El inmobiliario como clase de activo. Formación +D

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Resumen del paper

Aprovechamos las respuestas diferenciales de los anfitriones de Airbnb a dos intervenciones políticas distintas en Berlín para arrojar luz sobre el diseño óptimo de políticas dirigidas a plataformas de alquiler a corto plazo para mitigar la inflación del mercado de alquiler. La primera intervención, que afectó a los listados comerciales, afectó significativamente a los mercados de alquiler a largo plazo, a diferencia de la segunda intervención, que afectó principalmente a los listados no comerciales. Aprovechando estas variaciones de políticas, estimamos el impacto marginal de Airbnb en la oferta de alquiler y los alquileres. Cada listado comercial adicional de Airbnb desplaza entre 0,23 y 0,37 unidades de alquiler y aumenta el alquiler por metro cuadrado entre un 1,3 y un 2,4 por ciento. Esto subraya la importancia de apuntar a los listados comerciales al regular los mercados de alquiler a corto plazo.

https://www.sciencedirect.com/science/article/pii/S0166046224000310

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Una cosa interesante ahora mismo del mercado de la vivienda es como algunos de los que invierten ahí esperan que la legislación les pueda proteger de según que riesgos.

No creo que sea algo específico de la inversión en vivienda sino algo general de las inversiones.
Cuando se está llegando a según que tipo de situaciones, es fácil que uno caiga en pretender que la ley lo pueda proteger de problemas que en realidad por un sitio u otro se van a terminar colando en su inversión.

También por este tipo de cosas hay que ir con cuidado con el uso de instrumentos como la deuda, que terminan pudiendo pasar una factura enorme si la situación se complica lo suficiente.

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¿Recuerdan las rentabilidades que sacaban algunos?

No olviden esto jamás: alta rentabilidad es casi siempre alto riesgo.

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La alta rentabilidad además de muy arriesgada, atrae también al regulador, sobre todo si el usufructo de ese bien es un bien de primera necesidad y la gente se empieza a quejar, a los reguladores no les gustan las quejas de la gente y hacen lo que sea para librarse de ellas.

Un saludo para todos Ustedes.

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No hay que olvidar que el fin último del regulador es seguir en el poder, no evitar que la gente se queje. Las quejas bien empleadas pueden dar muchos votos.

Si buena parte de los votantes creen que con precios de alquiler limitados por ley mejorará el problema del alquiler, tendremos precios máximos, gente quejándose, y reguladores reelegidos.

Solo es cuestión de encontrar chivos expiatorios, y en el tema de la vivienda ya tienen muchos.

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Observo que después de repartir cera el gobierno municipal de BCN termina el de MAD emulándolo.

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Yo hay una cosa que no entiendo del alcaldín. Por un lado nos promete algo que viene determinado por sentencia del Supremo y por otro lado promete una regulación que ya existe. Lo que no promete es vigilar que se cumpla.

Únicamente un 7% de las VUT cuentan con la licencia necesaria: El mapa de las únicas 1.008 viviendas de uso turístico con licencia en Madrid | Noticias de Madrid | EL PAÍS

Y eso si tenemos en cuenta las que calcula el ayuntamiento, que según Airbnb son el doble.

Aquí la nota del supremo que establece jurisprudencia: El Tribunal Supremo establece que las comunidades de propietarios pueden prohibir los alquileres turísticos por mayoría de tres quintos | CGPJ | Poder Judicial | Tribunal Supremo | Noticias Judiciales

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Hola a todos Ustedes,

Estoy totalmente de acuerdo con todo lo que Usted indica.

El tema de la vivienda actualmente esta muy difícil ya que se dan muchos intereses contrapuestos en un escenario complicado.

Voy a agrupar por colectivos:

Colectivo A: Grandes tenedores, tienen poder económico pero pocos votos.
Colectivo B: 3.000.000 de familias con rentas inmobiliarias.
Colectivo C: Inquilinos (16% de españoles) más personas que desean ser inquilinas.
Colectivo D: Propietarios de una sola vivienda (50% de los españoles).

Los colectivos A y B como es obvio que tienen intereses contrapuestos con el colectivo C y está claro lo que van a votar estos tres colectivos y quien irá a intentar recoger sus votos.

