Me interesa lo que comenta del seguro. ¿Con qué compañía lo tiene? ¿Cuál es la cuantía de la prima comparada con el alquiler? ¿cuánto ralentiza el proceso? En los casos de rechazo de un inquilino, ¿Por qué se ha producido?
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Me uno a la petición
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Estoy tratando de dedicar el mínimo esfuerzo a esto de ganar dinero, y tiendo a cambiar tiempo por algo de dinero. Eso quiere decir que a determinadas cosas les dedico mucho esfuerzo y tiempo; a otras trato de que se aproxime asintóticamente a cero minutos, la otra variable es independiente.
Ese rollo es para justificarme: cada seguro lo tengo con una compañía distinta Mapfre y Arag. Cada alquiler lo llevó una agencia inmobiliaria distinta.
Mis reglas de selección de seguro son dos: cubrir al menos 12 meses de alquiler y que incluya posible coste de abogado - procurador.
Cuantía de la prima: un poco menos de media mensualidad.
Puede consultarlo en los varios comparadores que hay o en las propias compañías, ese mercado está en ebullición y por ejemplo Mapfre está ofreciendo un -25%, supongo que la vacunación y previsiones de crecimiento de la economía.
Ralentiza al ser “fríos”, sus criterios son de análisis de riesgo, no si te caen bien, son guapos o feos, españoles o paquistaníes. Tres nóminas, contrato, puede que vida laboral, declaración renta; tres trimestres de IVA, y una o dos declaraciones de renta.
En mi caso unas profesoras jóvenes y sonrientes fueron rechazadas al llevar poco tiempo en su puesto de trabajo, podría haber alquilado sin seguro, decidí seguir con el proceso como lo había concebido. En 48 horas contestaron.
Otro rechazo fue porque estaban “borderline” de ingresos y pidieron avalista, los “protoinquilinos” rechazaron aportar avalista.
Por cierto @iguerrero, el mercado actual está en fase de bajas de rentabilidad de alquiler frente a coste, aunque yo esté pensando en invertir más.
Disculpen por autocitarme, lo escribí en otro hilo, piense como dormirá si lleva un año con el inmueble vacio (pandemía - el barrio sale en las noticias…) pagando hipoteca, o si descubre que el bloque tiene aluminosis y hay una mega-derrama u otra pesadilla similar a la de comprar una fondo-acción-ETF y que empiece a
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En mi opinión, el seguro de impago es fundamental. Prefiero ceder rentabilidad pero tener la confianza de que ante un problema no estaré solo en el sistema judicial… Y encima me aseguran 1 año de alquiler.
Otra ventaja, la decisión del inquilino no es suya, es de la agencia aseguradora… Yo me he ahorrado aguantar lloros, peticiones de favores, etc.
Otro consejo por mi experiencia: prefiero alquilar por un poco más barato de lo que podría pedir. Esto me asegura más inquilinos posibles para el filtrado de la aseguradora, el inquilino seleccionado tiene la idea de que ha encontrado una buena oportunidad y está contento, y eso se traduce en que dan menos la tabarra…
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Pregunto, desde el total desconocimiento: ¿esto es así en toda España o va por zonas?.
Mis padres tieje un piso alquilado a unos 300 metros de el que acabo de señalar. Comprado hace 18 años por 78.000€ y alquilado en aquella epoca (era yo estudiante) en 4500€ brutos al año. Actualmente y tras una reforma de unos 15000€, está alquilado en 6500€ al año.
En mi caso aspiro a un alquiler muy similar al de mis padres (quizá 500€ anuales menos), por un coste de 88k+3k de inmobiliaria (impuestos aparte).
En resumen, coste más o menos parecido, 18 años después (con burbuja de por medio, donde ese inmueble de 78k se llegó a poder vender por 130-140) y rendimiento parecido.
No se si es una inversión buena, regular o mala, pero así a bote pronto creo que al menos es regular.
