Buenas noches
Siento no haber contestado antes pero ayer estuve todo el día fuera y hoy no he podido hasta ahora…
Voy a intentar poner un poco de luz y detallar el por qué de mi cambio de estrategia de la mejor manera posible y como no para ello lo fundamental es presentar números. Estoy seguro de que se van a quedar cosas en el tintero y tendré que seguir dando detalles pero allá voy
Esta cartera la inicié con una aportación inicial de 10.000€ en febrero de 2020. Al poco de empezar covid y el gran desplome por lo que en marzo de 2020 otros 10.000€ y en abril otros 10.000€. A partir de ahí ya fuí haciendo compras como he ido comentando mes tras mes.
Mi cartera antes del cierre tenía un valor aproximado de 145.000€ siendo mi aportación de unos 110.000€. Los números no son exactos pero prácticamente. Actualmente como se puede ver tenía una media de dividendos como sigue (aprovecho a poner el resumen de final de año de diciembre de 2025)
Dividendos totales 2020(comienzo cartera marzo): 893,29€
Dividendos totales 2021 : 1.717,13€ (Media 143,09€/mes)
Dividendos totales 2022 : 2.321,85€ (Media 193,49€/mes)
Dividendos totales 2023: 2.806,37€ (Media 233,86€/mes)
Dividendos totales 2024: 3.597,59€ (Media 299,80€/mes)
Dividendos totales 2025: 4.063,90€ (Media 338,66€/mes)
Este año 2026 mi media iba a rondar los 400€. Hay que tener en cuenta como comenté alguna vez que eso era los dividendos que entraban en cuenta ya descontada la retención en origen.
Es decir 4800€ de cashflow anual sobre 145.000€ lo que significa Cash on Cash (lo hago así por llevar la misma línea del inmobiliario) del 3,31%. Esa sería la rentabilidad sobre la inversión y si lo miro sobre mi inversión que serían 110.000€ sería del 4,36%.
Ahora paso a detallar mis activos inmobiliarios actuales con sus datos:
Vivienda 1
Inversión total: 100.000€
Dinero propio: 10.000€
Financiación: 90.000€
Cashflow mensual/anual: 800€/9600€
Cash on Cash = Cashflow / Dinero propio = 9600 / 10000 = 96%
No tengo que avanzar más para ver que con dicha vivienda estaba duplicando mis dividendos actuales. Pero sigo con las siguientes viviendas para que se pueda apreciar todo mejor
Vivienda 2
Inversión total: 123.000€
Dinero propio: 8.000€
Financiación: 115.000€
Cashflow mensual/anual: 800€/9600€
Cash on Cash = Cashflow / Dinero propio = 9600 / 8000 = 120%
Vivienda 3
Inversión total: 93.000€
Dinero propio: 32.000€
Financiación: 61.000€
Cashflow mensual/anual: 425€/5100€
Cash on Cash = Cashflow / Dinero propio = 5100 / 31000 = 16,45%
Vivienda 4
Inversión total: 132.500€
Dinero propio: 32.500€
Financiación: 100.000€
Cashflow mensual/anual: 800€/9600€
Cash on Cash = Cashflow / Dinero propio = 9600 / 32500 = 29,50%
RESUMEN
Dinero propio: 82.500€
Cashflow mensual/anual: 2825€ / 33.900€
Cash on Cash = Cashflow / Dinero propio = 33.900 / 82500 = 41%
Con todo esto queda claro que con 2/3 partes del capital que tenía invertido en mis acciones he sido capaz de generar un cashflow de 2.825€ mensuales frente a los 400€ de dividendos con unos retornos sobre el capital que nada tienen que ver. Para alcanzar estos valores con dividendos tendrían que haber pasado bastantes años y debería haber seguido aportando capital anualmente.
Habría que tener en cuenta la revalorización de mi cartera (35.000€ desde que empecé) pero también en ese caso debería tener en cuenta las revalorizaciones de las viviendas que ya sólo con la reforma el valor de venta en algunos de ellos estaba unos 25.000€ por encima, teniendo en cuenta que mi primera vivienda la compré en 2023. Tengo claro que esta revalorización no se va a mantener, incluso llegarán las vacas flacas y pueden llegar las bajadas de precio (con las regulaciones actuales y el problema actual de falta de vivienda tiene hay muchos indicios de que no va a ser así) pero de la misma manera puede llegar en cualquier momento una gran caída en las bolsas. Como llevo la misma filosofía de inversión en inmobiliario que en dividendos si baja el precio de los pisos pero las rentas siguen siguen subiendo, se mantienen o incluso bajan un poco, aprovecharía para comprar más, como haría si todo eso sucediese en las bolsas ya que mi intención es mantener a largo plazo
PROS Inmobiliario
- Altas rentabilidades
- Posibilidad de apalancamiento
- Escalabilidad
CONTRAS Inmobiliario
- Tiempo requerido
- Gestión alquileres
- Gestión incidencias
- Impagos
- Okupación
PROS Dividendos
- Ingresos “pasivos” (aunque lleva su seguimiento y gestión)
- Puedes desaparecer unos años que tu cartera seguirá ahí (cartera del muerto)
- DGI
- Efecto bola de nieve
CONTRAS Dividendos
- Dificultad de apalancamiento, además de no ser recomendable
- Crecimiento lento
- Necesidad de grandes capitales para obtener altos ingresos mensuales (el interes compuesto actua y reduce el capital a aportar pero se necesitan bastantes años)
- Modelo 720 (una tarde y solucionado)
Respecto a diversificar es algo que siempre me ha gustado y como he dicho seguro que volveré (de hecho una parte de mi cartera con mucha revalorización aunque son las empresas con menor dividendo, no las he vendido todavía y si no me surgen oportunidades inmobiliarias seguirán). Ahora mismo necesito alcanzar mis objetivos lo antes posible y por eso voy a poner toda la carne en el asador. Veremos si da resultado o no pero quiero hacer algunos cambios en mi vida y necesito acelerar el proceso de cambio.
Ahora mismo tengo mucha liquidez ya que también he hecho recientemente una operación de compra-reforma-venta, unido a una hipoteca que voy a sacar y a lo vendido en bolsa por lo que la idea es tener un colchón. No obstante tiene que pasar una hecatombe mundial y diría que ni aun así para no poder hacer frente a los pagos, derramas y demás. Teniendo en cuenta que todos los activos han sido además reformados.
Por último y no por ello menos importante, otra de las razones que me ha hecho replantearme todo es el hecho de tener todo mi patrimonio más controlado ya que al tener todo esto en IB y Degiro y aún habiéndoselo explicado a mi mujer, sé que si me pasase algo sería un problema, simplifico las cosas mucho a nivel familiar y como digo tengo más capital para intentar escalar. Hay cosas como el impuesto de EEUU si te mueres y demás que dan un poco de cosa y con todos los demás datos sobre la mesa pues me hace pensar que es un muy buen movimiento.
Me habré dejado seguro que muchas cosas y seguro que profundizamos más en las estrategias en particular, en mi cambio y en datos así que vamos hablando. Espero haber resuelto algunas de las dudas