El colectivo D es el más difícil de analizar, parece que no les afecte la problemática, pero son muchos y van a votar, yo me inclinaría por que la mayoría piensa que: “esto de la vivienda está muy mal”, “mi hijo no se puede emancipar”, pero bueno, solo es una suposición de barra de bar.

Los datos los he sacado de estas dos noticias:

https://www.eldiario.es/economia/radiografia-pais-pequenos-rentistas-tres-millones-familias-ingresos-alquiler_1_11494665.html

Ahora paso a la historia económica que suele explicar muchas cosas.

Desde 1957 hasta la crisis inmobiliaria de 2008 casi toda la política pública de vivienda en España se orientó a la propiedad de la vivienda, la mítica frase “Queremos un país de propietarios y no de proletarios”. La pronunció el ministro de Vivienda franquista José Luis Arrese en 1957.

Esto generó un parque público de vivienda del 1 o 2% a día de hoy. Mientras que en Europa llegan a niveles del 20-30%. Bajo mi punto de vista las políticas públicas de vivienda deberían estar solo orientadas al usufructo, no a la propiedad. Eso está condicionando nuestro presente.

Ponerse a niveles europeos llevará décadas, quizás en lugar de tanto AVE se tendrían que haber hecho viviendas públicas.

A nivel de compra, los bancos son mucho más restrictivos en el préstamo hipotecario que en el pasado (a nivel de requisitos no de tipos de interés), a la generación que ahora tiene 20 - 30 años o su familia le ayuda económicamente poniéndole un 20-30% del piso o lo tendrá fatal para emanciparse en las grandes ciudades y alrededores en la mayoría de los casos.

Por último les dejo este enlace que no tiene desperdicio, a mi me encantó, tras verlo el mercado inmobiliario español se ve mucho más claro, el entrevistado lo explica muy bien, su empresa compró más de 1000 viviendas en plena crisis inmobiliaria y pasados unos años las vendió todas de golpe a un fondo. Hace tiempo que no tiene viviendas en cartera, prefiere oficinas y centros de datos. Tras ver el video pensé: Este señor va varios años por delante del resto, un ejemplo claro de como gestionar bien el ciclo en las inversiones.

Un saludo para todos Ustedes

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Yo con este tipo de simplificaciones iría con mucho cuidado. No porque no tengan su sentido sino porque a veces se llevan demasiado lejos.

Los riesgos que asume un gran tenedor con el tema inmobiliario suelen tener mecanismos de diversificación que una persona que tiene uno o dos pisos para alquilar no suele disponer.

También habría que ver otras circunstancias de esas personas que tienen esos pisos para alquilar.

Tampoco la situación de un inquilino con bastantes recursos suele ser equiparable a la de uno que tiene pocos.

Que las situaciones se hagan muy extremas, en uno u otro sentido, suelen pudiendo perjudicar bastante a aquellos que se encuentran en medio. Vamos a una persona con un piso para alquilar, le suele interesar bastante menos que suba mucho el precio del alquiler si eso lleva asociado un incremento notable de según que riesgos. O al que alquila y tiene bastantes recursos tampoco le suele interesar que se complique mucho la situación aunque pueda pagar mucho menos, si eso empeora otras condiciones de su alquiler.

A veces hay cuestiones donde la contraposición de intereses llega hasta ciertos niveles a partir del cual, los problemas de unos es fácil que se contagien hacia los otros. Tiene bastante menos sentido de lo que puede parecer de entrada, esperar que la ley pueda a uno protegerle de según que tipología de riesgos, ya sea para alquilar un piso propio o ya sea para lograr alguilar como inquilino un piso.

Durante el covid no parecía precisamente la mejor forma de generarse una renta tener oficinas para alquilar.
Y los centros de datos también tienen su tipología de problemas asociada. Vamos poco tiene que ver la infraestructura y los gastos de mantenimiento para tener un piso para alquilar respecto a un centro de datos ni el tipo de ubicación es la misma.

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Para 2030 está previsto que haya que cumplir determinados requisitos de eficiencia energética para poder vender o alquilar viviendas.
Con independencia de que casi sea como mirar una bola de cristal a cinco años vista, creen que puede afectar al mercado entorno a 2029?
Es una traba más para poder arrendar una vivienda, con lo que una vez los propietarios vean lo que les puede costar adecuarla para seguir alquilándola, podría provocar más salidas de viviendas al mercado “pre 2030” y, por tanto, bajada de precios.
(Dejo al margen la posibilidad de acuerdos de que el comprador exima al vendedor, si se puede, o que se venda a cuerpo cierto).

