Invertir en un inmueble turístico

Buenas tardes a todos,

Como algunos saben por mis (escasas) intervenciones desde que me registré en el foro, soy una joven con la mira puesta en el largo plazo que está aprendiendo gracias a, entre otras vías, este foro a: (i) aumentar o mantener un ahorro mensual a partir de mi salario; y (ii) a invertirlo de diversas sin comprometer mi estabilidad financiera.

Dicho lo anterior, actualmente, menos del 50% de mis, todavía escasos, ahorros los tengo principalmente invertidos en un fondo de gestión activa (Cobas) y, desde hace un mes, en un fondo de gestión pasiva (Vanguard Global). Mi intención, por el momento, es seguir realizando aportaciones a ambos o, si lo considerase oportuno, abrir posición en algún otro fondo indexado o de gestión activa.

Les cuento también que, en cuanto a propiedades inmobiliarias, carezco de ellas y vivo en un piso de alquiler. Lamentablemente, no está a mi alcance pagar la entrada de una vivienda que se adapte a lo que quiero y, por ello, me he decantado por pagar el alquiler de una vivienda que sí cumple con mis gustos.

Todo lo anterior se lo relato porque llevo algunos días con una idea, poco madurada y estudiada por el momento, rondando en la cabeza. Considerando el contexto de crisis que se avecina, se ha hablado sobre la caída del sector inmobiliario, especialmente de segundas residencias en destinos turísticos.

Con ello, se me vino a la mente la posibilidad de analizar en unos meses (cuando empiece a reflejarse el impacto de la pandemia en el real estate) viviendas de este tipo y meterme en una hipoteca de, alrededor de 300-400€ al mes, para adquirir una vivienda turística la cual, transcurrido lo peor y una vez volvamos a la normalidad, arrendaría para uso vacacional, de tal forma que los ingresos obtenidos se destinarían a pagar la hipoteca y otros gastos fijos y a obtener cierta renta extra que, con suerte, sería más o menos fija.

Evidentemente, la segunda opción sería aprovechar dicha crisis para adquirir una vivienda propia y abandonar el piso de alquiler pero, teniendo en cuenta que vivo en la capital y que por mis horarios laborales no puedo irme a la periferia a vivir, me temo que estaríamos hablando de inmuebles sobrevalorados por la zona en que se ubican (salvo que la crisis realmente arrase con el precio de la vivienda en Madrid, lo que no termino de imaginarme).

Actualmente, ahorro unos 1000€ a mes, con vistas a una subida salarial que ahora está congelada por la crisis y sin renunciar a muchos caprichos. Suponiendo que la hipoteca fuera de unos 300€, todavía ahorraría mensualmente 700€. Además, esa minoración del ahorro sería temporal, puesto que en algún momento, pondría la vivienda en arrendamiento.

¿Cómo ven esta idea? ¿Me consideran una kamikaze? ¿Mejor la olvido y sigo aportando a fondos?

Llevo toda la vida diciendo que el sector inmobiliario tiene que bajar precios, y al final tanto esperar nunca acabas comprando.

No entiendo mucho del tema, pero a simple pensamiento me surge:
-Como no vas a alquilarla a alguien que será su primera vivienda, no te aprovechas del 60% de deducción en la renta
-Al haber mucho tráfico de personas, los gastos de mantenimiento y reparación pueden ser toda una aventura
-Cómo va a gestionar las reservas? Si usa un tercero, más costes
-Usted vive cerca de esa vivienda? En caso contrario, gestionar desde la distancia sin ser un experto complica más el tema
-Para alquilar vacacional, en muchos sitios se requiere licencia. Además, muchas localidades van cambiando la legislación y no sé qué ocurriría si en algún momento esa licencia caducara y no se la renovaran.

