Comprar casa o invertir


#224

Si se fija cuanto más se parece un fondo a una cartera de acciones congelada más rentable y menos riesgo tiene…


#225

Y me pone los ejemplos más eficientes dentro de la industria del fondo… Hasta ahí completamente de acuerdo


#226

La corrupción forma parte del ser humano desde que existe, así que corrupción ha habido y habrá siempre. Pero la corrupción es más abundante y generalizada cuando el poder político no tiene control alguno y por lo tanto no hay oposición que denuncie determinadas prácticas ni prensa que lo pueda publicar.
Pero ya veo que a pesar de ello Vd. está seguro que determinadas personas no recibían dinero a cambio de dar licencias para construir, etc, etc, en aquella época.

Pero no se preocupe, todo el que tiene cierta edad conoce por qué tantas maestras de escuela o titulares de estancos, por poner dos ejemplos, solían tener determinado punto en común. Pero eso no era corrupción. Claro!!!


#227

Mire, elija el bien de consumo que desee, desde una vivienda, pasando por un coche, lavadora, etc. y verá que en la actualidad se ha multiplicado el número de cada uno de esos objetos por habitante. Eso sólo y únicamente es posible cuando dichos productos se hacen más asequibles para el consumidor.

Por cierto, esa leyenda de que no había deudas, en fin…


#228

Nada que objetar cuando se tiene razon


#229

Efectivamente, ha habido mejoras en la productividad que han hecho que casi cualquier bien de consumo sea más asequible.

No digo que no hubiera deudas, lo que no había era disponibilidad de hipotecas a 30 años. Pero corrijame si me equivoco @Cantabrico


#230

Me acuerdo de esa época, yo pertenecía a una de esas familias, en Barcelona, tal y como Ud. describe.

Por motivos que no vienen a cuento, entre muy jovencito a trabajar en un banco, 16 añitos recién cumplidos, en una nefasta sucursal en una barriada de Barcelona, en la que se ubicaba el departamento de cartera centralizada. Más de 200 jovencitos liquidando letras como cosacos en unas máquinas con un carro que puesto entre Mallorca e Ibiza se hubiera podido ir andando. Año de 1973. Reconozco que pagaban bien en esa época, al menos la banca y con mi edad ni les cuento. No duró muchos años, ajustes por no sé qué líos con el petróleo.

Casas como en la que vivía no la tenía ni el director de la sucursal, excuse a la totalidad de mis compañeros. Y menos en propiedad. De alquiler, he conocido a unos cuantos, en otros círculos.

Eso es lo que recuerdo yo. Pero reconozco que estaba acostumbrado, hasta que empecé a trabajar y pagarme mis necesidades, ir a casa de amigos con ese tipo de casas era lo habitual. Luego, afortunadamente, cambió y me posibilitó conocer todo tipo de gente. Y aprender algo, supongo. Vi tipos que lo tuvieron muy duro, muy pero que muy duro y ahí están, dando guerra.

Sin acritud, sinceramente.


#231

Cada uno se desenvuelve en el terreno de juego que le toca, es lo que hay… Gracias por la respuesta, muy ilustrativa


#232

@emgocor @TlendersT @belcebu Como prometido aquí les envío mi análisis sobre la disyuntiva entre alquiler y compra, que está incluido en mi libro “El ahorro y la inversión para todos los públicos” (título provisional), que espero poder publicar en breve. Espero que lo encuentren útil, y si además les sirve para hacerse una idea del contenido del libro y de su estilo pues estupendo. Asimismo me encantaría que me indicaran si ven algún tipo de agujero en mi razonamiento, de cara a mejorarlo.
Este análisis sobre vivienda se encuadra en el capítulo de vivienda (temas tratados: La vivienda, un activo polifacético / Entonces ¿alquilo o compro? / ¿Qué supone comprar una casa? / Puntos importantes a tener en cuenta a la hora de buscar una casa para comprar).
Hay otro capítulo sobre ahorro, dos sobre inversión, otro sobre impuestos y pensiones y otro sobre mitos financieros (además de un capítulo introductorio, otro de conceptos financieros básicos y otro de conclusiones e ideas mínimas).
Discúlpenme la publicidad del libro, no era mi intención ni mucho menos cuando abrí el hilo, pero creo que visto en nivel de debate diría que expresa perfectamente mi postura en relación al tema al que ha ido derivando el hilo involuntariamente (de comprar o invertir a alquilar o comprar vivienda).
Me gustaría abrir otro hilo específico sobre “El ahorro y la inversión para todos los públicos” más adelante, donde explicaré de dónde nació la idea y les daré unas pinceladas adicionales sobre el libro (incluyendo un índice para que se hagan una idea de todo el contenido).
Ahí va el análisis, espero que lo encuentren interesante (perdón por el tocho):

