El inmobiliario como clase de activo. Formación +D

No le va mal con sus inversiones pero tiene ganas de trabajarse una formación para compartir su amor con el mundo o para generarse unos ingresos extra por que al final para poder invertir se necesitan ingresos.

¿Cómo consigue vender su formación de manera ética y competir con mensajes bastante más atractivos como conseguir la IF a los 30 años?

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Creo que puede ser complementario. Si yo tengo 200k invertidos, netos de deudas, y lanzo un curso con el que genero otros 100k, ya después de IRPF, pues pasaría a tener 300k invertidos. De hecho tiene sentido que sea más fácil vender el curso si puedes de alguna manera probar que sí que te ha ido bien invirtiendo (declaraciones de IRPF quizás, junto a bienes en el extranjero)… aunque si el curso es barato yo creo que la gente no es tan exigente (imagino, igual me equivoco).

Respecto al cómo venderse, pues haces un podcast en el que no vendes ningún producto en los podcast sino que simplemente tratas diversos temas de finanzas de manera honesta con el oyente, y en determinado momento ofreces el curso. Si tienes muchos seguidores tampoco tienes que andar engañando a nadie con técnicas de marketing barato, que se vaya a conseguir ser IF a los 30 ni nada parecido, la demanda mayoritaria parece ir por cómo invertir el dinero para que vaya razonablemente bien a largo plazo sin dedicar mucho tiempo (por eso triunfan cursos y libros centrados en indexación, la gente lo pilla, le cuadra, y da por bueno el dinero del cursillo de 15-20 horas o del libro -como venga una época mala para los índices más seguidos ya no sé si se vendería igual, pero la gráfica viene acompañando sobradamente-).

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Sí, es complementario. Lo que me extraña más es que pueda generar 100k con información básica de cualquier formación sin una gestión agresiva de la publicidad. Yo me dedico en parte al mundo digital y ahí tiene por ejemplo a todos los youtubers que quieren sobrevivir teniendo que poner mentiras en sus títulos ( aunque luego lo aclaren dentro ) para poder competir. Ya sea de perder peso, ganar músculo, ganar dinero o cualquier otro tema que nos mueve a los humanos donde buscamos la píldora fácil. El mercado es el que es, no digo que sea imposible pero es muy difícil.

Claro que es posible, pero que algo sea posible no significa que sea la norma. Yo no estoy en contra de la formación, sería un sinsentido. Yo pongo el foco en lo que más repercusión tiene, que son los cursos basados en idealizar un experto, con un teórico éxito difícil de probar, que nos ofrece su conocimiento y metodología y que puede ir acompañado ( o no ) con promesas cuyo público objetivo no sea precisamente el ahorro si no conseguir libertad financiera, cierto tipo de rentabilidades etc.
Como siempre habrá de todo, cursos de calidad y cursos de no calidad y al final el cliente marca la diferencia entre sacarle o no partido.

Al final la responsabilidad individual también está ahí, la del cliente así como la del que genera un producto. No creo que la existencia de una demanda sea justificación ética para que exista un producto, pero eso es otro debate.

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Las historias que he conocido de tres vendedores de formación, tanto en la red como off line, son similares: primeros cursos de pocos asistentes que quedan satisfechos, se empieza a crear una comunidad de atrevidos que desean probar todo; segunda fase hay boca a oreja y publicidad, y lentamente (muy lentamente) se va expandiendo, un par de hornadas aumentando aritméticamente; tercera fase, cuando hay resultados dentro de esa “comunidad” se invierte mucho en publicidad y los ex-alumnos pasan a ser apóstoles, crecimiento exponencial.
En algún caso me consta que ha limitado el número de asistentes por curso, en casi todos ellos, van separando las funciones de bajo valor: administración, gestión de publicidad, algunas comunicaciones con alumnos, y éstas las realizan personas contratadas, que a veces son ex-alumnos destacados.