Otra opción (no se lo tome como una recomendación por favor) es el crowdfunding. Yo estoy en alguna crowd española que se dedica a esto y de momento bien. Almenos hasta el COVID, desde entonces no he recibido más dividendos. El problema de estos negocios es que están muy verdes y requiere fiarse mucho de la plataforma.

Total, a mí me gusta más la idea de comprar una vivienda para alquilarla en uso de primera vivienda, y no vacacional. Ingresos recurrentes y bonificación fiscal (a ver lo que dura esto)

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Muchas gracias, @Guardi

Como decía no me había planteado seriamente el asunto por lo que, por ejemplo, no me había percatado de la tributación de IRPF o, también, como dice, de que no hay seguridad jurídica en su tratamiento.

Me plantea usted otra alternativa que me parece interesante. Adquirir una vivienda para arrendarla como primera residencia en otro lugar de España que no sea la capital (para eso invertiría antes en tener yo una vivienda), de modo que me beneficio fiscalmente y además no tengo esa incertidumbre y gastos extra del alquiler de uso vacacional.

Con lo que le he contado de mi situación, ¿cómo vería esta opción?

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Uf, no me veo capacitado para decirle @LadyDi

Se me da mejor hacerme preguntas, así que se las voy haciendo.

Por qué no en su ciudad? Nada mejor que comprar algo en lo que usted tenga más conocimientos, no? Del mercado, precios de la zona, ambiente del barrio, cercanía por si hubiera algún problema…

Y además, si en un futuro usted requiriera la vivienda para irse a vivir usted, la ley creo que contempla la opción de que rescinda el contrato de alquiler si quien la quiere disfrutar es usted.

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Asegúrese de que la zona donde lo piensa comprar no se vaya a pasar de moda y que seguirá en el tiempo habiendo demanda para alquilarla.
Después como consejo, le diría que no pague un Precio superior de 25 veces la recaudación histórica anual (Coja de muestra bastantes años que puede pillar una burbujilla de por medio y fastidiar el cálculo) que se ha obtenido alquilando en esa zona.

Ejemplo:
Todos los años el alquiler suma un total de 10.000€, pues multiplique por 25:
=250.000
Todo lo que supere ese precio no lo tocaría si tiene intención de pagar por una hipoteca un tipo del 1,5%-2%.
La rentabilidad “implícita” a esto si divide 250.000/10.000 = 4% que le permitirá si tiene la suerte de tenerlo siempre alquilado, poder pagar los arreglos que conlleva una vivienda, los intereses de la hipoteca, el impuesto y quizás le quede una pequeña parte como rentabilidad (Sin olvidarse de devolver las cuotas del préstamo)!

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Eso cuando juegan a tu favor.
Conozco casos en los que el tercero alquila la vivienda a sus familiares, amigos, etc; mientras que dice al dueño que no ha conseguido alquilarla en ese tiempo.

@LadyDi: Otra cosa que no sé si ha mencionado @Guardi es el tema de la “Okupación”. Téngalo en cuenta. Me contaron el otro día, que el dueño tuvo que pagar X mil € para que se fuese el Okupa y seguir con el negocio.

Saludos.

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Buenas tardes, creo que esta parte es importante ¿Cuenta con que sus gustos/preferencias cambien en algún momento? Eso es importantísimo a la hora de tomar cualquier decisión para vivienda, más aún cuando se plantea usted comprar una en la que no va a vivir.

Tendríamos por un lado la opción “Sí, mis gustos potencialmente pueden cambiar hacia la zona donde compre la vivienda vacacional”, por lo que hablaríamos de una inversión en techo pero que en sus primeros momentos se dejaría para rentas hasta poder disfrutarla.

Por otro lado tendríamos la opción “No, quiero vivir aquí a largo plazo” y potencialmente El tiempo y los ciclos económicos (si existieren, no me tachen de austriaco) causarían una situación en la que apareciese una vivienda que quizás comprar para vivir en ella (y en la cual necesitaría disponer de liquidez en su patrimonio).

