Saludos cordiales.
El banco siempre recomendará lo que le proporcione más ganancias.
Lo más sencillo es ver cuanto se devuelve en cada caso con asunciones razonables de IPC y Euribor.
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Ojo, que el banco siempre buscará el mayor beneficio a corto/medio plazo, que es donde tiene visibilidad.
Yo estoy en situación de compra a un precio bastante bajo y a 30 años sin idea de amortizar ya que en paralelo ahorraré fuerte para una reforma integral, y en esas condiciones creo que conseguir ahora un tipo fijo al 1’8-1’9 con dos o tres bonificaciones muy asequibles, a largo plazo va a ser mejor negocio para mi que para el banco (dentro de 20-25 años a saber que ha hecho la inflación con nuestra vida y yo seguiré pagando 450€ de letra…)
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Lo primero es correcto, lo segundo no, los intereses no los habrá pagado, cada cuota de un préstamo francés es como si fuera la primera cuota de un préstamo y el porcentaje de intereses sobre el capital pendiente es exactamente igual, paga menos intereses porque debe menos capital pero no porque ya los haya pagado anteriormente.
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Estimado @Tconseil intento contestar a sus preguntas, por si puede seguir dándome su interesantísimo punto de vista.
- El seguro “obligatorio” de vida es durante 6 años y cuesta 3.800 euros. Yo lo intento enfocar como un “seguro” que me cuesta 50 euros al mes por si me pasa algo.
- Efectivamente. La cuota sería esa. Hay un pequeño detalle y es que durante el primer año la cuota es de 1,85% fijo y luego del año 2 al 30, es euribor +0,85%.
- Capacidad de ahorro sería entre 200 y 400 euros al mes ajustándose el cinturón. En mi excel de gastos meto gastos anuales dividido entre 12. Ejemplo: Seguro del coche 1 = 42 euros/mes y seguro del coche 2 = 33 euros al mes. También tengo una categoría de gasto llamada Navidad donde guardo 50 euros al mes para luego gastar en diciembre.
- Mi salario es alto ahora mismo y espero que suba poco. Desconozco si mi mujer volverá a trabajar, pero supongamos que no.
- Tengo otras inversiones por valor de 8.000 euros. Son Acciones de $SAN, $MAP y Fondos indexados. Además tendría colchón de emergencia para cubrir 5 meses de gastos sin tener ingresos.
- No, no considero ni veo factible mezclar los dos préstamos.
- Una variable importante a tener en cuenta, es que espero heredar cierta cantidad (que desconozco totalmente y me niego a preguntar) de aquí a unos 10 años. Para facilitarle los cálculos y consideraciones, considere que son 50.000 euros limpios. Esto es una suposición repito. Pueden ser 15.000 o 75,000 euros.
Hola Sr. @autoinmune @Fanguillas
Este punto me interesa como el que más. Necesito tener claro cómo afecta una subida del euribor a lo largo del préstamo ya que entiendo que NO afecta igual a lo largo de la vida del préstamo. Ejemplo, en el año 2, si el euribor sube al 1% no me afectará lo mismo que si sube en la misma proporción en el año 10. ¿es así?
He hecho unos cálculos en excel y:
Durante los primeros 5 años se pagan 12.900 euros de interés,(un 18% sobre el total de interés del préstamo) y 41.200 euros de amortización (14,6% del total que son 280k).
Hola @Buso
He preguntado en unos 7 bancos y absolutamente todos me hablan maravillas de la hipoteca fija. Apenas mencionan la variable. Yo lo veo extremadamente sospechoso, pero también entiendo que ellos no tienen una bola de cristal y no saben cómo evolucionará el Euribor.
El Euribor no es más que un reflejo de los tipos de interés y están muy relacionados con la inflación. Salvo cambios bruscos, sabemos que la Eurozona quiere mantener la inflación a raya y por debajo del 2%. Ahora hay barra libre y con el COVID más aun. Deuda y más deuda pública por todos sitios. ¿Hay más riesgo de deflación que de inflación? ¿Eso afecta a la cotización del Euribor?
