El tema de la financiación creo que debe ser clave en el modelo de negocio y luego la gestión de todos los inmuebles
Si lo he entendido bien no venden las habitaciones, sino que las financian por lo que no recuperan el capital invertido de primeras
Por curiosidad he entrado en la web a ver cuánto vale una habitación y, para hacer aún más negocio, no te deja consultar nada sin darle todos tus datos.
Pero vaya, cuanto vale una habitación en Madrid? 80 ó 100k? Pocas decisiones peores se me ocurren para un joven, hipotecarse por algo así, atándose durante muchos años y con una venta tan difícil como tiene que ser la de una habitación. Me imagino que ellos harán negocio en la compra y en la venta.
Parece que también te ofrecen si quieres invertir tu dinero en una habitación, ellos te la gestionan. Todo desventajas frente a invertir en un REIT.
Pero vaya, para gustos los colores.
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¿Y el tema de las escrituras cómo va?
¿Quién las posee y, si se vende la propiedad, cómo se hace?
Yo veo ahí un vacío legal un poco extraño, siempre y cuando la casa no se escriture en varios “trozos”.
¿De quién es la cocina?
¿Y el baño?
Son preguntas que me hago que seguro estarán contestadas, pero me parece para sacar cuatro duros de tir una cosa pésima.
Vamos que lo mete uno al S&P 500 lo que le sobre después de pagar el alquiler y le va a ir casi seguro mejor.
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No se compra materialmente una habitación. El piso o local es indivisible. No puedes comprar una parte material de él, igual que no puedes comprar los cuartos traseros de un caballo (vivo, al menos).
Ocurre que la propiedad implica varias facultades: de uso, de disfrute, y de disposición.
Lo que tú estás comprando es una (o varias) de estas facultades sobre la propiedad de otro. Es un derecho real de cosa ajena.
El derecho de habitación es un derecho de uso, que tiene, en este caso, la particularidad, a diferencia del usufructo (que recaería sobre toda la vivienda), de que sí delimita materialmente la parte de la vivienda sobre la que se puede ejercer.
Es decir, se está adquiriendo un derecho exclusivo de uso y disfrute (percepción del alquiler, en este caso) sobre la habitación en cuestión, que lleva anexo además un derecho compartido con los demás ocupantes a usar los elementos comunes de la vivienda (baño, cocina, etc).
En la escritura aparecerá que la vivienda pertenece en propiedad a “habitacion. com”. Y que la vivienda está gravada con varios derechos de habitación.
Como una hipoteca, la vivienda pertenece al propietario pero está gravada con una hipoteca, de manera que mientras no se cancele la hipoteca acompaña a la vivienda, aunque cambie de propietario.
¿Qué ocurre? Que el derecho de habitación es temporal. Generalmente vitalicio (habría que ver el contrato). Cuando muera el titular, habitación .com seguirá teniendo la vivienda, ahora libre de gravamen, y los herederos del joven que “compró la habitación” no tendrán nada.
Edito para decir que esto es lo que yo creo, sin haber encontrado que las distintas webs den muchas explicaciones, y sin haber puesto mucho empeño en enterarme.
Y añado que me parece una engañifa. El derecho de habitación yo diría que casi no se usa. Y para que vean un ejemplo de su finalidad, el Código Civil prevé que se pueda dejar en testamento este derecho a un descendiente con discapacidad. Es decir, se trata de proteger a quien habitaba la vivienda, de tal manera que los demás herederos no puedan dejarle en la calle mientras viva.
Algún estudiante de derecho creyó que podía sacar cuartos con esta figura, y en ello andan.
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Advierto que solo he leído la parte relativa a la entrada de Wilfredo, pero por mi bagaje profesional puedo dar opiniones sobre el tema:
Cuídense mucho de los derechos de habitación.
