Comprar casa o invertir

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La conclusión que saco es que en el inmobiliario la figura del regulador ha sido probablemente, el mayor determinante para la burbuja generada en las principales localizaciones.

Por cada piso que compra un paisano anónimo, el ayuntamiento o institución local de turno se asegura un pago mínimo durante la vigencia del contrato de propiedad, de los impuestos que conllevan la obligación de poseer una vivienda. Es un win total.

Cualquier localidad de por ejemplo al menos 20000 habitantes, con un IBI (calculado según el valor catastral del terreno, valor que determinan los políticos), anual medio por propiedad de 100 o 200 euros, se puede asegurar por lo menos 2 o 4 millones de euros para sus presupuestos, sin pestañear. Sólo por la gente que viva allí y tenga una propiedad. Si tiene coche, la rentabilidad sube con la viñeta, la zona azul, etc.

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No se olvide Ud. de los Bancos, ya que una vez concedida la hipoteca, el paisano se convierte en un “activo” del Banco…

Ayuntamiento-Banco-Notario…Triple win/win…

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Eso no ocurre siempre ni con todos los inmuebles, como por desgracia muchas personas han tenido ocasión de comprobar en el pasado reciente en España.

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No se olvide del 6% o el 11% de IVA que se lleva hacienda sin hacer nada.

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Cierto, aunque sinceramente me parece más sangrante la pasta que se lleva el notario.
Al final, Hacienda “somos todos”… aunque unos más que otros claro…

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Sumen uds conceptos del propio proceso de construcción, como la licencia de construcción, ocupación de vía pública, tasas varias y, por supuesto, monetizar su parte de lo que llaman “incremento de aprovechamiento”… Una pasta gansa vamos.

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Recuerdo un profesor mío de Derecho urbanístico, que en una ocasión afirmó que el IBI o la plusvalía municipal estaban más que justificadas porque el propietario se beneficiaba de las decisiones de los señores del Ayuntamiento, cuando promovían con sus planes urbanísticos que la ciudad creciera en determinada dirección, revalorizando -en su caso- el activo. También recuerdo haber pensado internamente -sí, internamente, que había que aprobar-: "¡pero oiga!, ¿¡y cuando las decisiones de los gobernantes nos perjudican quién nos devuelve lo perdido!? "

Lo mejor -o peor- es que este mismo profesor me tocó en la defensa del TFG. Yo había realizado un trabajo sobre las rentas de actividades económicas en el IRPF. Y en determinado momento había analizado un caso, que acabó en el Supremo y que acabó ganando el contribuyente. ¡Pues este señor me echó en cara que no me hubiese posicionado a favor de la Administración, que no podía ser que se ahorrase el “administrado” así tantos impuestos! Ni que decir tiene que servidor, aunque ideológicamente simpatizaba con el contribuyente, que era un notario que tenía por afición la cría de caballos (actividad que de económica tenía poco, porque llevaba una década palmando dinero, y eso reconoció el TS), no se había posicionado con ninguno, porque no se trataba de ninguna tertulia política.

En fin, que estamos apañaos con estas cosas :slight_smile:

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Para aquellos que compran una casa para invertir y no para vivir (ya lo dice Peter Lynch que la compra de una casa para vivir es una buena decisión financiera para la mayor parte de personas) que reflexionen que es como comprar una acción a un -10% de lo que vale en ese momento por los impuestos aplicables. Quizá viéndolo así, igual ya no se vería como una inversión tan atractiva.

Para mí la principal ventaja que tiene la compra de vivienda para invertir o vivir es el apalancamiento a intereses bajos (más hoy en día). Esto con acciones no se puede hacer ni de lejos a tipos parecidos y además puede ser una decisión kamikaze.

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Totalmente de acuerdo. En 2009 cuando firme la hipoteca me advirtieron q los tipos podrían dispararse al 5 %, han pasado 10 años y están al cero, nadie sabe que pasará en el futuro. Pero viendo la evolución de tipos vs precios de alquiler , creo que tuve suerte y la decisión fue la correcta.

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Muy buenas a todos,

He disfrutado mucho de la lectura del hilo, posturas diferentes pero sensatas y justificadas.

Os comento un poco mi caso personal y la idea que he venido desarrollando con el tiempo, que yo creo que es la que sostenéis también alguno por aquí:

Treinta y pocos, trabajo fijo en empresa pública, viviendo de alquiler fuera de mi ciudad actualmente y por razones laborales supongo que durante unos años, un pellizco que ya va siendo considerable indexado en RV al 90 / 95% y con intención de que siga así muchos años y liquidez apartada para emergencias.

