Igual también hay que analizar si el propio tipo de vivienda que uno pone en alquiler lo expone más de la cuenta a la probabilidad de tener inquilinos con problemas de pago.
Vamos que si uno depende en exceso de seleccionar bien inquilinos de un determinado perfil, ya debería ser consciente que tal vez está demasiado expuesto a que aparezca el mínimo problema a personas que viendo su situación, son muy sensibles a ello.
En las hipotecas los bancos también están expuestos a ello, sin embargo era distinta su exposición media histórica a la que se produjo en la burbuja sub-prime dado que precisamente el negocio era ampliar de forma excesiva el rango de clientes a los cuales se concedía crédito y con unas condiciones excesivamente laxas para que pudiesen acceder a ellos.
Vamos fue un negocio tremendamente rentable mientras duró pero con un exceso de riesgo en términos históricos que terminó como el rosario de la aurora.
Otra plataforma es Balize, cuyo primer proyecto se ofertó en diciembre de 2023 y que ha conseguido 1,2 millones de euros de financiación para 10 proyectos. En este caso, se dirige a inversores profesionales y family office, por lo que su ticket mínimo es de 10.000 euros.
Me puedo imaginar a un family office comprando pisos enteros no esos tokens.
He leído con detenimiento el artículo y les deseo mucho éxito.
En mi caso no he llegado a ver, dada la escasa información, el circuito jurídico entre los que intervienen, no solo para aquilatar los riesgos que comporta toda inversión, en este caso inmobiliaria, sino los propios de lo que voy a llamar “ingeniería del token” y los que intervienen, sus derechos y obligaciones, tanto entre ellos como el activo de inversión.
Vamos, que necesito mayor información para posicionarme y, no lo escondo, entender el tinglado.
No les sorprenderá que he sonreído cuando he leído que cierta plataforma que comercializa este producto, lo reproduzco literalmente, afirma que “el inversor está exento de riesgos por derramas, retrasos en la reforma, impago de los inquilinos o menor ocupación de la esperada”.
El albañil es una especie en extinción porque se le paga una verdadera basura.
Ningún buen profesional del ámbito de la construcción se dedica a obra nueva porque lo que debería caer en su bolsillo acabe quedándose en la subcontrata de la subcontrata.
Los tiempos en los que era una profesión bien remunerada han pasado.
Hoy en día el buen albañil se dedica a hacer cosas por su cuenta, principalmente arreglos para seguros.
Pero todo esto impacta en todas aquellas construcciones ilegales que están en primera línea de playa. A mi me parece un chollo para los propietarios y algo terriblemente injusto para todos aquellos que cumplimos con la ley.
Según el documento de Vitruvio, para ese 3.40% utilizan en el numerador las rentas brutas reales mas la refacturación de gastos a los inquilinos y en el denominar la valoración actual de los activos.
En otras palabras, el valorador (Savills según el propio documento) entiende que los activos residenciales tienen una yield bruta del 3.40% (bastante optimista la verdad); pero la rentabilidad real que el accionista está recibiendo por esas rentas residenciales es ser mayor, entendiendo que el coste de adquisición de esos inmuebles es menor a la valoración actual.
Que importante resulta, cuando uno quiere invertir en algo y formarse, hacerlo de la mano de personas con una clara visión del riesgo real que puede implicar un tipo de inversión y de como gestionar ese riesgo.
Aquí un ejemplo bastante claro de personas que parecen tener otros intereses y que obviamente tienen pocas ganas de explicar los riesgos reales que implican determinadas decisiones de inversión y con datos bastante dudosos.
Gracias por traer el vídeo, que me ha interesado porque yo estoy invirtiendo también en inmobiliario.
Sus comentario me han sorprendido, dice que “parecen tener otros intereses”
¿A qué intereses se refiere?
“tienen pocas ganas de explicar los riesgo reales” Me ha parecido super transparente, y han explicado los riesgos que ven:
Falta de transparencia
Reglas legales
Impagos
Ocupación - despreciable
En habitaciones:
Convivencia
Rotación
Bajo poder adquisitivo
Mayor coste inicial de amueblar
En una hora me parece que han explicado con gran claridad, y claro brevemente, sus métodos.