Dicho lo cual:
Un derecho de habitación es personalísimo, y el artículo 525 del Código Civil prohíbe arrendarlos o traspasarlos por cualquier clase de título. De ahí que si uno adquiere un derecho de habitación para arrendar, va listo. Literalmente: ningún registrador admitirá jamás una inscripción de arrendamiento de un derecho de habitación.
Sigamos,
El artículo 527 del Código Civil establece los gastos y cómo se reparten entre el propietario y el titular del derecho de habitación. Si se habita toda, igual régimen que el usufructo; si no, no se contribuye siempre que el propietario pueda salvar los gastos con el resto de la casa.
Si todo el inmueble está bajo derecho de habitación, que me expliquen cómo se repartirán los gastos…más inseguridad.
Tercero,
Los derechos de habitación pueden ser temporales, o perpetuos (que suele ser lo más normal), y en defecto de pacto, se rigen por las normas del usufructo. Son normas muy parecidas a los arrendamientos urbanos, pues distinguen entre ordinario/extraordinario/mejora.
La LAU 94’ tiene muchísimas más garantías para el arrendatario.
En suma, yo aquí veo una pseudo especie de fraude de ley que aporta muchísimos problemas y apenas ventaja al arrendatario, pues un derecho de habitación queda fuera del paraguas de la LAU y no le es de aplicación toda la legislación de ésta que protege al inquilino. Yo no recomiendo esto de comprar derechos de habitación ni por asomo.
Y como curiosidad histórica: fue una forma jurídica que nació para que ciertos familiares de los difuntos pudieran disfrutar de parte de una casa o finca del causante de forma vitalicia (en casi todos los casos) y sin interferencias. De ahí su naturaleza personalísima y que sea un derecho que apenas obliga a nada al habitante; y muchísimo al propietario.
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Buenos días,
Llevo unos 15 años alquilando (como arrendador), y gran parte de estos han sido alquilando por habitaciones.
Lo que os puedo decir es que cuando se alquila por habitaciones la estancia media es mucho menor que cuando alquilas el piso al completo, ya que los arrendatarios tienen planes y objetivos diferentes.
Simplemente dos cosas:
1º A lo mejor habrán pasado más de 100 personas diferentes, y la que más ha estado habrán sido 3 años, estancia media 1 año. (Todo esto alquiler por habitaciones donde hay mucho más movimiento).
2º La estancia media se suele acortar bastante porque la convivencia con desconocidos a veces se hace muy difícil, he tenido bastantes casos de gente que se va porque no puede convivir con otros, y lo peor es que se suele ir la persona cívica y quedarse el problemático.
Por todo ello, como Arrendador no me metería en un negocio así ni loco pero como Arrendatario mil veces menos.
Un saludo.
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Efectivamente a igualdad de condiciones es mejor pagar 500€ y que al menos parte capitalice en un activo, el que sea, que pagar 500€ y que todo sea gasto.
Pero como uno ya ha visto muchas cosas y ya no nos chupamos el dedo, me cuesta mucho creer que alguien vaya a vender por 500€/mes algo que podria alquilar por 500€/mes, porque eso seria regalarle el activo al arrendatario tras unos pocos años, y ya somos mayores para saber que eso NO VA A PASAR.
Me gustaria ver el detaller de los números de la operación. Importe de alquiler vs. mensualidad de esa hipoteca. Haciendo una comparación sencilla, ¿qué hipoteca es capaz de adquirir un inmueble con una cuota equivalente al alquiler a precio de mercado, si no es con una fuerte entrada (es decir, financiando sólo una parte del capital)?
Buceando en la web un poco uno encuentra que en realidad lo que está comprando es un % de un inmueble, es decir, se hace propietario de un proindiviso. Y efectivamente con el debido descuento con todo se puede ganar dinero, pero, ¿por qué iba alguien a montar esro para vender con descuento ajustado al riesgo de la operación?. La versad es que cuanto mas lo pienso más creo que no es buena idea.
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¿Puede compartir el link donde se indique que se está comprando un porcentaje del inmueble?