Dentro de unos años (5, 10), en un supuesto buen momento para comprar vivienda con unos índices hipotecarios decentes, etc., supongo que sería más adecuado hipotecarse y dejar al interés compuesto trabajando que vender para pagar la vivienda, ¿verdad? ¿Cómo podría echarse un cálculo realista sobre el papel de lo que me estoy planteando?

Un saludo a todos y a todas.

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Si estuviera en su caso, seguiría el plan de ahorro e inversión hasta esas fechas y luego me volvería a hacer la pregunta. Los precios de la vivienda, euribor o irph, además de como el ciclo económico y la elección de sus inversiones le hayan hecho incrementar o no su capital, son variables que cambiarán de aquí a esa fecha.
Por poner un ejemplo, actualmente veo las hipotecas con bajo interés y los índices en máximos (ya la elección de sus inversiones será diferente), sin embargo no veo oportunidades en viviendas. A menos que consiga chollo de banco, la mayoría las veo por encima de PER 25; está claro que no conozco todas las zonas.
Saludos

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Hola, ¿como ven el futuro inmobiliario para los próximos años?

Yo veo un panorama economico, social, negro. Mucho paro, bajada de la renta a los pensionistas, bajada de la renta en los alquileres, bajada de salarios…Las personas que acumulan deudas y estan prietas lo van a pasar muy mal .

Pienso que habrá MUCHA OFERTA ,a muchos jubilados no les quedarán otra que vender la segunda vivienda o incluso la primera, ademas de los que están apretados y POCA DEMANDA , los bancos no van a soltar un euro a gente que haga dudar su solvencia, muchos jovenes ni se van a poder plantear pagar una entrada, muchas casas heredadas para los poquitos jóvenes que tenemos ya que tenemos mas mayores que jovenes, aqui no va a comprar vivienda nigún extranjero (ya que hay una incertidumbre con esto del covid que no se sabe cuando abrirán aeropuertos, a que paises, incertidumbres con la hosteleria, mascarilla etc. todo esto no ayuda a la alegria del turismo…)

En la anterior crisis creo que la vivienda hizo suelo 7-8 años mas tarde de estallar todo, esta vez creo que tardará menos, dado que el paro subirá repentinamente y creo que la recuperación será más rápida que la anterior.

Yo de momento invierto en fondos de RV que creo que cotizan con descuento, pero no descarto invertir en vivienda, ¿que le pido al futuro para empezar a plantearme pasar del alquiler a la compra de vivienda? he de decir que mientras que sea en mi pueblo, no tengo grandes prefencias en cuanto a ubicacion…

-Que los tipos de interés sigan muy bajos (parece que así serán muchos años)

-Que la vivienda en general baje un 30%

-Que a los fondos de RV que me gustan no les vea recorrido (pueden subir mucho y verles recorrido poque ha habido una rotación interesante)

-Que en la negociación consíga una rebaja superior a la mayoria del mercado porque el vendedor esté desesperado (es una situacion un tanto fea porque no me gusta aprovecharme de nadie pero de eso se trata, de llegar a un acuerdo satisfactorio para ambas partes)

-Que siga trabajando y no haya perdido el puesto que le puede pasar a cualquiera

Si cualquiera de las anteriores condiciones no se dan, como diria AGDL, yo pido mus

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Incierto, aunque todo apunta a un descenso progresivo de los precios, no será lo mismo en todas las zonas al igual que en 2008-2009.

Al estar envuelta la sociedad más allá de nuestras fronteras, la solución global puede hacer que no sea tan negro como lo vemos.

Como colectivo, creo que es el que menos riesgo de pobreza tiene. He dicho como colectivo, no me tiren piedras.

La deuda esclaviza. Todos en cierto modo somos un poco esclavos según de qué circunstancias como trabajo, deuda enfermedad…nada es perfecto. El problema de la deuda es “la dosis, un poco no es malo, mucha puede acabar contigo y todo lo que te rodea”.

Yo opino como usted, lo que no implica que tengamos más opciones de acertar.

Ya sabe lo del Talmud, 3 partes: 1 vivienda… y los judíos son la élite del poder económico en muchas sociedades avanzadas.

