El problema es ese, que ha subido todo bastante…es como en las acciones, hay que estar con la caña preparada, pero antes había mas peces que ahora 
Es en la zona de ciudad universitaria, tetuan, valdezarza. Si buscais por ahí, quizás aún pequeis algo 
pero tened en cuenta que normalmente hay que reformarlos por completo, es decir, añadidle al coste unos 25K€ mas, aunque yo intento financiar al 0% todo lo que puedo como con la cocina que las he puesto en el Leroy en X meses, y con lo que sobraba de la renta lo pagaba…etc
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Hola otra vez @freeurheel, una ultima duda creo… la amort const, es la amortización constante pero como has calculado esos 6000? porque no sería el capital amortizado según la cuota de hipoteca que has puesto.
Y el CFmes de -167?
Gracias y perdona mi ignorancia en estos lares…
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Lo primero de todo felicitarle por su inversión, tanto a Vd. como a @JuRaMiPo y @farly.
Me flipa y me alegra al mismo tiempo cada vez que veo a alguien invertir de forma tan profesional y con buenos resultados.
Si no le importa, me gustaría darle una vuelta a esos números que presenta, porque cuando analizamos el ROE junto con otros ratios, la percepción de la situación cambia.
Para ponerlo en contexto, un ROE del 25% se da por ejemplo en una empresa como Facebook. La gran diferencia es que esta lo hace sin deuda.
Ahora bien, el 25% no se lo quita nadie, lo que ocurre es que si se consigue con deuda a costa de reducir el Equity, lo que aumenta en mi opinion es el riesgo. Y eso es algo que hay que valorar.
Considerando 160K de hipoteca y 10K de renta (supongamos neta después de deducir gastos y toda la vaina), obtenemos un PER 16. Tardaríamos 16 años en pagar la hipoteca con los beneficios del alquiler.
Si la duración de la hipoteca fuesen 10-15 años, no nos llega el dinero que generan las rentas para poder pagar la hipoteca, por lo que tendríamos un problemilla que habría que solventar bien subiendo el alquiler y/o recortando gastos o, en caso de emergencia, poner pasta de nuestro bolsillo.
Bien, si además calculamos el ratio Debt/Equity vemos que es un pelín alto: 160K/40K = 4
Pat Dorsey de Morningstar recomienda un apalancamiento no mayor que 3.
Una empresa que anda por el 4 sería General Mills. Lo que pasa es que ellos cobran 4 días antes de tener que pagar a los proveedores, por lo que siempre tienen pasta disponible.
Debt/Equity 4
ROE 25%
PER 16
En mi opinion, así se puede ver un poco mejor la situación general, donde el ROE nos esta diciendo que en 4 años vamos a recuperar el dinero que pusimos de nuestro propio bolsillo. Eso es posible debido a que estamos con un apalancamiento relativamente importante teniendo en cuenta que las rentas del alquiler van a tardar 16 años en pagar la deuda.
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Yo considero, no sé si estoy equivocado, que si puedes comprar una casa para alquilarla con una hipoteca que la puedes ir pagando con el alquiler el riesgo es mínimo y que la rentabilidad que puedas sacar no es tan importante como otros tipos de activos.
En mi caso, compré un estudio en Salamanca por 90000€ (todos los gastos incluidos). Por la hipoteca estoy pagando 220€ y lo tengo alquilado por 450€.
Si le quito gastos de comunidad e impuestos puedo estar ganando 150€ al mes con un dinero que no era
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… mio.
Tengo la posibilidad de pagar los 50000€ que me quedan de hipoteca pero prefiero invertirlos en renta variable.
Creo que aguantaré la hipoteca hasta los 30 años que firmé.
¿Qué opináis sobre mi caso particular?.
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Tenga en cuenta el consabido “la deuda no es un problema, hasta que lo es”.
La inversión inmobiliaria tienes sus cosas buenas y sus cosas no tan buenas, como todo.
En este caso, sin tratar de ser exhaustivo piense en los siguientes ejemplos:
- la poca liquidez del activo puede ser un problema si se necesita
- la constancia en los ingresos puede ser vital y menos garantizada de lo que se piensa (piso vacante entre inquilinos, crisis, morosos profesionales o la apertura de un bar “movidito” en la acera de enfrente, por decir algo)
- la amoritzacion fiscal no está ahí por nada, los inmuebles tienen gastos previstos e imprevistos a los que hacer frente.
En definitiva, no tengo nada en contra de este tipo de inversión, pero ojo con darla por segura
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Si se ve confiando en un “test de estrés”, y considera que va a sacar invirtiendo más rentabilidad que su coste de capital, adelante con ello.
De no ser así, priorizaria la prudencia (la 1a regla, vamos)
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Hipoteca a más de 15 años me parece riesgo alto. El mundo da muchas vueltas, además las personas y las ciscustancias son muy cambiantes.
