Después de mucho buscar durante más de 2 años y después de acelerar porque nuestro casero nos dijo hace poco que dentro de 1 año necesitará la vivienda donde estamos alquilados , hemos encontrado nuestra vivienda ideal .
La duda que nos surge y que no conseguimos decidirnos es sobre hipotecarnos a tipo fijo o tipo variable.
Las condiciones que nos ofrece el banco son:
Tipo fijo:
25 años: 1.69
Tipo variable:
Primer año: 1.79
A partir del segundo hasta fin del préstamo: euribor+0.89
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Tipo Fijo: 1.5 % cancelación total / parcial o anticipada. Para los 10 primeros años , resto 1%.
Tipo Variable : 0.25 % cancelación total / parcial. Para los 2 primeros años, resto 0.
El primer año pagaríamos prácticamente lo mismo en los 2 tipos, pero a partir del segundo año, confiando que de aquí a 1 año no haya subido mucho el euribor, pagaríamos menos con la hipoteca variable.
Tenemos 37 años y en principio haremos la hipoteca a 25 años.
Para la entrada y la reforma tendremos que vender una gran parte de la cartera, pero la idea es seguir invirtiendo.
Calculo que en los primeros 5 años no amortizaremos en cualquier caso. A partir de ahí, no lo tengo claro.
Si tenemos la hipoteca fija me decantaría más por no amortizar y seguir invirtiendo dado que confiaría en poder sacar una rentabilidad mayor que el 1,69.
Si tenemos la hipoteca variable, creo que me entraría las dudas por si empieza a escalar el euribor. También podría plantearme el seguir invirtiendo y si sube mucho, vender y aprovechar que en este caso no tendría comisión por amortizar parcial/total… Pero lo que me daría miedo es que subiera mucho el euribor…
Agradecería mucho sus opiniones y cosas que piensen que debería tener en cuenta que me pueda ayudar para tomar la decisión ya que no consigo decantarme por una u otra opción.
Pienso exactamente eso, también habría que tener una visión muy larga de cómo van a estar los tipos de interés en Europa en un plazo muy largo de tiempo.
Si el objetivo del BCE es tener la inflación cercana al 2% usted si llegan a conseguirlo batirá gracias a ese tipo de interés fijo a la misma con la revalorización de su inmueble si lo ha comprado en una zona adecuada que no se pase de “moda”.
También dependerá de lo que le guste jugar con el tema porque con la fija ya sabe por adelantado lo que le va a suponer mensualmente el pago y puede “organizarse” para pagar religiosamente todos los meses.
Por otro lado si de repente necesitan subir tipos por una inflación elevada y usted se encuentra en una situación complicada tiene que dar por hecho que las mensualidades si se suben los tipos repentinamente van a ser superiores a los que estaba pagando con la variable.
Yo cogería la fija pero es mi opinión por mis circunstancias y para estar “seguro” sin sobresaltos de lo que voy a acabar pagando.
En este tipo de decisión, soy partidario de simular escenarios. Por darle alguna idea:
Escenario de cuotas a tipo fijo, 25 años:
a) sin cancelación de tipo alguno.
b) con X cancelaciones anticipadas. La X será el número de veces que estimen Uds. en esos 25 años. Aquí haría por ejemplo tres casos de simulación, una con un bajo número de cancelaciones anticipadas (por ejemplo una sola vez), otra con un número mayor y el último con el número más alto que pueda considerar. Habría que diferenciar también si es total, o parcial.
A tipo variable: en lo referente a los casos de cancelación, sería lo comentado en el punto 1. Y además, combinando con lo anterior, simularía varios escenarios: Euribor bajo (actual), Euribor medio histórico (busque los datos históricos por la red, seguro que los encuentra), y Euribor alto (peor caso).
Aparte de eso, puede simular también si compensa más amortizar parcialmente y cuántas veces y en qué momentos cuando el interés sea variable, vs. el interés que vaya a pagar en caso que no amortizase.
Otra prueba que me suele gustar, es intentar saber qué prefiere venderle el que le da la información sobre el tipo de hipoteca. Si nota que le habla mejores maravillas sobre uno de los tipos, entonces piense por qué puede ser. Quizás, lo adecuado sea la hipoteca contraria. Si en diez sitios, en ocho le recomiendan la variable, algo sospecharía. Lo mismo a la inversa si en ocho de cada diez le recomiendan la fija.
Obviamente, el factor tranquilidad cuenta. Yo personalmente iría por la de tipo fijo, un coste fijo que puede incluir en su contabilidad, y que de antemano ya conoce. Como indica que invierte, ya conoce la incertidumbre, quizás la pueda llevar bien con la hipoteca a tipo variable, o quizás prefiera la opción de pájaro en mano y ciento volando y así se quite una cosa más de la cabeza.
