Creo que nadie lo ha mencionado antes pero en mi opinión el análisis para alguien que tiene el capital acumulado para poder comprar una vivienda a toca teja es muy sencillo: si alquilar le supone en España un gasto anual del 3-4% de lo que supondría comprarla y ese capital invertido le da un 6-7% anual de media a largo plazo, financieramente no tiene sentido comprar salvo que uno se apalanque con una hipoteca.
¿Me equivoco con este reduccionismo para esta situación concreta?
El análisis es válido, sin embargo a la conclusión le falta valorar que, como casi siempre, no sirve el café para todos.
Quiero decir, los riesgos van a seguir estando ahí, a pesar de dar por hecho que a la largo plazo se llevará un 6%. No hay mucha garantía en esto, a pesar de las estadísticas.
Si el dinero es para sí mismo, ¿cuál es ese largo plazo? ¿Tendrá ese % cuando llegue el momento de usarlo? ¿Y la capacidad de pago de la hipoteca? ¿Se mantendrá intacta con los años?
Bueno, esas y otras preguntas es difícil meterlas en la ecuación si esta se reduce a su mínima expresión. Cada uno respondemos a esas preguntas de modo distinto.
Yo ando con las dudas entre alquilar o comprar ahora mismo en València. Pero los precios me siguen pareciendo especialmente caros. ¿Cómo creéis que afectará a los precios una futura subida de tipos? ¿Saldrá mucha inversión del ladrillo hacia la renta fija en ese caso?
En esto, como en todo, habrá muchos puntos de vista. Y yo, tengo el opuesto al suyo. Lo cual no significa ni que yo esté en lo cierto, ni que usted tampoco.
Le paso a decir cuál es mi visión, dada mi situación actual, claro está:
Yo no voy buscando plazos cortos. Mi objetivo es tener un salario que me cubra mis gastos, incluido el alquiler, e invertir para proporcionarme una jubilación más tranquila a nivel económico. Esto es inversión a 25 años vista. Sabiendo que mi estrategia está basada en la indexación al MSCI WORLD, confío en que mi situación sea mejor dentro de 25 años, una vez descontada inflación. De no serlo, sería muy preocupante, para todos.
No me gustan los apalancamientos, ni para vivienda ni para invertir. Mientras la situación sea suficientemente favorable, intentaré evitarlos.
Tengo una capacidad de autocontrol bastante buena. De hecho, es tan buena, que últimamente he hablado conmigo mismo, y me he dicho “tienes que disfrutar un poco más de tu dinero ahora, cuando seas viejo, no merecerá tanto la pena”. Así que esto no me preocupa. No soy yo de los que les viene bien un plan de pensiones porque así no pueden tocar el dinero.
Entiendo que lo considera un valor constante en cuanto al usufructo, pero su precio puede fluctuar muchísimo también. Además, con el tiempo, tal vez se devalúe. Si se diera el caso de que los alquileres suben demasiado, y los precios de las viviendas no tanto, tal vez sería el momento de comprar. Esto daría para hablar largo y tendido, considerando infinidad de casuísticas.
En este particular tengo suerte. Llevo unos 8 años viviendo en el mismo sitio, y no me ha subido el alquiler. Y pago barato. Aunque claro, vivo en un pueblo pequeño.
Aquí sí me ha dado usted donde me duele. No puedo más que darle la razón.
¿Y el valor emocional de no estar atado a un sitio, contra viento y marea? Mi mayor preocupación siempre han sido los vecinos.
A mí me respondió bien al principio, luego ya no tanto. De hecho, creo que él cree que al final le acabaremos comprando la casa. En cualquier caso, si no respondiera bien en caso de necesidad mayor, volvería al punto anterior. Es decir, cambio de casa.
Lo dicho, siempre habrá quien no opine igual. Y no soy capaz de decirle si dentro de 10 o 20 años pensaré “debería haberle hecho caso a @Fanguillas”, o si por el contrario, estaré contento con mis decisiones. O ninguna de las dos cosas, quien sabe.
