Sospecho que el que tiene mucho porcentaje en criptomonedas una de dos:
o
Sin embargo, sigue…
A propósito de algo que comentó @estructurero, de que un inmueble habría subido de precio un 20-30% frente a 2019 (6 años), y como información general sobre el tema que discutimos.
Aquí sólo la última variación interanual:
https://x.com/JordiLlatzer/status/1954991458978828392
Tras una ojeada rápida sobre la zona del inmueble de mi amigo, como ya escribí acá, me salía más bien una apreciación del 46-48% de entonces a hoy.
Se pueden deducir el valor de inmueble vía amortización. Lo digo porque es algo que mirona (bastante) la base imponible.
El valor amortizado se deduce del precio de compra una vez se realiza una venta de activo.
Cierto, un 2% sobre el valor de adquisición podría usted amortizar sin problemas.
Un 3% me deduzco yo de la diferencia entre el valor de compra y el valor del suelo, tomando el dato de este último del IBI.
Pensándolo bien, minoro una base imponible que en mi caso tributa al 45%, para el día de mañana incrementar una plusvalía que tributaría al 23%. Not bad.
Así es. Y considere, además, que un euro ahorrado ahora vale mucho más que un euro pagado dentro de 20 años.
Según Hacienda el valor de construcción amortizable se calcula en dos fases: Primero, exclusivamente con los datos del recibo del IBI obtener el % que representa el valor de la construcción sobre el valor catastral. Segundo, aplicando este % al valor de adquisición.
De ello se obtiene un valor ciertamente inferior al que ud. considera.
Igual es así como me lo calculan en la asesoría. No me sé la cifra exacta. Gracias por el apunte😀
Veía a comentar eso mismo, que más que el valor de suelo (que no es amortizable), lo que uno se amortiza es la construcción en sí.
Y así lo entiendo yo tambíen, se toma de referencia el IBI para estimar que porcentaje del precio pagado en su momento es construcción y cual suelo.
En mi barrio actualmente una vivienda que se alquila por 2.000€ al mes cuesta aproximadamente entre 600.000 y 700.000, que es un 3,5% bruto, siendo muy optimistas.
Ese 7% bruto que menciona me parece “un chollo”. ¿Es en un barrio chungo o con tendencia a la baja de habitantes en la zona?
Vamos, es que si no hay nada raro, yo no sé qué está esperando para comprar apalancando hasta los gastos de notaría.
Todo en máximos, y sin embargo…
Seremos más de uno estos días quienes disfrutamos de nuevos máximos históricos en nuestros fondos, carteras y patrimonio. Y sin embargo, no hace falta llevar mucho en esto para saber que esta bonanza es y será pasajera. Como lo es nuestra salud, nuestros momentos de felicidad y plenitud vitales, antes de volver a ser atenazados por algún percance.
Algunos además tendemos -y hablo por experiencia propia- a proyectar el actual optimismo pasajero a futuro. En mi caso esto sucede de forma un tanto subrepticia o inconsciente. Por ejemplo, pongamos que a principios de año 2025 yo estimaba que podría cosechar una determinada tasa de retorno anualizado para mis fondos y cartera propia en los años a venir. Pues bien, caigo fácilmente en el error de, ahora, en la cima, volver a proyectar el desempeño de mi capital a futuro usando esas mismas tasas que usé a principios de año. Obviando con ello que ese capital ha subido por encima de lo estimado, y que lo esperable sería que corrija o suba más lentamente, y no a las tasas consideradas al principio (cuando aún no había cosechado tamaña subida).
Parecido a un ciclista cuya velocidad media escalando puertos de montaña es de 20km/h, y que a mitad subida ha rodado a 30km/h. Proyectar que va a rodar a 20km/h durante la segunda mitad del puerto podría resultar harto ambicioso y susceptible de decepcionar, ya que seguramente ese ciclista se ha desgastado mucho durante la primera mitad, en la que ha rodado muy por encima de su velocidad media. Lo lógico sería que rodara por debajo de su media en la segunda mitad del puerto para compensar ese exceso de desgaste de la primera mitad.
No es el mejor símil, pero creo se entiende.
