Yo no he supuesto que el alquiler de mantenga constante, sino todo lo contrario.
Lo que yo digo es que tanto el alquiler como los dividendos (que provienen de los ingresos de las empresas) deberían ser capaces de igualar la inflación.
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Bien, pero estaremos de acuerdo, que la compra del piso ya genera una rentabilidad constante e inamovible que es el ahorro del alquiler y el propio piso aumenta su precio con la inflación ( con excepciones, claro), mientras que esa rentabilidad que usted supone es incierta y sujeta a los vaivenes del mercado, que aunque haya caídas fuertes de los mercados usted tendrá que retirar igualmente con minusvalías para pagar el alquiler mensual. En fin, que teniendo el dinero total para la compra del piso, es menos incierta que la inversión en un fondo o un ETF. Pero bueno, si este debate es tan largo es precisamente porque tenemos visiones muy diferentes de lo que es lo mas acertado de las dos posiciones. lo que si le digo es que ese ahorro que tengo todos los meses del pago del alquiler me permite ir aumentando el capital que invierto en “su” fondo y que con el interés compuesto va aumentando de forma exponencial. En 40 años yo mantengo mi bien mas un montón de ahorros que aumentan mes a mes.
Un cordial saludo
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Hombre, si tiene el capital total para comprar el piso o la casa, ya tiene una posición bastante privilegiada. Yo creo que la mayoría estamos partiendo de la base de que se tiene que hipotecar o pagar alquiler, por lo que de cualquier manera, o paga letra de hipoteca o alquiler mensualmente.
Yo en este caso intentaría buscar una hipoteca con buenas condiciones con bajo tipo de interés y el capital lo invertiría en RV.
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Como agorero premium que soy, le invito a que busque en internet “funcionarios grecia”.
Precisamente los que mejor se las ven son los que acaban más empepitados cuando viene la crisis. Lo de que los funcionarios cobren más que un asalariado privado y sus puestos sean intocables tiene un fin, no es sostenible en el tiempo.
Por supuesto, no es lo mismo un maestro de primaria o adminsitrativo de bajo nivel que un buen cirujano o juez pero le invito a que reflexione sobre la máxima “si eres funcionario y no te hipotecas estás perdiendo dinero”.
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Exacto, para mi esa es la mejor opción de todas. Yo contestaba al supuesto de @DocLp de tener todo el capital disponible.
Entonces entiendo que en ningún caso contemplaría el estar de alquiler de por vida?
O dicho de otro modo, ¿En qué caso estaría de alquiler y no compraría?
Le pongo un supuesto:
- La cuota de hipoteca + gastos asociados a la posesión de inmueble (seguros, IBI,.comunidad, derramas…) Debe ser al menos igual que el alquiler.
- Para que eso se cumpla, el capital inicial de entrada para el piso es mayor que el típico 20% + gastos que se suele estilar en las compras de vivienda.
- Solo con ese capital inicial invertido en bolsa ya se cubre el alquiler anual del piso vía dividendos.
¿En este caso compraria o seguiría de alquiler?
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Estaría de alquiler en el momento en el que mi trabajo o mi situación personal por factores familiares me impidiera establecerme en un sitio fijo. Actualmente yo no contemplo la inversión en inmobiliario para alquilar o vender, pero es mi opinión. Únicamente valoro la adquisición de vivienda como primera casa para hacer uso personal.
Y para la adquisición de vivienda, intentaría por todos los medios una hipoteca del 100 % del valor del inmueble a un bajo tipo de interés. En el caso que me expone tendría que valorarlo mucho precisamente por lo que dice usted, descapitalizarse del 20 % del valor de la vivienda puede dar buenos frutos invertidos en RV. (De hecho es uno de los aspectos negativo que expongo, en uno de los mensajes anteriores, de comprar vivienda si no obtienes el 100 % de la hipoteca, frente al alquiler).
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Saludos cordiales.