Al inicio del vídeo comentan que el peor año del inmobiliario en 20 años fue con una caída del 8%. Creo que los datos post-burbuja son bastante peores que ese -8% .
Luego el tema de la ilíquidez del activo, es problemático si uno tiene necesidad de deshacer la inversión o parte de ella.
El tema del apalancamiento y la gestión de la deuda, no creo que sea ni fácil para gente muy curtida en invertir en renta variable o gestionar empresas. Parece fácil mientras el viento va a favor, pero cuando cambia la dirección, todo son problemas. Mucho riesgo para el que ni conoce como funciona el crédito en profundidad.
Sobre lo de otros intereses, el que vende cursos o intermedia en operaciones, está claro que , al menos parte de sus ingresos, no vienen por las vías que defiende como inversión.
En mi experiencia con la gente que adquiere cierta notoriedad vendiendo su método, ya sea inmobiliario, tiendas online, dropshipping etc acaban dándose cuenta que realmente es mejor dedicarse a intermediar y hacer cursos que a las operaciones que predican, por eso dedican esfuerzos a hacerse conocidos, ya sea a través de libros, canales de youtube o similares.
Estoy invirtiendo con algunas personas de las que venden cursos, y ha sido positivo.
Efectivamente @agenjordi, como menciona, la liquidez no es la característica principal del inmobiliario, por otro lado la gestión de la deuda es un tema sencillo de controlar usando el sentido común y una calculadora. Conocer como funciona un crédito para adquirir vivienda me parece una materia sencilla de comprender. Tenía cuatro hipotecas durante la pandemia y tres de los inmuebles alquilados para uso turístico, con todo, si tienes cierto colchón, se sale del bache. Si hubiera habido un cataclismo, no importaría tener o no colchón.
Efectivamente la caída de los precios inmobiliarios en el 2008 fue un cisne negro y siguió cayendo, la velocidad de la baja fue muchísimo mas lenta que la que pueden tener acciones.
Me da más respeto tener un mal inquilino, he tenido que llevar ante la justicia a ambos, que lo que menciona; y durante la caida del 2008 y posteriores sufrí una pérdida de 80k€. No acabo de aprender.
La he más que recuperado, cosas de la vida.
Mi experiencia @AlanTuring es que la gente con la que he tratado, soy selectivo, que vende su método sigue invirtiendo en ello, paralelamente a la venta de sus formaciones. Si no lo hicieran trataría de alejarme volando de ellos.
Hay más dinero perdido preparándose para no perderlo, que el que se puede perder en el problema, en este caso el coste del curso.
Invierto en inmobiliaria y bolsa, espero usar los derivados al acabar la formación de @Fabala, y es que lo de meterme en charcos nuevos, me gusta.
Entiendo que es usted selectivo y este es un punto importante. Pero también pienso que nadie sabe exactamente lo que luego hace cada uno con su patrimonio y si se arrepiente o no si hubiera sabido que. Nadie sabe las rentabilidades reales que obtienen muchos de estos gurús solo lo que cuentan. Nadie sabe cuando les sale una operación mal y si se sabe puede ser solo la punta del iceberg por que deciden contarlo para dar credibilidad. Muchos de ellos salen escaldados y deciden dedicar su tiempo a asuntos más lucrativos.
Conozco a más de uno que no lo admite públicamente, pero que sabe que ciertas cosas no son escalables o duraderas aunque pese a eso vende el curso. Se dan cuenta con el tiempo que lo duradero y escalable requiere tiempo que invertir y no hay fórmulas fáciles, pero existe un público ávido de resultados y de un método para conseguirlos.
En resumen, que no digo que haya cursos que puedan ser útiles, gente relativamente íntegra vendiendo cursos etc, pero que la mayoría no suele ser así y que se tiende a idealizar al personaje ( no digo que sea su caso ), por alguna razón y no creo que sea humanitaria se están dedicando a hacer un curso y no la actividad que predican.
En alguna de sus inversiones estoy directamente con ellos, experiencia directa de sabores y sinsabores. Son humanos, yerran y aciertan.
Y son tan humanos como usted o yo, lo que hay que entender es el método. Aunque ya le gustaría a este humano manejar la estadística con el nivel de usted. Admiración total de sus publicaciones.