Lea atentamente su escritura pues puede variar y busque cómo se calculan los intereses, y ahora veamos un caso estándar ‘fácil’: cada cuota calcula los intereses por crt/b siendo c= capital r=tipo de interés por lo tanto a menor capital pendiente menor monto de interés paga y a mayor tipo de interés mayor monto de intereses paga, todo lo que aumente el numerador le hace pagar más intereses y todo lo que disminuye el numerador le hace pagar menos.
Para entenderlo lo llevamos al extremo, imagine un préstamo de cuota ‘libre’ en donde usted amortiza lo que le da la gana, incluso cero, pues calcularía los intereses con esa fórmula y a eso le sumaría la parte que quiere amortizar, esa parte que amortiza y que usted elige ya no paga intereses en el siguiente periodo ya que disminuye el capital y por lo tanto el numerador durante el periodo de tiempo t.
Vamos con otro extremo, le bajan el tipo de interés y usted decide ese mes amortizar cero euros, le bajará la cuota ya que aunque el capital no disminuye sí lo hace la r durante el periodo de tiempo t y por lo tanto el numerador.
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No es desdeñable tener en cuenta el efecto que tendría sobre una u otra modalidad un escenario inflacionista. Vamos a jugar a la macroeconomía… 
Hipotecarse a 30 años y llevar la deuda a término supone que vamos a encontrarnos con todo tipo de escenarios en el horizonte, pero hay cosas que ya sabemos:
-En España llevamos 7 años con un IPC que a duras penas supera el 1% anual cuando lo hace.
-La expansión monetaria del BCE ha sido brutal, sobre todo en los últimos 3-4 años, y ha acelerado con la pandemia que estamos viviendo.
-La deuda publica está subida en el transbordador Challenger y no sabemos si correrá su misma suerte.
-El entorno inflacionista beneficia al deudor.
Mi hipótesis por 50 céntimos es que se mantendrá el ‘statu quo’ durante algún tiempo, pero no espero que el mandato de Christine Lagarde (hasta 2027) finalice como comenzó, por lo que creo que a medio plazo veremos inflación controlada (¿¿¿2%-5%???)
En ese entorno, hipotecarse ahora a tipo fijo a 30 años por debajo del 2% (la mediana del Euribor está por ahí…) supone que los intereses como mínimo se paguen solos o incluso la deuda se devalúe de forma progresiva. Yo personalmente voy a optar por esa vía, tipo fijo, deuda muy asequible y no amortizar, creo que es lo que mejor se adapta a mi situación personal y patrimonial.
También hay una opción muy jugosa, si damos con una entidad sin comisión de subrogación (ING me suena que ofrece esas condiciones) podemos meternos en una hipoteca variable y estar muy atentos a los primeros indicios de inflación para saltar sin coste a una hipoteca de tipo fijo aun competitivo. Market Timing 
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Saludos cordiales.
Tal vez le ayude
Por otra parte, algo me dice que la actual forma de contratar un seguro de vida que se añade al importe del préstamo es una forma de compensar el coste del impuesto sobre actos jurídicos documentados.
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Al final hipotecarse…o NO…al igual que invertir de una u otra manera es un tema muy…muy personal. Hágalo con lo que se sienta más agusto…o de la manera en que mejor duerma por las noches…para mi solo hay dos puntos de extrema relevancia que siempre debería considerar.
1-. Entender e invertir mucho tiempo en comprender el tipo de apalancamiento al que va a hacer frente. Esto creo que lo esta haciendo así que elija lo que elija enhorabuena.
2-. No se si lo ha tenido en cuenta pero aunque desde el punto de vista financiero seguro que no es lo óptimo también existe la alternativa de NO hipotecarse. Soy de los que piensan que la libertad viene dada en buena medida por la ausencia de deudas. Sin duda no es una postura muy popular en este mundo que nos toca vivir donde se incita al consumo de manera desmedida. Parece de tontos…gastar al menos 1€ menos de lo que se ingresa…y lo será…pero mi experiencia personal al menos me indica que vivir sin deudas me ayuda a tomar decisiones que de otra manera no haría.
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Buenas tardes,
Muchas gracias por los elementos y su sinceridad sobre su situación.
Estamos de acuerdo que, si el Euribor es negativo, en banco aplica esta tasa (y no 0%)?
