El futuro de los REITS

Apreciados foreros,

Me he tomado la licencia de emular a @ifega en su post sobre el futuro de la banca para debatir el futuro de la inversión inmobiliaria, al que últimamente le doy algunas vueltas. No son pocas veces las que hemos oído de gente sabia como Bernstein, Malkiel, Rick Ferri o el muy ilustre @AntonioRRico que es buena idea incorporar REITS a nuestra cartera.

Sin embargo, a veces pienso que como en el caso de la industria del automóvil, estamos viviendo un momento de gran cambio que quizá haga que los dinosaurios que lo dominan pasen por grandes apuros ya que una de las características de la economía del siglo XXI es que nos estamos cargando al intermediario y además, así a bote pronto pienso que:

  • En España (no sé si en el resto de Europa) cada vez hay más propietarios y en pocos años habrá una generación que heredará un número considerable de propiedades. En un contexto de baja natalidad y población menguante, quizá no haya suficiente gente a quien alquilar esos pisos o al menos no por un precio demasiado elevado, al menos fuera del centro de las grandes ciudades.

  • Imaginemos cualquier gran ciudad europea dentro de 20-30 años. ¿La ven con más coches o con menos? ¿Los coches que ven son de propiedad o carsharing? Si alquilar una plaza de parking no parece un gran negocio hoy día, quizá en el futuro lo sea aún menos, o las tengamos que usar como trasteros.

  • La cacareada crisis del retail. A ver, no soy catastrofista, salir a pasear con la familia por una calle (mejor peatonal, ver punto 2) con las tiendas abiertas es algo agradable que seguiremos haciendo. Además, ir de compras sigue siendo un acto social muy entretenido (especialmente para las mujeres) así que no veremos ciudades sin tiendas. Sin embargo cada vez más la gente compra por internet y puede ser que fuera del centro de las ciudades la proporción de comercios baje bastante; y en EEUU la cantidad de centros comerciales que cierran sus puertas es elevada, por no hablar de la disminución de coches aparcados fuera de los mismos o de grandes cadenas (sí, hicieron un estudio comparando imágenes por satélite de los parking lots).

  • Por último tema oficinas. Cada vez hacemos más cosas por internet. Lo vemos con el cierre de las oficinas bancarias y quizá el teletrabajo vaya en aumento, con lo que posiblemente no será necesario tener a tanta gente encerrada de 9 a 5 en bloques de oficinas.

Como he dicho antes, y aunque Zweig nos advierte en el “Inversor inteligente” que los fondos sectoriales son la némesis del inversor, parecía haber un consenso en que estar invertido en REITS era una buena idea. Sin embargo, al menos en los países occidentales, quizá estemos ante un sector que puede cambiar para siempre y no para nuestros intereses.

Como ven es una reflexión de bar y no he aportado ningún dato, pero me apetecía compartirla con ustedes ya que en mi entorno impera la muy patria adhesión inquebrantable la ladrillo. Saludos.

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Buen post @SirHall, de hecho me viene de fábula para empaparme de info acerca del sector de las Socimis. Es la temática de mi proyecto de fin de grado y estoy un poco verde :stuck_out_tongue_winking_eye:

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Nada es seguro. Desde mi infancia no he parado de oir el mantra “los pisos no pueden bajar nunca” , no podian hasta 2008, que pudieron, Siempre hay nuevos mantras “indexsarse es lo mas seguro” “la bolsa a largo plazo es la mejor inversión” Etc. Pero todo puede cambiar. Si no hay crecimiento, no sube nada, ni bolsa, ni tocho,ni ná. En Japón hace más de 20 años que ocurre. ¿Por qué no podría pasar aqui o en U.S.A? ¿No tendrá que pasar tarde o temprano?

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Excelentes reflexiones @SirHall, completamente de acuerdo con todas ellas.

Me he fijado que en las últimas promociones de pisos que se están construyendo en mi ciudad, los bajos, que por regla general se reservaban a locales comerciales, se están dedicando a viviendas en su mayoría.

Y estas nuevas promociones se muda la gente del casco histórico, que lo está despoblando a marchas forzadas. La única actividad que crece son los apartamentos turisticos.

De bloques de oficinas…ya mejor ni hablo.

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Y no se olvide de esto…

Castigo fiscal del 15% a las socimis

http://www.expansion.com/economia/2019/01/11/5c379edf268e3e520b8b4671.html

No olviden factores a favor, si no hay jóvenes para trabajar, vendrán inmigrantes.
Por otra parte las unidades familiares cada vez son menores (separados, menos hijos) y los pisos se ocuparán, pero con menos gente dentro.
Y la última, al resto de Europa le encanta el sol y la buena vida de España.

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Creo que en el fondo da igual si los centros comerciales cierran o la gente trabaja online. Siempre vamos a necesitar un techo sobre nuestras cabezas para realizar casi todas las actividades, entre ellas dormir y comprar online.

Pese a que la piramide demografica se ha invertido, hay que tener en cuenta que la calidad de las viviendas que mucha gente va a heredar deja mucho que desear y en muchos casos, no van a aguantar muchos años en condiciones optimas de habitabilidad.

