Les adjunto un vídeo de Ben Felix que me ha gustado sobre alquiler vs. comprar.
Por lo que entiendo, si el alquiler (anual) < 5% de la compra, interesa alquilar. Si no, comprar. Evidentemente, en términos financieros.
Les invito a que no se queden en el titular del 5%, y vean el video (si les interesa). Es sumamente didáctico.
Creo que @camacho113 ya comentó alguna regla parecida, que no encuentro.
El famoso PER de la vivienda!
Yo siempre había oído 25 veces (4%) la verdad, el dato del 5% (PER 20) me parece para otras épocas con otras inflaciones y crecimientos!
Aunque claro, ese 25 que yo hablo es neto de gastos e impuestos…
Aumento el múltiplo a 30 (3,3 %) si la zona es de tu agrado y las peculiaridades de la casa son buenas.
Les puedo asegurar que vivir en un interior esta pandemia me ha hecho darme cuenta de lo bonito que es una luminosa y espaciosa morada.
Yo he virado de alquilador nato a tener intenciones moderadamente compradoras y en cuanto entremos en el 2021 me gustaría virar a comprador neto. Pero mis condicionantes no son los que otros puedan tener
Más aún tras el resultado de muchas inversiones tras un periodo de ya casi 10 años en las que debiera haber quincuaplicado mi capital según los paradigmas balue.
IVA solo hay si es nueva, si es usada es ITP, aunque los importes son similares.
A lo que comenta hay que añadir las escrituras y apuntes registrales. Parecen poca cosa cosa pero hay escritura de compra, de apertura de hipoteca, de cancelación de hipoteca… dichas tres escrituras además de lo que cuestan en sí mismas pagan impuesto (IVA o ITP) y hay que inscribirlas en los registros.
Y dineros aparte, a mi nunca me ha llamado ningún inquilino de mis REITS diciéndome que se ha roto la nevera…y eso es vida.
Tenga en cuenta que en muchos ayuntamientos, por diversas sentencias judiciales, no se cobra el impuesto de plusvalía municipal si hay minusvalias reales para el vendedor.
Hasta donde un servidor llegó a mover hace menos de 2 años, se cobra y se ha de pagar la plusvalía aún habiendo minusvalía real y demostrable como paso previo a reclamación + denuncia.
En mi caso, asesorado legalmente, podía reclamar y denunciar, presentando peritaje lo cual incrementaba los gastos de la denuncia a más menos lo mismo que tenía que pagar de plusvalía, además de una larga espera hasta fecha de juicio, etc…
Resultado, pagar y a otra cosa… Todo esto en Hay Untamiento sito en la isla de Mallorca, en otros puede variar el procedimiento.
Plusvalía Municipal: Esto debería ser así… pero como el impuesto no está derogado, desde el punto de vista operativo, toca pagarlo y luego reclamarlo. Y en unos años un juez le dará la razón y el ayuntamiento le devolverá el importe… salvo bancarrota del ayuntamiento, etc.
Le cuento por mi caso particular: voy camino de 3 años para recuperarlo tras vender con minusvalía. Ya tengo resolución estimatoria a mi favor y mandato de orden de pago al Ayuntamiento de Madrid… pero no llega la liquidación.
Considérenlo para la tesorería necesaria.
Yo vendí en pérdidas una propiedad en 2019. En mi caso (Las Palmas), presenté telemáticamente escritura de compra y de venta para demostrar que no había plusvalía y resolvieron a mi favor. No llegué a pagar
El problema que yo encuentro a los REITs, sin haberme adentrado mucho, es que no gestiono yo el capital.
Por ejemplo, a mí me gustaría endeudarme a tipos históricamente bajos y comprar vivienda en zona con demanda más o menos estable a través del tiempo, para alquilar poco después de la compra. A un REIT a lo peor le da por invertir en locales comerciales y oficinas, en un mundo que quizá camine vertiginosamente hacia el comercio y trabajo online. Eso lo encuentro muy riesgoso y no me da la tranquilidad de tener mi casita, mi idea de gestión, y mis fuentes de retornos ideadas por mí y más o menos conservadoras.
Además, no sé muy bien qué tal es la gobernanza corporativa de los REITs. Pero como sea como la de muchas empresas…
Es que para mi eso es una ventaja.
Realmente comprando REITs ya lo está haciendo, (casi)todos están muy endeudados.
Esa para mi es la gran ventaja de los REITs. Veo muchísimo más seguro comprar un REIT con miles de propiedades repartidas por sectores y geografías (como pueda ser BPY) que adquirir un solo piso cerca de la universidad de mi ciudad para alquilárselo a estudiantes.
Gracias por su respuesta. Lo cierto es que tengo que mirarlo más a fondo.
Encuentro que un REIT es una caja negra y temo que el interés del accionista no sea la prioridad en ocasiones de los gestores/administradores del REIT en cuestión.
A día de hoy, muy grosso modo, una buena inversión en vivienda (aprovechando caídas por covid, tiempo de búsqueda de gangas, regateo efectivo, consulta y negociación con muchos bancos…), tampoco muy buena (acceso a oportunidades únicas), digamos que puede arrojar un 6-7% de retorno neto.
