El Sigma sigue empujando al alza, acercándose al 28% ytd 
, los Cobas en torno al 20%, los Magallanes -¡inédito!- también…
Otro año así y me hacen padre. Lo firmo ya mismo.
Y con todo, las penurias (primermundistas) que nos tocará pasar. Pues llegarán, también.
No ha terminado el año, @Amat, aunque pinta bien, sí.
Solo hay que fijarse en los mensajes del propio @Amat hace menos de 6 meses 
Quien sabe de aquí a 6 meses donde estaremos…
Sí. Es lo que comento en la frase inmediatamente siguiente a esa. 
¿Señores, señoras, recuerdan el debate de hace escasos meses que tuvimos en este hilo sobre vivienda?
Que lo arranqué yo, con un caso de inversión real de un amigo: Independencia Financiera - nº 1459 por Amat
Pues bien, ayer hablando con otras personas, más allegadas si cabe que la de aquel caso de entonces, recabé nueva información. No miré yo de sacarles la información; prácticamente me la dieron ell@s a mí sin yo pedirla.
Me siento más confundido si cabe, o como conducido a conclusiones erróneas a partir de aquel intercambio que tuve con muchos de vds. Y conste esto no es una crítica hacia vds, que estoy convencido aportaron su perspectiva con total sinceridad y en muchos caso experiencias reales.
Es más mi estupor por escuchar casos e impresiones tan distintos. Entiendo que cada uno cuenta la vida según le va.
Una de ellas viene de comprarse un segundo piso en Valencia. Mismo tamaño, misma zona. Ha pagado bastante exactamente el doble de lo que le costó su piso anterior, comprado hace 6 años. Ello supone una revalorización del 100% en 6 años. Un 12-13% anualizado. Y no incluyo aquí la renta del alquiler percibible durante ese periodo (“dividendos”). Con eso no hace falta entregarse a los brazos de Palmamés (sic).
Otra de ellas me dijo que su piso le costó, en 2020, unos 200k, y que ahora estará por unos 350k. Las cifras no son exactas. Soy de memoria floja. Pero la proporción entre precio de compra y precio actual era parecida, recuerdo.
La persona del ejemplo que les puse aquí hace unos meses, me dijo que su piso, aquel del ejemplo, se habría revalorizado “casi un 100%” desde 2019, según tasación de este pasado verano.
Al contrario de la persona del caso inicial con el que abrí este debate, las otras dos coinciden en que alquilan sus pisos por debajo del precio del mercado. Primero por principio: no disfrutan de sangrarles a sus inquilinos hasta el último centavo. A pesar de ser propietarios están concienciados con la difícil situación de la vivienda en España. Y segundo porque parecería -si bien no me lo han confirmado- como si ello les permitiera elegir mejor a sus inquilinos; gente que cuide bien del inmueble durante su uso.
Tampoco son estas personas, ninguna de las 3, gente a la que le guste pavonearse o jactarse de lo bien que le ha ido. Más bien al contrario, son de callarse sus éxitos. Una de ella muy flemática. Lo decían con la boca pequeña. Como quien se siente gratamente sorprendido y agradecido a la “fortuna” de haberles procurado tan buena inversión. Además, hablé con estas 3 personas por separado. Ergo no se dio, digamos, una colusión narrativa por la cual cada uno mira de sacar su as, y mostrar que la suya es más grande. Y como digo, tampoco son ese tipo de personas.
Aquí se me dijo, en aquella discusión, que si “buena suerte” sacándole tal retorno, que si se están ignorando muchas cosas en esos cálculos, y demás argumentos. No sé, debo de tener personas allegadas que presuntamente son unos hachas de la inversión en inmobiliario. Y yo fiándoselo a Paramés e Iván Martín.
Recuerde: No hay nada más fácil de vender que lo que más ha subido.
La clave creo que esta en el momento de compra. Por casualidad o no, compraron justo en el mejor momento. Desde entonces la vivienda no ha hecho mas que subir.
Es como si hubiera comprado mucho dinero de renta variable en pleno Marzo de 2020, los retornos serían estratosféricos.
Otra cosa es si a día de hoy, Octubre de 2025, la inversión inmobiliaria va a entregar esos retornos cuando lleguemos a 2030.
Sí, fue una de mis conclusiones de aquel intercambio en este hilo. En alguno de mis comentarios concluyentes está, pero me da pereza buscarlo para citarlo aquí.