Tiene razón en muchas cosa @FGabriel, por eso he comentado que hay muchas casuísticas. Por ejemplo, mi Hija vive en Suiza, y aunque tiene un trabajo estable y muy bien remunerado en absoluto le aconsejo que se compre piso allí (los precios son disparatados en relación al alquiler). Entenderá que mi apreciación es personal y generalista y la razón mas importante para defender mi opinión es que los tipos de interés de este momento no creo que se vuelvan a dar en mucho tiempo, con lo cual el " apalancamiento" es relativo en cuanto al coste.En todo caso, me produce tanta tristeza ver a personas mayores que tienen que abandonar su casa porque el arrendador no le renueva el contrato, que me produce auténtico pavor llegar a esa situación. En el caso contrario, si eres propietario y necesitas ingresos en la vejez , existe la hipoteca inversa, que es una solución muy razonable para no perder calidad de vida en los últimos años de tu vida.
Obviamente todas las opiniones son válidas y muy respetables .
Un cordial saludo.
Cada vez es más interesante este tema porque los puntos de vista son más dispares que en valuefans versus indexaboys.
Hay diferentes grados de certezas en la vida dependiendo del tipo de persona que uno sea, y que para uno pueda ser una balsa de aceite no preocuparse nunca más por buscar un nuevo hogar mientras que para otro pueda ser una pesadilla verse anclado a una hipoteca.
El meollo de este tema está en comprar una casa para vivir, no estamos hablando de especular. Si así fuera, tengo la impresión de que el mayor rendimiento estaría en barrios obreros, no demasiado atractivos, de ciudades grandes. El progreso y el crecimiento de dichas ciudades son inercias potentes. Quizá reversibles por la situación actual, pero me da la impresión de que se trata de una piedrecilla en el camino.
De todos modos, esta semana se emitió por televisión una entrevista a Iñaki Gabilondo en la que decía que, de cara a su retirada, prefería San Sebastián a Madrid, puesto que, aunque le encanta la capital, la encuentra poco adecuada para personas mayores. Y estoy bastante de acuerdo.
En fin, que yo estoy en esa dicotomía y cuando se trata de elegir lugar para vivir no es fácil incluir en la ecuación una variable para la rentabilidad, porque no es más que un “y si” más de los que nos encontramos en la vida.
Enhorabuena por el artículo @CharlesLogan, siempre tan directo y concreto en sus escritos, algo tienen que acaban generando siempre mucho debate, este hilo ya va camino de los 100 mensajes.
Me quiero alejar de los debates interminables de VALOR VS PRECIO, donde el valor puede recoger muchos intangibles y superar ampliamente el precio, y hablar puramente de inversión. Para mi, como ya comenté en otro hilo, el mayor riesgo de invertir en una casa es el coste de oportunidad respecto a la inversión en RV. ¿Merece la pena incluirla en nuestra cartera? Aunque recopilar datos veraces de estos temas lo considero muy difícil, parece que históricamente y sobre el papel, la inversión en casas residenciales agregado como activo ha sido una inversión muy buena, incluso mejor que la RV durante muchos años y espectacular teniendo en cuenta su menor volatilidad [1].
Pero recuerden, técnicamente comprar una casa para vivir, elimina parte del retorno, que es la correspondiente al alquiler, quedándonos solo con la apreciación de su valor, estos retornos son para las casas compradas para alquilar. Además puede tener ciertos beneficios como activo pero a nivel práctico individual difícilmente capturables.
Pros:
Contras:
Algunos de estos contras se pueden evitar utilizando un índice de REITs, pero su correlación es mucho más alta con el mercado de RV que tener viviendas residenciales individuales e introducen todo tipo de inmobiliario en la ecuación. Hay papers interesantes analizando los riesgos factoriales a los que se exponen. Peter Mladina [2] analiza los retornos inmobiliarios a través de la lente de factores conocidos, y los desglosa en base a factores que explican el retorno de equity y renta fija.
Su modelo de factores incluye los factores de F&F de market beta, size y value de RV junto con los factores term y default de la RF y concluye que estos factores explican los retornos inmobiliarios, en resumen, agregar activos inmobiliarios a una cartera no nos expone a factores que no podamos conseguir con los otros dos activos.
