Invertir en alquiler lugar turístico o en indexados, etc

Hola, me gustaría contarles el caso para que me pudieran asesorar u opinar con sus sugerencias de finanzas personales.
Vivo en un lugar muy turístico donde los alquileres anuales son casi oro (casi inexistentes porque todos quieren el típico septiembre junio y después alquiler vacacional por el verano), los precios rondan los 600-700 para arriba. Actualmente apuesto por el alquiler ya que es la casa donde quiero vivir y pago 700.
En cuanto a inversiones y via una herencia, por hacer numeros en porcentaje y redondos, he invertido el 50 % en roboadvisor y estoy en liquidez en la otra parte, imaginemos 100.000.
Tengo un piso en otra población al que le faltan 25m para tenerlo todo pagado y lo tengo alquilado con lo que se paga la hipoteca, más el inmobiliario que, a largo plazo, tendré (espero que largo plazo porque es propiedad de mi madre) de casa de pueblo grande más casita en la playa. Ahora viene la pregunta

He estado viendo la posibilidad de comprar en el lugar turístico y hay dos posibilidades. O casas de 200000 para arriba o un piso de banco, 75metros, 2 hb por el que he pasado una oferta de 80.000. Sabiendo que casi no existen alquileres anuales, podría pedir mínimo 550-575 mensuales por el con unos 5000 de inversión en muebles y electrodomésticos.

Mi pregunta sería

  1. Con la parte que no está invertida, seguiríais con la inversión de fondos, roboadvisor o otras partes más financieras troceando el total según riesgo. Es decir, 5000 en bitcoin, 5000 en otros fondos, 5000 en acciones, 5000 en oro… asi diversificando pero siempre en inversión puramente financiera.
  2. O bien invertirlo en el inmueble para que me deje una rentabilidad de 7% (calculos hechos con programa) aún sabiendo que pueden haber imponderables como meses en que no esté alquilado o averias.

De ser así, ¿Es mejor teniendo la liquidez poner todo el dinero de golpe, o pedir una hipoteca por la mitad y financiarlo a 10 años por ejemplo?.

Tengo que tomar una decisión y sabiendo que tendré parte del patrimonio en inmobiliario, no se si es mejor la opción uno o la dos. Por otro lado, tengo claro que quiero vivir de alquiler y no comprar casa de 200000 porque sería la opción más conservadora, aunque sin sacarle ningún partido al patrimonio.
Toda opinión será bien recibida.

¿Qué entiende usted mejor?
¿La Renta Variable o los inmuebles?

Por un lado le diría que ya que espera tener más inmuebles vía herencia en el futuro no invierta más en ese activo ahora, pero por otro lado, leyéndolo me da la impresión de que es la inversión que mejor entiende y que mejor puede gestionar.

Sobre la pregunta del apalancamiento en la inversión inmobiliaria, tendrá que echar cuentas, pero probablemente le interese ya que es una de las ventajas que tiene ese tipo de inversión.

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Muchas gracias por la respuesta. Justo esa es la duda que se me plantea. No tanto el entender, ya que no soy del ramo inmobiliario, sino de invertir esa liquidez bien sea a través de inmobiliario de una sola vez y a alquilar, o bien por trozos en difersificación. Tengo ya invertido en fondos indexados lo que me da tranquilidad por la liquidez que pudieran tener en un mal momento, y con ellos voy a largo plazo, por lo que ellos proveeran. La decisión de invertir o no en inmueble es porque si bien es cierto que en el lugar turístico hay una increible demanda de alquileres anuales, el piso no deja de ser un piso de banco que con decoración podría cubrir esa necesidad. La ubicación no es todo la idonea que se quisiera pero pisos sin reforma no hay por menos de 100.000. Y dentro de las alternativas inmobiliarias ya estan las casas, urbanizaciones de 200.000. Por otro lado, lo de hacer con hipoteca o no es, por muy poco que pague de intereses y teniendo los minimos vitales a buen recaudo, es interesante hacerlo con la mitad de hipoteca y la otra mitad invertirlo o seguir invirtiendo en indexados, o en otras alternativas.

Hola

Ha mirado usted la posibilidad de empresas que reparten dividendo y/o dividendo creciente?

Un saludo

Justo estaba leyendo ahora un post de @ [JordiRP] . Seria como un indexa pero por acciones con dividendo, verdad?

Me va a permitir citarme a mi mismo,

https://foro.masdividendos.com/t/aprovechamos-un-prestamo-a-bajo-tae-por-el-black-friday/13747/12

https://foro.masdividendos.com/t/re-conocemos-la-rentabilidad-a-largo-plazo-de-la-vivienda/12293

Si busca piso o vivienda o apartamento o inmobiliaria hay bastantes publicaciones en el foro, además en la red hay hojas excel con los numerosos factores (gastos) a tener en cuenta al realizar los cálculos. Piense que el año próximo tal vez no haya tantos turistas ingleses…

Existe la posibilidad de estar un año pagando hipoteca y gastos, sin recibir ingresos de esa vivienda ¿Cómo cambiaría su economía ?¿Las horas de sueño de que manera se verían afectadas?¿Las relaciones familiares?.