Entiendo que parte del “malentendido” durante la discusión fue que la gente quizá entendió que yo trataba de decir que había retornos de dos dígitos hoy en el mercado buscando dueño, cuando la tesis que yo intentaba recalcar era más que se pueden obtener retornos de doble dígito en la inversión en vivienda. Máxime si uno tiene en cuenta el apalancamiento.
En 2022 yo escribí esto sobre la única vez que fui a un banco a pedir una hipoteca, precisamente en 2019:
Seguramente publiqué algo algo al respecto antes de 2022, pero me da pereza buscarlo. No sé si en 2019 había tanta gente viendo tal oportunidad.
Yo aquí añadiría el no desdeñable matiz que la oportunidad en vivienda duró más que unos cuantos meses. Más bien unos cuantos años.
Buenos días Amat, en este caso, todo lo que comenta es compatible.
Es un poco lo que se comenta tantas veces en el foro en relación a cualquier otra inversión (más aún con lo que le comenta también @Waits )
… depende de la fecha en la que se haga la comparativa
… si no se compara lo mismo, mala cosa (“total return” o no)
… no solo los “dividendos”, si no considero los gastos del inmobiliario que sí considero en un fondo con sus comisiones mala comparación también (el inmo ya sabe que tiene muchos, desde la compra hasta las derramas, no pasa nada si se compara lo mismo en uno y otro caso, pero si no es algo engañosa la foto)
… la ventaja del apalancamiento es vital y no baladí… si nos centramos sólo en eso, no hay discusión por ejemplo si se busca una rentabilidad “bruta” de doble dígito, con un apalancamiento 70/30 la cosa es tal que así (disculpe la brocha gorda de no incluir ni siquiera intereses… que en el año del ejemplo quitan algo, pero ya me entiende)…
En definitiva, que ejemplos hay de todo tipo, no se lo tome a mal. Lo de sus conocidos es perfectamente posible, es sólo que quizá no sea extrapolable a otras poblaciones, otras circunstancias o fechas, como ya apunta ud mismo.
Un placer leerle
Nota edición posterior:
Con idea de no llevar a equívoco en la frase “… la ventaja del apalancamiento es vital y no baladí…”, es crucial ponerlo en contexto:
Con el cuadro trataba de mostrar lo rápido que puedes usar el apalancamiento relativamente “típico” del inmobiliario para alcanzar una rentabilidad de doble dígito, pero esto es así siempre y cuando todo vaya bien…
Por recordar de nuevo lo evidente: La ventaja de acceder a financiación del inmobiliario puede ser una ventaja, comparativamente hablando, pero el apalancamiento financiero es una espada de doble filo: acelera el camino tanto cuando las cosas van bien (hacia arriba), como cuando van mal (multiplicando pérdidas, con potencial catastrófico si no se mide bien). Máximo cuidado.
Hoy sangro la gota gorda.
Mi cartera IB se va a +30%ytd desde los +35% recientes, AliBaba sufre cosa fina y espero los fondos al Sur también. Y esto acaba de empezar.
Proyectar en épocas de vacas gordas lo carga el diablo.
Hay que enfriar el mercado de alguna forma , esperemos que quede solo en eso.
¡Estoy vuelando! ¡vuelando! 
| YTD | Peso | |
|---|---|---|
| Cartera IB | ▲ 37,15% | 32,53% |
| Sigma Internacional A FI | ▲ 26,95% | 8,72% |
| Cinvest Tercio Capital A FI | ▲ 21,35% | 6,97% |
| Magallanes Microcaps Europe B FI | ▲ 20,99% | 8,77% |
| Cinvest Tercio Capital B FI | ▲ 20,97% | 2,55% |
| Cobas Selección A FI | ▲ 20,78% | 4,51% |
| Magallanes European Equity P FI | ▲ 19,75% | 7,64% |
| Cobas Grandes Compañías A FI | ▲ 18,68% | 4,64% |
| Myinvestor Value A FI | ▲ 17,20% | 1,04% |
| Cobas Internacional A FI | ▲ 15,84% | 10,06% |
| Azvalor Global FP | ▲ 6,55% | 2,85% |
| True Value Small Caps B FI | ▲ 0,92% | 5,51% |
| True Capital FI | ▼ -3,77% | 1,79% |
| Retorno fondos ponderado Ytd | 24,14% | 97,59% |
Ya vendrán vds a recordármelo, o yo por aquí a plañirme, cuando vengan mal dadas. Que vendrán.
He elaborado también un sencillo gráfico, en el que se muestra el retorno anualizado de los fondos que tengo en cartera y los años que llevan de andadura.