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Bueno, al final va a depender de cuáles serán esas exigencias. Por lo que leo por encima se trata de una Directiva que ni siquiera está finalizada (y por tanto tampoco traspuesta al ordenamiento jurídico español).
En cualquier caso se habla de obtener una calificación energética de E, que no debería ser difícil de obtener para cualquier vivienda (digna de ser llamada como tal) en buen estado.
Entiendo que los que van a tener dificultad van a ser alguno de los zulos que vemos de vez en cuando en las plataformas inmobiliarias.

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Nos la creemos?

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No sé como ven el tema de la vivienda a día de hoy, pero acabamos de vender el piso de mi mujer (y hermanos) y ha sido una locura. No ha hecho falta ni sacarlo al mercado. Una inmobiliaria con la que habló mi cuñada les dijo que había una pareja interesada en comprar piso en la zona, y a las dos horas de visitarlo pagaron una señal. A los cinco días el 10% para la firma de las arras. Tengo curiosidad por la tasación, que todavía no la han hecho. Pusieron un precio, que a todos nos parecía fuera de mercado, y ni siquiera regatearon, no entiendo nada. El precio ha sido un 35% más caro que la mejor estimación que da idealista para esa vivienda. Los que también han hecho el mes han sido los de la inmobiliaria.

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La única explicación que encuentro es, por lo elevado que está el precio de construcción de obra nueva (costes mano de obra , materiales , precio de suelo , normativas de edificabilidad respetuosas con medioambiente - se ha juntado todo-) que encima apenas se construye por "la ley del suelo " (necesidad de mucha inversion )y sumamos el precio de los alquileres por no recordar el aumento descontrolado de las de V.U.T y en todos esos factores hubo “decisiones políticas” que exacerbaron la situación .
En mi zona los precios apenas subieron en 20 años y del pasado a este han subido 25-30% , me imagino como debe ser pretender comprar por las zonas tensionadas…
Se esta agrandando el escalón social entre los que tienen vivienda a los que no , y estos son los jovenes que quieren emanciparse… no les va a llegar para vivir ni con dos nominas.

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Sí, la oferta y la demanda. Pero esto de tomar una decisión tan importante en dos horas, como que no lo veo. Una pareja joven, amigos de mi mujer, también fueron a ver un piso, en este caso de obra nueva y en las afueras de la ciudad, y también dejaron la señal en el mismo día.

Algún dato más sobre la operación. Los compradores ya habían visto otro piso en el mismo edificio pero con un precio todavía más desorbitado. Era peor piso además, quizás esto les haya creado un sesgo que ha servido de estupenda campaña de marketing para el nuestro. Eso y las vistas al mar de un piso alto. Sí hubieran ofrecido 20.000€ menos, aunque es algo que no dependía de mí, creo que la oferta se habría aceptado sin rechistar.

Hago cuentas y entre el precio de venta, la comisión de la inmobiliaria, el ITP, la reforma que harán… el montante se va por encima de los 300k. Son empleados públicos, pero de “perfil bajo”. Y hay que sumar 100€ al mes de gastos de comunidad. Me falta información sobre los ahorros que puedan tener, pero me parece que acaban de firmar una condena de por vida. Y esto sin contar que el piso es pequeño (80 m2), con mala distribución y con una cocina y un baño muy pequeños. Sí pretenden hacer reforma para ampliar cocina y baño la factura se puede disparar. Además de esto, posibles derramas en el futuro, mala insonorización entre viviendas, en fin :see_no_evil:.

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Si cobran 1.800€ cada uno son 3.600€ más las extras. La hipoteca se les quedará en 1.100€ aprox, por lo que van a vivir como reyes :rofl:.

Yo es que todo lo que escucho hoy día por debajo de 500k, viviendo en Madrid, me parece tirado.

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Y ya, si pueden ahorrar 500€ al mes y lo invierten en un fondo balue, lo bordan :rofl:.

Ya en serio, no creo que cobren esa cantidad entre los dos. Y luego, aquí por el norte somos un poco más modestos en el precio de la vivienda, aunque la cosa se está desmadrando por momentos.

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