O la opción “Mis gustos cambiarían pero ni loca me voy a la Altea donde he comprado la casa”. Que sería parecida a la anterior pero partiendo el corazón a un amplio sector del foro.

El caso es que comprar y vender una casa lleva tiempo, papeleo y dinero por el medio. Si es para asegurarse un techo propio en un lugar que le guste y le haga ahorrar un alquiler, esos costes parecen menores. Si se hace como inversión hace falta versarse bastante. Piense en notaria, impuesto de transmisión patrimonial y plusvalía en la venta. Amén de los gastos fijos de seguros, impuestos, comunidad y deterioros.

¿Qué es lo que más le atrae de la idea? Creo que eso hará que pueda responderse con sinceridad.

¿Cree en la recuperación del sector turístico español? Iván Martín de Magallanes también lo hace y por eso invierte en Meliá con un valor potencial cercano a 12 euros (mas de 3 veces actual). Las acciones tienen ventajas a la hora de convertirlas en liquidez, se hace al instante y por comprarlas no hace falta contratar a un notario ni pagar un 6-10% a hacienda.

¿Cree que el precio del suelo caerá para luego levantarse? Hay socimis españolas en las que puede invertir.

¿Cree que va a poder teletrabajar, cambiar de trabajo o retirarse en unos años y usar esa vivienda? Entonces esa vivienda parece buena opción

¿Cree que es buena opción solo por la rentabilidad? ¿Qué rentabilidad espera? ¿Como le afectaría una subida de tipos de interés? ¿Se arrepentiría si tras comprar la casa y obtener un 4% suben los tipos y el banco Santander le ofrece depósitos al 3%? ¿Valdría la pena?

Sólo usted puede responderse.

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Otra pregunta para hacerse: ¿Qué pasaría si no la alquilase en un año entero? ¿Podría permitírselo?

No olvide considerar ese escenario en sus cálculos

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Muchas gracias a todos por sus respuestas.

Sr. @Dudweiser, su intervención me ha resultado extremadamente útil. Partiendo de su última pregunta, como le digo es una idea poco madurada, y no he pensado en el % de rentabilidad que obtendría. Creo que mi subconsciente estaba pensando más en que sería una buena forma de tener una propiedad a la que poder acudir si, en algún momento, mis circunstancias personales cambiaran (p.ej. que no pudiera permitirme un alquiler en Madrid, que perdiera el trabajo, etc.).

Mi situación laboral actual (quizás con el teletrabajo puede empezar a variar) me impide vivir muy lejos de mi lugar de trabajo. Sin embargo, en el futuro me gustaría alejarme un poco de la ciudad (porque creo que aumentaría mi calidad de vida).

Por lo tanto, reformulando un poco la idea inicial, lo que más me atrae de la idea es saber que podría aprovecharme de un momento bajista en dicho sector para adquirir una vivienda en la que no me plantearía vivir desde un inicio, pero que sería un recurso subyacente al que acudir si mis circunstancias cambiaran o en caso de necesidad. Digamos que no estoy dispuesta a pagar viviendas sobrevaloradas en el centro de Madrid, teniendo que sacrificar todos mis ahorros (presentes y futuros) en la entrada de un piso pero sí me parece una buena idea adquirir una vivienda en otro lugar al que no me importaría irme a vivir en un futuro (y si no fuera así, siempre podría mantenerla en alquiler o venderla llegado el caso).

Dicho lo anterior, creo que entonces no se trataría tanto de comprar una vivienda en un destino turístico (para tranquilidad de algunos del foro no tengo nada en contra de Altea) sino, como usted me plantea, en una zona a la que no me importaría irme a vivir.

