Muchisimas gracias. A ver como va avanzando todo
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Hombre, “neto, antes de impuestos” tiene su miga ¿no le parece?
Está bien ser optimista, como cuando dice que la inflación protegerá el margen, pero el tema de las malas noticias no es si sí o si no, es cuándo y cómo.
No creo para nada que sea un error invertir en vivienda, si es lo que a Vd. le encaja, y si conoce el tema (indudable, a la vista está). Pero sí que digo que gran parte del atractivo viene del apalancamiento, de la etapa favorable y de contabilizar de forma limitada algunos costes futuros.
Siempre me gusta lo que dice @agenjordi sobre el riesgo y aquello de riesgo no es lo que ha pasado sino todo lo que podría haber pasado.
Muchas gracias.
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No me parece que tenga su miga puesto que al igual que los dividendos también los ponía antes de impuestos. En el mundo inmobiliario es la forma en la que todo el mundo lo hace ya que la fiscalidad varia mucho. Por ejemplo en mi zona no tiene nada que ver con la fiscalidad del resto de España y estando en mismo sitio puede variar mucho. No obstante vuelvo a reiterar que al igual que no he puesto los impuestos tampoco está incluida la amortización de la vivienda que no es algo banal. Estamos hablando de cerca de 200€ de amortización por cada vivienda…
En cuanto a los gastos no es ser optimista o pesimista es que a día de hoy no los hay. Si me indica los gastos “extra” que voy a tener de aquí a 10 años indicándome cuándo y cómo no tengo problemas en ponerlos pero no creo que haya nadie que lo sepa. No estoy contabilizando de forma limitada gastos futuros ya que estoy exponiendo los números a día de hoy e iré exponiendo los números mes tras mes pero no puedo inventarme unos gastos que no tengo. De la misma manera que no estoy contabilizando el aumento de los alquileres futuros ni la más que posible revalorización de las viviendas.
El apalancamiento es algo muy atractivo pero como todo, bien usado. Si me apalanco en una operación en la que estoy teniendo cashflow negativo probablemente sea aun y todo una inversión rentable en el tiempo pero el riesgo y rentabilidad no serán ni parecido a pesar del apalancamiento. Mi estrategia no se basa además en una etapa favorable ya que se basaría en eso si el principal interés de la inversión fuese la búsqueda de revalorización y eso es algo adicional.
Encantado de seguir debatiendo e intercambiando opiniones
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Le dejo mis comentarios a sus comentarios…
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Creo que tratar la amortización como algo casi opcional es un error, efectivamente si no es algo banal como Vd. dice
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La frase de “si me indica los gastos extra que voy a tener de aquí a 10 años…”: es una respuesta un poco inquietante, en el contexto de una planificación. Por supuesto que nadie tiene una bola de cristal completa, pero que estos incidentes van a suceder, aunque no sepamos cuándo es irrefutable. Y no tratar de modelarlos, en mi opinión es temerario.
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Minimiza Vd. el peso del apalancamiento y del ciclo favorable. Aunque diga que su estrategia no se basa en la revalorización, el ROE sobre capital propio que está obteniendo sí depende en gran medida de ambos factores. Como baje su capacidad de apalancarse o el ciclo se gire, el ROE se precipitará.
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Me parece un resumen perfecto de lo que es la “inversión” inmobiliaria. Muy importante eso de las obligaciones financieras fijas.
Solo añadiría que es un campo en el que hay un riesgo regulatorio nada desdeñable.
Efectivamente, hice mis calculos en un post antiguo y creo que algo que ha sido una inversión MUY buena no llegaba al 4%. Otra cosa es como bien dice @iguerrero la inflación es mi amiga y me ayuda a ir elevándola año a año.
De esta afirmación hay muchas cosas que me chocan:
1º El perfil del inquilino: si tenemos en cuenta que el perfil soñado es el de un alto funcionario con intención de quedarse a largo plazo, me parece que no es compatible con el solicitar el alquiler de una habitación. No sé, quizá lo más parecido pueda ser un estudiante con aval del padre (que sea un alto funcionario). Y aún así no parece ni asimilable.