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Muy interesante lo que cuenta, yo tenía entendido que los seguros de impago eran más caros que lo que usted plantea y muy muy rígidos en cuanto a aceptación de inquilinos.
Voy a mirar los seguros que mencionaba porque me pueden quitar más de un quebradero de cabeza. Gracias por su aporte.
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Uno de tantos comparadores de seguros
<< En referencia al precio de los seguros de impago de alquiler, hay que tener en cuenta que se sitúan entre el 3% y el 5% de la renta anual. Esto quiere decir que, en el caso de un alquiler de 1.000 euros mensuales, implica un coste de entre 360 y 600 euros al año. No obstante, estas cifras se han de tomar de forma orientativa ya que varían para cada compañía.>>
Ojo con las coberturas, hay compañías cuyo límite son 3000 o 4000€, otras 12 meses, otras 6 meses, recuerden el ratio coste / coberturas.
Jugando con mi media bola de cristal, supongo que en un futuro “alguien” ofrecerá seguros de vivienda y de impago, hasta ahora no he visto ninguno.
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Por curiosidad, ¿es fácil recuperar los daños generados en el piso además del alquiler, también se lo cubre el seguro?
Yo es que no veo nada claro que a todo el mundo le puedan embargar el sueldo y recuperar el dinero.
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Gracias por la respuesta, en nuestro caso ya tenemos inquilinos, pero la opción del seguro nos parece muy atractiva. Así que para próximas veces la cogeremos con total seguridad.
Pensaba que era algo mucho más caro.
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Es un tema de ejecución de sentencia.
Si quien ha firmado el contrato tiene bienes y/o ingresos, se hace una averiguación y se solicite el embargo, hasta donde marca la ley. Por ejemplo los funcionarios públicos difícilmente van a dejar de pagar, y una de mis experiencias fue funcionaria pública.
El salario mínimo es inembargable y a partir de ahí cuanto más ganas, más porcentaje de ingresos se puede embargar. Si no hay ingresos, ni bienes… De un pozo seco no se saca agua.
Salvo error en el foro hay abogados que podrían dar mayores detalles.
Hasta ahora no he usado los servicios de seguros de impago y prefiero seguir sin usarlos.
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Hace algunos años una pareja de funcionarios podíamos intentar negociar algo con el casero y en muchos casos se obtenía una pequeña rebaja.
Hoy en día la búsqueda se parece más a ir a una entrevista de trabajo, tienes que venderte como el inquilino ideal.
Me han llegado a pedir los movimientos de mi cuenta bancaria de los últimos 3 meses.
Obviamente les mandé a paseo, que le importará a usted si yo me gasto mi sueldo en el Mercadona o en el bar de Paco.
Hoy en día, según mi experiencia, en grandes ciudades la capacidad de negociación es casi nula debido a la alta demanda.
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En mi experiencia es impensable recuperar todo. Hasta que se cobra la totalidad de la deuda se tardan años ya que suele ir vía embargo de nómina que es muy lento. Y en no pocos casos jamás se recupera la deuda completa. Y aún teniendo seguro ojo con la letra pequeña como adelanta @Josesthe
Y por otro lado están los daños que se generen en el piso, que suelen ser cuantiosos cuando uno acaba en la vía judicial. Estos no están cubiertos por el seguro en ningun caso, por lo que todo lo que supere la fianza se lo come usted mismo con patatas.
Añadele el coste de oportunidad tiempo que está el piso parado mientras dure la reforma más el coste de ésta…
Yo reitararía a todo el que se esté pensando inversión para alquilar que haga muy bien los números. Que nunca pasa nada hasta que pasa y entonces le puede empezar a uno a quitar el sueño y a culpar a un excel que nunca formuló bien en primer lugar.
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Yo creo que la pregunta que debe hacerse es si la rentabilidad esperada que pueda obtener compensa a los posibles quebraderos de cabeza que pueda darle la operación (que ya le han relatado por aquí).
