El Banquero del Pueblo se hace un drop mic en el debate sobre comprar - alquilar.
Agradezco que me digan cuál es el vídeo del influencer que le ha llevado a hacer este.
Parece un video respuesta bastante directo a Javi Linares.
Si es que este debate es muy amplio, y como todo en la inversión, depende de la situación de cada uno.
Pero sí es cierto que los influencers financieros pro renta variable van todos con el discurso de que no hay nada mejor que alquilar, con su parte de razón por supuesto. Pero generalmente son chicos bien que veneran al S&P500 y la rentabilidad anualizada como a la virgen de Fátima. Y que si te apalancas y que si el coste de oportunidad y que tiras del excel para abajo y todos ricos. Y como ya se ha repetido aqui hasta la saciedad, la vida tiene muchas vueltas y la “mejor decision financiera” está lejos de estar clara y está llenisima de matices.
A mis padres no les hizo mucha gracia que me fuera de alquiler con mi mujer hace cosa de un año. No me dio por sacarles la excel, pero ahora que ven lo bien que vivimos en cuanto a tranquilidad (vivienda cero ruidos) y con una ubicación privilegiada y unas fenomenales vistas a la bahía y a la ciudad también han entendido que no todo es cuestión de números. Y eso que si les saco los números creo que también les acabaría convenciendo: pago 890€ al mes de renta por una vivienda que estaría valorada en unos 360.000€. A mi edad me iría a una hipoteca a 20 años y para tener una letra similar al alquiler tendría que soltar previamente unos 200.000€. No sé yo, me puedo equivocar, pero casi que prefiero no descapitalizarme. Pero que de momento no ha surgido la oportunidad de encontrar una vivienda en venta de características similares a esta en la que estoy viviendo ahora. Ya veremos en los años venideros, si apareciese habría que estudiar la operación.
Ben Félix publicó no hace mucho un par de videos sobre el tema analizando mucho más profundamente ambas opciones. En su caso personal dice preferir el alquiler a la compra:
Eso sí, los comentarios de los videos son muy encendidos ya que la decisión en este asunto tiene mucho de psicología.
Cuentan los que estudian estas cosas que los industriales de Neguri durante el S.XIX vivían de alquiler, y sólo después de haber construido sus emporios edificaban sus mansiones familiares con la calderilla. Sea cierto o nó, va en linea con mi intuición de que de alquiler viven los pobres por necesidad y los de más posibles por elección. Los del medio compramos como forma de ahorro y porque conviene contemporizar con la psicologia de seguro de la cueva de la pareja. Que no es cosa de broma.
Más allá de esto cada uno es cada cual y cada historia diferente. Les cuento lo que no deja de ser una anécdota: una conocida me cuenta aliviada que por fin ha vendido su chaletón con inmenso jardin. Que estaba hasta las tetas de atender cada fin de semana a la numerosa tropa de hijos, nueras y nietos y pasarse el resto de la semana atendiendo a los jardineros, albañiles y fontaneros. Que se iba de alquiler con el gato y que les dieran por el saco a todos los demás, por mucho que hubieran dejado de hablarle. Tener la libertad de irse de un sitio a otro, cuando se puede, no tiene precio.
Me ha evocado esto que dice Ud. a mi situación allá por 2005, cuando en plena burbuja (que no era tal si uno escuchaba a los ZPs, Solbes y cía. de la época, da risa pensarlo) mi ahora esposa y yo nos fuimos de alquiler. Podríamos haber comprado (y no faltaba la presión maternal para ello), pero lo que podíamos comprar no nos gustaba, y lo que nos gustaba no lo podíamos comprar (y además mirábamos a nuestro alrededor y los precios de las casas no casaban con los sueldos que veíamos… algo no cuadraba). Años después, ya casados, con un churumbel que nació viviendo de alquiler y otro de camino ya sí encontramos una vivienda que nos gustaba y podíamos pagar, y es la que ahora es nuestro hogar familiar. El alquiler tuvo sentido durante unos cuantos años, y luego ha tenido sentido comprar.
También es cierto que las cosas han cambiado mucho y el alquiler se ha ido de madre bastante fuerte, pero creo que la idea se entiende. La disyuntiva entre comprar y alquilar, como bien dicen Uds. por aquí, está plagada de matices, detalles personales, psicología, y decisiones vitales que no se pueden meter en una excel.
Sí, eso es. Son varios los factores a considerar y los no económicos no tienen cabida en una Excel. En mi caso estoy muy sesgado por experiencias vividas de vecinos molestos en el piso de arriba y no contemplo vivir en una vivienda que tenga vecinos arriba. Esto ya me condiciona bastante y me limita mucho el abanico de opciones, ya que o vivo en la última planta o me voy a una vivienda unifamiliar. Por eso, y con mis circunstancias creo que tuve bastante suerte tras meterme un día en el idealista cinco minutos después de salir anunciado el piso en el que vivo ahora de alquiler. Creo que es el piso más alto de mi ciudad, no tengo vecinos al lado y los de abajo no molestan, muy buenas vistas, piso amplio, garaje cerrado individual…. Además, el precio está claramente por debajo de mercado, es imposible encontrar algo parecido en mi ciudad, y de haberlo, saldría por no menos de 300€ más al mes.
