Ione Belarra también decía que había que facilitar pasar de hipotecas variables a fijas para solucionar el problema de millones de españoles
Además de que ese cambio ya está regulado, yo creo que piensa que el problema es que sea fija o variable y no que los tipos están por las nubes… Es que vaya nivel.
Sobre la reforma, es una buena locura ya que entre otras cosas en las zonas tensionadas el pequeño arrendador no va a poder subir el alquiler y además lo desligan del IPC, comiéndose una pérdida de ingresos en términos reales por lo que seguramente dejará de invertir en la misma (tipo renta antigua), habrá un parque de viviendas de peor calidad aún.
Además veo que habrá mayor presión en la solvencia a la hora de escoger inquilino, ya que el precio del alquiler no será el filtro determinante, no sé hay muchas cosas que no cuadran demasiado.
Yo por esta y otras razones no me acerco a la inversión inmobiliaria aunque el apalancamiento sea goloso.
Aquí hay un buen resumen en 20 minutos sobre la nueva ley y las posibles consecuencias a corto y largo plazo.
Yo hace años que tengo claro que en España es mejor invertir en cosas superfluas que en cosas necesarias para vivir. Mejor en lujo y vicios que en lo más básico. Una pena, porque con estas medidas se desincentiva que aumente la oferta de las cosas más básicas.
Lo más gracioso de la ley es que aunque la promulga el gobierno del estado, la potestad de decidir si hay o no hay zonas tensionadas en una CCAA la tiene el gobierno de esa comunidad autónoma, así que a ver qué pasa en las ciudades grandes del país donde no.gobierms PSOE/PODEMOS esa CCAA…igual ni se nota
Tengo la sensación que como tantas veces hay quien culpando a los políticos de turno, quiere obviar los riesgos que tiene el tipo de inversión que quiere hacer o ya está haciendo.
No estoy diciendo que no tengan su cuota de culpa. Si alguna característica tienen los políticos es su capacidad de empeorar problemas que ya existen en lugar de solucionarlos.
No obstante creo que se tiende a comprar relatos que según que problemas no existen o son fáciles de solucionar cuando no es así.
Shiller, en el magnífico Exuberancia Irracional - Robert J. Shiller ya contaba algunos de los problemas asociados al inmobiliario como activo, de la misma forma que hablaba de los bonos o de la renta variable.
Los inversores tenemos tendencia a confundir la supuesta eficiencia del mercado. Hay tendencias que son difíciles de sostener a largo plazo. En cambio como duran lo suficiente, hay quien cree que van a durar toda la vida y son un acicate para lograr una rentabilidad mejor, que justo suele ser lo que lleva pasando los últimos tiempos.
En renta variable suele ser la subida de los múltiplos y en renta fija las bajadas de tipos de interés. El inversor termina creyéndose que eso es algo estructural cuando en realidad tarde o temprano va a cambiar notablemente de tendencia.
En la vivienda, hay situaciones de este tipo que se dan en el momento que una parte mayor del sueldo de las personas se dedica a pagar el alquiler o las personas cada vez viven en menor número de metros cuadrados. Incluso aunque pueda existir de fondo cierta tendencia estructural a ello, es cuestión de tiempo que eso presione negativamente la rentabilidad de la vivienda.
Tampoco es un problema exclusivo español. Otras grandes ciudades lo están teniendo y las propuestas de limitar alquileres, no son exclusivas de España. Hay veces que cuidado con centrarse simplemente en la óptica local, para analizar problemas con una componente más general.
En la burbuja inmobiliaria hubo quien acertó notablemente con ella, como Paramés, aunque con la limitación temporal de este tipo de aciertos, pero en cambio no fue capaz de extrapolarlo a algo mucho más global. Tampoco es que fuera sencillo de hacerlo.
Que las leyes que promulgan los políticos no funcionen para lograr disminuir el efecto de según que problemas y haya mecanismos para saltárselas, a parte de ser una constatación de que la magia no existe, tampoco es que termine siendo buena noticia para el inversor en este tipo de cosas.
Vamos que si tiene espectativas excesivamente infladas o está arriesgando de más en base a exceso de apalancamiento y similares, es mucho más probable que sea el propio mercado quien le devuelva a la realidad que una ley promulgada por el gobierno de turno. O sea el contagio de ciertos problemas sociales a otros ámbitos. La regulación sólo la ve como algo inmutable y que puede proteger de según que tipo de riesgos, alguien que no amplía su marco temporal a la hora de analizar la incidencia de según que tipo de problemas.
Habrá unos cuantos que se hayan convertido en grandes propietarios por sorpresa y de la noche a la mañana… Y yo me pregunto… Es más gran propietario aquel que tiene 5 pisos de 100,000 euros que dedica al alquiler o aquel que tiene 3 pisos de 500,000 euros en el centro de Barcelona o Madrid?
