Independencia Financiera


#61

Le agradezco compartir el trabajo. No obstante, hay varias cosas que pubtualizaría:

  1. Faltaría incluir 10.000€ de gastos al inicio, lo que influiría mucho en el capital final.
  2. La rentabilidad histórica del SP500 es 10%, no 7%. Esto cambia bastante el resultado.
  3. El IBI y las basuras cada vez restan más rentabilidad porque los aytos. No tienen un euro e intentan esquilmar al ciudadano.

Lo del apalancamiento es cierto que acelera la creación de riqueza, aunque también resta libertad porque se vive mejor no debiendo un € a nadie.


#62

En mi opinión, no hay duda de que la inversión en piso para alquilar es también una opción a considerar, ahora bien yo la considero como diversificación y no como primera opción, que para mí es la RV.
Por añadir algunos puntos más a considerar, en el piso también están los gastos de comunidad, el envejecimiento (amortización) del inmueble/edificio, el IBI (cada vez mayor como bien decía @emgocor), seguros, …
Otro punto importante es la liquidez del activo, si un día quieres o necesitas gastar parte de lo invertido, por ejemplo 30.000€, en RV no tienes más que venderlo y en dos días o menos lo tienes en tu cuenta, mientras que un piso lo tienes que vender en su totalidad (150.000€ por ejemplo) … el notario, el registrador, el banco, la tasadora, el ayuntamiento y Hacienda estarán encantados con la transacción


#63

Este reciente exhaustivo paper muestra que los retornos históricos de bolsa y vivienda no están tan lejos uno del otro: https://www.frbsf.org/economic-research/files/wp2017-25.pdf

También es importante no pensar en S&P 500 cuando se piensa en rentabilidad de la bolsa y en vivienda en España cuando se piensa en los retornos de la inversión en vivienda.

Por último, la discusión sobre el tema de vivienda nace de esto que dije

Hablo de una situación particular, con condiciones especialmente favorables y en una zona donde los precios apenas cayeron en el último estallido de la burbuja. En un escenario estándar mis estimaciones arrojan un 11%-12% de retorno de mi particular y concreta inversión en vivienda. Es difícil rechazar eso y en su lugar seguir viviendo de alquiler, confiando que mis inversiones value arrojen un 12% nominal anual.


#64

Sí, creo que no me expliqué muy bien.

Sobretodo hablo de inversión en primera vivienda. La renta del alquiler es un gasto en consumo (habitación u hospedaje), mientras que la letra de la hipoteca es consumo+inversión. Si además el préstamo hipotecario tiene unas condiciones muy favorables (e.g. crecimiento anual del precio de la vivienda > tipo de interés del préstamo hipotecario :arrow_right: tipo de interés real negativo), se torna en una inversión más rentable que seguir viviendo de alquiler .


#65

Gracias por mirarse los números.

  1. Esos 10.000€ están aquí (valor temporal del dinero):

Estos substraen del patrimonio neto. Por ejemplo, transcurrido el primer año mi patrimonio neto será igual a:

Precio de mercado de la vivienda (103.000€) - cuotas de la hipoteca pendientes de pagar traídas a valor presente (suma columna de la izquierda desde la segunda fila) - entrada a valor presente (10.300€)

Las cuotas de la hipoteca no están actualizadas temporalmente porque quise hacer un cuadro rápido.

  1. Es verdad. También los pisos de la zona que estoy mirando crecen al 4% y no al 3%. De todos modos recuerdo que no había grandes cambios al poner 10% de retorno para la bolsa.

  2. Puede ser, eso no está incluído en mi cálculo. Los impuestos/tasas de la zona que miro son bastante asequibles.

De nuevo quiero recalcar lo que dije antes a otro compañero.

Para nada sostengo que la vivienda sea una inversión más rentable que la bolsa. Hay muchas variables. Solo digo que una primera vivienda, con condiciones de apalancamiento favorables, es para mirárselo detenidamente porque pueden batir fácilmente a la alternativa de vivir de alquiler e invertir lo ahorrado -la diferencia entre pagar renta de alquiler y no letra de hipoteca- en fondos value.


#66

Si usted espera razonablemente ese 11-12% de TIR, comprendo perfectamente que piense que esa es mejor opción. Además le deseo que sea así.


#67

@Segado de dónde ha sacado los datos? Alguna web en concreto para sacar rentabilidades pasadas de índices como el msci World?


#68

Muchas gracias.

A ver si en un futuro puedo compartir mi hoja de cálculo con todos, de forma que se vea de dónde salen mis cálculos, y de paso sea de utilidad para quien se esté debatiendo entre vivir de alquiler o comprar vivienda.


#69

Los datos históricos del valor liquidativo del índice los he sacado de msci.com .
Las hipótesis y cálculos del backtesting son propios, hechos en Excel.


#70

Hay un elemento que no se puede contabilizar en excel. El factor psicológico de vivir en tu propia casa y que no te puedan echar o subir el alquiler a precios astronómicos.

