Tiene una parte importante de activos en remodelación sin generar aún flujos, de ahí el estado de resultados.
2 Me gusta
Así es. Por lo general suelen ser empresas del tipo CBRE y demás.
Por lo general se usa el método de DFC, valor de reposición o por comparables.
2 Me gusta
Ya me he puesto a ello 
1 me gusta
Buenos días, hoy vengo a pensar un poco en alto:
Desde hace algún tiempo un familiar cercano se ha interesado de sobremanera por el tema inmobiliario. Es una persona de fuera del mundo de la inversión por lo que ha sido bombardeo y creo que cautivado por esta nueva corriente de gente que busca la libertad financiera de la que tanto se habla en esto foro o de la vida de rentista. Yo, desde mi posición de trabajo en el sector financiero siempre le he aconsejado que busque el conocimiento en fuentes contrastadas como libros específicos de autores con experiencia en el mundo inmobiliario o programas de especialización (le presenté el programa del IEB en especialización inmobiliaria).
Pero… claro, esos no tienen coches chulos, ni relojes grandes ni son tan guapos. Bromas a parte, creo que a causa de su inexperiencia y su falta de base económico-financiera se ha visto eclipsado por los vendehumos asesores de cursos en las diferentes redes sociales. Hablo mucho con él del tema y más últimamente, ya que está en grupo de inversores que se dedican o quieren dedicarse a comprar pisos parar alquilarlos o venderlos más tarde, todo este “método” lo imparte una persona que ha visto su fortuna crecer de manera drástica los últimos años a través del apalancamiento financiero y la compra/venta y alquiler de diferentes pisos por la zona del levante.
Mi primera reflexión fue comentarle que el dinero gastado en formación siempre es dinero bien invertido, pero que analice quien es la persona que da esa formación y que experiencia demostrable tiene en el sector. Le expliqué las banderas rojas que deben mirar cuando intentan venderle un curso y que el camino fácil de comprar->reformar-> vender no es tan fácil ya que sino todo le mundo lo haría, y que puede que él sea junto con su grupo anteriormente comentado los que estén entrando ya los últimos y que sin conocimientos macroeconómicos y sin saber como funciona el ciclo económico y los tipos de interés la probabilidad de que el mercado no les acompañe puede ser alta y que, si aun así, aciertan no será porque las decisiones tomadas hayan sido correctas sino que el azar haya sido el factor determinante.
Por tanto vengo pedir un consejo sobre un par de libros sobre inversión inmobiliario, ya que se acerca papa noel y puede ser un buen regalo para que aprenda un poco más cuales son los factores que afectan a la inversión inmobiliaria y sobretodo, que consiga discernir entre vendehumos y gente porofesional. Le comenté sobre el curso de +D para que le echara un ojo pero claro… ustedes pueden imaginarse que no es el tipo de curso que le gustaría imaginarse. Creo que tendrá que aprender en base a hechos y puede que si la jugada le salga mal o no como el quisiera, pues será un aprendizaje que seguro le servirá de mucho, pero yoo voy a estar para echarle un cable y limitar la elección de ideas que pudieran ser desastrosas.
Dicho esto había pesando en regalarle uno más entretenido y otro más tipo manual pro si le interesara el primero, tener acceso a algo más completo:
- Manual de finanzas inmobiliarias (Roberto Knop): esta persona me dio clase y a parte de ser un gran profesor explicaba los conecptos de manera muy didáctica por lo que creo que para el hueco de “ladrillaco si te mola el tema” serviría perfectamente
¿Alguna recomendación para el hueco de libro entretenido? ¿Quizá con reflexiones de alguien que cuente su bagaje, sus errores, sus aprendizajes…? Intentando evitar siempre los que te vendan un método de independencia y que se pueda replicar y demás cosas relacionada…
Mil gracias
11 Me gusta
Que se escuche el podcast de Podcast +D episodio 102. Conversando con Miguel Cobreros de flujosdecaja.net que ahí habla de libros.
7 Me gusta
Personalmente, lo que más me gustó de la formación de Gustavo, es que te ayuda a ver el inmobiliario a través de diferentes ciclos y perspectivas, que básicamente es lo que suelen obviar las comunidades estas tan activas por el Levante, como la que comenta.