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Yo tengo inversiones tanto en rentas de alquiler en activos inmobiliarios como en RV, y todas ellas las gestiono personalmente.
Como conclusión general, no recomiendo ninguna en especial y que las dos son adecuadas dentro de un enfoque de inversión.
A fin de generar polémica les diré que la diferencia personal que encuentro es que una de ellas me encanta y es la que me da mucho trabajo de reflexión y la otra no me quita a veces ni una hora al año.
Estoy de acuerdo en ello con lo que dice @Richard_IFI. El precio/hora es inigualable en otros ámbitos.
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Ese ratio puede funcionar para empresas pero no para el sector inmobiliario. Sino, el 95% de la gente que se compra una casa financiando el 80% de su valor tendría un ratio Debt/Equity=4. Eso por no hablar de los que compraban en época de burbuja financiando al 100% que en ese caso el ratio tiende a infinito.
Sin embargo, el PER sí que me parece de cierta utilidad para alguien que compra una casa como inversión para alquilarla. Todo lo que sea por encima de PER 20 me parecería caro (ojo hablo de inversión, no para vivir).
En cualquier caso me gusta su planteamiento, yo he hecho alusión al ROE como algo anecdótico, la verdad que no era consciente que la vivienda tuviera un ROE tan alto aunque es lógico debido al alto apalancamiento que se utiliza.
Un saludo,
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Gracias por compartirlo. A falta de seguir leyendo el hilo, el enlace da error.
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Hola @Richard_IFI esa amortización es la de la construcción que es deducible para el IRPF. Mayor valor del valor catastral de la partida de construcción en el recibo del IBI o de la adquisicón. Yo calculo un 40% genérico que es lo que suele corresponder a la parte de construcción en el recibo y lo aplico al precio de adquisición que suele ser mayor, ya que desconozco el desglose de suelo y vuelo en este precio. Y de ahí el 3% que nos permite la AEAT.
La amortización el capital (lo he llamado principal en la hoja) está ya al final, ya que este no es deducible y solo un flujo de caja.
El CFacc (cash flow del accionista, en este caso, propietario) suele dar negativo en vivienda nueva con un 80% de hipoteca, al menos comprando en rentabilidad bruta normales del 3,5%. Con el paso de los años, la rentas de alquiler suelen ir subiendo y ese CF inicial suele ir incrementandose. Vamos esa es mi experiencia, no solo es un ejercicio teórico.
Si quieres enviarme los número con tu vivienda, encantando de revisarlo.
Saludos
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Estupendo, muchas gracias. Dime cómo te los envió y una vez hecho el estudio lo compartimos con el resto. En Twitter soy tb Richard_IFI y me puedes escribir por ahí. Aquí en +dividendos bi he visto para enviar privados
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Clicando sobre el avatar del destinatario se accede a su perfil y entre otros se muestra en azul el icono de un sobre y el texto “mensaje”.
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Gracias Joaquín, que torpe leches 
con el movil no lo encontraba
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Ya he podido descargarlo. Gracias.
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Enhorabuena @farly por el hilo, me ha parecido de lo más interesante que he leído sobre inversiones inmobiliarias. Justo ahora estaba valorando el proyecto de inversión de comprar una casa y alquilarla. Me he “inspirado” en tu excel para montar uno más sencillo donde calculo la TIR del proyecto de inversión a partir de los flujos de caja generados cada año. La comparto con vosotros por si os puede ayudar: https://docs.google.com/spreadsheets/d/1PyPJaaQtk27zMfaM-BxDgXTrtE5N9KzHZwKeLL8CKVE/edit?usp=sharing
El documento tiene 3 pestañas:
- Consideraciones, donde indico las premisas que he tenido en cuenta para valorar los proyectos
- Inmuebles, donde pongo la información de cada inmueble para poder valorarlo
- Valoración, donde está el proyecto de 10 años planteado, los flujos de caja resultantes y su correspondiente TIR
Espero que os resulte útil y encantado de recibir vuestro feedback
Gracias!
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Hola andugar83. Le doy la enhorabuena por el estudio que hace previo a la compra de la vivienda.Ojala en San Sebastian de los Reyes hubiese esos precios con esas calidades. Le animo a que lo lleve a cabo si es factible el alquiler a esos precios, me parece una muy buena inversión, y sobre todo como forma de diversificar y no tener todos los huevos en la misma cesta.
Un saludo y ya nos irá contando
farly
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Señor Farly, acabo de leer su pdf y me ha resultado bastante interesante. ¿Tengo una duda, cómo calcula el importe que pone de amortizaciones?
Un saludo y gracias
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Hola Marío, el dato de la amortización (3%) corresponde a la deducción por amortización en el IRPF cuando de declaran alquileres. Se calcula multiplicando ese porcentaje por el valor de construcción de la vivienda que aparece en el recibo del IBI (el valor catastral - valor del suelo).
Espero haber contestado su duda
Un saludo
Farly
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