Globalmente no hay una respuesta universal, aunque en su caso, optaría para el fijo por algunas razones:
- Capacidad “baja” de ahorros sin esperanzo muy alta de ingresos mayores
- “Poco ahorro”, aunque hay une herencia que debería llegar, pero no se puede contar con eso (medio/largo plazo) y tampoco será el valor del piso o más.
- Tranquilidad de espíritu. Se pagará un aumento fijo y no hay riesgo que aumente
Tal vez otras preguntas:
- ¿Es usted cómodo tener deudas o su objetivo es amortizar para terminar de pagar lo antes posible?
- ¿Como piensa idealmente usar la herencia? ¿Para invertir en bolsa (o otros productos financieros) o amortizar el préstamo?
¿Sobre el seguro, no es obligatorio en España tener una con una hipoteca? Dando que no tenga muchos ahorros, que se mujer no trabaja de momento al menos y con 2 niños, intentaría tener un seguro durante más de 6 años para asegurar a su familia poder guardar la vivienda (y que haya pagada) en caso de fallecimiento. Hay que verlo como un coste aparte (aunque no hay ninguna obligación con el tipo variable).
Hay que tener en cuenta que la opción fija saldrá probablemente mas cara que la opción variable en 90% o 95% de los casos pero que la diferencia puede ser mas baja que en caso (que parece hoy muy muy poco probable) de alta subida de las tasas. La opción fija hay que verlo como un seguro.
¿También si opta por el variable, se ve dentro de 5/7/10 anos decir a su mujer que hay que cortar “x o y” gastos por culpa de la subida de los tipos de intereses?
Después es usted que decide y las 2 decisiones se pueden argumentar, pero le he dado mi opinión/consejo considerando su situación (así que para otra persona hubiera podido aconsejar el variable, aunque me gusta mucho el tipo fijo bajo durante 30 años).
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Mi mujer, cuando la conocí hace muchísimos años, sentía una fuerte aversión a poseer cosas. Decía que poseerlas la haría sentir menos libre.
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Solo una persona que ha reflexionado suficientemente sobre la vida puede pensar así, muy sabia actitud. Las cosas le poseen a uno, nunca al revés.
Un saludo
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Pues no lo tengo claro todavía, dado que no es lo mismo heredar 3.000 euros que 30.000. No obstante, en mi cabeza he trabajado ambos supuestos y creo que destinaría una parte a ahorro, otra a inversión y otra a minorar la deuda.
Yo cada vez me encuentro más cómodo con esa postura. Menos trastos en casa es mejor habitualmente. Sin embargo, estamos hablando de una casa, un techo donde vivir, que si no posees, tienes que alquilar en cualquier caso.
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Aún sabiendo las diferentes visiones acerca de la mejor forma de vivir que hay por este foro y que yo mismo he debatido y rebatido finalmente me he tirado al piscinón de una hipoteca.
He tenido la oportunidad de conseguir algo bastante value y digo, venga, al ataque!
Me gustaría compartir algunas dudas y cuestiones que seguro son relevantes:
- Financio el 80% guardando por otro lado mi cartera de activos. Con ella solo necesitaría financiar el 30%
- Tipo Fijo a 30 años (creo que no merece la pena discutir mucho las razones). Me ofrece con bonificaciones y demás 1,4% TIN. sin comision de apertura ni amortización anticipada
Me gustaría saber si algún miembro que esté al día en estas visicitudes podría decirme cómo ve el tema respecto a la competencia.
Por otro lado tengo una duda no menor: ¿Cómo comparo hipotecas? Sólo Online con los simuladores? Me acerco de oficina en oficina? En los simuladores parece dificil explicar que quiero toda la financiación que sea posible pero tampoco me parece muy práctico el ir banco a banco en estos tiempos para que me hagan un estudio…
Cualquier duda, sugerencia o propuesta será siempre bienvenida y agradecida!
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Le aconsejaría que calcule especialmente el coste de las bonificaciones y si realmente le compensan para reducir el diferencial.
Por ejemplo, si tiene que contratar seguros de vida o productos de inversión, posiblemente los que le ofrezca el banco serán más caros que la bonificación que se ahorra.