2º No tengo nada claro que el riesgo de impago sea menor a un alquiler tradicional por vivienda habitual. Es más, el riesgo de impago real pasa de ser x a y.x (donde “y” es el número de inquilinos). Además genera varios problemas adicionales como pueden ser conflictos en la convivencia (hay elementos individuales y elementos comunes), gestionar entradas y salidas, etc; En casa una de las viviendas los inquilinos se tenían asignada un importe por habitaciones, pero precisamente para mitigar riesgos, nosotros impusimos un alquiler total en el que firmaban los 3 como solidarios unos de otros. Adicionalmente, hay que considerar que el marco regulatorio es más susceptible de actuación en este tipos de formatos. Sin ir más lejos creo que anda en el diparadero un RD que va a ser un poco más explícito en cuanto a los alquileres por temporada.
3º En los alquileres tradicionales se puede exigir un mes de fianza más (creo) hasta dos de garantía adicional. No veo las diferencias.
Yo le invitaría a que diera una vuelta a diferenciar entre la rentabilidad (beneficio) de cada operación y el cash flow generado por la misma.
Son dos términos que se encuentran, pero que son diferentes y merecen ser diferentes.
La amortización (que es importante) tiene un peso en la rentabilidad, pero no en la generación de flujos de caja. De hecho, si calcula los flujos de caja partiendo de la rentabilidad, tiene que sumarle la amortización, no restarla.
Bajo mi punto de vista, creo que usted puede calcular una rentabilidad bruta a cada operación, pero que los flujos de caja tiene que hacerlos en su versión libre de toda carga que lleve aparejada…y el IRPF no es menor, más aún si es en modalidad de aquiler temporal y no de vivienda habitual. De hecho, por por poner otro ejemplo, si usted quiere calcular la rentabilidad de la operación neta, debe restar únicamente el coste de capital (intereses), pero si quiere calcular el flujo de caja generado debe restar el capital y los intereses.
Cuidado porque como decía un profesor que tuve “la caja mata”, hay empresas rentables que han muerto de éxito al no poder financiar su crecimiento.
Una vez más creo que @arturop vuelve a hacer una apreciación muy pertinente.
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La amortización no la trato como algo opcional, yo la contemplo en mis números pero me refería a que la exposición de los números no era 100% al detalle.
Es que los gastos extra los habrá con el paso del tiempo seguro pero ¿de qué tipo?, ¿cuándo? No es lo mismo que se estropee un somier a que tengas que cambiar el baño o la cocina. En principio reformas fuertes en el corto y medio plazo no debería y de lo otro seguro que las hay pero es imposible poder valorarlo. Además como ya he dicho puede que sea dentro de 1 año, 5 o 10 y si es dentro de 5 o 10 quizás estoy ingresando 100€ más al mes de alquiler por piso y no me afectan dichos gastos. Ahora mismo sólo puedo mostrar los números que son. De hecho mi primera vivienda que tiene ya 3 años alquilándose es la única que no le hice reforma integral por estar en buen estado y han habido 2-3 cosillas (una lámpara, una lavadora que me cubrió la garantía y sólo pague diferencia y alguna cosilla) y están descontadas en ese cashflow.
Está claro que si baja mi apalancamiento bajará el ROE pero en mi estrategia tiene que cumplirse unos mínimos y en caso contrario no saldrá la operación adelante. Hay que adaptarse al momento de mercado como ocurre en la bolsa. No obstante doy por hecho que ROEs por encima del 100% como he conseguido o por encima del 50% no es nada fácil de conseguir y es más, no quiero tener a día de hoy ROEs así ya que prefiero en las nuevas operaciones un menor apalancamiento. Esto me permitirá poder seguir creciendo sin llegar a mi tasa de esfuerzo máxima y además hará que mis cashflows sean más altos que con una alto ROE.
Mi mayor problema ahora mismo no es otro que encontrar buenas oportunidades que me permitan seguir teniendo aunque peores que los que tengo, números que cumplan los mínimos de mi estrategia.
