Es peligroso comprar una vivienda ahora?

Llevo varias noches sin dormir, después de 7 años viviendo de alquiler, hemos encontrado una vivienda que nos gusta a mi pareja y a mi, en una zona privilegiada de Málaga, sabemos que el precio está algo inflado, pero somos conscientes de que es una vivienda bien ubicada y con muchas comodidades en una zona top de la ciudad.

Entonces, qué es lo que me quita el sueño y me hace dudar para tomar la decisión de compra?

Creo que estamos en el ojo de un nuevo huracán financiero, los tipos de interés van a subir y la demanda de vivienda se frenará o al menos se suavizará, ya que en málaga en los últimos años se dan una serie de circunstancias en las que creo que no va a reducirse la demanda de vivienda drásticamente. Por lo que creo que el precio de la vivienda podría bajar algo en unos años y quedarme con cara de tonto por haber sobrepagado.

Por otro lado, debería descapitalizarme por completo de mi cartera de renta variable para acometer la compra de mi primera vivienda en propiedad.

Las ofertas de hipotecas que manejo son de tipo fijo entre el 1,7 y el 1,9%

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Voy a intentar darte la respuesta más sencilla posible dentro de la complejidad del asunto planteado.
Me parece fundamental diferenciar comprar para invertir, en ese caso te diría que me parece un mal momento y que sería preferible esperar, o comprar para uno mismo como vivienda habitual, en ese caso prevalecería más el que la vivienda te guste y sea el sitio en el que quieras vivir.
Inmuebles hay muchos, hogares solo uno.
Lo ideal es comprar con todas las variables a favor, pero eso, aún cuando están, nunca lo vas a terminar de tener 100% claro.

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Brillante respuesta la de @periferico . Hace muchos año le preguntaron a Ramón Areces cuánto valía El Corte Inglés y respondió que nada, porque no estaba en venta ( hoy sería otro cantar).
Si la vivienda es la que le gusta y disfruta no tenga ningún miedo, eso no tiene precio.¿ qué mas le da que suba o baje de precio ?¿ Aunque en una hipotética burbuja bajen los precios de la vivienda, ¿Bajará la de la suya ?. Imposible de saber, en todo caso va a ser coyuntural. Para mi es una batalla perdida la de defender la compra frente al alquiler. El que no haya comprado vivienda estos años con las hipotecas a estas tasas habrá perdido un momento irrepetible.
Le recuerdo que “puede” que bajen los precios de la vivienda, pero el que la compre entonces no tendrá estos tipos de interés.
Y le recuerdo:

  • Cuota alquiler… +8,75 IPC ( mas incertidumbre de renovación)
    -Cuota hipoteca …- 8,75 IPC ( Y cuando se jubile no estará asustado)
    Y así hasta la cancelación de la hipoteca.
    Resumiendo, la expresión “peligroso” es una exageración, de verdad. Lo peor que le puede pasar es la cara de tonto si en unos años su piso puntualmente se venda por un poco menos. Pero le aseguro que será temporal y usted disfrutando de un “HOGAR” ( un psio alquilado pocas veces es un hogar.
    Un cordial saludo
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Repase el magnífico comentario de @Fanguillas de hace algún tiempo,Comprar casa o invertir - nº 89 por Fanguillas, que, al menos a mi, me vino bien para recordar aquello que, hay decisiones que uno debe de ser capaz de tomar valorando más factores que el puramente inversor.

De hecho este suele ser un error habitual en los que estamos demasiado metidos en el mundillo de la inversión, que damos excesivo peso a razones financieras en la toma de decisiones donde hay que tener en cuenta otro tipo de factores que, en algunos casos terminan siendo tan o más importantes que el propio factor financiero. O a veces siemplemente es que uno no tiene la suficiente visión de conjunto para ver que los factores financieros visto de una forma más global, hacen que esa decisión no sea tan incorrecta incluso en el peor de los casos como podría parecer de entrada.