La vivienda tiene una gran trascendencia para la gran mayoría de individuos, ya que representa –con diferencia- el mayor desembolso monetario que van a tener que afrontar a lo largo de su vida (el Banco de España dice que durante el primer semestre de 2018 se necesitaban de media 7,2 años de renta bruta para adquirir una casa).
Una vivienda es un sitio en el que vivir. Pero ¿la vivienda es solo eso? En realidad no, una vivienda es un sitio en el que vivir y es mucho más. Una vivienda puede ser un activo real de inversión y una vivienda puede ser la mejor o la peor decisión de nuestra vida (al menos desde un punto financiero).
Vayamos al primer caso, la vivienda como activo real para invertir. Tradicionalmente en España la vivienda fue el activo real refugio por excelencia ante las sucesivas devaluaciones de la peseta (para los más jóvenes, la moneda en vigor en España hasta 2002, antes de la adopción del euro), 4 de ellas solo entre 1992 y 1995. Y tenía todo el sentido del mundo, antes de quedarse con una moneda devaluada y ver mermar el valor de sus ahorros, la gente adquiría una vivienda, a veces incluso más de una. Como además la mayoría de la gente tenía muy interiorizado eso de que “la vivienda nunca baja” (porque era lo que el conocimiento empírico demostraba, al menos para el caso de las últimas décadas), parecía la inversión perfecta.
En el segundo caso, la vivienda como decisión de vida, adquirir un inmueble supone muchas cosas para un individuo o para una familia. Para empezar, en la gran mayoría de casos, cuando alguien quiere adquirir un inmueble lo hace a través de una hipoteca. Detengámonos aquí un momento. La hipoteca es una herramienta financiera tremendamente útil y muy extendida entre amplias capas de la población, que permite adquirir un bien que de otra manera no podrían comprar. De algún modo, nos permite vivir por encima de nuestras posibilidades. Pero no olvidemos que una hipoteca no deja de ser una deuda, de la que se responde personalmente con todos los bienes presentes y futuros hasta la extinción de la misma. Hay voces que reclaman que es necesario limitar este principio de responsabilidad patrimonial universal, pero este es el terreno en el que nos ha tocado jugar si queremos pedir una hipoteca en España.
No sé al lector, pero a mí el contraer una deuda de esta naturaleza me da vértigo y creo que el día que solicite una hipoteca (si lo hago) no dormiré igual de tranquilo hasta que no haya acabado de pagar hasta el último euro de la misma. Para seguir, comprar una vivienda implica –al menos sobre el papel- atarse a un lugar concreto durante un período de tiempo relativamente largo. La alternativa, vivir de alquiler (hablaré a continuación de ello en mayor profundidad) otorga mayor flexibilidad, en el sentido de que podemos abandonar la vivienda alquilada en un período de tiempo rápido en comparación con la vivienda en propiedad (para la que hay que encontrar primero un comprador si la queremos vender, lo cual lleva su tiempo). Esta flexibilidad permite dejar una residencia por múltiples eventualidades: por un cambio de ciudad o de país por motivos laborales (lo cual hoy en día es más frecuente que en épocas pasadas), por desear cambiar de barrio (porque en el actual se hayan deteriorado sus servicios e infraestructuras o porque haya aumentado la inseguridad), por querer irse otra casa porque en la que se vive ahora se haya quedado pequeña porque la familia haya crecido o porque haya vecinos desagradables, etc.