Me está pasando. Estoy pagando por varias propiedades.
Le voy a recomendar que se pregunte ¿Cómo me sentiría y qué haría en caso de estar un año sin ingresos provenientes de esas propiedades, o no tener ingresos de su actual trabajo u otra fuente?

y se responda por escrito, guarde la respuesta esperando no consultarla.

Después de hacer su plan, sígalo con decisión.

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trrrrr, temblor de piernas, jajajajajaja. He tratado de entrar en su segundo enlace pero me da error y me interesa leerlo por conocer la rentabilidad a largo plazo.
En cuanto a los apuntes, lo de los turistas ingleses no lo habia tenido en cuenta. Aunque pensandolo bien y siendo tan turístico, en todas las conversaciones inmobiliarias todos quieren el típico matrimonio extranjero que paga 900 euros por alquilar una casa, pero de esos no hay tanto, o es como aquel amigo que se compraba una casa en el 2007 y habia ganado no se cuanto. Yo me dirijo a un perfil más de trabajador, pareja que está todo el año, por eso he huido del 200.000 con valor para el alquiler vacacional. Eso si, todos me alertan de los impagos al dirigirme a la “clase obrera” y no al maná de turistas que parece que quieran vivir en este “paraiso”. Siempre habrá gente trabajadora que pueda necesitar un piso de alquiler, pienso yo. Y viendo como estan los alquileres aquí de caros, veo una demanda no cubierta no exenta del riesgo que genera eso, pero todos buscan un 500 600 porque un 700-1000 se les va y no encuentran. Otra cosa es hacer la selección del inquilino lo más acertada posible. Eso es verdad.

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Además de lo que le plantea @Josesthe le recomendaría mirar muy bien la fiscalidad de sus operaciones. Cuando comenta que vive de alquiler asumo (corríjame si me equivoco) que usted tiene un trabajo en esa localidad por lo que percibirá X euros como renta. A eso hay que sumar Y euros de su vivienda ya alquilada de cuya hipoteca restan 25.000 euros. Si además le suma 600-700 euros del nuevo alquiler con facilidad se puede ir con esa cantidad a un tramo bastante alto de IRPF ya que los alquileres se engloban dentro de los rendimientos del capital inmobiliario. Por el contrario si invirtiese en activos financieros dichos rendimientos contarían como rendimientos del capital mobiliario, con unos tipos impositivos más amigables para rentas altas.

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Respecto al enlace: pruebe a buscar el tema.
En general, piense ¿qué puede ir mal? ¿qué espero?
y … pensamiento, plan escrito, … seguir el plan, o cambiarlo si no funciona.
:slightly_smiling_face:

Pues si, por fiscalidad gana el capital mobiliario. Después de leer a @CarlosGalan y otros muchos que manifiestan las bondades de los pisos de alquiler, ahora ya no lo tengo tan claro. Supongo que habré llegado al punto de que si que tome la decisión de apostar por los roboadvisor y como ya estoy en el 50% de ahorro en ellos, quería ver una posibilidad diferente y rápida con la compra del piso para el restante 50%. Aún asi con sus reflexiones me ha producido una sensación de que aumento el patrimonio inmobiliario pero dejo de ver otras opciones quizá más rentables. No se… Sigo pensando. Claro claro tengo que la peor opción sería invertir en una casa para vivir que se convierte en pasivo ya que no le puedo tomar la rentabilidad que me da un alquiler.

El sector de los alquileres es más complejo de lo que parece.
Via LAU los últimos cambios normativos son muy preocupantes. En contra del propietario, y, en el supuesto que sea un gran tenedor … es catastrófico.
Vía alquiler turístico, depende de la comunidad autónoma. En Baleares, por ejemplo, es muy complicado legalizar el alquiler turístico.
Antes de tomar una decisión, le aconsejó asesoramiento legal, de un abogado especialista de su Comunidad autonómica.

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No seria gran tenedor, simplemente es plantear la posibilidad de rentabilizar una parte del patrimonio mediante la compra de un piso y me planteaba la alternativa de seguir con indexados o otros productos financieros, o bien invertir en un piso de 80.000 para alquilarlo por 550 dada la escasez de alquiler anual que hay en el sitio turístico donde vivo. Si que es verdad que se oyen rumores de una legislación más mala para el alquiler. Por el tema del alquiler turístico si que tendría licencia pero no es el segmento que me dedicaria, ya que aquí hay un montón de casas que se alquilan durante el verano y es un mercado muy competitivo, aunque también muy rentable.