Lo que yo empiezo a percibir es que a medida que aumenta el tamaño de la cartera, un mismo porcentaje de revalorización se convierte en una cantidad cada vez mayor. De tal manera que uno empieza a valorar la posibilidad de contentarse con unos crecimientos porcentuales más modestos, pero más que satisfactorios en valor absoluto.
Y también a evitar grandes correcciones. Si alguien vive de sus inversiones y tiene 500.000 en renta variable una caída de 30 % lo deja en 350.000 y los planes del medio millón dejan de valer.
Puede que marginalmente suceda esto, en efecto, a medida que el capital aumenta. Yo, no obstante -y cada uno tiene su psicología-, creo no me sentiré plenamente como vd describe hasta que alcance la IF holgada. Es decir, ese momento donde el colchón financiero es tal que empieza a cobrar más valor para uno que este no sea muy volátil, que unidades adicionales de retorno. En otras palabras, el binomio rentabilidad-riesgo preferido cambia.
Para mí la clave de este párrafo está en la palabra “actualmente”.
Le vuelvo a copiar+pegar lo que yo dije, ahora con énfasis mío en negrita:
No es barrio “chungo”. Diría que tampoco tiene tendencia a la baja de habitantes. Como en la mayoría de ciudades españolas donde los precios de los pisos han crecido fuertemente, sin ser yo un experto y tener los datos a mano diría que la población ha más bien aumentado.
No sé si habrá leído íntegramente mis posts al respecto. No tiene vd obligación alguna de hacerlo. Si no lo ha hecho y tiene vd tiempo e interés suficientes, le invitaría a hacerlo, ya que creo en ellos ya se abordan estas observaciones que hace vd. Por ejemplo, sobre esto:
Lo abordé aquí 
Y hago también esta respuesta de @Rubiniev mía:
Me refiero a que, si se alquila fácilmente por 2k y a día de hoy vale 300k, es una muy buena inversión si el barrio no está en decadencia, no hay vicios ocultos o, pinta que no viene una reforma muy gorda en la casa (dice que está reformado).
Eso lo apalancas a 30 años a tope al 2% y te da un retorno del 15% o así.
Mi punto es que me parece muy rara esa rentabilidad. A ver, en mi pueblo se alquilan casas por 700 que valen 60k, pero la probabilidad de que el precio de la vivienda suba es negativa.
Efectivamente, una rentabilidad de un 5% (bruta) ya se considera un chollo extraordinario. Un 7% es ya un unicornio.
Y esto se puede extraporlar a cualquier periodo de tiempo.
Le cuento un caso cercano extraordinario:
-Mi suegra tiene un excelente ojo en el inmobiliario y hace años (2015) decidió que quería comprar en la capital de reino para su hija.
-Encontraron un piso a reformar en una zona muy céntrica, de una herencia y a precio de derribo (Chamberí).
-Hoy ese piso está en alquiler.
Si en el lado de los costes tenemos en cuenta la compra, los gastos asociados (notaría e impuestos fundamentalmente) que son un 10% y la reforma de la vivienda; a día de hoy la rentabilidad (buta) de ese piso no llega a un 5% por poco.
A toda esa rentabilidad bruta hay que descontarle la Comunidad (con sus derramas), seguro, IBI y arreglos varios que son necesarios.
Lo de la Comunidad es una salvajada, para que se haga una idea, en coste anual en 2024 (con una derrama de por medio) estuvo en un poco más de 2 meses.
La inversión es extraordinaria, porque el valor del piso se habrá aumentado cerca de un 200% desde entonces y actualmente nos supone un “sueldo extra” en casa.
Un 7% neto de todo me parece un imposible, a no ser que haya algún riesgo alto de por medio o vicio oculto. La otra posibilidad es que quien le ha contado los detalles de la operación no haya sido muy preciso en los detalles de la misma.
Disculpe mi intromisión, pero dígame como ejemplo un único barrio/población en España en la que pueda comprar una casa por 300k€ y alquilarla por 2k€/mes. Un abrazo.
Saben si la rentabilidades de Airbnb etc en turístico siguen siendo tan estratosféricas como los últimos años?
Por curiosidad genuina, vaya, y sin plantearme hacerlo por limitaciones varias