Mercado inmobiliario siempre va a existir y EMHO, los REITs son la muestra de que invertir en ladrillo de forma rentable va a ser cosa de (1) especialistas y (2) grandes capitales, dejando al inversor minoritario rezagado, pero con la posibilidad de participar como accionista.

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Muchas gracias por la mención, y por ponerme en el mismo párrafo de tan enormes divulgadores.

Le expongo mi visión sobre el tema, que como sabe, he compartido en otras ocasiones:

La teoría moderna de carteras nos enseña que tener diversificado tu portafolio en clases de activos descorrelacionados reduce la volatilidad total y eleva la rentabilidad esperada a largo plazo . Siendo las acciones y los bonos las principales clases a tener en cartera, existe una clase especial que conserva baja correlación con las dos anteriores, las acciones de negocios inmobiliarios.

Una cartera bien diversificada que contenga acciones REITs, además de las acciones y bonos del mercado general, proporcionó mejores retornos a largo plazo que otras carteras que no las contengan. Esto fue así debido a su baja correlación, que permite un extra de rentabilidad final gracias al rebalance periódico , que permite comprar barato y vender caro según el ciclo terminado.

Las empresas que son representadas por estas acciones inmobiliarias hacen negocio de tres formas:

  1. Por las rentas generadas del alquiler de los inmuebles.
  2. Por la apreciación del valor de los inmuebles.
  3. Por las ganancias de capital generadas por las ventas de inmuebles.

La primera forma de hacer negocio lo llamaremos ingresos anuales y a las otras dos lo llamaremos crecimiento del capital . La suma de todas nos da un retorno anual medio desde 1930 del 9,1% , muy parecido al rendimiento medio del mercado de acciones USA en el mismo periodo:

En la siguiente tabla podemos ver los rendimientos desglosados por tipo y décadas, destacando la consistencia y regularidad de los ingresos anuales como parte más importante del negocio inmobiliario:

El hecho de que una gran parte de los retornos de los REITs provenga de los ingresos por alquileres , hace que sea un arma muy efectiva para luchar contra la inflación de corto plazo, ya que los dueños de las empresas inmobiliarias pueden incrementar los precios de los alquileres si el coste de la vida se eleva. Este hecho, sumado al incremento del valor del inmueble a largo plazo a razón del aumento de la inflación , precisamente por ser una cosa física comprable, necesaria y duradera, hace que los REITs sean una efectiva herramienta para luchar contra el peor enemigo del ahorrador.

Es de señalar también que los REITs son la forma más simple de participar en el negocio de los inmuebles, ya que proporciona una cesta muy diversificada de propiedades en cada acción, sin las preocupaciones de tener que gestionar las viviendas directamente, y con la máxima liquidez posible, muy al contrario que poseer las propiedades uno mismo y hacer negocio de ellas. Por contra, la propia gestión de los dueños recortará algunos puntos la rentabilidad generada por las empresas, además de tener que soportar una volatilidad mayor que el mercado físico de inmuebles. Como casi cualquier cosa en la vida, no todo iban a ser ventajas.

Otro aspecto negativo es la obligación de estas empresas de entregar vía dividendos al menos el 90% de sus beneficios , haciendo que fiscalmente no sea muy conveniente comprar REITs como persona física en tu propia cuenta personal, ya que la hacienda pública se llevará una quinta parte de cada dividendo entregado, perjudicando el interés compuesto y sus beneficios para el largo plazo. Personalmente creo que esta desventaja se compensa con las ventajas de incluirlos en la estrategia de cartera de largo plazo.

En la siguiente gráfica, que compara el rendimiento de los REITs sin contar con los ingresos anuales , podemos observar como el hecho de conservar los edificios y aprovecharse del incremento de su valor, nos hace protegernos a largo plazo de la temida inflación:

En esta otra, al añadir al incremento del valor de los inmuebles los ingresos provenientes de sus rentas , observarán como la rentabilidad a largo plazo es muy similar a la del mercado total de acciones :

Y en esta última, se puede ver la baja correlación con respecto a bonos de plazo intermedio y acciones del mercado total:

Los gráficos e imágenes están sacados del fenomenal libro “ All About Asset Allocation “, escrito por el destacado boglehead Richard Ferri . Si quieres saber más acerca del papel de los REITs en la cartera de inversión, te recomiendo leer el capítulo 9 .

Resumiendo:

  • Los REITs son una clase de activos que, siendo renta variable y perteneciendo al mercado general, podemos separar de acciones y bonos.
  • Son la forma más fácil y líquida de participar en el negocio inmobiliario.
  • Su baja correlación con acciones generales y bonos les ofrece especial atractivo en carteras de largo plazo.
  • Forman, junto a las minas de oro y a los TIPs, una gran herramienta para luchar contra la inflación de corto y medio plazo.

Un saludo!

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Hay buenas cartera que incluyen REIT’s y otras buenas que no los incluyen. De la misma forma que puede ser a la inversa.