También le digo que me arrepiento de no haber siquiera preguntado por un par de pisos que salieron a la venta hará algo más de dos años y tenían características similares a este en el que vivo ahora (aunque algo más alejados del centro). Me lo podría haber permitido, pero aposté por el alquiler. El año pasado también salieron dos pisos a la venta que me encajaban, con muy buena pinta, pero el precio era demasiado alto. También podría haber comprado, pero me habría supuesto un suicidio financiero y no me apetece acabar los meses esperando a que llegue la nómina.
Así que de momento y por una temporada, que no sé si será de uno, tres o diez años, seguiremos aquí mientras sigamos a gusto. Prefiero no planificar nada, las cosas que surjan como tengan que fluir.
@Waits
La “simple respuesta” a su petición
¿Alguien sabe como calcula la administración el valor de referencia catastral? ¿El algoritmo detrás del cálculo? ¿Lo actualizan una vez al año?
Si tiene certificado digital entre en:
A la derecha:
y luego
Su DNI y una ref catastral de su propiedad
Pulse después
Tachaaannnnn
Si la navegación de Ebay, o tiendas web fuesen así de intuitivas, habría mucho más comercio con local de calle.
Le he planteado a ChatGPT que analice dos escenarios financieros posibles para alguien que dispone de 300.000€ ahorrados:
- Comprar una vivienda de 500.000€, aportando una entrada de 100.000€ y contratando una hipoteca a 30 años por el resto. La liquidez sobrante se invierte en bolsa.
- O bien, alquilar una vivienda por una cantidad similar a la cuota hipotecaria, pero con la hipótesis de que el alquiler sube cada año un 2,5%, y mantener los 300.000€ invertidos íntegramente en renta variable, junto con el ahorro mensual que se genere frente al propietario.
Para que la comparación tenga sentido, utilicé una serie de supuestos realistas para España a julio de 2025.
1. Supuestos utilizados
- Precio de la vivienda : 500.000 €
- Entrada inicial (compra) : 100.000 €
- Hipoteca (30 años, tipo fijo 2,5 %) : 400.000 €
- Costes de compra: 8,5 % del precio (≈42.500 €)
- Liquidez restante para invertir (compra) : 157.500 €
- Costes anuales del propietario: 1,5 % del valor del inmueble (≈7.500 €/año)
- Alquiler mensual inicial: igual a la cuota hipotecaria (≈1.582 €/mes)
- Alquiler crece un 2,5 % anual
- Revalorización de la vivienda : 3 % anual
- Rentabilidad de la bolsa : 7 % anual (nominal)
- Fiscalidad sobre plusvalías : 23 %
- Coste de venta de la vivienda : 5 % del valor final
2. Flujo de caja y patrimonio estimado en ambos escenarios
Escenario A – Comprar
- Cuota fija de hipoteca: 1.582 €/mes durante 30 años
- Costes adicionales como propietario (IBI, mantenimiento, seguro): 625 €/mes
- La vivienda se revaloriza hasta alcanzar 1.213.631 € en 30 años
- Tras descontar el 5 % de costes de venta: 1.152.949 € netos
- La inversión paralela de 157.500 € crece hasta ≈1.198.000 €, y tras impuestos queda en 858.401 € netos
- Patrimonio total comprador: ≈ 2.112.350 €
Escenario B – Alquilar (con alquiler creciente)
- Inviertes los 300.000 € desde el inicio a un 7 % anual
- Además, durante algunos años ahorras e inviertes la diferencia mensual entre el alquiler y los costes que sí paga el propietario
- Como el alquiler sube un 2,5 % anual, ese ahorro mensual se va reduciendo progresivamente, hasta desaparecer
- A los 30 años, sumando inversión inicial + ahorro mensual invertido:
- Patrimonio total inquilino: ≈ 2.089.592 €
3. Conclusión
La decisión entre comprar o alquilar probablemente no tenga una respuesta universal. Depende de múltiples factores financieros y personales. La clave está en hacer números con la situación de cada uno y no dejarse llevar por tópicos.
Con un escenario de 200.000 € ahorrados, una vivienda de 300.000 €, una entrada inicial de 60.000 € y un alquiler inicial similar a la cuota hipotecaria pero creciendo un 2,5 % anual:
- Comprador: 1.389.239 €
- Inquilino (con alquiler creciente): 1.375.584 €
Ambos caminos son casi equivalentes desde el punto de vista financiero… siempre que el inquilino invierta con disciplina.
Yo conozco al fundador, y he probado invertir en algún proyecto con ellos.
Por mi trabajo es un tipo de inversión que entiendo y parecido a lo que veo en el día a día.
