Yo el inmobiliario no lo veo como inversión Razones:
Compra un piso, no hay diversificación, salvo que compre varios
Contacto permanente con inquilinos
Posibilidad de impago y juicios
La ley defiende mucho mas al inquilino que al propietario
En caso de problema con el inquilino, la media en España para echar al inquilino es 1 año (está usted con el bien sin producir un año) ya no hablemos de recuperar el dinero perdido
No se sabe el valor de activo salvo que se vaya a vender
En caso de querer vender el plazo medio en España para vender un piso es aproximadamente 6 meses, en caso de crisis, iliquidez total
Beneficios:
Como no puede ver variar el precio día a día, si cae no se pone nervioso
No se suele vender y comprar todo el rato, no se hace Market Timing
A largo plazo las posibilidades de mantener el valor del activo son muy altas
El yield suele ser bastante constante y previsible
En resumen: Un ejemplo leído de una persona que invierte en inmobiliario en Florida, si usted no paga un mes, el propietario, llama a la policía y le echan. En España, usted tiene tiene cautivo su bien un año (de media) así es muy difícil invertir en inmobiliario
En otras condiciones, yo sería el primero en invertir
Vale, que puede ser un caso aislado, pero otro ejemplo… Un hombre recupera su casa okupada y puede ser acusado de allanamiento y coacciones
Yo como ventaja citaría también el apalancamiento a bajo coste que nos brinda actualmente el mercado. Hay tipos fijos al 1,59% (con una hipoteca a 25 o 30 años, es posible que volvamos a escenarios de inflación…)
También mencionar el alquiler turístico. Salvo que asumamos que el virus cambiará para siempre el mundo, yo creo que el alquiler turistico volverá con fuerza.
Ejemplo de un conocido (he visto los documentos) con piso en el centro histórico de Sevilla, pequeño (unos 50m2) planta baja, reformado por dentro y edificio del 2000, lo compró hace un año y medio por 160K (depende del barrio puede costar más, el centro de Sevilla es grande). En alquiler turistico, las empresas que lo gestionan estaban pagando unos 900 al mes. Imagínese cuanto le sacaban para pagar ese dinero al propietario.
La okupación es un problema, ciertamente. Pero ojo que los medios también están haciendo mucho “populismo” con el tema. Le recomiendo este hilo de un juez:
Sólo añadir que hay formas de mitigar algunos inconvenientes cuando uno alquila un piso, una es contratando un seguro de alquiler, con eso evitas los posibles impagos de los inquilinos.
Otro buen consejo es tener el piso en muy buenas condiciones (nuevo o reformado) y sin amueblar, así evitas la mayoría de las interacciones o problemas con los inquilinos, y además éstos suelen ser de más largo plazo.
Con todo ello, yo sí veo el inmobiliario una forma de tener cierta diversificación, aunque a mí me guste mucho más la Renta Variable como activo.
1- No tengo los 160K. Y no hay ninguna forma de tenerlos al 1,59% fijo a 20 años.
2- No me estaría diversificando con respecto a la bolsa. ¿Y si vienen años malos como los que hubo antes de los años 80? ¿Y si los años no son tan malos pero el $ no acompaña y se “come” la rentabilidad?
Por no hablar de los caseros que cobran en negro, o de los que alquilan inmuebles en condiciones lamentables aprovechándose de la desesperación que hay por alquilar en algunas zonas de España.
Pero claro, de esto ahora no toca hablar en los mass media…
Sabias palabras, pero los seguros de impago, si profundiza, no son exactamente lo que parece. Yo creía que era pago X al mes y me olvido del tema, nada mas lejos
Ultimamente pienso que un cartera diversificada de DGI es practicamente lo mismo que indexarse. La única diferencia es que el inversor puede sentirse más “Activo” pero en la práctica viene a ser lo mismo
5-10 posiciones ya cambia la cosa (a peor, probablemente)
A la hora de hacer la inversión, hay que meter todos esos números, o una estimación de los mismos.
Yo intentaría no quedarme corto, y ser algo pesimista en esos gastos (suponer subidas de IBI, suponer que algún inquilino lo cuide mal etc…).
Como ventaja, a otras inversiones, se tiene un activo real, que recoje muy bien la hiperinflación, y que tiene una demanda muy alta en un país con tanto deseo de propiedad como es este.
También intentaría que el bien cumpliese con el requisito que los americanos llaman “location location and location”. Centro de Madrid, Barcelona, Sevilla, Valencia, San Sebastián, Málaga, Bilbao etc…
Yo actualmente tengo mi vivienda habitual (centro de Madrid) y el resto todo en Renta Variable. No defiendo el inmobiliario sobre la inversión en BRK por ejemplo. Mi punto es que es una inversión más, que puede desempeñar muy buena labor en muchos ciclos económicos (hiperinflación, como rentista, como bien material y codiciado en determinadas zonas con menor volatilidad que otros activos etc…). En resumen, diversificación.
Atendiendo a según qué circunstancias personales (básicamente la cuasi certeza de que no me mudaré) comparto con usted que la vivienda habitual en propiedad es buena inversión, más que nada por no tener que irme a un piso más feo, pequeño o peor situado una vez me jubile y mis ingresos mermen.
En cuanto a la compra para alquiler ni la contemplo (al menos en España)… impuestos, riesgo regulatorio, impagos, okupas, deterioros, vecinos, derramas… y aún así una diversificación muy cuestionable porque tengo eso… dos o tres pisos en dos o tres localizaciones a lo sumo.
Sea como fuere es un tema muy personal, yo creo que tolero mejor una crisis bursátil como la de estos meses de atrás que un inquilino que no paga, un vecino dando morcilla porque mis inquilinos vacacionales montan una fiesta, etc.
La contraparte es que un banco te financia una inversión, a tipos muy reducidos actualmente y desde poco después, si lo alquilas, tiene TIR interesantes.
En mi caso mientras pago el piso, considerando que lo vendería a los 10 años, usando para el cálculo el precio que fija hoy la Comunidad de Madrid, TIR de más de un 8%. Le aseguro que en el excel tengo recogido cada gasto que voy teniendo.
Por otra parte si hay que acudir ante la justicia para que un inquilino se vaya y le embarguen sus ingresos, ya lo he hecho. Mi nivel de úlcera está cercano a cero. Me ha pasado un par de veces. Igual que la única vez que invertí en derivados perdí todo, y lo acepto, que la inmobiliaria tenga su lado oscuro es … la vida.
Pretendo exponer mi experiencia, no convencer o pontificar.
Personalmente, aunque hace 15 años no lo hacía así, pienso que es importante mantener una porción de liquidez o renta fija o activos con poco riesgo que permitan vivir o, al menos, sobrevivir uno o dos años.
Muy interesantes, como siempre, las palabras de Peter Lynch, lo que me recuerda que tengo que confesarle que la primera vez que vi su Avatar lo confundí con Christopher lloyd y pensé: aquí hay un caballero que disfrutó en sus años mozos viendo “Regreso al futuro” como un servidor.