¿Cuánto creen Vds. que cobra un maestro de primaria? ¿2.000 euros limpios al mes con doce años de antigüedad?
En la Administración Pública están mejor pagados que en la empresa privada las categorías inferiores. Según se sube de categoría se cobra mucho menos que en la empresa privada.
La últimas crisis las resistieron muy bien los funcionarios porque a parte de mantener sus sueldos, aunque el gobierno del presidente José Luis Rodríguez Zapatero los rebajó un 5 %, y sufrir varias congelaciones, en la burbujas ni tuvieron esperanzas ni posibilidades de duplicar o triplicar sus ingresos como muchos trabajadores de, p. ej., la construcción, y no se endeudaron según unos ingresos coyunturales.
Pero justamente los maestros, y otros funcionarios, suelen vivir muchos años de alquiler hasta que obtienen un destino definitivo en el que les conviene quedarse ya.
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Por eso digo, que un funcionario que sepa cuál va a ser su destino definitivo, puede aprovechar que ahora puede conseguir un 100 % de la hipoteca y a un tipo de interés en torno al 1 % y comprarse un solar y hacerse su casa sin valorar la opción del alquiler. (O si vive en una ciudad lo mismo con un piso).
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En poco le puedo ayudar en la operación que propone, es necesario ser un buen conocedor de la zona en la que se ubica el local, precios de compra y alquiler de las viviendas, como realizaría el proyecto, su coste y múltiples etcéteras. Considere, además, y solo es un fleco, un dato relevante y constante en cuanto a los pisos o viviendas: a mayor altura de ubicación dentro del inmueble, mayor precio, no estamos tratando de una vivienda pareada.
Lo que si debe hacer, es fundamental, antes de plantearse cualquier actuación, es acudir al departamento de urbanismo municipal de su localidad, concertar una cita con funcionario técnico competente de dicho departamento, acompañarse de su propio técnico ya conocedor de sus intereses y del inmueble, y ver si la normativa urbanística permite ese cambio de uso, pues está regulado, entre otros muchos extremos, la densidad habitable permitida al inmueble. Si la respuesta es no por parte de la administración, ni lo intente. Si la respuesta es un sí, mucho ánimo, paciencia y números, todo por igual, vaya de la mano de los mejores profesionales, transformar un local en vivienda no es sencillo, por mucho que haya visto auténticos sinsentidos que son alquilados o vendidos con dicho uso.
Personalmente participé, hace algunos años, en la transformación de parte de un local en un aparcamiento. Una compañía de supermercados compró unos inmensos bajos en una zona de nueva creación que, con el tiempo, se vio que era un disparate, no obstante haberse consolidado la zona, pues entraron a competir el resto de empresas del sector. Se fue a lo más fácil y sencillo, segregar parte del local, adecuarlo a servicio de aparcamiento de alquiler a residentes de la zona, con una rentabilidad muy alejada de la razonable atendiendo a los costes del local o rentabilidad esperada del negocio, a la espera de mejores tiempos o nuevas líneas de negocio. Debo decir que su funcionamiento es correcto, el total de plazas están alquiladas, pero sin exceso de alegrías en cuanto a que una presión de la demanda permita incrementos de las rentas, la zona tiene una correcta compensación entre parkings y vehículos de residentes.
Mucha suerte en su proyecto.
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Ahora mismo me preguntaría si la burbuja no está en el sector público y en unos años el reino igualará los salarios públicos a un país de similares características como por ejemplo Portugal.
Como he dicho, la diferencia entre lo que se paga en salarios públicos con lo que produce el sector privado no es sostenible
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No lo sé, seguro que hay muchas ineficiencias, pero tenga en cuenta que más de la mitad de los funcionarios pertenecen a los sectores de educación, sanidad, justicia, fuerzas de orden público y ejército.
Esta noticia es antigua:
Esta es más reciente:
La última vez que sufrieron los sueldos de los funcionarios peor les fue a los empleados de la empresa privada. Ahora, la cantidad de ingenieros que se reciclan desde la empresa privada a la educación secundaria es muy alta.