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Algo he visto pero no he prestado mucha atención, le vi poco recorrido.
Entiendan que lo que sigue lo escribe un jubilado que, a propósito, no se ha puesto al día en ninguna norma jurídica desde su jubilación, hace ya 5 años, por lo que no me hagan mucho caso, sigo manteniendo vigentes unos 100 principios jurídicos por los que se rige nuestro derecho y he olvidado los restantes 111.189.567, es que tocaba algo de fiscal y eso lo cambian cada semana.
Tras leer a Wilfredo27 y JTinversor, el asunto está claro y más si consideramos como la mercantil resuelve de un plumazo las dudas presentadas, aportación que nos realiza Yordomo. Eso de que es posible establecer un proindiviso, los copropietarios, con distinción de “zonas privativas”, las habitaciones y “zonas comunes” en un piso es, con todos mis respetos, una estupidez. Menos mal que la empresa nos acompaña de la manita al notario y al titular del Registro a presentar nuestros respetos, más que nada para que vean como desde Youtube innovamos en nuestro viejo y caduco sistema legal, ya era hora.
Supongo que entienden mi nulo interés en ponerme al día en materia de derecho. He de reconocerles, no obstante, que me gustaría tener una entrevista con los promotores para que me explicaran como lo articulan, lo mismo nos reímos un buen rato.
Lo dicho, en mi opinión, ya ven que poco versada, lo básico y principal es como articulan jurídicamente este engendro, si ello es posible, luego ya estudiaremos los números, pues sin lo primero lo segundo es, sencillamente, pura ruina.
¿Recuerdan Uds. las alegrías que dio hace unas décadas la multipropiedad de apartamentos en la playa? Lo crean o no tuve la oportunidad de ver un apartamento con 8 copropietarios, seguro que era un remanso de paz.
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Recientemente he tenido que hacer un viaje a cierto lugar en el que el metro cuadro supera ampliamente los 10k (incluso en distritos en principio populares) y existen además listas de espera para comprar casi cualquier vivienda. Luego, leo todo esto de las habitaciones y no puedo evitar pensar que algo anda mal.
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Mis padres hace 35 años compraron uno en Marbella y llevamos sin saber nada de su existencia como 6 años 
.
Embargado por los morosos que no pagaban la comunidad se ha acabado subastando y no nos ha llegado ni un euro .
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A mis padres les encasquetaron uno en Mijas hará como 25-30 años. Recuerdo perfectamente el día que fuimos a hablar con e comercial, la turra que les dio, la firma y el brindis con champan.
Un millón de pesetas de la época.
A la vuelta mi padre se dio cuenta de que a lo mejor había hecho un poco el lila y tuvo que mandar un burofax para echarse atrás.
Hasta aquí mi experiencia en ese tema😓
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Cual es la mejor hipoteca de la que han oido hablar últimamente?
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El problema de esa pregunta expresada de esa manera es que lleva inevitablemente a conclusiones capciosas, ya que la gente no entiende el diferencial en la duración ni el coste de las vinculaciones.
Como mi respuesta, las mejores condiciones del mercado suelen ser las que ofrece Coinc y son consultables. TIN 3.4% fijo 30 años o Euribor +0.75 sin vinculaciones.
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Yo precisamente voy a firmar en las próximas semanas una hipoteca mixta con Kutxa con un 2,85% fijo 5 años y luego euríbor+0,55.
Entre todas las hipotecas que he visto la mejor era la de Ibercaja pero no pasó el filtro de riesgos
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¿que tipo de riesgos son los que le llevaron a descartarla?
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La de Kutxa es la que estoy viendo, si. 2,9% bonificable a 1,9% con vinculaciones. Y luego euribor + 1,5% que puede llegar a +0,5%.
Que condiciones tiene la de Ibercaja?
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Pues en teoría era un 2,1% fijo los 5 primeros años y luego con un diferencial parecido al de la Kutxa
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