Mercado de subastas inmobiliarias

Buenas a todos,

Hace unos días hablando con un amigo me comentó que había comprado en Madrid su casa en una subasta hace 8 años a través de un profesional del sector. Se me ocurrió informarme un poco más y parece que hoy en día cualquiera se puede dar de alta y optar a un bien inmueble dándose de alta en:

https://subastas.boe.es/

Hay que dejar un depósito de un 5% y se puede acceder a cualquier subasta que haga hacienda. Me imagino que habrá que mirar bien las cargas que pueda tener el inmueble, localización… pero me ha parecido una opción interesante. ¿Algún forero tiene experiencia en estas subastas? He visto también bastantes referencias a un bloguero llamado “Tristán el subastero” y es un tipo bastante peculiar la verdad.

Un saludo a la comunidad y gracias de antemano,

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Puede ser curiosa la página en un año/dos con las quiebras que va a haber para echar un ojo por si se puede pescar algún pez.

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Mi opinión (descualificada).

Si un subastero me sale de publicidad en YouTube cuando busco el podcast de +D. Me agarró muy fuertemente la cartera y tomo las de Villadiego.

Si un subastero famoso da cursos de subasta, quizá el negocio (ahora), no esté en las subastas si no en los cursos.

Pero vamos, que seguro que será la leche, pero mucho cuidado con el mundo de las subastas que tristemente he conocido a más de un buen amigo que ha perdido hasta los higadillos en esa búsqueda de la gloria .

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Es un tema que en su día estuve mirando.

Cuanto más conocía del asunto, más me daba cuenta de que es un mundo muchísimo más complejo de lo que a priori pudiera parecer, debido a la cantidad de situaciones rocambolescas que giran entorno a las situaciones que provocan que un inmueble salga a subasta.

Cosas que pueden parecer un chollo y que luego pueden volverse una pesadilla o fianzas que tardan meses y meses en ser devueltas.

Le recomiendo que lea el blog de Tristán el subastero.en Rankia (olvide su web, cursos, asesorías, etc…) ahí podrá hacerse una idea de por donde van los tiros.

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Hola @belcebu ,
Simplemente hacerte 3 aclaraciones:

  1. Nadie da duros a 4 pesetas. Aquí está todo inventado. Es muy raro encontrar chollos.
  2. Es más complejo de lo que parece, lleva un entramado legal para el que tienes que estar cualificado. Al igual que en la inversión es conveniente formarse bien y saber en todo momento qué haces.
  3. Como bien ha comentado @jvas, puedes perder hasta la hijuela. Es un sector dónde te vas a encontrar auténticos estafadores.
    Pd: yo no pertenezco a ese sector, pero lo conozco.
    Saludos cordiales😉
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Hasta fechas relativamente reciente leía todo lo que publicaba Tristán en Rankia. Luego ya se me hizo muy complicado entenderlo, mucha actualización legal, mucho matiz, mucha necesidad de experiencia. Mucho después de empezar el blog creó el curso. Y conozco a unas pocas personas (con capital) que ahora se dedican con éxito a este mercado. Tras hacer el curso y con formación previa. Pero… me temo que no ha leído el blog de Tristán, ya que si algo me quedó claro (más allá de un leve conocimento de muy atrás del asunto) es que ni de coña me metería en este tipo de negocios. Y de hecho es lo que preconiza Tristán en muuuchos de sus artículos, que entrar en el mundo de las subastas sin una formación sólida es como jugar a la ruleta rusa. Considere que jugar a la bolsa (jugar) es muy sencillo, se abre cuenta en un broker, escoge una acción, mete ahí su capital y hale, a vér si se dispara la bala o no.

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En apariencia la música suena bien, pero luego la letra es otra cosa, tras mucho trastear, un amigo mio optó por echarle un vistazo a la cartera de viviendas embargadas de los bancos y hacer una oferta. El propio señor del Banco le orientó de qué podrían aceptar y que no.

  • No fianzas;
  • Pudo ver la vivienda en condiciones antes de hacer ninguna oferta, de hecho se llevó hasta al contratista que le iba a hacer la obra para que le hiciese un presupuesto;
  • Y los anteriores propietarios ya estaban fuera, por lo que se ahorró el potencial problema de tener que lidiar con ese tema (en un pueblo de 40.000 habitantes donde todos nos conocemos, puede llegar a ser muy desagradable).

Quizás en apariencia salga más caro, pero yo creo que si le tira la tiza, probablemente no sea as

Le doy mi opinión que, a diferencia de Jvas, es cualificada, pocas veces tengo la oportunidad de señalarlo, aunque no me extenderé porque estoy obligado a una total reserva, no crea que me estoy dando importancia y pisto, en lo que puedo ayudo a los compañeros, no es por contarle pormenores y batallitas de mi experiencia, sino por la extrema complejidad del procedimiento, su ejecución y los imponderables que pueden surgir en la tramitación y hechos que deberá controlar de difícil conocimiento.