Es difícil explicarle a alguien que las CAGR de las que se hablan en los podcast de esta gente etc… siendo benévolos se puede decir que son erróneas en el mejor de los casos y por lo general muy poco sostenibles en el tiempo a través del ciclo, pero claro, si has podido comprar los activos cuando prácticamente nadie quería pisos, con hipotecas a tipos fijos muy bajos etc… es imposible contra argumentar eso.
Muchos de estos autores, por otra parte, ganan más de los videos, cursos, o el tan sorprendente negocio de personal shopper inmobiliario (lo que viene siendo en castellano antiguo, el corredor de pisos), que es complicado hacérselo ver al recién llegado al mundo del cesped más verde del vecino.
El inmobiliario tiene una ventaja fundamental, que como todo el mundo sabe es el apalancamiento, lo que permite ir ampliando un parque de viviendas, que produzcan flujos de caja etc… por lo que la narrativa sencilla es muy del estilo del cuento de la lechera.
También tiene un inconveniente fundamental, que como todo el mundo sabe es entre otras cosas, el apalancamiento cuando te vienen mal dadas, pero después de una década de viento de cola fuerte, pensar en estas cosas no es muy habitual.
Airbnb es un filón, y eso es indudable, pero tiene la espada de Damocles de la regulación, que te puede echar la paraeta abajo de la noche a la mañana. También por supuesto hay una serie de condicionantes de competencia contra los hoteles, seguridad etc… que el día que se tome en serio puede cambiar bastante la foto.
Con todo esto quiero decir, que no hay más ciego que el que no quiere ver, y por mucho que le insista, si ya tiene inoculado el virus del dinero fácil que se transmite en esas comunidades, ya puede comprarle el mejor de los libros que en lugar de celulosa estará recubierto de Goretex, por lo que le resbalará.
Por supuesto, no pierda la esperanza e inténtelo, @baddy , pero tenga en cuenta que en estas cosas, tanto si al susodicho le salen bien como si le salen mal, dan muy poco que ganar y bastante que perder.
24 Me gusta
Creo que el curso al que se refiere puede ser del de Carlos Galán, su método es el que he seguido a lo largo de mi vida sin proponérmelo y pausadamente. Además he seguido su curso.
Compré una vivienda con préstamo con garantía hipotecaria, viví en ella, compré otra, otra, … y así sucesivamente, a veces teniendo dos hipotecas al tiempo.
Si tienes ingresos que no precisas para vivir, es un método de inversión, que bien llevado es rentable, vito entrar en la controversia bolsa - inmobiliario.
He hecho el curso que indico al principio, tengo inversiones en diversos ámbitos inmobiliarios y no inmobiliarios, he hecho y hago dentro y fuera de España de ambos tipos.
Le recomiendo que además de leerse libros, el denostado y admirado Padre rico, padre pobre, cuyo autor tiene una coautoría de tema inmobiliario, se ponga en marcha, tome el primer riesgo, de pasos.
Un libro: José Muñoz, La fórmula IN, también vende un curso y lo he realizado.
Los dos cursos que cito tienen un pequeño truco, hay que llevarlos a la práctica, hacer lo que estudias, entonces funcionan, conozco a unos bastantes que les están funcionando.
6 Me gusta
4 Me gusta
Cuidado que este suele ser un argumento delicado porque no valida que algo funcione indefinidamente.
Lo que cuesta valorar es el riesgo de lo que se hace, más allá que esté funcionando en las circunstancias actuales.
Conozco bastante poco el tema inmobiliario más allá de su relación con la ciertas burbujas que se han desarrollado en todo tipo de países.
No obstante en temas de renta variable es habitual ver a personas que fuerzan métodos que funcionan razonablemente bien, pero hasta extremos donde difícilmente va a funcionar cuando el entorno se complica.
Y es que más allá del componente lógico inicial que hace que eso tenga sentido, las premisas iniciales dejan de tenerlo si uno cree que las puede forzar hasta donde quiera.