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El tema regulatorio le diría que es lo que más inestabilidad genera en mis inversiones.
El perfil del inquilino te puedo decir que tengo algún policía, bombero forestal, trabajadores de Renfe y Adif, profesores, y trabajadores de todo tipo de empresas pero en ningún caso estudiantes. El tema de los impagos por supuesto que puede darse pero si se diese por ejemplo en una habitación tendría en riesgo el 25% del alquiler de esa vivienda. Aun dándose ese caso y con la ventaja de poder entrar en la vivienda y ser más fácil el que deje la habitación, seguiría teniendo un cashflow positivo por lo que no tiene en ese sentido nada que ver con un alquiler tradicional. Claro que un caso así generaría malestar en la vivienda. Esto es parte del negocio, como lo es lidiar con los problemas que surgen y van a ir surgiendo. El tema de entradas, salidas, … es algo propio del negocio pero a día de hoy no me supone ningún problema. Rentabilidad/tiempo me compensa.
La principal diferencia como digo con el tradicional es que una habitación es más fácil de desalojar que un piso entero en el que no puedes entrar y efectivamente se pueden pedir varios meses de fianza.
Tengo claro el tema de rentabilidades y cashflow. La amortización iría en el cálculo del ROCE aunque yo el principal cálculo que tengo en cuenta es el Cash On Cash. El IRPF efectivamente no es menor en esta modalidad pero en mi caso los alquileres van a la base del ahorro y no a la base general. En caso de mudarme a otra ciudad española es algo que tengo presente y si llega el momento antes de hacer nada tendré que mirar todo bien porque también podría amortizar los muebles y realizar la amortización del 3% del valor del suelo que es un buen pellizco.
Discrepo en el cálculo de rentabilidad neta ya que en ella aparecen los intereses y el capital amortizado. Yo lo hago de la siguiente manera que es cómo lo suelen hacer los que se dedican profesionalmente a este sector
Rentabilidad bruta = Ingresos alquiler / Inversión total
Rentabilidad neta = Ingresos alquiler - gastos (IBI, comunidad, suministros si se incluyen, derramas, reparaciones, seguro hogar…)/Inversión total
Cashflow = Ingresos alquiler - gastos - hipoteca (intereses + capital)
Cash on cash bruto = ingresos alquiler / capital propio invertido
Cash on cash neto = cashflow / capital propio invertido
ROCE = (cashflow+capital amortizado)/capital propio invertido
Estas son las métricas que normalmente se utilizan y no se incluye normalmente el tema fiscal porque es algo que depende de la situación de cada uno
Una de las claves para no quedarse estancado y poder seguir creciendo es el tema del perfil bancario y de tener en cuenta todos estos ratios y diferentes cálculos para no superar la tasa de endeudamiento que normalmente es de un 35% pudiendo llegar en algunos casos al 40%
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Saludos cordiales, @Keriban.
¿No puede cubrirlo con un seguro? Tanto si lo contrata como si rehúsa hacerlo cuando le digan el precio tendrá una idea de su coste teórico.
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El inmueble está asegurado y lo único que algunos seguros incluyen algunas horas de un manitas al año pero ¿que le pido al seguro que me cubra?¿Todo el mobiliario ante posible desgaste/deterioro o mal uso por parte de los inquilinos?¿La posible reforma futura del baño?¿De la cocina? La cuestión es saber definir cuales van a ser esos gastos. Quizás el más fácil de ver es el tener que pintar las paredes pero, ¿cada cuantos años calculo?
La cuestión al final es si voy a ser capaz de seguir creciendo, algo que me encantaría, porque seguro que va a haber reparaciones a lo largo del tiempo pero, si voy metiendo además nuevos ingresos de otros alquileres cada año, estos a su vez van a ir sosteniendo esos gastos a la vez que me permita obtener un mayor cashflow.
En breve toca actualización de julio y veremos como sale este mes…
¿Ha cambiado de estrategia fruto de un análisis sesudo particular o tras escuchar/leer e informarse de “otros especuladores inmobiliarios”? A alguno le tiene que tocar la “lotería inmobiliaria”, claro. ¿Por qué no a usted, piensa?. ¿Ha hablado con los que quebraron en la crisis de ese sector?.