Uno por ejemplo puede pensar que alguien cometió un error muy gordo comprando una casa en 2007. Sin embargo si las cuotas eran asumibles, ahora tiene la casa. Si esa misma persona hubiera optado por comprar bolsa, no es seguro que no hubiera terminado claudicando con pérdidas significativas y con la intención de no volver a invertir nunca más.

Por último, y volviendo a lo que comentaba @Fanguillas en su caso de el peso que se merece al factor femenino que acompaña la decisión.

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Si ampliamos un poco el ámbito al de pareja e hijos, desde un punto de vista financiero tampoco saldrían las cuentas.
No todo son finanzas/inversiones en la vida que hay algunos que afrontan el amor desde el lonchafinismo.
Ya paro que creo que me estoy desviando del tema

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Quizás compre una vivienda y se devalúe, o quizás no y se aprecie, quizás la RV sufra en los próximos años o quizás no, en cualquier caso, mientras ud. viva en su casa, la reforme con ilusión y disfrute de sus comodidades será el presente. Haga una simulación del peor escenario posible que pueda pasar, si su miedo es que la vivienda pierda valor, cuantifique un escenario pesimista, duración etc. Si no la va a vender no tiene mayor importancia o si tiene claro que quiere seguir viviendo en la misma zona, donde los precios habrán caído por igual, podrá vender la suya y sustituirla. Está claro que cualquier decisión de este tipo implica riesgos, pero a veces se hacen más grandes de lo que realmente son por que sin darnos cuenta tenemos una nube de miedos sin definir, cuando estos miedos se concretan todo se vuelve más claro. En general creo que intentar optimizar las finanzas suele ser mala idea, por que esa optimización suele venir con un precio, obsesionarse con rentabilidades hipotéticas a costa de objetivos vitales creo que es un error.

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Según lo que comenta, una parte la paga mediante hipoteca.
Tenga en cuenta que si espera a que bajen los precios, también pueda ser que suba el tipo de interés.

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Encontrar una vivienda con esas características no es tan fácil. La calidad de vida que aportará hay que pagarla. En la vida a veces hay que apostar sin saber el resultado final pero confiando en que saldrá bien.

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Si ha encontrado algo que le cuadra a nivel de precio, ubicación y prestaciones, yo no especularía con que pasará con el precio a futuro.
Véalo así:

  • Las probabilidades de que suban los tipos de interés a corto/medio plazo podemos decir que son elevadas con cierto grado de certeza, ya que los encargados de hacerlo (bancos centrales) lo han anunciado a bombo y platillo.
  • El qué va a hacer el precio de una vivienda en concreto en una ciudad en concreto ya es más complicado de decir.
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Muchas gracias por traernos hasta aquí sus inquietudes.
Poco tengo que añadir a lo que le han sugerido anteriormente, aunque sí que me gustaría traer hasta aquí tres recomendaciones/reflexiones, sin ser nadie para recomendar nada:

  • Un entorno económico desfavorable en el que pueda encontrar una vivienda de las mismas características a un precio más asequible irá muy probablemente unido a un menor valor liquidativo de sus activos financieros, a no ser que esté usted al 100% en liquidez, por lo que es muy probable que en ese escenario, la operación sea peor al haber caído el valor liquidativo de sus activos financieros más que el precio de la vivienda a adquirir, unido a unas más que probables peores condiciones de financiación en ese escenario.
  • Los activos de todo tipo deben estar, en mi opinión, al servicio de unos objetivos vitales, sean estos los que sean, por lo que no le debería dar pena intercambiar unos por otros si se adaptan a sus objetivos vitales.
  • Aunque sea la vivienda en la que usted reside, en la que hay muchos aspectos imponderables a considerar, le recomendaría que tuviera muy en cuenta los gastos corrientes del inmueble (gastos de comunidad, IBI, mantenimiento, etc.) antes de tomar una decisión. Las hipotecas tarde o temprano se acaban amortizando, los gastos corrientes del inmueble no.
    He visto muchos casos de compradores que se han enamorado de un inmueble como residencia habitual por sus características y precio a quienes los elevados gastos corrientes les han pesado como una losa, aunque solo sea psicológicamente, al cabo de los años.
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Si es para vivienda habitual, su hogar, da un poco igual si compra caro o barato; porque si en un futuro vende más barato, seguramente también comprara otra de reposición, y aun precio igualmente bajo.