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He estado viendo el vídeo. Creo que los ponentes engañan deliberadamente a la audiencia por un lado y, si invierten tal y como dicen que lo hacen, no ponderan adecuadamente los riesgos por otro, al menos desde mi modesto punto de vista.
Con respecto al primer aspecto, calcular la rentabilidad sin tener en cuenta los gastos no repercutibles al inquilino tanto recurrentes, (IBI, seguros y gastos de comunidad), como extraordinarios (derramas de comunidad, averías y reparaciones de electrodomésticos, etc.) y los periodos en los que el inmueble permanece sin alquilar, es premeditadamente muy engañoso.
Con respecto al segundo aspecto, por las ciudades donde dicen que invierten y los precios de transacción que dan, los inmuebles se encuentran en edificios de una antigüedad considerable, pareciendo en este aspecto que no son conscientes, posiblemente por no haberlo vivido todavía, de los riesgos implícitos a esta tipología de inmuebles tales como las actuaciones a afrontar en edificios con IEE (informe de evaluación de edificio) no aptos, con los cuales, en algunas comunidades autónomas ya no se renuevan células de habitabilidad hasta que se hayan subsanado las deficiencias del informe y haya un nuevo informe con calificación apta, o la reciente normativa europea aprobada que exige una calificación energética cada vez mejor en un determinado marco temporal a los edificios existentes, sin la cual, no se podrán vender ni alquilar los inmuebles sitos en ellos.
Otro aspecto que los ponentes deliberadamente omiten, es la necesidad de contar con un nivel alto de liquidez cuando se dispone de un parque inmobiliario antiguo para afrontar todo tipo de gastos extraordinarios que pueden surgir. Si a una tesorería estresada le unimos un nivel de apalancamiento elevado, la aventura es más que probable que acabe como el rosario de la aurora.

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El mismo Carlos comenta en la entrevista que tenía todos los préstamos hipotecarios a tipo variable, pero que los está pasando a tipo fijo.

Puedo llegar a entender que si se tiene una sola casa se arriesgue uno a pedir una hipoteca a tipo variable cuando estaban los tipos de interés tan bajos. Puede salir bien o mal, pero en todo caso el posible destrozo es pequeño.

Pero no me cabe en la cabeza que alguien que ve esto como un negocio y debe de estar más cerca de tener 10 pisos que uno, tenga todos los préstamos a tipo variable. Ahí el problema se magnifica por 10 veces y además puede pasar de recibir un flujo neto por sus alquileres todos los meses a tener que poner dinero de su bolsillo para financiar la inversión.

Puede que la cosa al final les salga bien, pero no sé si son conscientes del riesgo en que incurren. Como para dar clases de nada.

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Creo que el ponente que comenta está más cerca de los 40 inmuebles -arrendados- que de los 10, sin tener en cuenta otras inversiones inmobiliarias y no.

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Habría que ver si ese dato es real y si viene construido desde 0 (con lo joven que es) o realmente viene de familia.

El ROIC del inmobiliario es máximo del 5% y no se puede apalancar tanto como se piensa uno.

En 5 años no montas eso ni de broma.

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Ignoro el plazo que le ha llevado y conozco al ponente. Tiene más actividades que sólo alquilar, por ejemplo construir y vender trasteros, comprar pisos sin acabar y acabarlos, …

A veces simplificamos y nos cuesta ver que otras formas de inversión pueden tener mucho sentido, en este caso hay mucha heterogeneidad entre poblaciones, entre viviendas de distintas zonas, tamaño y acabados de las viviendas, público objetivo al que te diriges, …

Sin estar invirtiendo, ahora, en alquiler de vivienda he visto zonas donde se puede obtener más de un 10%, eso son ineficiencias que la propia dinámica de la zona y los inversores cierran. Similar a lo que ocurre con las acciones, pequeñas poblaciones-compañías, mercados poco atractivos (pisos-compañías), y demás circunstancias, si estás constantemente en ello y montas un sistema que te facilite la inversión, es un crecimiento exponencial.