Lo de mucho y poco es realtivo.

Si quiere comprar una vivienda, valore, estudie y establezca una estrategia. Al igual que hace al invertir en RV. Prácticamente todo vendedor rebaja un 10% sin problemas pero se puede sacar más rebaja, incluso llegar a ese 30% que usted baraja, sobre todo cuando es una herencia.

Muchas veces en el caso de las herencias hay prisa por coger su parte del pastel, en otras primero se pide mucho para que toque a más, luego pasan los meses, pasa un año, los pisos bajan y al final la desesperación los hace llegar a quitarse el piso de encima con mucha rebaja para cerrar página.

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Talmud de Babilonia, Bava Metzia 42a.
Pero no está claro si se refiere a invertir un tercio en tierras, o a esconderlo enterrándolo.

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Hola compañeros:

Estoy estudiando la posibilidad de compra de vivienda habitual. ¿Saben Vds. de alguna guía/libro explicativo de todo el proceso?
Me gustaría saber donde poner el foco, evitar posibles errores, etc, sobre todo a nivel financiero.

Al final, uno se hace una lista de cosas: que le guste la zona, buena comunicación, etc, pero en mi caso, echo de menos una herramienta que me ayude a ver todo el proceso desde varios ángulos.

¿Quzá algo así?
https://www.amazon.es/ACIERTA-comprar-VIVIENDA-advertencias-inmobiliario/dp/1711018074?pd_rd_w=5KUer&pf_rd_p=94828eba-154c-41e6-8b5a-5b0b4e80fde1&pf_rd_r=7571GCARW1XWX8T1CS15&pd_rd_r=5b7d8112-3a44-4a90-b24f-576af2fc7a08&pd_rd_wg=GtruG

Desconozco al autor, pero leyendo algún comentario, parece ser lo que busco. ¿Conocen Vds. otros?

Muchas gracias,
Saludos.

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Yo me bajé una guía de la OCU sobre el tema. Aunque no puedo decirle si es interesante porque no la he leído.

La adjunto en pdf por si le sirve.

Inmuebles hoy - OCU.pdf (2,1 MB)

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El autor es forero de ForoCoches.
Tiene algún hilo interesante sobre el tema por allí

Si tiene cuenta de ForoCoches búsquelo, que hay información interesante

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https://www.amazon.es/Guía-para-Ahorrar-Invertir-mejor-ebook/dp/B081CVHYSZ/ref=mp_s_a_1_1?dchild=1&keywords=Federico+power&qid=1604502161&sr=8-1

Aquí incluyo un capítulo dedicado a la vivienda por si le interesa
Aclaro: el libro está en castellano aunque ponga que está en catalán :slight_smile:

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Muchas gracias @Herradura.Azul.

El caso es que “googleando” su nombre aterricé en Forocoches. No profundicé más por falta de tiempo.
No dispongo de cuenta, pero por 6 € (coste de libro) quizá merezca la pena.

Muchas gracias @Liberal84

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Rescato este post que hay un tema que me interesa sacar y que creo que a veces no se pone suficiente énfasis en la inversión en vivienda y es el tema de impuestos

Pongamos que comparamos invertir en vivienda física con REITS durante un periodo largo de 15-20 años. En ambos casos se pagará por la plusvalía en el IRPF con el mismo tipo, probablemente un 23% dependiendo de la ganancia. Vamos ahora con los impuestos que sí se pagan en la vivienda física.

El primero, el IVA de compra del 8-10% dependiendo si es nueva o usada. Aquí ya partimos de negativo.

Pero es que hay otro impuesto que se lleva la palma y es el impuesto de la plusvalía municipal en la venta de un piso donde básicamente tienes que pagar por una supuesta revalorización del suelo de la vivienda. Pues bien, para calcular esta plusvalía el ayuntamiento de turno considera entre un 3-4% anual de revalorización cuando el IPC está por los suelos. Hay incluso casos extremos que vendiendo las casa en pérdidas por comprar en tiempos de burbuja, han tenido que pagar este impuesto aunque parece que hay sentencias en contra. En un caso familiar muy cercano, ese impuesto ha supuesto un 5% del valor de venta.

A esto hay que sumar gastos fijos como el IBI, comunidad y extraordinarios varios. La verdad que uno se replantea si la vivienda es un buen activo financiero y menos con el gobierno actual que tenemos con medidas como limitar el alquiler.

Un saludo a todos

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