Me gustaría ver qué tal lo han hecho los REITs; idealmente un ETF de REITs. A ver si han logrado históricamente esas mismas tasas de retorno.
A igualdad de retornos, mucho menos trajín el poder invertir en vivienda a clic de ratón, efectivamente.
Esto es como la inversión en empresas: hay quien esta a gusto y se siente preparado para invertir de forma individual, y hay quien prefiere que lo hagan profesionales (gestores de fondos) que, muy probablemente tengan más conocimiento/experiencia y sobre todo pueden tener economías de escala, en el caso de los REIT, y acceder a activos que un inversor individual no podría alcanzar
Tal y como indican @chechoo, @joham y @wersi, no hay un criterio unánime respecto a la obligación de abonar el impuesto de plusvalía municipal cuando se hayan producido minusvalias y depende del ayuntamiento de turno.
Hay ayuntamientos en los que presentando la escritura de compra y de venta, admiten la minusvalia y le eximen a uno del pago del impuesto y otros que no, obligando al contribuyente que no esté de acuerdo a embarcarse en un contencioso con la administración.
También hay ayuntamientos que aplican un criterio mixto y favorable a sus intereses y un tanto engañoso para el contribuyente eximiéndole a uno del pago del impuesto siempre y cuando se produzcan minusvalias, pero sin considerar en el precio de compra los impuestos que haya tenido que soportar el contribuyente.
Hay muchos tipos de REITs con su propio mandato:
¿Y no cree que si se acaba teletrabajando, dicha casa que usted menciona no será también cambiada por una en la costa o en un pueblo mucho más barata? Puede que en unos años nadie necesite alquilarla aunque ahora esté muy demandada.
No hay inversión exenta de riesgos en este mundo maldito en el que vivimos ahora!
Estoy de acuerdo. Eran sólo unas líneas a modo de ejemplo. Sólo pretendía hacer ver que con la inversión directa mantengo plenamente el control. Con un REIT delego en sus administradores la tarea de buscar valor, y sus intereses pueden no estar plenamente alineados.
Reitero que no me he metido a fondo a estudiar el caso. Está en mi lista de tareas pendientes.
Si acabara decantádome por REITs como sustituto a la inversión directa, me gustaría tener cierta seguridad. Ciertas características de la renta fija como tiene la inversión directa, en la que cerramos una hipoteca y asumiendo escenarios puedo hacerme una idea del retorno de la inversión.
Cuando miro históricos como el de Unibail no veo nada parecido. Busco un sustituto, no jugármelo a la ruleta rusa.
Esto es lamentable de verdad que vendiendo con minusvalía te obliguen a pagar el impuesto y ya si eso lo reclamas. Leí un artículo de idealista que comentaban que podías reclamar un ajuste del impuesto con el IPC pero francamente viendo cómo funcionan los ayuntamientos y el afán confiscatorio existente veo difícil que sea aceptado como argumento válido.
He leído a un compañero hablar de un 6% de rendimiento neto al alquiler, no sé dónde será pero en Madrid ni de coña. En bruto puede estar en torno a un 4-5% pero si le restas IBI, gastos de comunidad, arreglos e impuestos en la declaración ( que aplica por cierto con el tramo de IRPF más alto que te corresponda), se quedará un 3% neto.
También hay que decir que tiene una ventaja importante y es endeudarte a un tipo bajo. En mi caso por ejemplo no tenía el capital para comprarme la vivienda, ni la educación financiera que pudiera tener hoy. Para el que tiene el capital, probablemente haya mejores opciones que invertir en una vivienda para alquilarla 
En mi opinión, la conveniencia de comprar para alquilar o invertir a través de REITs depende de las circunstancias personales (como me decía mi abuelo, por este comentario no me dan el Nobel).
Me explico: si se tiene el dinero disponible para comprar la vivienda (o gran parte de él, de forma que la deuda es abordable para ser eliminada en 3 años o menos), creo que es más eficiente comprar para invertir (i.e. alquilar). Si no se tiene el dinero, pero se es capaz de dedicar una aportación mensual, creo que sería mejor dedicarla a invertir en REITs que a pagar deuda).
De esta forma, ante un imprevisto, pues se deja de invertir en REIT y tan feliz.
No pensaba en Madrid. Las ciudades grandes/internacionales cotizan con prima, entiendo porque el empleo y los salarios altos abundan allá, de modo que siempre cuentan con una presión compradora añadida.
Un familiar se ha comprado una vivienda hace medio año en una ciudad mediana/grande española y, con los datos que me ha dado, me salió creo un 5’7% de retorno neto. También lleva poca rodadura el piso y desconozco al detalle los impuestos y otros gastos que le generará el piso.
Si recorto algo los precios por la presión vendedora/menor presión compradora acarreada por el covid, llegamos a ese 6-7% del que hablé.
Yo por debajo del 5% seguramente no invertiría.