El punto más importante aquí es lo que comentaba Fanguillas, si las viviendas bajan algo, significará que las tasas de interes hipotecario habran subido y al final te quedas igual.

Lo único que para mi puede hacerle dudar de tomar la dicisión de comprar ahora su hogar, en la localización que quiere, y con las hipotecas a plazo fijo en su punto mas bajo de la historia (ya empiezan a subir), es que se decapitalice completamente. Si usted con ese capital que tiene, consigue una rentabilidad anual que le permite vivir en esa misma zona, en una casa similar, pero de alquiler, y le sobra dinero, ya es cuesntión de valorar si le compensa el que no sea suya en propiedad; y por lo tanto, no considerarla su hogar (poder reformarla, seguridad de que no te echarar, etc).

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Yo estoy buscando vivienda y esto me parece muy importante y más con la situación actual de bajos tipos de interés en la que mucha gente solo pensaba que le iba a quedar una cuota de X y que con ese interés era algo atractivo que se podían permitir y quizá barajaban viviendas de coste superior a lo que podían considerar.
Pero luego hay que sumar lo que dice, IBI, mantenimiento, comunidad, etc… En cualquier momento le aumentan los gastos de comunidad, o tiene averías…, y empiezan a venir las sorpresas.

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Estimado @Ramiro, no entiendo muy bien esto que dice. ¿ si vive de alquiler cree que no le van a repercutir todos estos gastos ? Si el arrendador tiene mas gastos ,tranquilo que en la renovación del contrato ta se los pondrá. Y los gastos de comunidad y los de mantenimiento por uso habitual suele ser a cargo del arrendatario. No entiendo este argumento para preferir el alquiler

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Si los gastos que asume el arrendador aumentan, obviamente este los repercutirá mediante una subida de la renta cuando toque renovación del contrato; pero los gastos de comunidad y mantenimiento por desgaste habitual los asume el arrendador, no el arrendatario.

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Hola @Fanguillas. En ningún momento he dicho que prefiera el alquiler frente a la compra, por lo que no entiendo de dónde lo deduce.

Solo quería decir que me parece importante el comentario de @Sir_Arthur porque creo que cuando se adquiere una vivienda no solo hay que tener en cuenta la cuota hipotecaria que le quede (que con los bajos tipos de interés puede ser atractiva), sino que hay que valorar también los gastos de mantenimiento, IBI, comunidad, etc.
Por ejemplo, alguien con un salario de 1500 € se permite una cuota hipotecaria a tipo fijo de 600 €, y asume unos gastos “fijos” de 100 €, en el caso de que estos últimos aumenten por derramas, averías u otro motivo en el futuro a 300 €, probablemente ya no viva tan holgado.

No sé dónde vive, pero en España los gastos de comunidad y mantenimiento van a cargo del arrendador.

Si vive de alquiler y el arrendador le sube la cuota mensual para repercutirle las subidas que le puedan derivar a él del impuesto de la comunidad, IBI, etc., tiene la posibilidad de marcharse a otro piso, ya sea mejor, peor, más barato, más caro, más cerca o más lejos, pero puede marcharse y tomar otra alternativa. Sin embargo, con una hipoteca a veinte, treinta o X años, donde ya tiene unos gastos superiores a los que se planteó en un principio, le queda menos margen de maniobra.
Pero mi comentario en ningún momento iba enfocado a preferir una opción frente a otra.

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Respecto a su afirmacion:
“Por otro lado, debería descapitalizarme por completo de mi cartera de renta variable para acometer la compra de mi primera vivienda en propiedad.”

Tal vez podria pedir una hipoteca sin descapitalizarse.

