El inmobiliario como clase de activo. Formación +D

Pero habla de constructoras o de promotoras? Ojo, porque no es lo mismo.

Con un vistazo rápido veo que Aedas en su último reporte ha reportado un crecimiento del beneficio neto del 56% con un 24% más de ventas. Un crecimiento de un 20% del EBITDA.
Neinor ingresa un 22% menos pero su beneficio neto solamente se reduce un 5%.
Metrovacesa su beneficio ajustado crece un 26% (luego tienen un deterioro por oficinas que les lastra el resultado).

De hecho es un sector curioso, han tenido una desintegración vertical (hace años promotora/constructora era común que fuera la misma empresa) y a pesar de ello han aumentado márgenes a un nivel espectacular.

Las constructoras sí veo que asumen riesgos, las promotoras no lo tengo tan claro.

Por otro lado, cuando se habla de problemas de oferta siempre pienso en que vivimos en un mercado especial donde tenemos un límite claro marcado por el suelo.
Estamos despoblando capitales de provincia para llevarnos TODO a Madrid, donde el crecimiento tiene un límite inexorable.

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Las constructoras principalmente asumen riesgos relativos a los costes. Han acordado con el promotor un precio cerrado (en la mayoria de los casos), y todo lo que sea salirse de ese precio, es un sobrecoste que suele impactar en menos margen para las constructoras (con todos los “peros” que hay, puesto que aqui hay mucha negociacion por detras para imputar esos sobrecostes).

Pero desde luego, el promotor es el que mas riesgo siempre asume. (i) Tiene el suelo comprado a un precio “x” fijo, (ii) ha estimado unos costes de construccion que hasta que no hace el proyecto ejecutivo y un constructor se lo cotiza, no va a tener certeza de ese coste (ademas existe el coste financiero, el coste del development financing es otro question mark), y (iii) asume el riesgo de la venta final (venderé al ritmo de business plan? Al precio en business plan?); cualquier vaiven o mal calculo en alguno de estos puntos, es impacto directo en margen

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¿Lo han hecho? No hay demasiado ejemplos para buscar datos, porque la inmensa mayoría quebraron durante la crisis inmobiliaria, pero recuerdo cuando me miré Inmobiliaria del Sur que en la época más boyante tenían dos o tres veces sus márgenes operativos actuales (excluyendo la parte de gestión de arrendamiento de activos patrimoniales, que los tenía claro mucho mayores).

El tema con estas empresas es que hay que ver el beneficio normalizado, me refería a que si se te tuerce la economía y pasas a no vender lo que promocionas te vas a pérdidas del propio negocio, a las que se suman las pérdidas, digamos, más de balance, de tener que ajustar el valor de lo que valen tus promociones y tu suelo (previsiblemente menos cuando se te tuerce el ciclo). Y si le sumas que son negocios intensivos en capital, si quieren crecer rápido (como por ejemplo Aedas) tiran de deuda y claro, si se te tuerce el negocio vas apañado (de hecho Inmobiliaria del Sur sobrevivió precisamente porque aparte de promociones y suelo en el balance poseía mayoritariamente edificios de oficinas).

Realmente si los márgenes de beneficios actuales fuesen estables en el tiempo, el negocio de Aedas no estaría nada mal (márgenes netos del 11-12 %, sin haber ajustado a posibles extraordinarios), y se financiaría a tipos más bajos. El tema es ese, que la mayoría de lo que gana lo reinvierte en seguir creciendo (parece que ha repartido dividendos últimamente pero a costa de endeudarse en proporción) y se arriesga uno a que venga un año muy malo y haya que ampliar capital con la cotización al sur o algo peor.

De hecho Aedas parece que desde 2021 ha empeorado márgenes operativos, aunque es verdad que ha compensado con mayores ventas, cosas de la inflación y demás (lo que no parece es que estemos repitiendo ninguna burbuja en el sector, va la economía medio bien, a ver lo que dura, y se vende lo que promocionan, pero tampoco pueden subir precios a lo loco por encima de la inflación).

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Bueno, relativamente, son quienes también asumen los riesgos derivados de accidentes laborales en un entorno de altos riesgos y cualquier reclamación de los usuarios.

Del resto de riesgos que menciona, el único relevante me parece es de la compra del terreno (pero juegan con un margen tan amplio que normalmente les compensa). Los costes son repercutidos y el business plan me parece que es redundar en el riesgo anterior.

En mi experiencia laboral he trabajado en diversos sectores y desde luego este es el sector que ofrece un mayor rendimiento en retorno obtenido/valor añadido y retorno obtenido /riesgo asumido.

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Bueno, vamos a ver con qué comparamos.

Si comparamos el sector con un momento en el que el promotor obtenía el crédito promotor sin ni siquiera tener el suelo comprado, pues claro, la situación actual es peor. Pero es que aquello era una verbena absoluta. Actualmente al menos tienen que tener el terreno y un % de la promoción vendida.

Pero digo lo que menciono en la anterior entrada, me parece un sector con un rendimiento desproporcionado para el valor añadido que generan y el nivel de riesgos que asumen. Pero vaya, no me hagan mucho caso, que también tengo el sesgo de usuario que ha sufrido a varias promotoras a lo largo de mi vida.

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Sigo sin estar de acuerdo, la verdad. Desde mi punto de vista el Promotor es el que de verdad se la juega y asume mas riesgo en el negocio de la promoción inmobiliaria.

Voy a intentar simplificar el negocio de promoción residencial mediante un símil que será bastante familiar a todos, puesto que es bastante cercano a la economía real.

Persona A = Promotor = Inversor en vivienda.
Persona B = Constructor = Empresa de reformas.