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La pregunta aquí es si es sostenible.
Tengo un amigo que se acaba de comprar dos pisos en Talavera para alquilarlos.

65k cada uno de 3 habitaciones y dos baños, con ascensor y todas esas cosas, medianamente “aceptables” para vivir.

El alquiler ahora mismo son 600€, por lo que sale una TIR muy buena.

El problema es que cada año hay menos trabajo en esa zona y menos habitantes, por lo que, al echar cuentas, no ha metido en el modelo que es posible que, en el futuro, si quiere seguir alquilándolo, como hay gente que ahí se muere y ya no nacen otros y, si nacen se marchan a otras ciudades, pues va a tener que bajar el precio del alquiler al haber mucha competencia alquilando y pocos interesados.

Luego claro, uno no mete en el modelo que, esos pisos “tan baratos”, cuando se reforman, hace falta el mismo dinero por metro cuadrado que en otros más caros de otras zonas (al final una reforma es una reforma) y, si el precio del alquiler es inferior, se carga una parte muy importante del ROIC.

No es lo mismo gastarse 40k en reformar un piso que te da una renta de 1.500€ que en uno de 600€.

Va a tardar en recuperar la inversión 5 veces más.

A uno (por temas profesionales) le gusta modelizarse todo bien en un Excel y, si no metes el CapEx de mantenimiento y derramas, no me vale el business case.

Prueben a hacerlo en un piso barato y en uno más caro, para que vean cómo afecta eso a la TIR.

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Totalmente de acuerdo con su razonamiento, en Talavera se está invirtiendo previendo que se materialice una inversión de une empresa tecnológica, y entra en lo posible que se produzca saturación y descenso.
Si miramos la evolución de la población, efectivamente no crece:

Respecto a su razonamiento de como afectan los costes de reforma, estoy totalmente de acuerdo, con la salvedad de que los CapEx de mantenimiento, en mi experiencia, suelen ser más bien modestos, y parte del modelo puede ser vender pasados X años, consiguiendo con el apalancamiento TIR bastante notables.

En cualquier caso son mercados muy ineficientes, lo que hace que la distribución tenga colas largas y sea muy aplanada (platocúrtica), además de ser una distribución no gaussiana, (Creo que una de Poisson lambda = 3 - 4 sería una buena aproximación)

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Las viviendas (y sus alquileres) tienen precios a partir de un valor superior a determinado umbral y su puede tener valores muy elevados.

En determinado momento fui propietario de un piso a unos 100 m del Retiro, en Madrid, el alquiler del mismo estaba casi garantizado, y la baja rentabilidad asociada también, por ser zona de lujo, tener ascensor, … Esos no dan alta rentabilidad.
En zonas menos atractivas y viviendas con pocos equipamientos hay mayores rentabilidades. Menos inversión, menos reforma, menos CapEx. menos IBI, comunidad, …

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Bonito sitio Talavera. Su amigo es casi como si estuviera invirtiendo en tabaco o carbón :sweat_smile:

Me parece bastante tremendo que consiga alquilar algo de 65k por 600€ al mes. Imagino que la clave aquí estará en si va a tener que hacerles reformas, es decir, si tienes que meterle 30-40k de reforma en algún momento de los próximos 5-7 años se te jode la rentabilidad. Y segundo si va a conseguir mantener esos 600€ de alquiler durante 5-7 años, solo mantenerlo ya estaría muy bien.

Y luego con la opcionalidad que Talavera resurja con alguna actividad empresarial y aumente la población pero en fin…no está mal tirada vamos, al final para presupuestos bajos es la forma, pero tienes que tener una cierta mentalidad que no todo el mundo tiene para meterse en “fregaos” y lidiar con lo que te venga.

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Le falta además la parte arriesgada de que, en esa población, la cantidad de gente que le gusta vivir en casas que no pagan o no son suyas no es poca.
Parte de los alquileres además dependen de los universitarios y ahí corremos el riesgo de que al político de turno le de por cerrar alguna universidad y llevársela a otra zona.