Entonces ¿alquilo o compro?
La respuesta es que depende. No hay dos situaciones personales idénticas, y el alquiler no debería estar demonizado socialmente porque es una opción muy legítima, y en ciertos casos puede que hasta sea la más eficiente financieramente. Y que quede claro que al defender el alquiler no estoy ni por asomo atacando a la compra, ambas opciones son válidas tanto personal como financieramente y cada una tiene sus pros y sus contras, y decantarnos por la una o por la otra depende de muchos factores (las acciones y decisiones humanas son increíblemente complejas como para simplificarlas a un simple blanco o negro). Veamos en qué casos puede tener más sentido una alternativa u otra.
Para mí, la compra es buena elección cuando se cumplen simultáneamente los siguientes requisitos:
• Cuando no se financia con excesiva deuda y no hay una pretensión o necesidad de devolver esta en muchos años. Ya hemos comentado que normalmente las entidades financieras cubren hasta el 80% de la adquisición de un inmueble (en algunos casos hasta el 100% cuando el mercado inmobiliario está en una fase avanzada del ciclo). Aquí no hay un porcentaje objetivo e indiscutible que determine cuánta deuda es excesiva y hay que recurrir al sentido común. Una hipoteca del 80% del valor del inmueble para una pareja con ingresos estables (uno de los dos sueldos o los dos sueldos de funcionarios, ingresos recurrentes provenientes por ejemplo de una patente, una pensión vitalicia, etc.), ahorro y/o algún patrimonio, puede ser una opción perfectamente razonable desde el punto de vista de los riesgos a asumir. El mismo caso para una sola persona o una pareja que dependa en demasía de uno o dos sueldos (sin ahorros o sin patrimonio, o que estos sean exiguos), aunque sea un sueldo o dos sueldos altos, o con ingresos volátiles, me parece arriesgado. Insisto en que la deuda es una carga financiera para muchos años, una carga que temporalmente reduce –o directamente anula- la capacidad de ahorro e inversión y que hay que intentar quitarse cuanto antes de encima (salvo que nos quede poca hipoteca por amortizar y/o tengamos ahorros para cancelarla definitivamente pero no nos compense porque paguemos unos intereses muy bajos, y creamos que podemos obtener una rentabilidad de nuestros ahorros superior a dichos intereses). Si solicitamos una hipoteca puede tener todo el sentido del mundo hacerlo al plazo máximo permitido -normalmente 30 años- para pagar una cuota mensual razonable, pero no con la idea de terminar de devolver el dinero en el año 30 (y en el camino cambiarnos de coche cada pocos años, gastar mucho dinero en vacaciones exóticas, etc.). A la hora de calcular qué importe de hipoteca solicitar (porque este es un cálculo que tenemos que hacer nosotros siempre, por mucho que nos llamen del banco para decirnos que tenemos preconcedida una hipoteca en base a nuestro historial crediticio), recomiendo ser conservadores. Por ejemplo no tengamos en cuenta los ingresos variables (como aquellos provenientes de un bonus), ya que por su propia naturaleza no son ingresos estables.
Cuando el activo que se va a adquirir es de buena calidad (o por lo menos no es de mala calidad). ¿Y qué entiendo por viviendas de mala calidad? Esto también es relativo, pero por poner algunos ejemplos evidentes: que sean demasiado antiguas redundando en gastos altos por reparaciones o derramas (por supuesto hay excepciones, hay pisos de 50 años de más calidad que otros construidos hace 10), que no tengan ascensor, que estén en un mal barrio (porque no tenga infraestructuras y servicios básicos o porque sea inseguro), que sean demasiado pequeños (he visto pisos con habitaciones en las que a duras penas cabía una cama), que tengan mucho ruido (porque estén al lado de una carretera, o encima de un bar o una discoteca). Y algunas de estas circunstancias pueden sobrevenir posteriormente a nuestra compra y en ese caso no podemos hacer nada para evitarlo, pero al menos intentemos no comprar de inicio viviendas con estas características. Tal vez alguno o alguno de estos elementos no nos preocupen demasiado si somos jóvenes, pero hay que pensar en la vejez (subir tres pisos con las bolsas de la compra con 80 años puede ser un suplicio) y en una potencial reventa (no porque cuando compremos estemos pensando ya en vender, sino porque el día de mañana nadie nos garantiza que no nos veamos obligados a vender por cualquier circunstancia). Pero sobre todo, pensemos que vamos a pasar mucho tiempo en nuestra casa y en nuestro barrio, y que si tienen algún inconveniente importante, puede afectar y mucho a nuestra calidad de vida.
Y por último, pero no por ello menos importante, la compra puede ser una buena opción cuando se hace a un precio razonable. Una mala decisión a la hora de comprar unas acciones o unos bonos tal vez se pueda revertir a largo plazo si no hemos pagado un precio astronómico, una mala decisión a la hora de comprar un inmueble es muy difícil de subsanar porque aquí ya estamos hablando de importes muy cuantiosos, y un 10, un 15 o un 20% de un importe elevado es una cantidad nada desdeñable de dinero. A la gente que dice que alquilar es tirar el dinero les digo que tirar el dinero es pagar por algo más de lo que vale. Y tal vez este sea el criterio más difícil de objetivar, pero nuevamente deberíamos recurrir al sentido común. Si el precio de la vivienda ha crecido una barbaridad en los dos últimos años (no porque lo diga un portal inmobiliario o un periódico, sino porque llevamos dos años buscando piso y hemos constatado que efectivamente los precios se han disparado), tal vez estamos asistiendo a la gestación de una burbuja inmobiliaria y es mejor mantenerse alejado de momento de la compra y esperar (y mientras tanto seguir ahorrando).
En resumen, si compras intenta adquirir el mejor activo posible, al mejor precio que puedas y con la menor hipoteca. Esto por supuesto es la teoría, y cumplir estos tres requisitos es extremadamente complicado. Lo sé perfectamente, ya que vivo en Madrid que tiene un mercado inmobiliario especialmente duro. Únicamente pretendo recalcar que cuanto más nos alejemos de este trinomio –que podríamos denominar el mundo ideal- más riesgo estaremos asumiendo. Seamos conscientes de ello y actuemos en consecuencia.

