender ninguna acción, sino de comprar en rebajas. Mi visión con el inmobiliario es la misma. Habrá momentos de mercado que compres viviendas más caras, otros más baratos pero si vas comprando a lo largo de los años el precio de compra se va promediando.
Para calcular el flujo de caja así lo hago lógicamente, todos los ingresos menos todos los gastos. Las viviendas están todas reformadas integralmente por lo que aunque van a surgir reparaciones y roturas de mobiliario, en el corto plazo son y serán mínimas. En esos flujos de caja está la media que estoy obteniendo ya incluyendo todas estas cosas, períodos de carencia y demás. Pasar a quemar caja a día de hoy no lo veo factible ya que los margenes son elevados.
Muchas gracias por compartir tu visión y experiencia inmobiliaria
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Pero es que usted está comparando un activo con unos niveles de liquidez muy elevados (acciones) con otro sumamente ilíquido (vivienda) en base a precios de mercado. Las acciones las vendo con un “click” y en ese mismo momento tengo el efectivo en mi cuenta corriente a un precio que me da el mercado. Eso no existe en la vivienda, ahí usted pone un anuncio en un portal inmobiliario y queda por ver si encuentra a alguien que le parezca adecuado. No le digo nada en periodos de crisis o donde el acceso al crédito se encarece.
Ya, pero usted no tiene en cuenta el IRPF, por ejemplo.
Es que si nos vamos a la última vivienda y le descontamos impuestos, seguros, comunidad y cuota hipotecaria se me hace imposible que queden 800 euros. Más que nada porque son 100.000 euros financiados que a 20 años y un 1,50% (conservador) es una cuota mensual de casi 520 euros. Implicaría un alquiler de más de 1.500 euros por un inmueble que (costes de adquisición y reforma incluídos) valió 132.000 euros.
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¿Seria mucha indiscreción preguntar dónde se ubican? En mi ciudad, 4 viviendas de ese importe se encuentran en barrios reguleros. No marginales pero no desde luego donde busca vivir una parejita de funcionarios sin hijos que es el perfil de inquilino top. Vivienda buena en zona buena = precio de compra alto, rentabilidad por alquiler baja, rentabilidad por revalorización alta. Flujos de caja pírricos.
Todos los casos que conozco o he oído de independencias financieras precoces a base de inmobiliario siempre me suenan a una suma de:
- Mucho trapicheo de compraventa, reforma, etc.
- Pisos baratos en zonas humildes con buena rentabilidad por alquiler
- Apalancamiento fuerte
- Venta de cursos sobre cómo hacer todo lo anterior.
Por otro lado, ¿cómo se consigue financiacion del 90% para el monto total de compra+reforma de un piso?
Hace justo un año estuve haciendo números y si había que meter reforma, el % de apalancamiento ya no era interesante. Ahí la clave estaba en comprar muy barato más que en el apalancamiento.
Por suerte a las pocas semanas nos dieron la noticia de los mellizos y la liquidez que tenía guardada para comprar un piso se dedicó a furgoneta + plaza de parking
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Por añadir dos puntos nuevos (creo que nadie los ha comentado o sino disculpen la repetición). Los problemas más importantes que he escuchado de personas de mi círculo cercano son, además de algunos ya comentados:
- Impago. Conozco muchos casos, (propocionalmente muy alto). No se si es que justo en mi entorno personal y profesional son todos unos tuercebotas, pero conozco muchos casos. E impagos de gente bien: abogados, futbolistas, empresarios… No conozco la estadistica de impagos por renta, pero muchas veces la gente más caradura es la de perfil más alto (en esto y en todo en general). Algo fácil de que ocurra a lo largo de una vida alquilando inmuebles: impago de (vamos a ser optimistas) 12 meses + coste abogado + coste arreglos posteriores (el que se va a malas, se va a malas de verdad). Pongan la cifra que les apetezca. Es un mordisco al calculo de rentabilidad de proporciones inquietantes.
- Poco cuidado de la vivienda. Aun suponiendo inquilinos dentro de lo razonable, los estandares de orden y limpieza dentro de la especie del ser humano son de lo más variado. El deterioro de un piso destinado a alquiler implica más gastos extras de lo previsto. Al menos es lo que siempre percibo de las personas que alquilan.
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Discúlpeme pero llamar “neto” a un cashflow basado principalmente en gastos que aún no han aparecido lo veo más como decir que un coche nuevo no tiene gastos de mantenimiento hasta que no pase la primera ITV…
Si está diciendo que va a sacar 9600€ sobre 50k y lo va a hacer de forma repetidle y a lo largo del ciclo, desde luego que me quito el sombrero hasta ese cuasi 20% y no tengo nada que decir. Nada es imposible, por supuesto, sobre todo cuando la serie es pequeña, pero que no estoy diciendo que no tenga Vd. su mérito.