Discúlpeme si digo alguna tontería, ya que nunca he pedido una hipoteca y no sé como funcionan exactamente este tipo de préstamos.
Pero según he hablado alguna vez con un amigo, me comentó palabras textuales suyas “ambas opciones son malas, pero la hipoteca variable es aún peor, cuando sube no ponen pegas y cuando baja te revisan la hipoteca para que no baje demasiado.”
¿Le revisan la hipoteca cada año en la variable?
Esto depende mucho del perfil financiero de cada uno pero yo personalmente prefiero variable. Para qué estar pagando de más hoy y en los siguientes años cuando puedes pagar un interés por debajo del 1%?
Es cierto que en un futuro puede que suba - todo el mundo da por hecho que subirá, y que lo hará a niveles del 2007, es decir que puede que llegue al 5% - que subirá es probable, que llegue al 5%, ya veremos. Pero lo que mucha gente obvia es que 25 años son muchos y del mismo modo que puede subir, puede volver a bajar. Entonces habría que ver en los próximos 25 años cuantos años estaría por debajo o por encima del tipo de interés fijo.
Como nadie tiene una bola de cristal, pues por eso digo de que depende del perfil. Si uno duerme más tranquilo sabiendo lo que va a pagar cada mes (aunque sea de más), adelante a por el fijo. Si no te importa la volatilidad y de hecho quieres aprovecharte de ella, variable es la opción.
Tal como lo planteo yo es, el dinero que te “ahorras” a tipo variable hoy respecto al fijo, se puede ir invirtiendo o ahorrando. Cuando el euribor empiece a subir mucho hasta niveles que empiezas a estar incómodo, con lo ahorrado puedes amortizar (a tipo variable es mucho más barato amortizar) hasta bajar la cuota. Y si la situación ha cambiado mucho, siempre tendrás la opción de pasar a fijo, ya que la nueva ley hipotecaria del año pasado precisamente facilita esta gestión.
Esto son mis 2 centavos, para dar otro punto de vista al tema, que hasta ahora la mayoría recomienda a tipo fijo.
Se podría decir también que en esto mejor ser un poco “contrarian” e ir en contra de lo que aconseja el banco que en estos momentos coincide con la fija, por algo será
Recuerdo la última conversación que tuve con un bancario telefónico ofreciéndome un préstamo preautorizado al 6% en mi entidad, hace menos de un mes… A lo que mi respuesta fué: “qué buen tipo de interés, ¿les puedo depositar todo mi capital y me lo abonan ustedes a mi?”. Me hubiera gustado verle la cara
Si tenemos la hipoteca variable, creo que me entraría las dudas por si empieza a escalar el euribor. También podría plantearme el seguir invirtiendo y si sube mucho, vender y aprovechar que en este caso no tendría comisión por amortizar parcial/total… Pero lo que me daría miedo es que subiera mucho el euribor…
Sobre el tema de la amotización que comenta usted, e ignorando a cuánto asciende el capital de la hipoteca, ¿realmente tendría usted capacidad de realizar amortizaciones de cuantía relevante? Es decir, si su deuda es grande respecto a las amortizaciones extra que pueda realizar, los intereses a pagar seguirán siendo altos si el Euribor sube rápidamente o mucho.
Y eso sin tener en cuenta que, cuanto más amortice anticipadamente para protegerse de la subida del Euribor, mayor coste de oportunidad estaría sufriendo, respecto de lo que podría obtener con sus inversiones. Que para una inversión 100% en RV a largo plazo se podría pensar de forma conservadora en un 5-6%.
Por tanto, yo me decantaría por la fija y evitar tener que estar pendiente del Euribor, etc durante 25 aos. Yo me hipotequé el año pasado para 15 años al 1,85% y pago el recibo con la mayor tranquilidad. Mientras tanto, espero que mi cartera siga componiendo al 6-7% TAE como en los últimos 9 años, aún cuando haya baches en el camino, que seguro llegarán.
Si usted esta casi seguro de quedarse 25 anos, aconsejeria sin duda el fijo 1.69%.
Hay riesgos que las tasas aumentan en los 25 proximos anos y si no es el caso es probable que aumente el precio de las viviendas.
Y aconsejo tambien, si usted puede, finanzar a 100% (o al maximo autorizado en Espana).
Si las tasas bajan, pues no queda mucho para ganar y se podria negociar otra vez con el banco por un precio no muy alto (en Espana, no existe la regla de maximo 6 meses de intereses de penalidad ? pensaba que era una ley Europea). Y probablemente con tasas todavia mas bajas, los otros activos deberian aumentar.
Del otro lado, elegir el variable puede dar muchas perdidas si las tasas aumentan (lo que no creo a corto-medio plazo). Es Euribor 3 meses ?