Por otro lado, para mí, el alquiler es buena elección bajo una o varias de estas circunstancias:
• Cuando se tienen unos ingresos que permiten hacer frente al alquiler y además ahorrar. Soy consciente de que esta es una situación privilegiada, y de que hay gente que si con sus ingresos paga un alquiler se queda con poco o nulo margen para ahorrar para una futura compra. En este caso mi recomendación sería esperar a que su situación laboral mejore y esta le permita o bien alquilar y ahorrar, o bien comprar con mayores ahorros, menor deuda y por tanto con menos riesgo.
• Cuando se paga un alquiler relativamente bajo y en principio no hay visos de que nos lo vayan a subir a corto o medio plazo (por ejemplo porque tengamos muy buena relación con el casero), sobre todo en un mercado inmobiliario sobrecalentado, en que el alquiler haya subido mucho (el caso de Madrid y Barcelona últimamente).
• Cuando se tienen unos ingresos irregulares o un trabajo inestable. Aquí, al igual que en el primer punto, sugeriría esperar a una mejora laboral (o buscarla activamente intentando cambiar de empleo o mediante formación para adquirir nuevas capacitaciones).
Además de la ventaja de la flexibilidad de cambiar de residencia con relativa sencillez, el alquiler tiene otra ventaja nada despreciable como permitir conocer una zona antes de comprar. Un barrio no se conoce plenamente hasta que no se vive en él, y esa zona que nos parecía tan agradable cuando acudimos a ver el piso a plena luz del día puede que de noche tenga problemas de ruidos, de seguridad, etc. De todos modos, si decidimos comprar una vivienda, visitémosla a diferentes horas del día en diferentes días de la semana.
Para mí un punto importante que no sale a relucir nunca en este debate artificial de compra frente a alquiler es que hay una opción intermedia, que es alquilar, ahorrar, esperar y cuando sea un buen momento comprar. Por ejemplo en España los precios de la vivienda cayeron desde máximos de 2008 en los años siguientes, y ese pudo ser un momento interesante para plantearse comprar.
Para poder actuar así hay que ser paciente y no dejarse llevar por comportamientos gregarios (consustanciales al comportamiento humano). Y esto no es fácil en absoluto. Siempre habrá alguien que diga que es un error no comprar ahora, que los precios están subiendo, que alquilar es tirar el dinero, que como no compremos ya no podremos comprar más tarde, etc. Y en demasiadas ocasiones desde algunos medios de comunicación se da pábulo a este tipo de afirmaciones sin hacer un análisis riguroso previo, hay mucho copia y pega de frases provenientes de partes interesadas en generar expectativas en los potenciales compradores. Para no cometer un grave error y comprar cuando le interesa a otro, y no a nosotros mismos, hay que aguantar el tipo y mantenerse fiel a los propios principios. Nadie sabe mejor que nosotros cuándo es el mejor momento para comprar.
Mi opinión es que a largo plazo es mejor comprar una casa, creo que llegar a la jubilación teniendo que pagar un alquiler puede complicar mucho la calidad de vida (y sobre todo viendo las perspectivas de presumible reducción de pensiones públicas). De hecho en España la tasa de vivienda en propiedad ha crecido mucho en los últimos 50 años, pasando de un 63% en 1970 a cifras próximas al 80% en los últimos años (un porcentaje superior al promedio de la Unión Europea, en torno al 70%). Pero opino que, dada la envergadura de la decisión de compra, es algo que hay que hacer de manera muy meditada para acertar con el momento más oportuno y con las mayores garantías posibles.


#233

En Logroño además por el alcantarillado la recogida de basuras .??

¡ Oiga que está vacío , sin uso !

  • Que usted no use el servicio no le exime de pagarlo - ¡ Ahí queda eso !