Volviendo a la situación pre-2008, a posteriori es fácil ver que no tiene sentido extrapolar datos históricos cuando el comportamiento a la hora de otorgar préstamos no respeta la misma valoración de riesgo que se hacía históricamente. Pero cuando uno está dentro de la situación, este tipo de valoraciones son complicadas de hacer.
15 Me gusta
Uno de los métodos que cito propone el apalancamiento como ruta de acceso, y los ingresos vía alquiler.
El otro es más variado y tiene enfoques diferentes, puedes (o no) utilizar el apalancamiento y el destino suele ser venta. Parte de la premisa de que si localizas algo con valor que el mercado “comprador habitual” no aprecia, por tener un problema, si sabes resolver el/los problemas habrás pagado un precio inferior al valor y puedes beneficiarte de ello.
Me he hecho otro curso con ejemplo práctico de “Como perder 100k € en 14 años a través de la inversión inmobiliaria”, soy viviente - consciente del riesgo.
4 Me gusta
Por cierto, una vez “cerrada” la lección de Como perder 100k, me fui a celebrarlo con mi pareja a un restaurante.
Tengo interiorizado que son lecciones, esas las aprendo intensamente.
5 Me gusta
Últimamente me tiene un poco nervioso cierta persona, el supuesto #1 de los gurús inmobiliarios en España. No para de salirme en los anuncios de YouTube, además tiene varios bien diferentes, no quiero imaginar la pasta que se habrá dejado en toda esta publicidad.
Son de esos anuncios en los que te mueves nervioso y molesto en la silla. La estrategia es bastante simple en esencia. Cógete un buen montón de deuda poniendo lo menos posible de tu bolsillo, vete a los “barrios populares”, se libre financieramente y libérate de tus ataduras con el Estado.
¿Qué puede salir mal?
17 Me gusta
Curioso que alguien se considere libre financieramente con un montón de deuda.
Curioso también que se considere sin ataduras del estado cuando ya sabemos la influencia que tienen los estados en el tema inmobiliario y en la deuda.
18 Me gusta
Muy interesante, y creo que tiene mucha razón. Yo compré un apartamento en Fuerteventura hace dos años, porque mi mujer es de allí; salió una buena oportunidad, bien situado, para usarlo cuándo vamos a ver a la familia y amigos. También como inversión y cuándo no estamos lo tenemos en Airbnb, para pagar pagar la hipoteca y los gastos, y tener un extra.
Es curioso varias cosas, Fuerteventura era un reducto de Airbnb entonces y no había tantos apartamentos, últimamente salen como setas. Por otro lado, el primer año tuve casi un 10% de rentabilidad bruta y el año pasado estoy casi en la mitad, eso sin tener en cuenta la revalorización que ha habido en estos dos años, probablemente por la demanda de apartamentos para alquilar. Luego además quítale un 15-20% de gestión (si no lo puedes llevar personalmente y quieres dar un buen servicio), más otros gastos.
A veces me dan ganas de venderlo sacándole un buen rendimiento… pero es como ir a la casa del pueblo a ver a la familia, creo que no voy a poder venderlo hasta que se mueran los suegro 
.
Resumiendo, las rentabilidades de los apartamentos turísticos creo que no son lo que eran antes y casi mejor invertir en los pisos tradicionales —salvo que el apartamento tenga un doble uso— o jugar a ser promotor en alguna plataforma de crowdfunding, siempre diversificando claro.
14 Me gusta
El mes pasado estuve yo en uno una semana allí y la verdad es que la oferta que había eran todos nuevos y con muy buena pinta.
6 Me gusta
Un caso similar me pasa a mí en la Ribeira Sacra gallega. Tenemos una casita allí en Airbnb/Booking desde unos años y la oferta se ha multiplicado desde el 2020 hasta ahora. Al punto que, dónde antes estábamos casi solos, ahora los ayuntamientos hablan de endurecer la normativa porque, ojo!, no son capaces de tramitar todas las licencias de obra que les llegan.
9 Me gusta
Bendito capitalismo que nos permite tener mayor oferta y mejores precios por ello 
.
Esto pasa en todas las inversiones. Si uno ve que su vecino se está forrando, va a entrar y los ROICs acabarán cayendo.
Malo para el inversor pero bueno para el consumidor.
26 Me gusta