Vamos que lo que sí puede Vd. decir, en mi opinión es “Gracias al apalancamiento hipotecario, a las reformas que le meto y a una buena selección de activos, estoy consiguiendo una renta sobre mi capital propio muy superior a la que obtendría inicialmente con dividendos. A cambio, asumo concentración, iliquidez, marrones con los inquilinos y obligaciones financieras fijas.”
Gracias en todo caso por la transparencia y el relato, seguro que todos estamos aprendiendo.
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Eso está claro, la vivienda no tiene la liquidez que tienen las acciones. Ahí está el hacer una valoración conservadora y el tener buenos activos y reformados que tengan una mejor salida. Aun y todo una salida de una operación inmobiliaria es dificil bajarla de 2-3 meses.
No tengo en cuenta el Irpf al igual que tampoco lo tengo en cuenta cuando pongo mis dividendos ya que los datos son antes de impuestos pero una cosa muy importante es que tampoco tengo en cuenta la amortización que compensa mucho ese IRPF. El equity va creciendo mes a mes. Ahora mismo cada mes son algo más de 700€ y cada mes va siendo un poquito más de equity.
En ningún momento he dado los datos de la hipoteca y los está suponiendo mal. Un 1,50% es inviable a día de hoy como vivienda de inversión, incluso como vivienda habitual. Por debajo del 2% a día de hoy es muy difícil conseguir algo ni como vivienda habitual. En mi caso la última hipoteca que es similar a las anteriores es a 30 años al 2,5% a interes fijo lo que da una cuota algo por debajo de los 400€.
Respecto al alquiler si que llega a esos 1.500€ pero lógicamente no en alquiler tradicional
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Una cosa son los numeros sobre el papel y otra la realidad , todo lo que supere un 3% rentabilidad neta( -libre de todo ya incluso IRPF y aqui hay mucho que decir ya que no tributa igual una vivienda habitual que turistica que de corta duracion - ) mas revalorizacion de la vivienda y esta normalmente necesita tiempo y no depende de uno.
Ojo con el inmobiliario que muchos se hacen trampas al solitario con o sin conociminento.
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Le doy la enhorabuena por estar cerca de su objetivo. No tengo más que añadir, ya que los compañeros han levantado todas mis inquietudes, supersticiones y trampas de excel.
Sí me gustaría saber, si tiene a bien, cuanto de ese 100% de las rentas viene de los dividendos. Ya que el título asociaba a los mismos el 100% y es interesante no sólo ver el cambio estratégico sino si tiene sentido mantener esa parte. En base a los porcentajes que leo, la sensación es que no.
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Es una población de 35.000 habitantes del norte de España. En la mayoría de ciudades de España ya es imposible conseguir esos números. Es en las mejores zonas, pisos con ascensor y con muy buenos perfiles de inquilinos. Ahora mismo ya es prácticamente imposible conseguir algo así ya no a esos precios sino a precios razonables que den el mínimo que busco.
Conozco bastantes casos de gente que ha conseguido la independencia financiera o está cerca de ello y le aseguro que no cumplen todos esos patrones. El primero aunque algunos lo complementan con flips la mayoría lo han conseguido creciendo a base de rentas. Pisos baratos en zonas humildes, lógicamente conseguir la independencia con pisos en la Castellana no es viable o por lo menos no en base a buenas rentabilidades pero se puede conseguir (cada vez es más complicado) pisos en zonas 2 o en zonas 3 que cumplan con los ratios. Como digo ahora está complicándose mucho pero piensa que la gente que ya lo ha logrado viene de atrás y yo mismo sabiendo lo que sé ahora (y no hablo del crecimiento de precios de pisos ni de después de visto todo el mundo es listo) pero si estuviese 2-3 años atrás no me costaría nada alcanzar mis objetivos. Lo del apalancamiento fuerte aunque hay algunos que no, la mayoría han tenido un buen apalancamiento, es una de las claves del crecimiento.
En mi caso he conseguido un 90% sobre tasación pero la fórmula (muy difícil de conseguir) no es la de sacar hipoteca en la compra de la vivienda sino una vez reformada. Para ello se requiere capital suficiente para abordar la compra y la reforma y es muy complicado conseguir ese tipo de operaciones la verdad. Sé que una más puedo hacer así pero a partir de ahí tengo que buscar otras fuentes para seguir haciéndolo.
Lo de comprar barato te diría que ahora mismo es complicado hacer una buena operación sin que sea así por la gran subida de precios pero yo preferiría compra a precio de mercado un piso reformado que pueda hipotecar y cumpla mis ratios. Ahora mismo sin ser imposible, hace poco estuve a punto pero se me escapo y tengo una posible oportunidad en espera, pero la verdad es que es casi imposible.
¡Enhorabuena por esos mellizos y a disfrutar de ellos que por experiencia crecen muy rápido!
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Una pregunta si no es indiscrecion ? , Como tienes montado la gestion con una S.L. o lo tienes particular a tu nombre ?