En resumen, parece que comprar una casa para alquilar, salvo que lo hagamos en varias ubicaciones descorrelacionadas etc no está claro que aporte un beneficio claro a nuestra cartera y nos vamos a exponer a diversos riesgos, algunos de ellos probablemente no recompensados por el mercado. Yo creo que todo va a depender muchísimo de circunstancias individuales. Por otro lado el acceso al crédito de cada uno puede marcar una diferencia importante, aunque también puede pasar que si es un crédito de fácil acceso para todo el mundo, hinchar los precios y que acabe pasando factura en algún momento.
¿Usted es partidario de agregar este u otro tipo de REITs en la cartera @CharlesLogan? ¿Cree que aportar una porción mayor a este activo dado el negro futuro de los govies podría ayudar?
[1] https://www.frbsf.org/economic-research/files/wp2017-25.pdf
[2] https://joi.pm-research.com/content/27/1/109
[3] Real Estate’s Role in the Mixed Asset Portfolio_ A Re-Examination - Real Estate Returns and Other Asset Classes_ A Review of Literature (April 2012).pdf (3,0 MB)
Hola, @AlanTuring. Mi análisis es sólo para el caso en que vas a vivir en la casa. No soy partidario de invertir en vivienda por su iliquidez y altos costes de transacción para un retorno que, estudiado como Dios manda, va a ser la inflación más un punto (incluso cuando compras bien). Aparte de que el negocio de ser casero (que conozco bien, por desgracia) es sumamente desagradable y más que lo va ser como cierto individuo permanezca en el poder.
En cuanto a los REITs, no creo que sean sustitutivos de los bonos ya que la renta va a variar con el crecimiento de la economía y la inflación. Son ideales para un mercado secular bajista de tipos de interés como el que hemos tenido desde 1981, pero a futuro no los veo. Difícilmente se van a hacer multibaggers invirtiendo en inmobiliario, salvo en operaciones de suelo (pero esa es otra historia).
Por lo que se ha dicho sobre el valor que añaden a las viviendas de una zona los comercios:
Me parece un debate interesantísimo que muchos hemos mantenido a “nivel sobremesa” con familia y amigos, pero muy pocos lo hemos hecho como se hace aquí, desde el punto de vista de la rentabilidad como inversión.
Yo lo primero que hago es pensar en la calidad de vida de la vivienda (cercanía al trabajo, al colegio de mi hijo, al centro de la ciudad para el que le guste el centro, etc…) Cada cual con sus parámetros. Creo que en el caso de la vivienda es lo fundamental, porque el valor intangible de esta calidad de vida ganada o perdida es casi infinito. Son las cuatro paredes donde te vas a tirar más de la mitad del tiempo de tu futura vida, no es una inversión en una compañía random de minas de zinc. Y creo que si algo nos ha demostrado el confinamiento, es la importancia de esto.
Y luego, para el cálculo de rentabilidad, hay que meter otras variables personales… Siendo para mi la más importante la composición familiar y propiedades de la generación a la que, por ley de vida, deberíamos heredar. No es lo mismo ser cinco hermanos de unos padres humildes que van a dejar un piso a repartir, que ser hijo único de unos padres de tradicional clase media española, por muy venida a menos que esté ahora.
Una vez metidas estas variables en el cálculo, el coste oportunidad de meter el dinero en ladrillo vs. meterlo en RV es bastante grande. Si la “potencial herencia” (aunque dé mal fario hablar de estas cosas) es de un piso por parte de cada conyuge y los padres ya tienen una edad… ¿Es lógico meterse a una hipoteca a 20 años para comprar? Yo creo que no. Si ocurre lo que la naturaleza dicta, en x años ya tienes propiedad de todas formas. Si no ocurre y te mueres antes… como que te da más igual 
Es muy frívolo hablar en estos términos, lo sé, pero creo que en este tema es importante hacer ese cálculo mental. ¿No me van a rentar más esos miles de euros anuales metidos aunque sea indexados y sin encima darle parte al banco? Mi inversión no me exige tampoco pagar arreglos, el IBI, la comunidad…
Toda inversión tiene sus pros y sus contras. Pero una inversión inmobiliaria en la que se apalanque 1:3 o 1:4 y más a los tipos de interés actuales, a poquito que vaya bien puede darle unas rentabilidades nada desdeñables. Darle dinero al banco, como usted dice, puede ser enormemente rentable si se hace bien y si se tiene suerte, como todo en esta vida.
