Ya que hemos hablado en el curso de Merlin, adjunto aquí la junta general de este año.
Aquí la de LAR del año pasado:
5 Me gusta
Buenas noches,
Como comentaba en el chat del curso de la segunda sesión un par de reflexiones e inquietudes:
-
Empiezo por mi experiencia familiar.
Mis padres tienen un par de pisos en alquiler en pueblos de León:
– el primero de ellos fue nuestra vivienda habitual durante años
– el segundo fue resultado de una autopromoción familiar en unos terrenos heredados
Ni idea de la rentabilidad o el TIR desde los inicios pero estoy totalmente convencido de que ha sido su mejor elección para sus ahorros. Alternativas para alocar ese dinero empleado en la compra o construcción y mantenimiento, seguro que las había y mejores, pero la realidad es que su experiencia con acciones de Telefonica o BBVA y fondos de bancos ha sido nefasta.
Trabajaron duro y ahorraron. Ahora mismo, ambos están jubilados y el dinero de los alquileres complementa sus pensiones.
Ambas propiedades han dado problemas de impagos (actualmente una de ellas está en esa situación) y algún dolor de cabeza pero el balance ha sido positivo. Y con esto no quiero convencer a nadie de las bondades de la inversión inmobiliaria porque ni siquiera yo tengo claro si son tales (ver el segundo punto), simplemente contarles mi experiencia.
Como les indicaba en uno de mis post anteriores, mi objetivo aquí sería profesionalizar la gestión mejorando los criterios de selección de los inquilinos, valorando emplear seguros de impago al menos al iniciar los nuevos contratos, definiendo un pequeño plan de mejoras que pudiera hacer las viviendas más atractivas para otro tipo de público… pero ya saben lo que cuesta a un hijo convencer a los padres de que las cosas se pueden hacer de otra manera y más cuando estoy a más de 300 km de ellos… -
Y ahora, llegados a este punto y con este bagaje, ¿quiero dotar a mi cartera de una pata de inversión directa en inmuebles para alquilar?
Preguntaba su opinión a Gustavo en la primera sesión, él adelantaba que los datos de rentabilidad eran justitos y sumaba los posibles dolores de cabeza con los inquilinos.
En autorespuesta a mi pregunta, pues no lo sé, las ideas que me rondan la cabeza:
– barrio próximo a la universidad orientado a alquiler a estudiantes, por unos 50.000 € (número mágico de Carlos Galán) más un pequeño lavado de cara y con la referencia de los alquileres que aparecen en idealista, a mi la rentabilidad neta estimada no me disgusta. Mi duda principal, ¿a día de hoy hay demanda? En mi época hace más de 20 años, sí que la había pero ¿y ahora?
– prospectando mercado en idealista me tope con un inmueble que podía encajar en alquiler vacacional, también le estoy dando una vuelta. Para esto no tengo plantilla, a ver cuando disponga del material del curso que números salen.
De momento todo muy verde, lo seguiré madurando.
Gracias por su tiempo sin han llegado leyendo hasta aquí.
Saludos
19 Me gusta
Dejo por aquí el “PER” al que cotiza el inmobiliario.
Si cogemos su inversa, la yield, veremos que está un poco por debajo del 3% (PER 33 sería ese 3%).
13 Me gusta
Aquí el enlace al twitter al analista de R4 de inmobiliaria:
https://twitter.com/javierdiaz_r4?s=21&t=2Ia4F4Cs4qV6fWzqAKjnRA
2 Me gusta
6 Me gusta
Me ha parecido interesante para dejarlo en el hilo, para que vean cómo cada vez más se está fomentando la venta en nuda propiedad:
https://www.idealista.com/inmueble/98106127/
Dejo pantallazo del anuncio también por si el que llega a verlo, lo hace cuando ya esté retirado.
Muchos son IF y no lo saben…
10 Me gusta
He observado que desde hace como una semana me llegan alertas de idealista con bajadas de precio en viviendas que sigo.
Salvo con algún local o garaje, nunca las había recibido antes.
Zona comunidad de Madrid.
Perdón por el offtopic
2 Me gusta
Corríjanme si me equivoco, pero creo que Hacienda investiga estas ventas con una diferencia de precio ostensible (aunque sea la venta de la muda propiedad) y efectúa “paralelas” para acercar el precio de venta al valor real y cobrar los impuestos correspondientes
3 Me gusta
Tal y como yo lo veo:
Entiendo que la vivienda es la vivienda habitual del vendedor por lo que por la posible ganancia patrimonial no tributaría, al ser mayor de 65 años.
El adquirente liquidaría el ITP con base imponible igual al nuevo valor de referencia que ha entrado en vigor este año.
6 Me gusta
Tengo cierta curiosidad por ver cómo funciona este tipo de mercado. Esa incertidumbre morbosa que depende de la longevidad del usufructuario; no sé, no me gusta el modelo.
5 Me gusta
El riesgo está en que se alarguen los pagos debido a eso, sí. Que coja cada uno las estadísticas y se “la juegue” a que no tenga una cola de esas que se desvían.
6 Me gusta
Curioso. Nunca había visto que además de pagar una cantidad fija, se tuviera que abonar una mensualidad de por vida a los usufructuarios. Y nada menos que 1500 euretes…
3 Me gusta
Es que además son dos personas las que tienen que fallecer, no una. Para particulares lo veo un tanto grotesco. Eso de desear de alguna manera el fallecimiento de dos personas para beneficiarse de ello.
2 Me gusta
Más que grotesco, el problema es que hay variables que cambian significativamente la naturaleza de la inversión y hay que diversficarlas sí o sí de algún modo.
Si el patrimonio de uno no llega para poder diversificarlo adecuadamente, no tiene sentido ni planteárselo.
5 Me gusta
Si uno no es capaz de separar este sentimiento y ser lo suficientemente racional como para considerarlo una inversión con unas probabilidades de que salga bien o mal, mejor que no lo haga.
Si uno al iniciar una inversión como esta piensa que va a desear debido a ello que alguien muera, no es para él.
De acuerdo con lo que dice @Lotas
4 Me gusta
Por eso lo decía, porque tengo la impresión de que la mayoría de potenciales compradores en este formato son los del segundo grupo que menciona; aquellos que desearán la muerte de los usufructuarios lo antes posible, y quien sabe si incluso serían capaces de acelerar artificialmente ese momento con tal de ver cumplidos sus deseos si el tiempo se les echa encima y los ancianos viven más de lo previsto.
1 me gusta
Igual ese tema da para una película… Imaginen una empresa con un desalmado al mando que va usando diferentes tácticas para acortar la vida de las personas con las que firma contratos. Peores cosas se han visto en estafas alimentarias o farmacéuticas que afectaban a la salud.
5 Me gusta
2 Me gusta
Como dijo en el curso @CharlesLogan , Ismael siempre va un paso por delante de la competencia.
Claro movimiento de las sucursales bancarias a los data center lo muestra.
4 Me gusta
No ha estado muy acertado aquí Ismael:
Lo curioso del comentario es que en esa cruzada de desprecio frente al teletrabajo y el sector tech, no deja de subyacer su propio interés personal a que todo siga igual y que su negocio de oficinas siga en pie.
8 Me gusta