En un negocio de comprar una vivienda, reformarla y venderla. La Persona A es quien de verdad se la juega. Compra la casa, pone el dinero para la reforma, se la juega a que le den financiación, y se la juega a conseguir venderla en un momento determinado y a un precio determinado.
Y es la Persona A quien contrata al manitas de turno o a la empresa de reformas (Persona B), para ejecutar la obra.

En este símil, perdóneme, pero es el Promotor (Persona A) quien está metido con el riesgo hasta el fondo, independientemente que la Persona B tenga coste laboral o personas contratadas.

Y aun así, este ejemplo que les sugiero no es del todo comparable a una promoción inmobiliaria residencial, puesto que falta el riesgo urbanistico (o riesgo de licencia). Por lo que si queremos hacer todavia mas comparable el ejemplo, consideremos pues una inversión en un local comercial con requerimiento de cambio de uso (siendo en este caso, un riesgo aun mayor a asumir por el Promotor = Persona A).

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Hoy acabo de caer en la cuenta de que Youtube ya apenas me muestra videos sobre gurús de la inversión inmobiliaria. No se si será cosa simplemente del algoritmo, viendo que me interesa menos el tema, que el euribor ha sido la kriptonita de tanto Superman del ladrillo o una mezcla de ambas. ¿Qué opinan ustedes? ¿Eran creíbles y sostenibles todas esas historias de treintañeros con más de 10 inmuebles en propiedad?

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Mi opinión es que sí, desde el momento que conozco a algunos de ellos. Ayer estuve en la casa de uno de ellos y siguiendo el método que propone hay gente que ha crecido financieramente mucho.
Eso si, hay que dedicarle tiempo, cerebro, constancia, o sea el secreto a voces del éxito.

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¿Con tipos al 3.5% igual que con tipos al 0%?

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Voy a usar un ejemplo real:

Hace unos 40 años tipos al 15 -16 %, una pareja joven adquiere un piso; se dan cuenta de que los intereses que pagan son enormes y se ponen a amortizar aceleradamente al trabajar los dos.

Por circunstancias que no viene al caso explicar, compran una segunda vivienda, muy cercana a la suya que ceden a un familiar, sin cobrar alquiler, y que al divorciarse repartirán; una vivienda para cada uno de ellos. Los tipos por esta época andan al 6-7 %
Desde el inicio de la historia unos 10 años.

Después del divorcio uno de los cónyuges, el marido, vive en esa segunda vivienda durante año y medio , y decide alejarse de su exmujer para lo que compra otra vivienda, recordemos tipo 6-7 %,. Alquila la primera vivienda a varias chicas que la comparten.

Conoce a otra mujer y un año después empieza a vivir con esta segunda pareja. Seis meses después de convivir alquila la segunda vivienda. Por cierto ambas hipotecas estaban “vivas” y poco a poco pasan de costar dinero, a estar cubiertas por los ingresos de los alquileres.

El tiempo pasa, en 2011 nuestro protagonista, piensa que la vivienda ya ha caído mucho de precio (erróneamente) y decide comprar para alquilar un tercer puso, lo compra a Bankia, contrata una hipoteca a tipo variable por el 100% del coste, la reforma sale de sus ahorros, y la alquila.
Tipos al 4% aprox. Toda la historia ocurrió en
Madrid.

Ha seguido haciendo operaciones de compraventa y alquiler, la moraleja es: si inviertes a lo largo de toda tu vida, tiene más de 60 años, con constancia, con tipos de interés altos, bajos y medianos; salvo catástrofes el sistema de inversión inmobiliaria funciona.

NO lean que rechazo bolsa, ETFs o fondos, SI digo que con constancia, mínimo de pensamiento y años, va.

Usted pregunta por una persona, que conozco personal y superficialmente, su método funciona. La palabra, el concepto es “método”, evite excesos, tratar de acelerar tomando riesgos excesivos y …. Logre unos interesantes ingresos, menos pasivos que los dividendos, claro. Usted creo que tiene algún alquiler ¿Cómo le va?

Trato a otros con otras aproximaciones, método , constancia, cabeza….igual consecuencia, dividendos o uso razonable de derivados, … más de lo mismo

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Podría desarrollar un poco más esos casos que conoce? tienen buenos ingresos por trabajo? qué tipo de bienes? cómo se financiaban (muchos bancos no tienen en cuenta las rentas inmobiliarias en la solvencia, o lo hacen al 50%)?
Gracias.

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Ha sido comentarlo y ya me están saliendo videos de nuevo.

Voy preparando el gorrito de papel de plata.

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Gente que le mete mucha horas y mucho cerebro, cada caso es diferente.
Alguna ha empezando localizando ofertas y vendiéndolas a otros para acumular capital antes de poder invertir por si misma, eso significa estar en un medio donde la gente esté dispuesta a pagar por esas “ofertas”, y antes de eso no llegaba a fin de mes.

Truco: curro, curro, estudio ( esos vídeos que le bombardean ) y poner en práctica el sistema, lo cual significa aceptar la curva inicial de arranque.

La historia que he contado en la anterior publicación es un señor normal, divorciado, que está todavía endeudado, y que no ha hecho nada especial, bueno lo que ha hecho es invertir con cierta constancia, y tener ahora varios inmuebles, que podría vender es un colchón.

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Aunque tiene sus limitaciones, como cualquier libro, para reflexionar sobre la evolución de la rentabilidad de la vivienda es muy interesante el libro Exuberancia Irracional - Robert J. Shiller.

De hecho es uno de esos libros que es interesante de leer a menos que uno sea ya un inversor muy avanzado.

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