Existen hipotecas pignorativas, en las que en vez de vender todo su capital de RV, lo puede pignorar mientras paga la hipoteca.

Imaginese que necesita 100 000 euros para una hipoteca por la que le piden un 1.5%.
Puede usted poner esos 100 000 euros que ya tiene como capital para garantia pignorada.

Si durante los proximos 10 años esos 100 000 euros le dan una rentabilidad del 7%, al final usted tendra sus 100 000 euros y una rentabilidad añadida del 5.5 %,

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Un contrato de alquiler tiene libertad de estipulaciones. Puede ser incluidos gastos de comunidad o sin incluirlos , pero eso es indiferente. Lo alquilo por 800 incluidos gastos de comunidad o por 700 mas gastos de comunidad. Pero eso es indiferente porque siempre los va a pagar el arrendatario. Yo el IBI siempre lo integro en el precio que estipulo. Sobre el mantenimiento , me refiero a que el deterioro por uso ( rayazos en el parquet o en las paredes, roturas de muebles o golpes en los electrodomésticos los tiene que pagar el arrendatario. La cuestión es que eso es igual sea propietario o inquilino. El tema importante es que la cuota de la hipoteca es siempre contante ( a tipo fijo ) y el alquiler a 15 , 20 o 30 años siempre va a subir y mucho. No tienen mas que leer los titulares sobre lis alquileres en las grandes ciudades. Pero de lo que hablamos es de la importancia de tener la vivienda que le gusta a la familia. En el caso del alquiler es siempre una incertidumbre porque dependes de los caprichos del arrendador. Y es fácil eso de decir que me voy a otro y listo pero no es tan fácil encontrar otra vivienda igual a un precio inferior. Pero insisto que ya me cansa el debate. Ya tengo mi casa pagada después de 20 años de hipoteca. Ahora no encontraría nada parecido a lo que tengo por menos de 1200 o 1500 euros /mes. Y lmi vivienda ha multiplicado por 3 su valor de mercado.No me puedo imaginar tener 70 o 80 años y seguir haciendo mudanzas para adaptar el alquiler a la pensión que tenga en ese momento. En fin , es mi experiencia y así intento transmitirlo. El sosiego que me aporta el no estar a expensas del caprichoso mercado del alquiler es algo que no tiene precio. Y les recuerdo que el sosiego en la vejez es uno de los objetivos de la vida. Apostar a que tu inversión en RV te va a dar de sobra para asumir las subidas de los alquileres durante 30 o 40 años es arriesgado . Y siempre , siempre me quedará una hipoteca inversa para pasar desahogado la etapa final. Pero obviamente las certezas absolutas no existen , excepto hacienda y la muerte.

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Comparto muchos de sus puntos pero este me parece que hay que matizarlo.

En el largo plazo con inflación positiva y demanda igual o creciente será así muchas de las veces. Pero podemos encontrar contraejemplos por el momento en ciudades pequeñas cuya demanda ha bajado mucho por la huida de jóvenes hacia las grandes urbes. Dejando esto un parque de vivienda de alquiler cada vez más viejo en un entorno macro (los últimos 10 años) en que la compra ha sido una muy buena opción por los tipos de interés.

La devaluación del activo principal (la vivienda) es algo que ha de tenerse en consideración también, a pesar de tener contraejemplos en cualquier ciudad grande española por el poco crecimiento de la oferta.

Por lo demás, creo que muchos expertos recomendaron y recomiendan que la primera gran inversión sea la vivienda habitual. De un plumazo pasa uno de gastar a ahorrar a través de una financiación de condiciones bastante comodas y sobre todo, muy predecible (a tipo fijo).

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Estimado @Dudweiser . Recuerde que estamos hablando de un piso en Málaga en una zona TOP, no de Soria o la Alberca.

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Efectivamente Málaga cumple sobradamente con los requisitos necesarios, ceteris paribus. Simplemente remarcarlo para que si entra alguien no lo extrapole a “comprar vivienda” en general.

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