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Ningun partido va a meter la tijera en la funcion publica (me refiero a los “no esenciales” como ahora se ha puesto de moda) ni en sus cohortes de “amiguetes asesores”. Perderian las elecciones. Y no quieren perderlas sino perpetuarse en el poder.
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Hola,
Les comento mi experiencia y mi opinión.
Hace casi un par de décadas, por motivos laborales, traslade mi residencia a Madrid. Inicialmente compartí piso (por habitaciones) con conocidos y compañeros de trabajo, luego alquile junto con mi pareja (solos los 2) y finalmente adquirimos nuestra vivienda actual.
Esa flexibilidad del alquiler que algunos comentan, yo no la viví. Cada cambio era complicado: búsqueda, inmobiliaria, avales, duración del contrato, caseros… Evidentemente no ata (para lo bueno y lo malo) como una vivienda en propiedad pero plantearlo como “me muevo cuando quiero de hoy para mañana” no se ajusta a mi experiencia.
Y para finalizar, mi opinión. Para la vivienda habitual yo no aplicaría ningún filtro de rentabilidad de inversión, evidentemente sí sentido común para ser realista con lo que cada uno pueda pagar. Para mi la vivienda habitual es una piedrita más de eso que muchos buscamos y llamamos hogar.
Saludos
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Totalmente de acuerdo, si algo solo tiene valor para tí entonces es que no tiene valor alguno…
Es algo que se ve mucho en muchas casas de pueblo, muchas no es que no se pueden alquilar es que ni siquiera la das vendido aún perdiendo todo el dinero de las reformas y rebajando más del 70%, no la das colocado en el mercado, por que directamente no hay mercado…
Todo aquello que esté lejos de una capital de provincia o una ciudad medio decente es que es un paramo… La España vaciada
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Totalmente de acuerdo, es que se habla muy a la ligera teniendo solo en cuenta precios de alquiler, pero lo fundamental es que todo eso que llaman la España vaciada es la muerte en vida.
Que soltero va a querer irse a vivir a un sitio donde hay un gap enorme en su franja de edad, donde apenas hay dinamismo, donde la sensación de decadencia es un continuo.
Barcelona Madrid Valencia, tienen un problema enorme con el alquiler, pero hay ambiente, hay oportunidades o almenos lo parece, pero es que quien se va a ir a vivir a Soria aunque le regalen el piso?? Yo almenos no, y como yo mucha gente piensa así.
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Es el hilo que más se asemeja al mundo inmobiliario.
No encuentro el informe por ningún lado (será contenido de pago imagino de la propia compañía) pero según dice, la rentabilidad media del piso en alquiler está en el 3,24% (mínimo histórico; parecen sorprenderse pero con los tipos por debajo del suelo y con activos financieros tradicionales que no aguantan bien ciclos largos, qué esperan??), si alguno lo encuentra, le agradecería que pasara el enlace. Debe ser interesante.
Con los bonos que apenas pagan cupón (bono español a 10 años, en el momento en que redacto está al 0,34%), los argumentos “racionales” se complican al elegir entre invertir en activos financieros vs invertir en una vivienda propia (hipotecado) teniendo en cuenta la relación rentabilidad-riesgo (los aristócratas rinden a un 2-3% y, aún así les está costando).
También me hace gracia que mencionen la cantidad de viviendas y traten el territorio español como homogéneo; seguramente donde más harán falta serán en las grandes ciudades y no en pueblos o ciudades más pequeñas. Y ahí, cosas como precio-suelo, rentabilidad a largo plazo tienen mayor peso.
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Buenas tardes,
creo que este es mi primer comentario en el foro, ¡espero estar a la altura!