#234

Excelente reflexión @Liberal84. Espero que sirva para ayudar a muchos jóvenes a no precipitarse en la compra. Para mí, hay varios aspectos clave que también trataría de explicar:

1.- El 20% de entrada y los gastos de impuestos y notaría, así como de reforma (ningún piso está perfecto cuando entramos), puede ser una barrera de entrada enorme, y tienen un coste de oportunidad brutal que hay que valorar.
2.- El mercado laboral español es lamentable, incluso siendo funcionario, probablemente los salarios van a estar congelados mucho tiempo. En algún momento se van a ver reducidos drásticamente, porque no he visto otro país en el mundo (y créame, he visitado unos cuantos) donde un Ingeniero de Caminos gane 1.200€ y un Maestro de Escuela 1.800€.
3.- Creo que hacerse expectativas a 30 años es completamente absurdo. No quiero ser excesivamente duro con esto. A veces la vida es más corta de lo que pensamos, o incluso puedo uno heredar una de las 1,5 viviendas que dice el INE que nos corresponde, y se acabó el vivir de alquiler…

Le felicito por su trabajo!


#235

Le puedo responder desde mi experiencia personal en este tema…

Hace escasos 5 meses procedí a vender mi vivienda habitual de soltero (VPO) ya que tanto yo como mi ahora mujer teníamos una vivienda en propiedad y, por circunstancias personales, hemos preferido fijar nuestra residencia en la suya ya que se encuentra en el centro de la ciudad, donde ambos trabajamos, en lugar de un pueblo 30km.

Estoy de acuerdo en que fui afortunado comprándola en 2008, de otra forma no habría podido permitirme una vivienda en propiedad. Intenté por todos los medios alquilarla legalmente aún a precios VPO, liberarla pagando lo que fuera para quedármela y alquilarla libremente… todo esfuerzo resultó ser infructuoso, sólo me dieron opción a venderla y porque habían transcurrido 10 años desde la compra, si no ni esas.

En resumen, la vendí en pérdidas ya que lógicamente me impusieron precio máximo que no cubría compra + impuesto iniciales (que ahora intento compensar vía plusvalías, siempre positivos!), pagué una plusvalía municipal de 1200€ aún demostrando pérdidas además de 1500€ de escritura cancelación de hipoteca y lo único positivo es que he recuperado una parte importante de la “inversión” para dedicarlo al +D51.

Saludos +D!


#236

Muchas gracias @emgocor por leerse el tocho jeje… Todos esos puntos están incluidos en el capítulo de vivienda :grinning:


#237

Caminos ganando 1200€ ??


#238

Wow. Estoy en EXACTAMENTE la misma situación de @Liberal84…¡vaya discusión interesante! Debería haber una forma de descargar en PDF o sacarlo en formato libro para más fácil consumo, jaja. Me guardo el link para digerirlo todo poco a poco :slight_smile:
Muchísimas gracias a todos por vuestras aportaciones!


#239

Le puedo contar más de una decena de casos. El que gana 2.000€ es porque da clases de matemáticas, o se dedica a otra actividad. En algunos casos, incluso hay quien está trabajando “gratis” en la Universidad con tal de coger experiencia…


#240

No comento mas …como dice un buen amigo,hay que ser positivo.
Pero en este pais,cada día es todo un reto!!


#241

Es un tema complicado porque hay multitud de variantes de vivienda protegida y además la legislación varía según la comunidad autónoma.

Respecto al alquiler, al ser viviendas que están destinadas a ser el domicilio habitual del propietario, la norma general es que no se pueden alquilar salvo causa justificada, como por ejemplo desplazarse por trabajo a otra localidad lo suficientemente lejana que impida residir en ella.

Desconozco si hay alguna norma específica al respecto, pero me imagino que la Administración no vería lógico un alquiler continuado de una vivienda protegida y podría “invitar” al propietario a desprenderse de ella por uso inadecuado.

En cuanto a la compra, de nuevo la situación varía en función de la protección. Existen ayudas directas, ayudas indirectas, préstamos en condiciones ventajosas, etc. No conozco limitaciones específicas por reformas.

Respecto a la venta, varía en función de la protección como se puede imaginar a estas alturas :wink: Algunas viviendas se pueden pasar al mercado libre tras un periodo de tiempo y otras no, por lo que deberán ajustarse a los precios marcados por la legislación vigente de la comunidad autónoma.


#242

Lo positivo, es que estamos ahorrando para combatir las miserias del Estado. A nosotros no nos engañarán con las pensiones. En todo caso, les engañaremos nosotros!


#244

Aquí la clave mi estimado es tener mucho, y ganar muy poco…
Como decía la madre de Carlos Sainz: “Hijo, tú no corras, pero gana!!!”