El principal problema de sobreexponerse/endeudarse/apalancarse es que es primo hermano de la avaricia y que por ella se menosprecia todo. Luego llega el miedo, hermano de la avaricia, no le gustará lo que verá en su espejo. En cualquier escenario no compensa ningún riesgo adicional … al normal intrínseco a la inversión. ¿Es avaricioso? Cuídese de eso.
Exponerse aquí va en su beneficio, le da tiempo a que se de cuenta de cuanto de lo que dice, lo dice para confirmarse en una decisión que a todas luces ya es real/su realidad, y la imposibilidad de que pueda cambiar de opinión sin recorrer ese/su camino. Espero que no necesite suerte, aunque yo se la deseo. S2.
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Las obras si hay una avería o un siniestro que exija obras. Eso ocurre en cañerías y desagües y es costoso. Si se obra de mala de no lo cubre ningún seguro.
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Este cambio no ha sido algo que he visto 2 vídeos en internet y he decidido hacerlo. Llevo más de 5 años aprendiendo y formándome en este sector. Ahora considero que tengo unos conocimientos bastante avanzados sin ser un gurú pero diría que por encima de mucha gente que ha comprado una o varias viviendas sin estrategia, ni conocimiento y que estarían jugando a la lotería como indica. Conozco a varios inversores profesionales del sector inmobiliario con grandes carteras, cada uno con su estrategia, de los cuales voy aprendiendo. Como pasa muchas veces de haber sabido lo que sé hoy hace 3 años mi cartera inmobiliaria era más del doble de la que es ahora y no es ser ventajista porque nada tiene que ver con el ciclo ni revalorizaciones que ha habido sino con que sería fácil aplicar mi estrategia.
Avaricioso diría que sí porque no me conformo con lo que tengo pero tengo clara mi estrategia y no me nubla la vista la avaricia. De ser así habría entrado en varias nuevas inversiones, cosa que no he hecho por no cumplir completamente con mi checklist. Quiero crecer pero siempre y cuando se vaya cumpliendo mi estrategia que le aporta mucha seguridad a la inversión.
El hecho de exponerme lo hago precisamente por eso, ya que ayuda a reforzar tus ideas o a modificarlas con las ideas de los demás si es necesario.
Esto no es un hasta nunca dividendos sino que con mis conocimientos y estrategia tengo claro que para crecer en el corto y medio plazo es mucho mejor estrategia que la de los dividendos. En un futuro es probable que vaya reinvirtiendo parte en dividendos para diversificar mis inversiones y para tener unas rentas más pasivas.
Agradezco sus deseos de suerte que en todos los ámbitos de la vida es necesaria y nunca viene mal. También es cierto que la suerte hay que buscarla.
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¿Echa cuentas “virtuales” de la nómina virtual por dedicación suya que tendría que pagar a otro por toda esa gestión?
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A día de hoy se encarga mi mujer de lo que es gestión de inquilinos, entradas, salidas… y yo de la parte contable. A ella es algo que le gusta y la verdad es que no es demasiado tiempo y además aprovechamos que pasamos todos los fines de semana por la localidad ya que está a medio camino del pueblo de mi mujer que es por donde pasamos los fines de semana. De esta forma la gestión si la hay, muchas veces aprovechamos la ida los viernes o la vuelta los domingos.
El día de mañana el coste de delegar dicha gestión ronda el 10-15% de los ingresos aunque si siguiésemos haciendo parte de la gestión, la parte que se puede hacer a distancia y nos gusta, podría ser menos. Ojala llegue el momento que tengamos que delegar porque será porque hemos crecido mucho y he conseguido mis objetivos.
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No sé muy bien qué grado de profesionalidad tienen los que se dedican al sector, pero desde luego, el no tener en cuenta los gastos financieros para el cálculo de la rentabilidad de un negocio me parece algo de lo más creativo.