Le pondré un ejemplo muy grafico y le aseguro que no es exagerado. Lo que plantea es igual a si Ud. realiza con suficiencia el mantenimiento general de su coche: cambio de aceite, líquidos, bujías, algún pequeño y sencillo arreglo mecánico, siempre con éxito, y decide entrar con esa sabiduría en el mundo de la optimización de los motores de los formula uno. Y poco me parece.

Considere que lo anterior es en función del concreto ejemplo que plantea, subasta de inmuebles por la Hacienda Pública, algo que califico de “tranquilo y suave”. Si es un procedimiento de ejecución por juzgados, en el ejemplo citado, considere que está Ud. optimizando los motores de un Jumbo. A mano, un destornillador y llave inglesa.

Hasta la crisis inmobiliaria, antes del 2008, y la reforma del procedimiento licitador, podían encontrarse auténticos chollos, se lo calificaré mejor, chollazos, lo que no implica que Ud. pudiera beneficiarse de ellos, pujar sí, pero muy poca opción a obtener resultados. Los subasteros, en grupos amplios, pujaban por los lotes, distribuyendo medias de precios en el conjunto de lotes más afortunados o, como era bastante común, reventando incluso las subastas. Lo que le interesa, imposibilidad de un acceso en competencia justa para poder adquirir el bien. Y esto si se lo puedo señalar, se llegó a contratar por quien ejecutaba servicio de seguridad porque se llegó, lo he visto personalmente y varias veces, a ver volar tortas entre los grupos constituidos de subasteros por concretos lotes.

A partir del 2008, con las sucesivas reformas legales en un intento de “dar luz y taquígrafos” al procedimiento y ofertas y, muy especialmente, a una situación económica donde los inmuebles estaban altamente valorados a efectos de hipotecas, con estas como carga previa, entre otras muchas, disminuyó drásticamente, muy drásticamente, el elemento “chollo” en este tipo de operaciones. Alguno queda, desde luego, pero este estará muy estudiado, al milímetro, por los subasteros, muy escasas opciones tendrá.

En resumen, si desea entrar en este mundo para ganar un dinero, no se lo aconsejo. Si lo que pretende es conseguir un inmueble que le gusta, para uso propio, cree que es una oportunidad, acuda no a un profesional, no, debe acudir a un excelente profesional, cualificado, con experiencia, serio, que le de una total seguridad. Se ahorrará unos dineros, no tantos como espera, pero evitará problemas y disgustos. La frase de “el diablo está en los detalles” se creó para definir estos procedimientos.

Créame, las incidencias que he ido observando a lo largo de mi vida en este tipo de procedimientos podrían llenar la Biblioteca Nacional y faltaría espacio. De lo que uno conoce y, sobre todo, lo que desconoce.

De Tristán el subastero he leído algo, no tengo opinión al respecto.

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Os dejo una entrevista de hace unos días a Tristán el subastero:

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Sin tener una opinión cualificada, como decía Jvas, si le puedo contar un par de experiencias en este mundillo, una de ellas bastante reciente.
En la región de Murcia, donde resido, y en el mundo de las subastas de bienes rústicos, sector al que pertenezco, el primario; siempre tienes que ir de la mano de un profesional del sector, sea para un bien con pocos posibles compradores por su alto precio, en concreto 2 millones de € de hace 10 años, o un bien con un abanico de compradores más amplio, 130000€ y hace pocas semanas.
O vas de su mano y pagas la comisión o toda la gente que se dedica a lo mismo se encarga de que no puedas acceder al bien por el que pujas

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Totalmente de acuerdo :rofl: :rofl: :rofl:! Por cierto el amigo Ajram últimamente también está muy activo en la publicidad de Youtube. Entre esto y eToro me tienen frito :see_no_evil:

El motivo del post era simplemente conocer la opinión de la comunidad y si alguien había tenido alguna experiencia positiva o negativa. Para nada tengo en mi mente dedicarme a ese mundo y sólo valoraría comprar una casa para vivir en un futuro a través de un profesional del sector si el descuento es significativo. Aún en ese caso, lo sigo viendo con unos riesgos importantes.

Agradezco a todos los que habéis aportado en este post :+1:

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Me interesa este hilo, yo llevo un tiempo mirando esas subastas, pero nunca me he atrevido a participar. De momento solo estaría interesado en coches/garages pero supongo que lo que comentas de los pisos se extrapola a todos los bienes.

Está dando éstos días una formación online gratuita.
Me he apuntado y son una serie de vídeos y pdf’s, de momento es 100% gratuito y sólo ha pedido un mail.