Euribor + 0.89% seria 0.50% ? Es verdad que puede ser interesante.
No hay posibilidades de hacer 50 variable y 50 fijo o 30/70 70/30 ?
Mi primer consejo es que tenga una cuota mensual que pueda pagar fácilmente.
Yo me decanto por la hipoteca variable (así la contraté hace exactamente tres años) y teniendo en cuenta la premisa inicial, pero estar tranquilo aunque lleguen varios años de subida.
En caso que el Euribor llegue al porcentaje que pagaría si fuera fija, o algunos puntos por encima, puede amortizar con los dividendos, por ejemplo. Mientras habrá ido generando beneficios.
Recuerdo el año 2005…cuando me tuve que hipotecar…nunca por 7 vidas que viva podré agradecer lo suficiente a la directora de la sucursal de turno…“amiga” para más inri cuando tras 2 meses de negociaciones llegue a la conclusión de que me quería engañar.
Ella fue el germen que me ayudó a adentrarme en este apasionante mundo de las finanzas. Y gracias a ello descubrí que si no te preocupas tu de tu dinero nadie lo hará…da igual que no tengas formación (como yo) da igual que no sepas…solo “tira” un excel con los gastos y descubrirás este maravilloso mundo. Disculpen el offtopic pero me estoy recordando “estudiando” el IRPH…la divisa cubierta…los gastos ocultos (planes de pensiones, seguros, etc etc etc…)…bueno que me pongo melancólico…mi opinión…
1- tenga en cuenta la preferencia de los bancos para hacer justo lo contrario.
2-. Cuanto más “ajuste” en años la hipoteca (manteniendo su nivel de vida) mas libre será. Un año mas o menos no es tontería en intereses.
3-. Tenga muchísimo cuidado con las “vinculaciones”, nóminas, seguros, planes de pensiones…no imagina el dinero que se puede ganar con una simple revisión anual.
4-. Coja la hipoteca más barata…da igual el banco que se la ofrezca. Recuerde que este pidiendo dinero no haciendo un deposito y será responsabilidad de la entidad asegurarse del cobro. Para esto la “nueva banca” que necesita ganar cuota de mercado suele ser muy competitiva.
5- Negocie como quien esta en un bazar turco…pregunte y vuelva a preguntar…en cierres de Q…en cierres de año…negocie y vuelva a hacerlo pidiendo un 80% del valor de tasación…y luego un 75%. Cuando crea que ya ha hecho todo lo posible…no lo olvide…intentelo una vez más.
Con los bancos centrales imprimiendo como locos billetes estos cada vez valen menos y es un mercado a día de hoy totalmente deflacionista.
Y después de haber hecho todo esto si encuentra una hipoteca a tipo fijo menor del 2%…comprela!¡!
Pero solo al final…por favor…eso negocielo solo al final.
Ahí está la clave. 40 años de banca en la familia así nos lo atestiguan…
Por otro lado, los me conocen ya saben que soy un “Debt Hater”. Si no me quedara otro remedio, sería implacable con las entidades financieras. Véndanse al peor postor en este caso. Recuerdo un amigo que se hizo la hipoteca en la CAM antes de quebrar. Me hacía gracia, porque entre comentarios sarcásticos deseamos que la entidad pasar a mejor vida, para que con suerte, se “olvidaran” de la hipoteca, la cual, por supuesto, fue adquirida gustosamente por el Sabadell, y a día de hoy sigue pagando religiosamente.
Recuerde que si las cuotas son constantes los primeros años es cuando mas intereses paga (sistema francés , que es el que se utiliza normalmente ), por lo que a partir del décimo año usted empieza a pagar mas capital que intereses, y ya le afectará menos una subida de tipos porque debe menos capital. Así que haga cuentas. Al principio se amortiza poco capital y son casi todo intereses. Es el gran engaño de la banca, que cuando decides amortizar al cabo de 10 años debes prácticamente todo, porque de la cuota al principio son todo intereses. Yo le recomiendo con los ojos cerrados el tipo variable. Y lo ideal es escoger un préstamo de capital constante, pero la banca lo oculta o directamente no ofrece esta opción.
Un saludo
En este momento en el programa Espejo Público el Prof. Gay de Liébana recomienda buscar una oportunidad y comprar en lugar de esperar que bajen los preciso y solicitar una hipoteca a tipo fijo y largo plazo.
Personalmente, yo añado que para comparar los intereses de varios préstamos (tanto da intereses como comisiones) se divida el exceso entre el total a devolver y el importe solicitado entre este, se multiplique por 100 y se divida entre el número de años para devolver el préstamo.
, hemos encontrado nuestra vivienda ideal 
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