La frontera que dibujo en el gráfico puede ser engañosa, ya que no ilustra completamente mi grado de satisfacción con cada fondo. Aparte de mi tranquilidad con cada gestor, hay un dato más tangible u objetivo que no aparece imputado en el gráfico: la volatilidad.
Por ejemplo, el TVSC aparece bastante más cercano a la línea frontera de satisfacción retorno/tiempo que, pongamos, el Magallanes European Equity. Pero lo cierto es que mi grado de satisfacción es parecido, o incluso superior el del fondo de Magallanes. Y tal cosa viene explicada por los fuertes bandazos del TVSC. Y quizá más que el Magallanes European Equity me habría quizá satisfecho el True Capital, por la -presumible- previsibilidad del mismo. Y en cualquier caso, son difícilmente comparables, por cuanto llevan un tiempo de andadura muy distinto. El Magallanes European Equity lleva más de una década de vida, y se comió de pleno la crisis del covid. Los fondos de True Value que llevo en cartera no. Más bien se beneficiaron de nacer en lo hondo de la crisis del covid. Ergo no son fácilmente comparables.
Yo, de mayor, quiero ser como usted.
Lo primero felicitarle por su buen resultado, tanto este año como en el largo plazo. Enhorabuena!
En cuanto a la imagen que nos comparte, resulta llamativo ver que la frontera de satisfacción es más elevada a corto plazo que a largo, ¿no habria que darle un tiempo prudente a los gestores en quien se confía, para aislar un mal resultado temporal debido a las circunstancias del mercado?
Me ha esbozado una sonrisa. Créame que tengo también mis miserias existenciales. No es oro todo lo que reluce. Pasa que eso no lo publico en redes. Les tengo a todos vds en mucha estima, pero -o quizá por eso- mis miserias me las guardo para un grupo muy reducido de personas cercanas, o a veces ni eso.
Ahora mismo llevo metido en casa más de una semana y cojeando por una fascitis plantar postraumática y espero que leve. No puedo andar distancias de más de 1km sin haber de reposar tras ello durante varias horas. Ello quizá me ha dado cierto tiempo libre para escribir más peroratas de la cuenta por acá. Por cierto esto no lo incluyo dentro de las miserias existenciales que decía arriba.
Supongo que se puede ver de las dos formas, en efecto. Yo me dije que si un fondo arroja un 20% anualizado en sus primeros 3 años, tal cosa puede deberse a un golpe de suerte. A mera volatilidad y/o oportunismo. Con el tiempo, los fondos deberían de ir revirtiendo hacia una “media” teórica, que más o menos he trazado en el 10%. Esa curva más allá del año 15 no rebasa ese 10%, sino que se queda ahí: en el 10%. Creo ahí reside la confusión, y quizá el gráfico resulta engañoso por eso. Hubiera sido quizá más fácil trazar simplemente una línea horizontal en el 10% y todo arreglado. De algún modo entiendo que quería tener en cuenta esas oscilaciones eventuales que puede tener un fondo en plazos cortos, y en el largo plazo -en el que ya seguramente han pasado por crisis y cracks bursátiles- exigirles que al menos me hayan arrojado el doble dígito anualizado.
Por ejemplo Sigma y Tercio no llegan a los 5 años de andadura. Su retorno anualizado es muy bueno ¿Pero cómo sabemos que ello se debe a la pericia de sus gestores y no a mero azar o aleatoriedad? Es por ello que subo ahí un poco el listón.
Pero vamos, la confusión intuyo que está en que parece que la frontera continúa hacia abajo con el tiempo y que, cuantos más años, con menos retorno anualizado me conformo. Esa línea debería ser horizontal en el 10% desde el año 15 en adelante.
Por cierto, me honra mucho que haya escrito vd por acá tras 5 meses o así -que me ha chivado +D- y lo haya hecho a propósito de mi reciente post sobre altos vuelos.
Saludos, @Amat.
Hace más de cinco años que todo sube salvo algún bache. Es imposible saber si es su pericia o la inercia del mercado.
Eso es. Lo preguntaba de forma retórica para explicar que, a plazos cortos, el retorno es menos ilustrativo, fidedigno, confiable, sobre la pericia del gestor que en plazos más largos. Por eso, a pesar de que estoy muy contento con Sigma y Tercio, todavía tenemos poco track record para sacar conclusiones muy definitivas.
Recuerdo desbloqueado: En busca del valle encantado😀