Si tuviera que contratar ahora una hipoteca a tipo fijo, con la información de la que dispongo, elegiría la de Openbank con una TAE de 1,45%. Las únicas bonificaciones que exige son tener la nómina domiciliaria y el seguro del hogar.
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Me pilla en una situación similar, buscando hipotecas, y comparando bancos.
Yo diría que podría conseguir incluso una financiación bastante mejor.
Le recomiendo que cuando compare las hipotecas utilice el TAE y no el TIN, que es más adecuado para comparar entre bancos.
Yo la manera en la que estoy procediendo es la siguiente:
-
Inicialmente escogí 3 bancos que me salían como los mejores según las webs comparadoras según rancia e intenté negociar para ver lo mejor que podía conseguir.
-
una vez hecho este trabajo, contratar 3 broiera hipotecarios para ver si ellos podría conseguir algo mejor que yo, en este caso 3 de estilos distintos:
- el broker de idealista, que no le cobra nada a Ud, pero que recibe una retrocesión del banco. Este sistema mosquea por el hecho de que el cliente de este broker es el banco, y no necesariamente vele por sus intereses.
- Broker online housfy. Estos le presentan 3 ofertas y sólo le cobran comisión en caso de que escoja una de sus ofertas.
- Broker presencial. Para informarme con una persona que realmente tenga “conocimiento de campo”. Su sistema de cobra es similar al de Housfy, pero no vea todo lo que ya me ha enseñado de las cosas que toman en cuenta los bancos y como negociar.
Aún estoy barajando las opciones para ver que voy a coger. Pero ya tengo una oferta de 1.4% TAE vinculado a seguro de hogar y nómina. Estoy intentando mejorarla.
Espero haberle ayudado.
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La oferta parece interesante.
No voy a responder con conocimiento a su pregunta, “creo” que los simuladores serán la mejor opción, Housfy publicita desde un 1%. Por otra parte muchos bancos permiten tramitar la solicitud de hipoteca “on line”, sin coste alguno para Vd. Le recomiendo que pruebe por esa vía.
Voy a compartir una experiencia: tengo una hipoteca a la que le quedan dos años y a cuya bonificación he renunciado.
Para obtener la bonificación debería mantener un seguro de vida con la entidad, cuyo coste va elevándose de manera rápida al irse elevando mi edad.
La subida es porque sigo vivo, subiría si fuese con otra entidad también. Traducido, perdía dinero si tenía el seguro de vida.
La ventaja para el banco, que actúa como agente del seguro, es que la comisión que cobra puede estar en torno a 50% de la cantidad que yo pagaría. Y yo tengo poco interés en que el seguro de vida se cobre.
Mida el efecto de las bonificaciones, sobre todo si el coste va a ir variando con los años. Las bonificaciones son porque para la entidad es más rentable hacerle un “descuentillo” en la hipoteca, asegurándose un cliente de…
La rentabilidad para Vd. puede ser mayor si no tiene que vincularse, o al vincularse menos.
Un saludo y felices fiestas.
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Muchas gracias por sus respuestas, algunos puntos:
- Efectivamente lo correcto es comparar TAE. En cualquier caso como punto de partida creo que el TIN es la base sobre la que negociar (un TIN alto si o sí va a llevar una TAE más alta)
- Tipo Fijo y 30 años es un condicionante que cambia mucho las condiciones de cualquier crédito hipotecario. Por eso hago énfasis en esta configuración.
- Como bien indican en las bonificaciones está la “gracia”(y de donde sale el TAE):
– Partiría de un TIN base de 2,3% hasta un máximo de bonificación de 1,3%. Con la nómina y seguro de hogar básico tengo sin coste 0,55%. De los 0,45 % restantes no tendría gran coste el producto a contratar ya que es aportar mensualmente a un fondo (pero tengo acceso a clases más baratas) con lo cual, no necesito los onerosos seguros de vida.
Además durante 3 años tengo el 0,2% si o sí.
He simulado hasta que momento merece la pena buscar las bonificaciones y al menos durante los 10 primeros años es interesante, luego discutible, y finalmente irrelevante/no recomendable
En simuladores online no he obtenido condiciones siginificativamente mejores. Supongo que la fría simulación en la que no puedes poner tus activos no da mucho margen a la negociación.
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