La idea es buena. SIN DUDA. … Pero, por mi experiencia en el sector, en el arrendamiento de fincas hay muchos aspectos que pueden influir en la rentabilidad final de la inversión. Simplemente, hay que saberlo. No lo digo para desanimarlo. Solo como precaución. En la rentabilidad final tiene que tener en cuenta: (i) posible morosidad y costos de desahucio, (ii) posibles okupas, (iii) desperfectos causados por los inquilinos, (iv) gastos ordinarios de la Comunidad, (v) derramas extras de la Comunidad (renovación ascensores, fachadas, cubiertas), (vi) periodos de desocupación (ojo: tributa como renta imputada), (vii) gastos de gestión (buscar inquilinos, gestión de cobro, asistencia a Juntas de Propietarios, gestión inquilinos conflictivos,…), (viii) reparaciones a corto plazo al cambiar de inquilino, (ix) a largo plazo: renovación de instalaciones, etc. … En cuanto a la Legislación, en el sector viviendas, últimamente está perjudicando al Propietario. Por ejemplo: (i) contratos de 5 años de duración mínima, (ii) Inconvenientes con inquilinos vulnerables. ETC. … … Digo todo ello porque en la prensa, a veces, se indican rentabilidades elevadas. Y, mi experiencia, del día a día, no es tan buena. Repito, invertir en fincas puede ser una buena decisión (rentas+revaloralización); pero, tenga en cuenta que hay muchos factores a tener en cuenta. Si alquila una finca, puede tener un inquilino bueno, PERO, también cabe la posibilidad de que le salga un inquilino malo. Saludos,

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Ay dios con lo bien y tranquilos que son los fondos… pues me vuelvo a replantear todo.

Mejor resumido imposible.
Añada además que al comprar un piso a nivel particular tiene una “comisión de compra” del -8% (Impuesto Transmisiones Patrimoniales o IVA, Notaría, Gestoría, Registro) y si usa Hipoteca (Notaría, Tasación, vinculaciones con entidad bancaria en forma de seguros, comisiones, etc).
Yo he tenido inquilinos maravillosos e inquilinos que me han dado demasiados dolores de cabeza (mas que los Fondos).
Ya no le cuento cuando son locales comerciales y los inquilinos son empresas a las que su negocio empieza a ir mal y te piden rebajas del alquiler o carencias en época COVID. La rentabilidad se va a negativo pero que tienes que hacerlo porque si pierdes el inquilino, puedes pasarte meses para volver a alquilar un local comercial (empiezo a ver demasiados negocios cerrados en mi ciudad).
Y pueden salir leyes como esta:
" El Gobierno aprueba mañana la rebaja del 50% en el alquiler a bares y locales propiedad de grandes tenedores" https://www.expansion.com/economia/2020/12/21/5fe0aa57468aebe8718b457e.html

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A parte de esta comisión de compra, también hay comisión de venta: plusvalía municipal y plusvalía a imputar en IRPF. Por otro lado me chirría la frase:

Cuidado con la supuesta liquidez si se encuentra un mercado como el de Marzo por ejemplo pero prolongado durante varios años, cosa que ya ha pasado varias veces a lo largo de la historia.

Al final la inversión inmobiliaria yo la asimilo a que uno tiene un trabajo adicional: “casero”, cuyas actividades están muy bien descritas por el resto de foreros. Considere también el coste en cuanto a dedicación de este nuevo trabajo adicional al que ya tiene. Para mi por ejemplo es totalmente inasumible este tipo de inversión solo por este hecho.
La inversión en fondos, dependiendo de lo “trantraner” que uno sea y de lo “do nothing” que seamos capaces de aguantar, puede ser cosa de 5 minutos al mes mas o menos y cómodamente sentado frente a tu ordenador, sin tener que aguantar al inquilino de turno.

Si al final se decide¿Ha pensado en apalancar el 100% de la compra de la vivienda y dejar toda la liquidez para seguir invirtiendo? Con los tipos actuales una cantidad de 80.000 € es fácil que se pague sola con alquileres como los que indica de 550-575€/mes

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Bueno, después de leeros, me siento bien ya que han rechazado la oferta de 80.000 y puedo plantearme diversificación y seguir vuestros consejos. Incluso arriesgar un poco con Socimis, Mintos, inversiones alternativas… ahora me pondré a estudiar un poco aunque la parte de roboadvisor es la que tengo más dominada por la inversión realizada. Voy a probar a ver Myinvestor y otras alternativas como Baelo patrimonio. Cualquier consejo será bien recibido.

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Para aumentar las probabilidades de éxito de la inversión, inmobiliaria y no inmobiliaria, una de las mejores recetas es:

“La mejor improvisación, la planificada”

Si se plantea que hacer con su riqueza, estudie, busque opiniones contrarias, haga lo mismo si se plantea el alquiler, o la cría de pulpos en cautividad, o usar roboadvisors, Socimis, Inversiones alternativas, etc.
Además de rentabilidad y volatilidad, busque palabras como: fracaso, robo, ruina, estafa,…

Horas, días, un cuaderno o una hoja de cálculo, o ambas. La memoria a veces nos engaña.

Por cierto he escrito aumentar la probabilidad, nada de garantizar.

Deseo que le vaya bien, ¡ah! y que tenga felices fiestas

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