Cuando se trata el tema de alquiler vs vivienda, tengo la impresión de que se pasan por alto muchas de las ventajas que tiene estar en alquiler. Tras leer el hilo, algunas no han sido mencionadas:
- Movilidad: No sólamente entre ciudades o países, sino también dentro de una misma ciudad. En caso de cambiar de trabajo, uno puede cambiar el alquiler a uno que esté más cerca a pie o que esté mejor conectado con transporte público (no contemplo coger el coche todos los días para ir a trabajar). Cierto es que las mudanzas son un coñazo, pero bien organizadas, se hacen en un día.
- Posibilidad de adaptar la vivienda a las necesidades de la familia: Eres joven/soltero? Piso de estudiantes. Vives con tu novia? Piso de 50 m2 con una habitación. Un hijo? Piso de 70 m2 con 2 habitaciones. Tres? Casa en zona residencial. También tener en cuenta para los que esperamos tener hijos que, espero, no van a estar toda la vida con nosotros. Cuando tengan 20-25 años deberían irse a hacer su vida, por lo que las necesidades de espacio se vuelven a reducir.
- De cara a la jubilación, el capital invertido en RV se ha podido componer muchísimo más si no se ha sacado una parte para el pago de una entrada, por lo que podríamos jubilarnos antes. Además, en un escenario de jubilación anticipada, mi objetivo sería, de nuevo, vivir en lugares algo más apartados, no creo que quiera jubilarme en una gran ciudad, por lo que de nuevo la flexibilidad del alquiler puede ser muy interesante.
- Si uno es un buen inquilino, puede “apretar” al casero cuando las cosas van mal. Por ejemplo, el año pasado con la crisis hubieron bajadas de los precios de alquiler. Al igual que los alquileres pueden subir con el tiempo, también pueden bajar. Sin embargo, un casero tiene más dificultades para subir el precio (3-5 años desde la firma del contrato) que un inquilino de bajarlo (negociar el precio o irse a un alquiler más barato cuando las cosas están mal). Yo mismo me cambie de piso en julio del año pasado y encontramos un verdadero chollo, y mi alquiler va a seguir con ese precio mínimo 3 años según contrato.
En resumen, sumando todos los gastos que tiene tener una vivienda en propiedad, más la descapitalización, más la falta de flexibilidad, pagar un alquiler parece una excelente manera de llegar con más tranquilidad y menos comederos de cabeza a la ansiada IF.
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Sensato punto de vista , nada es blanco o negro pero Vd argumenta con criterio. Enhorabuena.
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Creo que esta Vd. obviando algunos detalles.
Por un lado, al optar por el alquiler, el gasto en el mismo habrá que tenerlo en cuenta de manera perpetua. Suponiendo un alquiler de 600€ al mes, necesitaría 7200€ al año. Si esos 7200€ fueran el resultado neto de impuestos (pongamos 20%) de un capital invertido del que se consume un 4% al año, estaríamos hablando de necesitaría 225000€ más en su cartera para poder vivir de alquiler vs en su propia vivienda.
Supongamos, que se destinan unos 50.000€ a la entrada de dicha vivienda. Dicho dinero, de haber. optado por el alquiler y componiendo al 5% anual se multiplica por 4.3 en 30 años. Practicamente los mismos 225000€ de antes. Ya se que la rentabilidad esperada de la RV es mayor, pero también supongo que si se pretende la IF con ese capital se vaya rotando con el paso de los años a una carteta más conservadora. En definitiva, el capital de la entrada puesto a trabajar, 30 años después se transforma en el capital necesario para poder vivir de alquiler.
Todo esto sin tener en cuenta la inflación, que en un periodo de 20-30 años puede subir considerablemente el precio del alquiler, mientras que la cuota de la hipoteca, si opta por un tipo fijo, permanece inalterable.
Por otra parte, las ventajas que comenta sobre flexibilidad son totalmente ciertas y a tener en cuenta.
Pero en resumen y usando solamente conceptos sin cifras, la cuotas de la hipoteca, descontando intereses, permanecen en su patrimonio neto, mientras que las cuotas del alquiler pasan a engrosar el patrimonio neto del casero.
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