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Yo vigilaría con el riesgo que implica estar en un mercado muy ineficiente. De la misma manera que vigilaría de los riesgos que tiene asociado algo ilíquido.

De hecho fue algo que también destacaría del video de la charla de value school. Como uno de los ponentes comentaba la ventaja psicológica que suponía que el activo fuera ilíquido. Una ventaja poco significativa si la comparamos con el tipo de riesgo que lleva asociado.

En un activo líquido es muy fácil imaginarse que es ilíquido. Vamos yo suelo hacerlo con la renta variable donde me imagino que es ilíquido a 10 años vista. Al final se trata de una disciplina mental que no es difícil de conseguir si uno se empapa de la naturaleza de los distintos tipos de activo.

El problema suele ser precisamente lo contrario, que uno necesite liquidez con activos ilíquidos donde se ha imaginado psicológicamente que eso va a recuperar con suficiente tiempo, pero está asumiendo riesgos que implican poder necesitar liquidez en cualquier momento, como han comentado por tema de impagos o reformas.

Y esto al final está relacionado con el tema de la poca eficiencia del mercado. Que es lo que hace ineficiente dicho mercado y si uno está expuesto a riesgos extra precisamente por dicha ineficiencia. Especialmente si se le juntan otros riesgo adicionales como apalancamiento, exposición a personas muy condicionadas al ciclo económico y similares.

Vamos que pensar que uno está en situación de ventaja en mercados ineficientes, me parece delicado, como premisa inicial, a menos que uno esté muy curtido y tenga otros mecanismos de compensación, básicamente un tipo de diversificación que es difícil de conseguir para un inversor individual en un mercado tipo la vivienda.

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La verdad que es un tema apasionante el que plantean y que creo que - al menos para mi- , es difícil entenderlo sin el contexto de los años en los que venimos.

Tras el atracón de ladrillo que nos dimos en España hace algo más de una década, vivimos unos años excepcionales para comprar inmuebles, básicamente porque nadie los quería.

España, -no importa cuando leas esto -, parecía que no iba a ninguna parte, con una población que se envejecía y un futuro en el que generaciones enteras heredarían el legado familiar en forma de más ladrillos. Y lógicamente, pues quien pudo comprar compró, y quien no pudo comprar siguió alquilado a precios bastante razonables.

El tiempo pasó y en un mundo de tipos bajos, algunos vieron una buena oportunidad de generar rentas con la segunda actividad más antigua de España, y la oportunidad bien vista estuvo pues tenía todo el sentido. Lo importante de los tipos por los suelos, era ver cuanto podía estirar uno el chicle adquiriendo más y más hipotecas. Y si, midiendo bien el riesgo y demás, enhorabuena a quien lo vio claro.

El tiempo siguió pasando y hubo quien vio mas dinero en intermediar o vender formación que en la propia actividad, y de nuevo no es algo restringido al ladrillo, pues en bolsa o en cualquier otra actividad donde el dinero cambia de manos, es algo bastante habitual. Vender picos y palas, ya saben. Nada nuevo bajo el sol.

Lo bueno de las rentas en un país con una tase de descontento importante respecto a la actividad que uno hace, más conocida como trabajo, es que cualquier cosa que te permita “ser libre” o “vivir sin trabajar”, entra como un cuchillo en la mantequilla, por razones obvias.

Y así llegamos a los últimos 4-5 años, donde “lo que el sabio hace al principio, el necio lo hace al final”, y sin saber muy bien si estamos en una burbuja o no, mi sentido arácnido me dice que los alquileres están en cifras que hacen difícil que sean sostenibles y que de algún modo esto puede ( o no, vaya, que no soy ningún experto), pegar un castañazo que lo mande de nuevo con el Apolo XII.

A mi de vez en cuando me ha dado el sirocco de mirar para diversificar una parte del patrimonio etc… pero al final nunca me han acabado de salir los números, creo que fundamentalmente por no saber valorar correctamente, de modo que siempre me he mantenido al margen, haciendo gala del famoso zapatero a tus zapatos.

