Le eche un vistazo al blog y efectivamente el lejano oeste se quedaba en pañales comparado con este mundillo. Comparto su opinión, creo que antes me haría un “all in” a Grifols que tratar de buscarme el apartamento de la playa por estos medios.
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Brillante el blog, es increíble la cantidad de gente que me sale en plataformas tipo YouTube prometiendo hacerte rico, nuevas estrategias de inversión, algoritmos de IA para trading, etc.
Curiosa la anécdota que cuenta de comprar altcoin 2 meses después de escribir en el blog que había una burbuja en las cripto y perder posteriormente un 70% de la inversión. Demuestra lo difícil que es no seguir al mainstream cuando hay algún activo de moda que se dispara
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Bueno, pues os contaré mi experiencia, dado lo opaco de este mundo y las pocas experiencias reales que hay al respecto, por si ayuda a alguien de la comunidad. Es un proceso largo como para detallarlo en un solo post, así que iré resolviendo las dudas que os surjan al respecto si hay interés.
Anuncio en idealista de un piso a precio muy atractivo en un municipio del Corredor del Henares, lo anuncia una empresa especializada en subastas que lo pinta todo muy bonito y decidimos participar. Nos hace un estudio chapucero del inmueble bastante inflado pero como conocemos bien la zona y la operación arroja un margen de seguridad interesante decidimos seguir adelante a cambio de unos honorarios del 3% sobre precio final de subasta en caso de ganarla, si no se gana, no se paga nada.
Hacemos estudio del inmueble edicto en mano, 2 ejecutados, una señora que ha fallecido y su nieto, que no vive allí. Dentro vive uno de los hijos de la fallecida (tiene 4), que no aparece en el edicto y que nos cuentan que es drogadicto.
Comentamos la situación a la empresa especializada y nos dice que no nos preocupemos, que no es el ejecutado, que no tiene ningún derecho a estar allí y que no deja de ser una compraventa forzosa, que hay cientos al día y que están acostumbrados a lidiar con ese tipo de casos y que en 6 meses o así, de ganar, tendríamos el inmueble. Decidimos presentarnos con una puja tope con un 50% de descuento respecto a su estudio y de un 30% respecto a lo que nosotros estimábamos, dejamos al tipo pujando hasta la madrugada y a la mañana siguiente nos informan de que la hemos ganado a un precio bastante bueno que era ligeramente superior al 70% de la deuda que tenía.
La subasta se ganó en octubre de 2022 y hasta octubre del 2023 no emite juzgado (huelgas varias) el decreto de adjudicación por no poder notificar a los ejecutados y al haber fallecido la señora, el hijo que ocupa el inmueble pasa a sustituir a la persona fallecida pese a no aparecer antes en el proceso y no figurar en las escrituras ni notas simples.
La empresa especializada nos sigue insistiendo que eso no es problema, que no tiene ningún derecho a estar ahí y que sigamos adelante con el remate o perderíamos el depósito más sus honorarios (en total unos 10 - 12 mil euros). Nos liamos la manta a la cabeza y seguimos adelante con el pago que se hace cuando por fin liberan el mandato en abril del 2024.
Intentamos negociar salida con el ocupante que se niega y en paralelo pedimos posesión a juzgado, fijando lanzamiento para junio de 2024.
Ya siendo conscientes del lio en el que nos habíamos metido, decidimos contratar por otro lado representación con abogado especialista en posesión inmobiliaria ya que vemos que va a ser la única vía para solucionarlo y viendo que la empresa especializada ya se estaba empezando a lavar las manos, había pillado sus honorarios y nos estaba dejando ante una Ley 1-2013 de manual (que en varias ocasiones le habíamos mencionado). Abogados de oficio, presentan escritos de vulnerabilidad, diciendo que el ocupante recibe ingreso mínimo vital y es drogodependiente y tiene muy difícil el trabajar y que hasta mayo de 2028 no se le puede echar por Ley 1-2013, suspenden lanzamiento a 2 días de la fecha fijada porque el juez no tiene tiempo de analizar la situación.
Tras pedir muchos impulsos a juzgado, por fin en marzo de 2025, juez emite un auto en el que declina el recurso por tratarse de una ejecución de títulos no judiciales y no de una ejecución hipotecaria (la propia empresa especializada ni se había dado cuenta tampoco de ese importante detalle) y que no cabe recurso alguno y se fija lanzamiento para junio de 2025.
Finalmente, tras varias decenas de escritos más por un lado y por otro, el lanzamiento se lleva a cabo con la ayuda de decenas de policías (el ocupante se resistió, con armas incluso) y con las piernas temblando conseguimos acceder por fin al inmueble.