Incurrirá en más gastos que si vive en alquiler pero tendrá su casa a su gusto: ¿pondría aire acondicionado en un piso que no es suyo, cambiaría las ventanas o lo pintaría como quiere su esposa?


#71

Coincido…la vivienda habitual es un caso aparte,y es menos instrumento financiero de lo que parece.


#72

Igual más que el ladrillo lo que está para comprar es la hipoteca. Pero entiendo que esto ya es un tema con el que no todo el mundo se siente cómodo.


#73

Buen apunte @Fernando … podria extenderse un poco mas en esta idea de " compra la hipoteca "


#74

La idea es sencilla pero tiene su aquél: si uno es capaz de endeudarse a tipos muy bajos a largo plazo y piensa que va a ser capaz de sacar más rentabilidad que el coste de la deuda, tal vez no sea tan descabellado, renegociar y dejar de amortizar la hipoteca de la vivienda (o de alguna inversión en ladrillo) o incluso aumentrala un poco para hacer algo con ese dinero.
El ladrillo es de lo poco que permite al minorista un endeudamiento a tipos y plazos aceptables.
Personalmente yo no pasaría, en ningún caso, de niveles de endeudamiento del 25-30% del valor de mercado del inmueble que respalda la deuda (lejos de lo que suele verse en la hipoteca “típica”).

Dependiendo de las circunstancias esto podría ser interesante además desde un punto de vista fiscal.


#75

A mi de todo lo expuesto, lo que más me chirría es ese supuesto cálculo de revalorización del inmueble. Fíjese que en el caso que expone al principio, usted comenta que una vivienda que en 1992 costó 180.000 Euros, “podría” (y lo pongo entrecomillado porque es una estimación que hace usted) venderse por 400.000 Euros en una época donde cualquier cosa que se comprara hoy vale más aún con la burbuja pinchada por enmedio.

La compra de inmuebles como inversión se está volviendo a poner de moda, esta vez para alquilarlos en vez de revenderlos a precios más altos. Este fenómeno que ya se dió en España entre 1997 y 2008 es conocido como “capitalismo popular inmobiliario” que consiste en provocar el efecto riqueza a imagen y semejanza que los activos de los mercados financieros. Y claro, como la cuestión es conseguir ir aumentando el valor del “activo” a una velocidad mayor que el poder adquisitivo de la mayoría de la población acaba como acaba.

A un lado tienes el perfil de cliente para el alquiler: mayoritariamente la generación milenial que no tiene recursos para comprar un inmueble debido a la elevada tasa de paro en su franja de edad, precariedad laboral, sueldos bajos e inestables,… La tasa de natalidad también juega en contra. De hecho la última generación del baby-boom (mediados los 70) tienen prácticamente todos vivienda propia. Y gran parte de los que compran ahora lo hacen por la misma finalidad: inversión (yo mismo tengo algunos conocidos que han comprado inmuebles para alquiler. Ninguno compra acciones).
También añadir que en España salen más de 100.000 viviendas al mercado cada año por temas de herencia.

Por el otro lado está el tema financiero. Con los tipos de interés a 0 hay mucho ahorro inmobilizado esperando para darle salida con algún tipo de rentabilidad. Y que mejor activo que el del tocho en este bendito país cuando además llevamos 10 años leyendo y escuchando en todo tipo de prensa “fiable y objetiva” como la nuestra que es el mejor momento para invertir en inmuebles (la misma prensa que lleva los mismos 10 años aconsejando comprar Telefónicas y Santanderes).
A esta fiesta de los intereses al 0 se sube de nuevo la banca, necesitada de ingresos para darnos unas estupendas hipotecas a 30 años con un interés fijo incluso (menuda estafa en la que están cayendo varios) pero no para que la gente se compre su primera vivienda no, sino para que los que quieran invertir y especular con ella. Ya lo hizo una vez, lo vuelve a hacer y volverá a acabar igual. También el mundo financiero con los fondos buitre a la cabeza ha entrado para hacer negocio.
Y para que no falte nadie, el Estado que también anda necesitado de pasta y cambia la legislación de la Ley del Alquiler. Te lo venden como una protección al inquilino pero es justamente todo lo contrario. Con la ley del 2013 el contrato del alquiler era de 5 años + 3 prorrogables en los cuales el propietario sólo podía aplicar el IPC, Pero ay amigo, vivimos en la época de inflación ya no baja sino negativa (un accidente dijeron, accidente que duró más de 2 años) y lo pasaron a 3 + 1. Eso da al propietario la ventaja de “actualizar” los precios en menores espacios de tiempo. Fíjate que desde que se aplica esta nueva ley los precios del alquiler se han disparado, que casualidad no???

Y ahí tienes el cocktail perfecto para que de nuevo esto acabe del mismo modo. Invierto 100.000 en un inmueble, en 20 años vale el doble (a imagen y semejanza de los balances de los bancos que tuvimos que rescatar), las tasaciones al alza (más negocio), alquileres cada vez más altos (por encima de inflación y la evolución de los salarios),…, con lo que el riesgo de impago y morosidad es elevadísimo.