Quizá de los ponentes del video, especialmente con el chaval más joven, me rechina más la facilidad del asunto que se muestra, cuando por mi origen levantino, aún tengo marcado a fuego aquella época en que todo hijo de vecino se metía al ladrillo porque los pisos nunca bajaban y “también tengo una constructora… vamos, como todos”, como me decía un empresario industrial. El resultado de aquello quizá me marcó demasiado y en un país donde la regulación no tengo claro que sea “owner friendly”, me sigue dando respeto, pues al contrario de la renta variable donde somos cuatro gatos, en el ladrillo , en mis últimas conversaciones veo que hay un gran interés de nuevo.

Creo honestamente que el que domina un palo, es fácil que le vaya bien, porque tiene conocimiento. Lo mismo pasa en caso contrario.

Tampoco entiendo muy bien porque las SOCIMIs tipo la de Ismael Clemente, etc… que tienen a tios bien listos, tienen resultados dispares con lo que comentan los ponentes. Una razón puede ser que es cierto que la remuneración de la Socimi es alta, pero es un gap bastante grande.

Al final todo esto es un poco lo de siempre. Si compras bonos basura, aceptas que te están pagando más prima a cambio de más riesgo de impago, pero veo que esto cuesta más de ver en estos círculos que compran pisos baratos a PER 9 o menor. O lo mismo lo veo solo yo porque estoy sesgado, vaya.

En fin, que a mi cuando leo algo tipo “libre a los 30” y cosas así, no puedo evitar que me de bastante mal rollo, porque yo que me he dedicado toda mi vida al antiguo oficio del emprendimiento, conforme me van saliendo más canas, más soy consciente del riesgo que uno corrió sin darse mucha cuenta, en múltiples facetas, durante sus años mozos.

De lo de “ser libre” y todas estas cosas, escribo otro día, pues da para bastante.

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La familia de mi mujer por fin ha conseguido deshacerse de una finca que habían heredado antes de la pandemia. Aunque pudiera parecer un caramelo a la puerta de un colegio, por estar situada en una capital de provincia del norte, parecía más un caramelo envenado que otra cosa (PGOU cambiante con múltiples derivadas en la parcela, y una casa en semirruina con ocupas). Como sería el tema que varias constructoras se interesaron por la finca pero no llegó a fraguarse nada. Finalmente se ha obrado el milagro y ha aparecido un comprador que dice pretender rehabilitar la casa (ya se verá que hace en la finca, lo cual obviamente nos la refanfinfla), contrato firmado y pago en cash (todavía pendiente esto último, pero la señal ya está efectuada). Mi mujer está tirando cohetes, menudo marrón se ha quitado de encima, que aunque haya que repartir entre muchos no hay permutas ni gaitas, a tocateja.

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“ Omiros Kouvavas, economista del Banco Central Europeo (BCE), ha informado este lunes que entre el 5% y el 10% de los hogares de bajos ingresos han declarado retrasos en el pago del alquiler o la hipoteca y/o de los servicios públicos en los últimos tres meses, algo que es un «motivo de preocupación».”

Parece que está el tema calentito.

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Me suena haber leido que Carlos Galán quedó huérfano de padre muy joven y pilló algo de herencia.

El interés compuesto hace milagros, sobre todo si no partes de cero.

En cuanto al alquiler, llevo tiempo dándole vueltas a una idea: siendo la vivienda un bien de primera necesidad y pintando la cosa regulera a futuro… ¿si viene una hambruna, se expropiará antes el trigo o los Rolex?

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Con eso suelo hacer yo “bromas”. Lo llamo la desamortización boomer.

No sé cómo de sostenible es tener toda una generación cuya única esperanza de tener piso en propiedad (y acumular riqueza en general) es heredar; pero supongo que antes de expropiar inmuebles a multipropietarios se volverá a construir.

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