No entiendo… , yo intente como persona fisica hipotecar una ya pagada en un par de entidades y me dijeron que no hacian ese tipo de hipotecas despues de la crisis del 2008.
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Por supuesto que podría darse el caso de impago aunque de momento sólo tengo 1 vivienda en alquiler tradicional con buen perfil, que nunca se sabe, pero el resto son alquiler habitacional. Ahí el riesgo de impago baja porque además de ser más fácil de solucionar tengo cubierto el pago con 2 meses y si deja de pagar enseguida podría reaccionar.
No obstante podría darse el caso que indica y para eso está la diversificación de los ingresos. Está claro que cuantos más pisos se tenga mayores son las posibilidades de tener un impago pero también se está más protegido por el resto de alquileres.
El cuidado de la vivienda por mucho que tengas buenos perfiles y cuiden la vivienda según van cumpliendo años las viviendas mayores serán los desgastes y reparaciones pero también hay que tener en cuenta que también tenemos la inflación que afecta a los alquileres
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El cashflow neto, antes de impuestos, es el que es a día de hoy. Cuando aparezcan dichos posibles gastos ya veremos. Quizás por el efecto de la inflación mis alquileres hayan subido y mi cashflow se mantenga o incluso aumente.
Realmente en uno de mis pisos estoy sacando esos 9600€ sobre 10.000€ y en otro sobre 8.000€. En el que hipoteco ahora ya iré avanzando números pero va a andar en unos 9600€ sobre 32.000€ que sigue estando muy pero que muy bien. Además como he comentado la idea y dado que es difícil conseguir nuevas operaciones prefiero ir poniendo más capital de forma que bajo mi LTV y como mi capacidad de ahorra va aumentando puedo recuperar rápidamente mi capital. Eso si, siempre le voy a exigir un buen Cash on Cash a la operación.
Lo que indica que puedo decir " Gracias al apalancamiento hipotecario,…" si bien es una opinión totalmente respetable no la comparto en su mayoría. ¿Asumo concentración? Concentración en el sector inmobiliario si, al igual que lo haría en empresas que reparten dividendos, pero estoy empezando a buscar diversificación en otras zonas y tengo diversificación en activos. ¿Iliquidez? Claramente el inmobiliario es iliquido pero para ello dejo un buen colchon financiero que no me obligue a deshacer posiciones si vienen mal dadas y mi capacidad de ahorro se ha disparado. ¿Marrones con los inquilinos? Algún pequeño incidente ha habido pero de momento nada importante. La gestión es una parte de este sector y si no te gusta también es cierto que se puede delegar (algo que iré haciendo con el paso del tiempo si soy capaz de seguir creciendo). ¿Obligaciones fijas financieras? Así es, nada más que decir.
No soy ningún gurú ni pretendo serlo pero he probado ambas inversiones y sólo pretendo mostrar mi visión, vivencias y experiencia
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El problema del inmobiliario es que al igual que en la bolsa mucha gente ha invertido históricamente sin tener grandes conocimientos. El sector inmobiliario además por ser más fácil de entender ha sido una inversión habitual en nuestro país. Veo muchos casos de gente que invierte en inmobiliario y no es que tenga un buen cashflow, sino que o tienen un cashflow muy pequeño, o no lo tienen o incluso tienen cashflow negativo. Todo esto con rentabilidades muy bajas además. También digo que mejor eso que no hacer nada. A largo plazo y si nada se tuerce pueden tener una vivienda libre de cargas que les permita aumentar su patrimonio. Lo malo es que con operaciones así si se desea seguir creciendo es muy complicado
Como digo iré publicando mis números como siempre he hecho para poder ir viendo el avance, tanto para bien como para mal porque creo que de esta manera todos aprendemos, yo el primero que al exponerse y recibir opiniones te abre la visión.
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Ahora mismo actualizaré en julio pero el porcentaje que suponen los dividendos tiende a 0% ya que si he dejado alguna opción es primero porque algunas estoy haciendo opciones sobre ellas y quiero seguir de momento mientras no necesite ese capital y por otro lado las pocas acciones que he dejado tienen una gran revalorización y aunque la suma de las que tenía me han producido también una buena revalorización (el año que viene se viene un buen peaje fiscal), prefiero espaciar en el tiempo ese peaje fiscal
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De momento como particular ya que si lo hiciese como SL no podría conseguir mis objetivos al querer eliminar mis ingresos laborales. Fiscalmente una SL si necesitas el dinero a nivel particular no tiene sentido. Ojala tenga que plantearme una SL más adelante pero para eso tengo que dar unos grandes pasos primero
Como digo no es nada fácil conseguir este tipo de hipotecas, es más, dentro de una entidad bancaria puede haber una oficina que no te lo dé y otra que sí, pero generalmente son muy dificiles de conseguir y la mayoría le van a decir que no es posible
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Gracias por contestar , veo que lo tienes muy estudiado por lo tanto eso hara que tengas menos problemas ,
paciencia y suerte¡¡¡
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