Creo que el punto no es ser o no un gran propietario, más bien es que si compro un piso para completar la jubilación y le puedo subir menos que el coste de la vida, es poco incentivante; análogo razonamiento a que voy a tardar más de dos años, por ley, en librarme de quien no paga rentas.
Eso puede contribuir notablemente a barrer del mercado mucha oferta.
Me van a permitir que lo lleve a lo personal: mis difuntos, padres, un piso heredado de la abuela que alquilaron a alguien que creían ser un referente, un maestro del pueblo. Lejos de ser un referente, empezó a no pagar, tuvieron que recurrir a un abogado y procurador, lo cual a su economía que era francamente ajustada, le sentó bastante mal. Una vez que lograron recuperar la posesión, inmediatamente hicieron lo que una persona que ha sufrido un golpe hace, alejarse de ello, vendieron la vivienda inmediatamente.
Esa casa de pueblo hace años que está vacía en manos de una vecina que la tiene simplemente como depósito de valor, acude a ella regularmente a limpiar, y como tenemos buen trato familiar con ella a veces nos alojamos allí, pocas veces . El pueblo, ya casi solo es un recuerdo lejano
Si llevan a cabo las medidas como lo está publicando la prensa puede tener un efecto brutal y negativo sobre el mercado de alquiler.
Hay un estudio que se hizo en la Universidad de Barcelona, no recuerdo exactamente cual de ellas, para tratar de determinar el porcentaje de pisos que eran de grandes tenedores, frente a aquellos que tenían uno o dos como máximo. El resultado fue que más del 60 % de este parque de viviendas era de esos
micro tenedores.
Claramente el que tiene 5 pisos de 100k.
Ahí la nueva ley no deja dudas .
Es más! Es gran tenedor el que tiene esos 5 pisos de 100k, pero ¿y el que tiene 1 edificio completo que dedica a alquiler de estudiantes?? Ese puede tener solo una única propiedad inmobiliaria
Yo de hecho el único piso que tengo lo tengo alquilado a estudiantes, y me parece un mercado interesante. Impagos y ocupación cercanos a cero, a cambio de que tienen fama de destrozarte más el piso (que todo habrá que verlo). Por el momento llevo dos años y no me puedo quejar.
Mi idea era comprar alguno más por difersificar, incluso cambiando tipo de inquilino, pero viendo el panorama creo que los estudiantes siguen siendo un nicho rentable.
Si la inversión en el inmobiliario ya me espantaba por la enorme exposición que tiene a las arbitrariedades del cacique de turno, esta ley no hace sino reafirmarme en mi decision firme y consciente de NO aumentar mi por otro lado pequeño patrimonio inmobiliario.
Y no deja de sorprenderme en mi entorno (gente con un nivel socioeconómico más bien desahogado) el enorme peso que sigue teniendo como inversión, a poco que se consiguen juntar cuatro perras, frente a las inversiones financieras.
La gente sigue teniendo programado que el inmobiliario es una reserva de valor seguro, y habiendo políticos, y sobre todo políticas populistas, de por medio, esto es algo más que cuestionable.
Yo creo que es fácil de entender. Su análisis de los riesgos es muy distinto de los nuestros.
Y su capacidad de manejarlos también.
En realidad aquí estamos haciendo conjeturas sobre si para nosotros invertir en una vivienda para alquilar con la subida del alquiler capada no nos merece la pena y, en cambio, otros igual están haciendo otro tipo de análisis dado que sus alternativas no pasan por invertir demasiado en renta variable.
Soy de una zona agrícola donde ya le digo que la rentabilidad de la inversión en tierras es bastante mala, por no decir algo peor. En comparación, la vivienda es un chollo. Sin embargo suele haber más presión compradora que venedora. Y eso que hay bastantes casos de personas que ya no viven allí con tierras heredadas que las van vendiendo.
Son gente trabajadora que va generando dinero y suele gastar no demasiado. Al final van acumulando capital que prefieren dedicar a alguna finca más que a otros menesteres, que igual también tienen pero sin cargar tanto como con las tierras. Su sensación es que más vale malo conocido que bueno por conocer.
Peter Lynch solía hablar del término diworsificación para señalar que a veces una empresa comete errores graves diversificando, metiéndose en negocios que no conoce y no sabe manejar, en lugar de dedicarse a aquel que ya sabe algo más como funciona.
Aunque no suele ser una garantía de éxito, yo no descarto que quien lleva tiempo lidiando con alquileres tiene algo de ventaja sobre si nosotros nos ponemos ahora a hacerlo desde 0.
Qué tiene mayor rentabilidad, ¿invertir en ladrillo o invertir en el típico fondo de renta fija que te vende el banco?
O podemos hacer un ejercicio más ajustado, ¿Son los planes de pensiones que se venden en España una inversión rentable más allá del ahorro fiscal que provocan?