Su intervención me ha hecho reformular completamente mi planteamiento inicial :smile:

@JohnLewis respecto a su cuestión, si mantuviera mi situación laboral, no pasaría nada siempre que la hipoteca, como digo, no superase los 300-400€ (incluso si fuere más podría permitírmelo perjudicando mi capacidad de ahorro durante esos meses). Si mi situación laboral cambiara sustancialmente y de forma más o menos permanente, tendría que abandonar el piso en el que estoy de alquiler, por lo que sería útil tener una vivienda propia a la que poder acudir en caso de necesidad.

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En momentos de crisis hay gente que necesita liquidez y puede tener un par de propiedades. Siga ahorrando y cuando pasen unos meses, en 2021 pongase a mirar sin prisa pero sin pausa.

Todo vendedor rebaja al final un mínimo de un 10% y en momentos de necesidad hasta un 30%, son palabras de un amigo que ha comprado en la anterior crisis 3 viviendas en zona Mediterránea 2 de ciudad y una de playa.

Es una opción. Nosotros seguimos sus consejos cuando mi hija adquirio su vivienda. Al final a un precio ajustado tras dos rebajas sucesivas(el piso era de una herencia) conseguimos casi un 20%. En la última contraoferta que hicimos fuimos de pobres y las palabras finales nuestras fueron “no podemos pagar mas”. Aceptaron y tras reforma es un pisazo muy completo.

No es un consejo, es mi experiencia. Hay muchas opciones, querer es poder

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Hola!

Entiendo que la ventaja que le puede ver a la compra directa de un inmueble con respecto a poder invertir en inmobiliario a través de REIT’s o Socimis es la posibilidad de apalancamiento, lo que le permitiría poder aprovechar unos “precios bajos” con la expectativa de unos “precios altos” en el futuro. El apalancamiento tiene sus riesgos y sus potenciales beneficios que cada uno debe tener en cuenta.

Excluyendo la posibilidad de apalancamiento, no le veo ninguna ventaja a la compra directa comparado con REIT’s como Brookfield Property Partners (-52% desde máximo y RPD 14%) o National Health Investors (-41% desde máximo y RPD 8,4%). Tienes menos riesgo por tener más diversificación (menos riesgo de impago y menos riesgo país…). Lógicamente esas RPD son en base a resultados del 2019, y por tanto todavía no podemos extrapolar los resultados a los próximos años (aunque por ejemplo a NHI no le ha afectado en el 1Q) pero sucede exactamente lo mismo con las rentas del alquiler en la inversión directa. Es decir, si los precios del alquiler caen a la mitad en USA, UK, etc. creo que es bastante iluso pensar que no le afectará a España (en mi opinión le afectará más).

He puesto los dos ejemplos anteriores porque estoy invertido y los conozco, pero estoy seguro de hay muchos más ejemplos. Una de las ventajas de las acciones respecto a la inversión directa (a parte de los elevadísimos costes de transacción) es que tienes liquidez diaria, lo cual a su vez te permite comprar ahora con descuentos elevados con respecto al año pasado. Lógicamente no tiene por que volver a subir, es posible que nunca más se vuelva a recuperar, pero lo mismo puede ocurrir con un piso en Madrid,Altea, etc…

Personalmente tengo inversión directa en un inmueble y también a través de acciones. Y la clave EMHO siempre es el precio. Si eres capaz de encontrar un piso de 100.000€ que lo alquilas al año por 10.000€ brutos pues es bastante probable que sea una buena inversión, pero en base a mi no muy larga experiencia, no me metería en inversión directa a no ser que sea un pato bien gordo (no de esos de AzValor, sino pato gordo de verdad :smile:)

Saludos

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¡Y qué lo diga! Precisamente tengo un familiar que ha heredado una propiedad, junto con sus hermanos, y quieren venderlo cuanto antes no sólo porque necesitan liquidez, sino porque el impuesto de sucesiones hay que liquidarlo a los 6 meses (o pedir una prórroga con intereses) y no tienen suficiente dinero para liquidarlo sin haber vendido la casa.