Al igual que no tener en cuenta los flujos de caja de financiación de cara a la obtención de los flujos de caja libre.
Pero vaya, que puede hacer usted lo que crea oportuno, faltaría más.
El valor del suelo no se puede amortizar, no es un gasto fiscalmente deducible. Se entiende que es un activo que no pierde valor por el “uso”. Lo que usted puede deducirse vía amortización es el valor de la construcción del inmueble (que se calcula en base a qué proporción del precio de compra corresponde a la construcción y al suelo) + los gastos de formalización de la compra.
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Ahora que dice esto podria calararme esto , creo haber leido que el importe de las reformas no se tienen en cuenta en el valor de venta para compensar con el precio de compra , salvo que sea una mejora de eficiencia energetica y algun caso en concreto mas … no se si me explico , a ver si con este ejemplo se entiende mejor, precio de compra 50000 reforma 30000 , valor del piso para vender y no perder serian 80000 mas impuestos , pero segun entiendo en caso de venta por dicho importe el propietario no ganaria nada y sin enbargo esos 30000 hacienda los contempla como beneficio teniendo que tributar por ello salvo se justifique que fueron mejoras para eficiencia energetica por ejemplo , solo se desgrabaria en caso de alquiler el IVA del importe de la reforma .,
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Veo que no me he explicado bien. A la hora de contabilizar y gestionar la inversión lógicamente se tienen en cuenta los gastos financieros pero a la hora de decidir si entrar o no en una operación con la rentabilidad neta, la rentabilidad bruta, el cashflow y el CoC es suficiente. No se llega a utilizar el ROCE, lo cual no quiere decir que no sea algo a tener en cuenta.
Para obtener el flujo de caja si que se tiene en cuenta el gasto financiero ya que lo incluye:
Cashflow = Ingresos - gastos - hipoteca (aquí está incluido el gasto financiero)
Lo del valor del suelo efectivamente es un error quería decir valor de construcción. Es algo que a día de hoy no me afecta por mi fiscalidad.
Muchas gracias 
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Efectivamente ese es el problema de la fiscalidad española, que muchos de los costes de reforma no aumentan el valor de adquisición sino que se van amortizando pero, si haces un “flip” que es como se llama a las operaciones de compra-reforma-venta a nivel particular, el peaje fiscal es alto. Mañana mismo vendo un flip que he hecho estos últimos meses. Ya pondré los números cuando se cierre la operación y tenga la plusvalía municipal. En septiembre me toca visitar al asesor fiscal y con toda la operación cerrada calcular los impuestos de cara a verano para tener esa provisión.
Si se tiene idea de hacer este tipo de operaciones a menudo es conveniente crear una sociedad.
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Ya por eso anteriormente pregunte si lo hacias con una sociedad… es que a nivel particular en las operaciones “flip” como que “tu socio” se lleva gran parte del beneficio y pagar impuestos por un dinero que tu has invertido y no te has llevado ningun beneficio , vamos que te estas tirando piedras contra tu tejado.
Saludos y gracias
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Esto que dice usted es una gran realidad y en mi caso ni con pintura quiero inversión directa en inmobiliario. En mi familia se han tenido viviendas en alquiler desde el siglo XIX y el efecto de la inflación, de mantenimiento, etc y, sobre todo desde mi infancia, el impago y la okupación ha generado problemas constantes. Pensamos que mantenimiento es pintar o arreglar una fuga de agua, que también, pero un piso o casa de 50-60 años en cuanto te des cuenta tiene un siglo con todo lo que eso conlleva en verdadero gastos de mantenimiento. No son como las pirámides de Egipto. Pienso en el recuerdo de ver a mis abuelos tener que tratar con el impago o de morosos llorando en su puerta diciendo que no podían pagar el alquiler y me reafirma en que mediante la inversión en REIT da muchos menos problemas y mucha más diversificación en el sector (recuerdo una familia que le dejó a mi abuelo una deuda de un millón de las antiguas pesetas en los años 90 y que, obviamente, no se ha cobrado aún y el okupa no sólo no paga, sino que muchos además te dañan la propiedad con muy mala leche).
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