Y todo ello con escrituras, notarios, gestorías, tasaciones, hipotecas, intereses,ivas, impuestos de transmisiones patrimoniales, impuestos de actos jurídicos documentados, provisión de fondos, ibis, basuras, gual, plusvalua municipal, comunidad de vecinos, derramas ordinarias, derramas extraordinarias, la caldera, el calentador, la calefacción que se estropea, su mantenimiento, la pintura, el seguro, el seguro del alquiler,los cambios de sumunistros, la cédula de habitabilidad, el certificado energético, el Incasol, el gestor, la inmobiliaria, negociar nuevos contratos, buscar nuevos inquilinos,… La cantidad de papeleo, tiempo y energía que hay que emplear no hace en mi opinión un buen vehículo de inversión.

Uno tiene que comprar una vivienda para vivir entre otras cosas porque si se quiere conseguir la ansiada IF hay que quitarse de encima el mayor gasto que soportamos que es el de la hipoteca o alquiler mensual (no es indispensable pero facilita mucho eliminar el gasto anual un 30/40%),

Para conseguir las cifras que aparecen en el excel no te digo que compres las 20/25 mejores empresas del mundo y reinviertas sus dividendos crecientes, basta con que te indexes con un 40% a USA, un 30-40% a Europa y el resto a Pacífico y Emergentes y rebalancees una vez al año y en mi opinión estoy seguro que sacarás mejor rentabilidad.

PD: el que escribe tiene 6 inmuebles de propiedad (3 de vivienda y 3 locales de trabajo).


#76

Interesante reflexión. Ayer le comentaba a mi familiar que quién tiene ahora tanto dinero para comprar porque la gente joven que se quisiera comprar una casa, no tiene el dinero para ello… Pero él me decía que siempre hay un sector con más alto poder adquisitivo. Sin ir más lejos… funcionarios del grupo A i.e. parejas de médicos…

Pero tiene usted razón que los precios se están inflando de nuevo de forma no realista. Volvemos al tema del ciclo y cuánto durará y cuando pinchará y esas personas a las que hace referencia que deben adquirir propiedad para vivir… En qué momento entrar a comprar más óptimo que es un paso coherente con la IF. Supongo que nadie lo sabe…


#77

Yo no me canso de repetirlo:
1.-La demografía es muy desfavorable…Japón 2.0…menos mal que aquí tenemos inmigrantes…o migrantes ,como se llama ahora.
2.- Yo herede 1 local, mi hermana 1 piso y en unos años 3 pisos más…mis hijos van a heredar unos cuantos pisos.
3.- Todos los anteriores van a necesitar pocas propiedades más.
4.- Esto es clase media a nivel nacional,osea los precios van a tardar décadas en recuperar.
5.- La voracidad fiscal sabe que el inmueble no puede cambiar de país…como la cuenta de valores,si la cosa se pone fea.

Conclusión, en mi caso. Fuera de la vivienda habitual no veo sentido a la propiedad como inversión …locales prime incluidos.


#78

Cómo pasarse un recibo a uno mismo todos los meses de una cantidad fija no hay nada.Si lo hacen los bancos con tu hipoteca,porque no lo vas a hacer tu.
600…1000 euros mensuales,en una cuenta de valores…comprar acciones que no tengas que vender jamás.
En 25…20 años eres millonario…ese millón te puede autotraspasar unos 3 mil pavos mensuales el resto de tu vida.


#79

Troski decía que el capitalista tiene que trabajar…el comunista tiene que obedecer.
Se puede intercambiar comunista por socialista, revolucionario,podemista.
Un pasaporte en vigor y un billete de avión siempre a mano…piensa en Venezuela,Cuba.


#80

Tengo un abogado que me lleva algunos temas del trabajo que es la pareja de una de mis mejores amigas desde la infancia y me hace un precio “especial” porque sino no podría pagarle sus tarifas para ser sincero.

Un día que salimos a cenar y después de unas cuantas botellas de vino a uno se le suelta la lengua y empezó a hablarme de su patrimonio y dinero. Su familia procede de la clase alta de la ciudad de Barcelona. Bien, mi abogado posee unos 150 inmuebles sólo en la ciudad de Barcelona. Y como él hay unos cuantos. Todas esas familias suelen verse e interelacionarse a través del Club de Polo, partidos de tenis, golf, Círculo Ecuestre y todas esas pijadas. La mayoría de esos pisos que tienen en propiedad permanecen vacíos. Creo que él mismo me dijo que de los 150 pisos sólo tenía aquilados unos 30 y que sólo de muy vez en cuando vendían alguno, todo ello para seguir manteniendo altos los alquileres en la ciudad.
Ni que decir que no tiene ni una acción ni un fondo. Curiosamente tiene plan de pensiones por aquello de la desgravación fiscal.