Al final lo que no son cuentas son cuentos, como se suele decir. Pruebe a hacer el cálculo con los dos escenarios: capital inicial y salario mensual idéntico.
Opcion A) invierte el capital incial y el ahorro mensual en RV
B) invierte el capital inicial en la vivienda y el ahorro mensual en RV. Por simplificar mucho los cálculos, pongamos que el gasto anual en alquiler es igual a las cuotas hipotecarias + IBI + gastos de mantenimiento.
No olvide el detalle, que mucha gente pasa por alto, de que las cuotas hipotecarias, descontando el interés, pasan a engrosar su patrimonio neto mientras que las mensualidades del alquiler pasan a engrosar el patrimonio neto de su casero.
Es la segunda vez que lo leo en el foro y de dos personas nuevas que no habían intervenido antes.
Voy por si las moscas a solicitar a los moderadores primero que lo revisen:
Ya van 3 en hilos varios y con publicaciones genéricas, vamos reportando. Aprovecho para comentar que tengo una cuenta en suiza con Fosters offshore, muy buena gestión, muy eficientes y muy guai todo 
Veo que @jvas ya ha pasado la podadora. Gracias.
Siempre viene bien recordar el lema de la Real Academia Española de la Lengua 
Viví mucho tiempo de mi vida alquilado, y sin duda una de las satisfacciones más grandes de mi vida fue cuando por fin pude tener mi vivienda propia. Además de lo beneficioso que resulta para mis finanzas, la satisfacción personal es única.
Peter Lynch decía que nuestra primera inversión debe ser en una casa, nuestra casa, y esto puede tener todo el sentido si se forma una familia.
Yo creo que es una cuestión tan personal que depende tanto de la vida que cada uno de ustedes lleven o planeen llevar. Al haber vivido en 4 ciudades durante los últimos 10 años, una de ellas en el extranjero, imagínese el dolor de cabeza que podría haber sido tener que lidiar con preocupaciones de inquilinos o tener que adquirir una propiedad a cada ciudad que me muevo. Si alguien tiene una vida muy estable por supuesto puede ser buena idea, es la única inversión donde nos podemos apalancar, ya me gustaría que el banco me hipotecara pasa invertir en fondos.
Todo es relativo, ayer estuve haciendo un cálculo respecto a los pisos del centro de Madrid, es un ejercicio de cálculo.
En la zona de Chueca - Justicia, las viviendas tienen precios “elevados”. Unos 100-120 m2 pueden ser 900.000€.
Por simplificar si calculamos una hipoteca a 30 años, sin intereses se pagarían 2500€ / mes, más gastos de comunidad, impuestos, seguro de vivienda, mantenimiento y posible impuesto de patrimonio, digamos 2500 a 2800 €/mes.
Se pueden alquilar por unos 2000/mes.
Esa diferencia de 500 a 800 €/mes es capitalizable y puede ser interesante alquilar en lugar de comprar.
Realizando ese mismo cálculo con un piso en un barrio diferente: Vallecas, La Elipa y se obtienen diferentes resultados. Incluso para diferentes viviendas en zona similares.
Mi sensación es que no hay “respuesta”, es un cálculo personal.
Nota del autor: me encantaría disponer de 900.000 €, o que mis ingresos mensuales permitan el pago de 2500 / mes, pero … 
Comprar para alquiler en zonas como el centro de Madrid o todo lo que sea la mayor parte del círculo de la M-30 no es rentable ahora mismo y con los precios “habituales” que se ven (siempre se pueden encontrar gangas, claro, hablo de lo común).
Ahora bien, comprar para alquilar en barrios más periféricos y fuera de la M-30 puede ser rentable y obtener buenos retornos sobre el capital invertido, si se hacen las cosas bien, se conoce la zona, cierras un precio de compraventa real y te apalancas a un tipo fijo razonable.
@caviar1, ¿está usted seguro de que quiere que su comentario permanezca para siempre en el foro, aunque, como dice, sea de broma?
Piénselo un poco, por favor.