Muy resumido, y perdón por el tocho, este ha sido el proceso. Mucho quebradero de cabeza, proceso que aunque arroja unos números espectaculares tras reforma, ha sido de largo la inversión más arriesgada que hemos hecho.
Lo cuento ahora que ya ha pasado todo, pero pensaros mucho el entrar en este tipo de operaciones, son una caja negra y es muy fácil que se tuerza.
Los tiempos de juzgado son una locura, aun yendo todo bien, te pueden tirar los números de la operación.
Si alguno está metido en algún marrón similar, me puede escribir por privado para ver si de alguna manera le puedo ayudar.
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Menudo follón. Muchas gracias por compartirlo.
Además de que muchas subastan sean como bien dice una caja negra, está el tema de que con el alza del mercado, muchas se están adjudicando precisamente a precios de mercado. La última interesante que estuve viendo con un amigo experto en la materia, en Málaga, piso relativamente céntrico, relativamente bueno, con valor de mercado aproximado 500k, se acabó adjudicando en 430k, precio que no justificaba las circunstancias “caja negra” que tenía.
Supongo que en su follón no ha valorado su tiempo (a SMI por ejemplo), pero me gustaría saber si ha metido los honorarios de todos los profesionales a los que ha acudido, y si aún así le salen las cuentas. Un saludo;-)
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En este caso los gastos que ha habido que añadir al precio de subasta han sido ITP, registro, abogado y procurador, cerrajero y deuda de la comunidad.
Afortunadamente, con un lavado de cara y una reforma sencilla ha sido suficiente, el ocupante tenía tan pocas luces, que más allá de dejar todo lleno de basura y revolver los sofás, cojines, colchones y descolgar las cortinas, no hizo daño relevante al inmueble.
Te puedes encontrar algún marrón importante como que te viertan cemento por los sumideros, que te rompa todas las baldosas, persianas y cristales, dejar los grifos abiertos, etc.
Lo “bueno” ha sido también que durante este tiempo de espera el valor ha subido bastante y ha mejorado los números que estimamos inicialmente.
El inmueble ya está alquilado pero los inquilinos han tenido que llamar a la policía alguna vez porque el ocupante volvió a intentar acceder y montó jaleo, afortunadamente, parece que ya no ha vuelto a ocurrir
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Muchas gracias por compartir la historia. Independientemente de los números que al final parece que han sido buenas, lo intangible que es la incertidumbre de cómo acabaría el proceso estos años no tiene precio.
Entiendo que es un sector donde puede haber oportunidades, pero sinceramente no es para mí. Lo veo más para grandes patrimonios que se la pueden jugar y compensar buenas y malas inversiones pero para un particular es muy arriesgado y me gusta dormir bien por las noches, je, je
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Al final es una inversión que tiene muchos elementos en común con otras que solemos tratar por aquí de tipo “Deep value”: enfoque top-down, es necesario analizar bien (valor intrínseco) y comprar con suficiente descuento (margen de seguridad), es una venta forzosa, es psicológicamente difícil (mucho tiempo con cara la famosa cara de tonto), aflora todo el valor de golpe cuando tienes ya la posesión, puede haber trampas de valor (cargas ocultas, ocupantes con derechos, etc).
Pero vamos, que yo también valoro mucho el camino, el resultado no es lo único a considerar.
Al igual que salimos de AZValor pese a ser la que más rentabilidad había dado a la cartera familiar, no volveré a participar en una subasta inmobiliaria pese a la rentabilidad que ha dado esta operación.
Con terrenos, locales comerciales y otro tipo de inmuebles igual si es interesante pero quedan fuera de mi circulo de competencia
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Buenos dias
Yo estoy hablando con una compañía ( un buffet de abogados) que se dedica a buscarte subastas y te dicen en cuales pujar y como.
Me podrías decir cual es la que ha las en tu post no vaya a ser que sea la misma?
Gracias q
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Ese tema, lo hablamos mejor por privado, gracias
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OK como te puedo contactar por privado? No veo la opcion
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Para enviar mensajes internos, se ha de activar la suscripción como Patreon. Puede hacerlo en el siguiente link
https://www.patreon.com/masdividendos
Y después seleccionar la opción elegida
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De todo esto saco la conclusión de que el negocio de los cursos es más rentable que el de las subastas/trading/venta online/etc…
Ya mismo un curso sobre cómo dar cursos, ya verán.
Al único que no le termino de coger el punto es a José Elías. Con el patrimonio de vértigo que se le supone no sé qué le puede aportar la visibilidad que se está trabajando en redes sociales. ¿Simple ego? No me parece tan bobo. ¿Dónde está el truco?
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La empresa es Bhorus
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Gracias. Yo estaba mirando con Neyca (Antonio vicedo). Has oído hablar de él?
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Inminente paso a la política, no veo otro motivo.
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