Una vivienda en pleno centro de Madrid con 200 m2… Si tuviera el sufiente ahorro, la compraría sin dudarlo (antes de que la malvendieran a un tercero). No le he quitado el ojo todavía.

Primero pediran mucho para sacar buena tajada todos, pasará el tiempo se pondrán nerviosos y bajaran la oferta e igual al final lo acaban vendiendo con mucho descuento al mejor postor poque quieren acabar y los pisos siguen bajando. Ese fue el caso del piso de mi hija.

Me temo que eso sea lo que ocurra muy probablemente.

Tienes muchos factores que ver y sopesar pros y contras
Seria una casa rural para ti y disfrutar de las vacaciones y alquilarla (airbnb) por dias para compensar los gastos, supongo.
Lo primero es el precio y la hipoteca
Reforma y decoración
Si tiene agua de pozo tienes que instalar una potabilizadora 3000€ más o menos y unos 70€ al año de mantenimiento si lo haces tu misma
Mantenimiento del jardín
Piscina
Limpieza de la casa cuando los inquilinos se marchan
Si vives cerca y te puedes escapar y hacerlo tú misma o tienes que contratar a alguien que lo haga
Roturas provocadas por los inquilinos
Preparar una guía de actividades por la zona, rutas en bicicleta, lugares que visitar, comida de la zona etc…
Leña
Sabanas
Toallas
Productos de limpieza …
A cuanto están los alquileres de otras casas en la zona
He trabajado en varios sitios parecidos y si no tiene hipoteca puedes sacarle una rentabilidad aproximada del 2 o 3%
Reservandote algunas semanas o quincenas para ti amigos y familiares
Y después de asustarte un poco con algunos de los gastos ( lo siento :pensive:) si la coges a buen precio, suele tender a revalorizarse y será un activo
Creo que la diferencia es la cercanía a la que te encuentres de la casa rural y poder realizar todas las tareas tu misma, ha de gustarle realizar trabajos manuales de jardinería y mantenimiento.
Hay muchos más factores pero estos son los que se me han ocurrido por ahora.
Espero haberle ayudado y no asustado mucho

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Hace un par de días leí un hilo en Twitter sobre el mismo tema te dejo el enlace

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Hace una semanas Carlos Galán ha creado este podcast sobre inversión inmobiliaria. Cada día lleva a un invitado y por ahora se centra más en alquiler residencial, aunque de todo se pueden sacar ideas útiles.

Ahí lo dejo por si a alguien le resulta interesante. Yo el único ladrillo y mortero que tengo es el que me toque en Unibail-Rodamco-Westfield. Tiene la ventaja de que nadie me llama un sábado por la noche para decirme que se ha roto algo. Aunque también es verdad que luego uno se entera por la prensa de que le reducen el dividendo, no de puede tener todo en esta vida.

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Me alegra sobremanera serle de utilidad. Yo también estoy atado a la gran metrópoli y comparto la frustración con el mercado inmobiliario en las zonas “nobles” cercanas a los trabajos. Tengo la mínima esperanza de que algún día se alineen los astros y se junten una bajada de la demanda (¿teletrabajo?¿crisis por covid?¿quizás liberalización del suelo?) y una subida de tipos de interés que tire el alquiler para abajo y por ende los precios. Remarco que es mínima, pero téngala en mente también en sus cálculos, especialmente si parten de la premisa de una bajada de precios en algún otro lugar ¿Si apareciese una oportunidad en Madrid se plantearía hacer lo contrario? Es decir, comprar en Madrid, vivirlo unos años y después renta tradicional. Los precios de alquiler en Madrid tienden a ser más estables que en otras zonas.

El impuesto de sucesiones hay que liquidarlo antes de heredar, aunque se puede pagar con fondos de la herencia.

Ahora que recuerdo al ver este hilo, tenemos a expertos en el foro del sector inmobiliario como es el caso de @ErDioni que puede proporcionar al hilo un buen inside.

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