El fundador es un tío espabilado, muy emprendedor. Le conocía del sector y un día hablando con él, cuando arrancaba con UrbanFlip me propuso algún proyecto. Lo estudié profundamente y vi que tenía sentido.
¿La clave? compraba a buen precio. Se mueve muy bien y saca oportunidades a base de pico-pala. Después, además, ha sabido convencer a algunos inversores (alguno referente del sector) para que inviertan en sus proyectos y (ojo) en la plataforma. Si compras a buen precio, te puedes equivocar con la reforma o la comercialización.
¿la trampa? la forma de calcular los retornos y sus comisiones. Todo va a éxito, por lo que es bastante justo. El problema es que, ahora, con el volumen que tiene ahora, te “obliga” a invertir el 50% en “Renta Fija” (remunerado a éxito al 8.00%), y el otro 50% en un tramo variable, calculado en base a la TIN. Si promedias después, no es tan maravilloso el retorno.
Yo he auditado el proyecto en el que he participado, factura por factura, y no he visto nada alarmante. ¿Se puede hacer más apretado? a lo mejor sí, pero peléate tú con el constructor, arquitecto, etc. Para que lo haga otro por ti, está bien.
¿Mi experiencia? Tiene buenas oportunidades, pero cada vez le cuesta más encontrarlas. Es un modelo de negocio difícil de escalar, y puede morir de éxito. Cada vez hay más inversores contentos que quieren reinvertir lo generado, y cuesta colocar ese capital. A la vez, no es lo mismo gestionar 2 reformas a la vez que gestionar 8. Afortunadamente está haciendo crecer el grupo y aunque al principio no sea igual de fluido, espero que consiga hacerlo funcionar.
En mi caso estoy en el 2º proyecto y me están saliendo bien. El primero lo cerré con TIR del 18.50% limpia de comisiones y retenciones (19% al ser un préstamo participativo). De machine-learning algo tendrá, pero eso es un anzuelo para levantar capital, el 90% de los deals los levanta a base de llamadas y llamadas, cafés, etc.
Yo personalmente seguiré analizando sus oportunidades y entrando en alguna. Me parece que la estructura es mejorable (supongo que cuando crezca un poco más ya abrirá un fondo y será mejor para todos), pero haciendo los deberes antes de invertir, puede valer mucho la pena.
Espero que mi experiencia sea de ayuda.
Comparto por aquí información sobre una operación que han hecho unos madrileños (no lo digo a modo despectivo 
) en el edificio en el que vivíamos hasta hace un año y que vendimos en abril.
Han comprado por unos 265.000€ y realizado una reforma integral (de 50.000€ no creo que haya bajado y posiblemente me estoy quedando corto, incluso han aumentando el número de baños de uno a dos). Lo han puesto en alquiler y piden 1100 €. No sé yo si lo conseguirán alquilar a ese precio. El piso es pequeño, de dos habitaciones tras la reforma, en la zona centro de la ciudad (la ubicación es el punto fuerte). Pero sin garaje, lo que significa que si tienes coche o pagas un extra por una plaza de alquiler (si la encuentras) o date por jodido. La rentabilidad bruta no llega ni al 4% suponiendo que encuentren inquilino solvente y fiable dispuesto a pagar ese precio. Como que no lo veo.
Esta claro que confían en una revalorización futura que les aporte unos puntos más de rentabilidad. De lo contrario no hay por donde pillarlo…
Puede ser, pero no lo veo tampoco. Edificio construido en 1965, con derrama de fachada en los próximos años; y a saber que más deficiencias acabarán apareciendo. Me cuesta creer que esos pisos puedan revalorizarse más, el precio al que se han vendido éste y el nuestro me parece un completo disparate. Puedo estar equivocado por mis sesgos, pero sigo sin verlo. En idealista le dan una valoración a estos pisos en torno a los 180.000€, que en este caso no se ha ajustado a lo que podemos considerar valor de mercado actual.
También están reformando los que compraron el nuestro, pero en este caso el uso es como primera vivienda. Están tirando el piso entero, no me extrañaría que aparezcan grietas en las viviendas colindantes 
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En cuanto al alquiler por 1100€, hace cuatro años el alquiler en el edificio era de 600€ (dato de una vecina que tenía otro piso alquilado en el edificio). Y esto no es Madrid, es el norte de España.
Estos días he visto el anuncio del alquiler de otro piso de los que estuvimos mirando hace algo más de un año. Ha vuelto a salir anunciado al mismo precio del año pasado, y tras un par de semanas han bajado el precio. La misma jugada que se dio con otro piso que vimos el año pasado, que entiendo finalmente se ha acabado alquilando (porque ha desaparecido el anuncio), pero a un precio inferior al del año pasado (tomando como referencia el precio del anuncio).
Lo veo como las ineficiencias en la renta variable. Si se pueden obtener buenas rentabilidades sin prácticamente barreras, entrarán mas actores hasta que la rentabilidad esperada se ajuste.
No digo que deje de haber gangas. Sólo serán más difíciles de encontrar.