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Mi experiencia es no haber tenido daños en caso de impago, poco más allá de pintar (no siempre), vaciar cosas: me dejaron restos, ropa, juguetes, y poco más. Ha habido desgastes por uso de mobiliario, limpieza general o cambio de colchón, lo habitual al irse un inquilino.
En un caso al ser funcionaria… cobré todo.
En otro caso, al ser repartidor de tele-restaurante…no cobré todo. Se quedó sin trabajo en A, y con dos niños.
Todavía puedo ir al juzgado y hacer una averiguación de bienes, me produce “pesar” el imaginar un embargo a esa familia. Mi criterio actual de al menos 3 veces el ratio renta/ingresos no fue aplicado en aquel caso. Eso es una de las cosas que he interiorizado del seguro de impago, sabiéndolo lo obviaba.
Mi experiencia con la justicia española es buena. Me gustaría que fuera más rápida, pero hasta hoy no me quejo por los alquileres.
Me pareció mucho más “tensante” la experiencia con alquiler turístico en Madrid, requiere más mantenimiento y supervisión. He vuelto al largo plazo.
¿Tuvo Vd. @leeson una mala experiencia?¿Qué le pasó?
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Yo eché abajo un alquiler turístico que tenía montado el propietario de la vivienda de arriba de mi antigua vivienda. Le aseguro que era un martirio tener la vivienda superior a modo de hotel. Varias denuncias y varias multas acabaron con la actividad, intentos de reapertura incluidos. Luego la cosa degeneró, alquiler convencional que convirtió la vivienda en un prostíbulo (creo que hay más putis en comunidades de propietarios de lo que la gente se pueda imaginar). Tras varios meses y tras comprobar que por medios legales no iba a conseguir nada no tuve más remedio que hacer caso a la PN y utilizar otro tipo de herramientas que acabaron dando resultado y el piso quedó vacío. Cuando vendí mi piso varios años más tarde creo que por fin les entró en la cabeza a los propietarios que el alquiler convencional era la única opción que tenían para obtener un rendimiento de su vivienda. A mí me jodieron una temporada, pero yo les di donde más duele, entre las sanciones y lo que dejaron de ingresar cada vez que les echaba la actividad abajo perdieron varias decenas de miles de euros.
Moraleja: no complicarse la vida en tratar de obtener rentabilidades adicionales en actividades ilegales, alegales o que incluso siendo legales puedan causar molestias al resto del vecindario.
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Yo he tenido un par de malas experiencias en los últimos años. Es curioso porque mi familia venía alquilando casas desde hace varias décadas y con pocos problemas reseñables. Hace un lustro empecé yo a gestionar el tema alquileres debido a la notoria pérdida de salud de mi padre y la cosa empezó a torcerse.
El primer problema que tuvimos fue menor puesto que al final el inquilino nos pagó casi todo la deuda. Eso sí, el día que entramos al piso no se puede usted hacer una idea de como estaba. Tuvimos que hacer una reforma completita y entre pitos y flautas estuvo casi un año parado.
Pero el problema más importante lo tuvimos hace unos un par de años con una inquilina que dejó de pagarnos de repente. Le dimos un par de meses de margen e inmediatamente después comenzamos el proceso judicial. Justo cuando el proceso cogía algo de ritmo vino la pandemia y se retrasó todo mucho por lo que estuvimos más de un año con este tema. Un par de meses antes de que se celebrase el juicio la inquilina nos devolvió las llaves del piso pensando que le ibamos a perdonar la deuda acumulada, cosa que obviamente no sucedió. El juez nos acabó dando la razón pero han decidido llevar el caso a la última instancia (tienen justicia gratuita y nada que perder). Seguimos sin ver un euro y previsiblemente faltan mucho para que podamos empezar a ver algo vía embargo de nómina.