Me gustó mucho la lectura del libro: “El gran farol”, a raíz de su lectura y comentarios por miembros del foro. Un proceso adecuado puede dar resultados no buscados a corto plazo, a largo plazo lo habitual es que de resultados buenos. Óptimos, superando el índice, difícil.
Estamos justo con la anual gestión de ingresos para la declaración de renta, y si sale que gano, me vale. Podría compararme ahora con el IBEX o el SP, o … No lo haré, si lo hiciera dejaría de divertirme leyendo este foro y decidiendo donde invierto. Casi seguro me indexaría, así de inconsistente que actúo.
La inmobiliaria es más de lo mismo, no pretendo que bata a la bolsa, lo hace, ni voy a dejar la bolsa, ni la inmobiliaria, por ahora; mañana ¿Quién sabe?
He intentado buscar la lógica muchas veces sobre la aparente contradicción entre vender un curso para ganar dinero y no dedicarse ejem, a ganar dinero, o compartir “el secreto”. Una de las explicaciones que más me convencen va de la escalabilidad del asunto:
La primera posibilidad, la más obvia, es que el negocio no vaya más allá de la venta de contenidos. Esta es autoexplicativa y la que todos los Mr. Scrooge que se precien tenemos en la cabeza
La segunda posibilidad es que el negocio escale. En este caso, el que lo cuenta puede ser un avezado “profesor universitario”, que puede que haya estado en la industria y puede que no, pero al final los verdaderos “practitioners” son los mejores y los más listos, y no vamos a poder competir con ellos. Lo único que podemos hacer es unirnos a ellos si nos permiten entrar como inversores. Además, intentar hacerlo por nuestra cuenta es una estupidez. Eso sí, probablemente las lecciones del profesor universitario nos darán una pincelada de lo que hacen y son una buena cosa para ayudar a conformar nuestra “idea del mundo”
La tercera posibilidad es que el negocio no escale. Se trata de encontrar pequeños nichos en los que da igual contar “el secreto”, porque no va a haber competencia y vamos a poder desplegar el capital al que los seres terrenales podemos acceder. Esto no quiere decir que sea fácil o que necesariamente nos estén contando los riesgos como son, o que los entendamos. Esta tercera posibilidad es la que me permite reconciliar el que alguien esté al plato y a las tajadas. Aquí el principal riesgo, y valga la redundancia, es que no estemos entendiendo bien todos los riesgos. Ojocuidado no sea que no nos demos cuenta de que en realidad estamos en la primera categoría.
Y con esta taxonomía probablemente inútil, me vuelvo a mi cueva.
Justo hace poco estuve hablando con un inversor que vendía un curso bastante básico. A él no le iba mal con sus inversiones, y el curso tampoco vendía nada que no se pudiera encontrar leyendo un par de libros o visitando post de foros como +D.
El tema es que: a) la gente parece querer que se lo den mascadito y cómodo, y eso pasa por el formato audio/vídeo y b) aunque te vaya bien con tus inversiones, la pasta que se puede hacer si tienes un público potencial grande al que dirigirte con un curso de precio muy asequible es muy bestia.
En definitiva que algunos no venden ningún secreto, sino que venden información de acceso gratuito, pero empaquetada y en un formato cómodo de recibir. Y creo que se aporta valor si atendemos a lo que algunos valen, en este caso es eso, vale poco porque te aporta comodidad, no ningún conocimiento de difícil acceso, pero claro si lo multiplicas por miles de clientes, te sale una pasta.
Creo también que a algunos nos da algún tipo de vergüenza hacer pasta vendiendo conocimientos básicos, porque no podemos evitar pensar que esos conocimientos no los valen. Y es verdad, pero de nuevo lo ofertado en este caso es el acceso cómodo a conocimientos básicos públicos o de precio muy reducido (y ciertamente parece ser mucho mejor negocio ese, que vender cursos o libros más sesudos, pero cuyo target es muy reducido porque a) requiere esfuerzo su aproximación -incluso conocimientos previos de otras materias-, y b) luego su aplicación en el día a día también requiere esfuerzo y tiempo y la mayoría de la población, incluso de la interesada en inversiones, no lo tiene).