Hay por ahí un estudio del IESE a largo plazo que no deja en buen lugar al plan de pensiones y fondo de inversión medio. De hecho, concluye que saldría mejor invertir en bonos a 15 años.
Ante este panorama, lo más normal es que la gente invierta en ladrillo.
Siendo cierto lo que comentan ambos, @agenjordi y @maugil , no deja de ser una triste constatación de la nula educación financiera de la población, en general. Y es triste.
O de la (no) competitividad de nuestro sector financiero. Son formas de verlo, no creo que el nivel de formación financiera del ciudadano medio español esté muy alejada al de cualquiera de países de nuestro entorno.
Esta última década ha sido “bastante raruna” con tanto tipo CERO. Por un lado la Renta Fija hasta hace nada ha sido muy rentable. Y hasta 2008 invertir, simplemente, en depósitos no estaba nada mal.
Como siempre, cada inversor, su precio. A mi si me venden una casa en la Castellana por 50.000€ la compro sin mirar. De otro modo, siendo propietario de inmuebles, y viendo durante la vida inversora el coste de oportunidad, creo que jamás me hubiera comprado la casa.
Pero su punto es importante porque el coste de oportunidad en plazos de 20-30 años en inmuebles suelen converger con la inflación y que mejor, si otra alternativa no informada podría no ser igual de rentable.
Los sigo y, de hecho, me hago eco de ellos. Si bien hay que leerlos con cierto rasero para no dar por sentado que “todo es así”.
Si es cierto que hasta hace muy poco uno no se podía comprar el MSCI World y echarse a dormir. Pero ahora sí.
Justamente hoy el IBEX 35 entra en máximos históricos y es posible que desde inicio haya sido más rentable que cualquier otra inversión “igual de fácil” y sin un coste añadido (sobre todo de tiempo, mantenimiento, y paso del tiempo).
Otra cosa es que la volatilidad del ladrillo, al menos la emocional, es prácticamente cero. No siendo para aquellos que compraron en época de burbuja como inversión y aún están esperando a que el precio vuelva a su lugar de compra. Volvemos de nuevo al punto de “Inversor y su Precio”
Ante este panorama pasado lo normal, y ni tan mal, es que la gente invirtiera en ladrillo.
Ante este panorama y con las herramientas actuales lo anormal es que la gente lo invierta todo en ladrillo (para mi entender, que no tiene que ser acertado).
Como siempre cada cual sabrá entender sus emociones, sus oportunidades y gestionar sus riesgos de la mejor forma. Tengo amigos que se dedican a la gestión inmobiliaria y para ellos dicha gestión es algo tan natural, como para mi pueda ser ver los mercados a diario porque me gusta hacerlo.
Pueda que tenga razón en eso. Si bien hay países en los que invertir es una facilidad y sólo con hacerlo con facilidad fiscal ya es bastante por mal que se haga.
En otro orden de cosas, tanto mis amigos que viven en UK, Irlanda y Alemania, tienen la conciencia financiera de que van a dejar este mundo con dinero en la cuenta corriente.
Y entonces estamos ya en otro debate diferente con muchos matices.
Si me tocara la Loto, igual no invierto
Como resumen del rollo en mi forma personal de verlo:
No veo la inversión inmobiliaria mejor que la renta variable (aunque sea sólo por mi comodidad)
A alguien que me dijera que va a invertir en ladrillo, no le diría que no lo hiciera. Lo veo muy racional
Que opinan de esta supuesta ventaja para el propietario que recoge la nueva ley de vivienda? Lo pintan muy bien pero yo no lo acabo de ver… el artículo no lo aclara pero me temo que tras una rebaja del 6% del precio alquiler, el beneficio fiscal para el propietario mediante la reducción del 90% se aplicará sólo al año de la rebaja y no en años posteriores… Y para conseguir el 90% de reducción al siguiente año el propietario deberá hacer otro descuento adicional equivalente… En definitiva, para el inversor: pan para hoy y hambre para mañana
Hace siglos que los campesinos se mudaron del campo a las ciudades, estaban más protegidos, no tenían a un señor feudal que les hundiera con sus “pechos”, entre otros impuestos.
Si saltamos a tiempos modernos, y no escribo sobre la peli:
el dinero, las posibilidades de subir por la sociedad se concentran en universidades que están en grandes y medianas ciudades,
en empresas que permitan gran proyección, que están en medianas y grandes ciudades,
la Salud se desparrama a través de hospitales que están en grandes y medias ciudades
el gobierno, sus grandes órganos ¿donde están?
Voy a parar la seudo rima, supongo que el efecto “Amazon” y el reparto a domicilio frenarán la despoblación, y frenar no es parar.
Posiblemente viene un ciclo de deslocalización, dudo que las fuerzas históricas hayan encontrado un fin en nuestro siglo. Supongo que tras el freno a oficinas y grandes superficies vendrá un retorno, pero ya saben que hay dos tipos de previsiones: equivocadas y con suerte.
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