Por tanto el piso estuvo sin recibir ingresos y sin posibilidad de acceder al mismo durante 18 meses. Tuvimos que pasar un proceso judicial largo y afortunadamente poco costoso ya que un miembro de la familia es abogado. Sino hubiese sido así habría que sumar al coste de la deuda acumulada y al coste de oportunidad de tener el piso parado el coste judicial (varios miles de euros seguro).
Una vez recuperamos el piso decidimos ponerlo a la venta pero si hubiésemos decidido reformarlo para volver a alquiler no le quiero contar el dinero que tendríamos que haber metido. El piso lo habían dejado en un estado que no se salvaba ni el suelo.
Todos estos son riesgos que uno asume cuando alquila un piso, pero seguramente no se ponderan lo suficiente. Y doy gracias que no hemos tenido okupas ni derramas desproporcionadas ni ninguna de estas cositas tan agradables que pueden sucedernos como arrendatarios.
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A mi “la cosa turística”, me fue bien y va bien. Papeles en regla, claro.
Cuando me senté y vi las cuentas consideré que el ingreso extra, después de impuestos, era insuficientemente rentable. Mantengo la documentación, puedo cambiar al turístico las viviendas, espero no hacerlo en algún tiempo.
Tensiones entre vecinos tengo en mi residencia habitual más que en las alquiladas. Lo del prostíbulo por ahora está fuera de mi área de confort o experiencia, creo que es un negocio históricamente exitoso, si se hace con un buen estudio de mercado, y un plan de negocio sensato.
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En eso no le quepa la menor duda, era increíble el ir y venir de clientes a cualquier hora del día. Curiosa la cara que se le quedó a uno el día que vio un cartel en la puerta del portal que decía: “putero, te estamos grabando y tu cara va a salir en el telediario”. Ese no volvió.
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Al final y como en cualquier otro ámbito de la vida y la inversión, cada uno te cuenta la historia según le ha ido. En mi caso, por ejemplo, tengo un familiar cercano con 8 pisos alquilados a estudiantes en Sevilla desde hace unos 30 años. No le he preguntado nunca en profundidad, pero si lleva tantos años (y ha ido comprando), mal del todo no le ha debido ir. También es muy probable que no conozca las virtudes de la renta variable y que muy probablemente le hubiese rentado más invertir estos 30 años en bolsa.
Aparte de los riesgos ya comentados, y que tienden a infravalorarse hasta que a uno le tocan, diría que la inversión inmobiliaria tiene también sus ventajas o aspectos positivos:
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Es fácilmente entendible. Compro un inmueble por tanto dinero, lo alquilo por tanto, y después de pagar gastos e impuestos me queda tanto limpio. Se me ocurren pocos negocios más fáciles de contabilizar (no entro en rentabilidades).
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Descorrelacionado de la renta variable. Aunque al final las crisis económicas afectan a todos los sectores, el hecho de no tener un precio de tu inmueble en tiempo real 5 días a la semana de 9:00 a 17:00 aporta cierta tranquilidad. Por supuesto, pueden caer los precios de los alquileres, de la misma forma que una empresa que lleves en cartera te pueda recortar el dividendo. Ahí entra en juego la solidez del negocio / calidad del inmueble.
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Apalancamiento barato. Ya se ha comentado. Hipotecas al 1% a 20 años. Poco más que añadir. El ratio de apalancamiento ya depende de la gestión del riesgo de cada uno. En mi caso es un 40% fondos propios 60% deuda.
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Protección frente a la inflación (salvo que se compre caro en un burbuja, cosa que actualmente al menos en mi zona no percibo).
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Ultimo y no menos importante. Poquito a poco se va “haciendo patrimonio”, que es una expresión muy cateta pero uno en el fondo es de pueblo, qué se le va a hacer
Muchas gracias a todos por sus aportaciones al hilo, de verdad. Creo que +D será la mejor inversión de mi vida, como ya he dicho en alguna ocasión.
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Como un “guasa” cualquiera, me he reído en voz alta al imaginar la situación.
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