Aquí lo que se trata es de tener claro que pueden aportar y que no.
Normalmente si uno elige intentar invertir de forma indexada como elemento principal lo que no se debería es intentar jugar a ver las perspectivas geográficas o sectoriales de los próximos 10 años. Es más probable que esto termine a uno restándole que sumando.

De hecho con los REIT’s y gracias a los datos puestos por @AntonioRRico puede ver por ejemplo que significa y que no significa descorrelación, una característica que se tiende a mal interpretar y que suele provocar que uno sobrevalore o minusvalore lo que puede aportar la descorrelación a una cartera.

En la burbuja punto com y años posteriores (200-2002) los REIT’s no sólo consiguieron no bajar sinó que incluso subieron.
En la crisis financiera los REIT’s se descorrelacionaron también respecto al mercado pero en este caso en sentido negativo, cayendo mucho más que la media de las acciones. Vamos que si 2007-2008 fue muy malo para las acciones en general, para los REIT’s fue un desastre.

La gente suele sentir tanta atracción hacia las estrategias que consiguen subir cuando lo demás baja como rechazo cuando caen muchísimo más.

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Para llamarse Jordi tiene usted un deje gallego la mar de elegante :grinning::wink:

https://youtu.be/uaeLtGvLxF0

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No es la primera vez que me lo dicen y supongo que no será la última.

En lo que nunca he creído demasiado es en las llamadas a incluir sí o sí determinados tipos de activos en cartera (salvo tal vez en el caso que sean cosas muy muy generales) o en evitarlos a toda costa, salvo que sean cosas muy muy concretas.

En la cuestión además de ciertos tipos de activos, el % no me parece tampoco una cuestión baladí. Hay mucha diferencia entre manejarse con un 2-3% de oro en cartera que manejarse con un 25% y algo parecido se puede decir de otro tipo concreto de activos.

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Buscando información sobre por qué a diferencia de Finizens, Indexa Capital no incluye REITS, me he topado con este escrito en su blog:

"Algunos clientes nos han preguntado la razón por la que no incorporamos un fondo sectorial inmobiliario en nuestras carteras modelo. Es algo habitual en Estados Unidos que las carteras tengan un peso específico en fondos inmobiliarios. Las razones que se dan para sobreponderar esta clase de activo es que las acciones inmobiliarias poseen un dividendo elevado y descorrelacionan ligeramente una cartera de acciones.

Como hemos indicado, no creemos que sea una buena idea sobreponderar ningún sector: los fondos geográficos ponderados por capitalización ya tienen el peso que le otorga el mercado al sector. Por ejemplo, en el caso de los fondos inmobiliarios, en el S&P, de las 500 compañías que forman el índice general, 33 pertenecen al sector inmobiliario (de acuerdo con la categorización GICS). En el artículo (https://blog.indexacapital.com/2018/06/26/composicion-carteras/) puedes encontrar el detalle de los diferentes sectores en los que invertimos.

Luego, además de este razonamiento general, hay que tener en cuenta que en España se invierte mucho en activos inmobiliarios en directo, por lo cual tiene aún menos sentido sobreponderar este sector en la inversión financiera.

Hemos comprobado como la inversión en fondos sectoriales no es necesaria para obtener una cartera globalmente diversificada ya que en los fondos geográficos están todos los sectores representados en función de su importancia.

Apostar por un sector en concreto por encima de lo que invierte el mercado, es tomar un posición activa tanto en el sector sobreponderado como en los infraponderados que como hemos comprobado numerosas veces no aporta valor."

Curiosamente en sus planes de pensiones sí incluyen el QQQ, lo que justifican por un motivo puramente técnico/funcional: “La única excepción a esta regla es nuestra inversión en un ETF que sigue al NASDAQ 100 (https://indexacapital.com/es/model#model-fund-selection) a través de nuestro plan de pensiones de acciones. La razón por la que elegimos este ETF, no es para dar más peso al sector tecnológico (NASDAQ) si no por la limitación legal que hay en los planes de pensiones de no tener más de un 20% de inversión en una gestora.”

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Creo que luego cambiaron la distribución de ETF y se demostró que no era ni mucho menos la única alternativa para sortear el 20% de inversión en la misma gestora de ETF sin necesidad de añadir sector tecnológico.

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En mi humilde opinión, por mucho trabajo online que haya, siempre será necesario un local donde interactuar o reunirse.
Y por otro lado, el incremento de venta online, también hace necesario mayores almacenes para distribución y logística, en muchos casos alquileres inmobiliarios, así como almacenes para depósito aduanero de mercancía. Un contenedor marítimo tiene un coste nada despreciable mantenerlo en la terminal una vez descargado del barco, hay empresas que actúan de depósito aduanero hasta que la mercancía se despacha y se entrega al cliente final.

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Gráfico significativo que cuestiona el posible efecto descorrelacionador de los REITS. En la burbuja punto com fue cuando funcionó muy bien la descorrelación. En las demás crisis bursátiles su efecto descorrelacionador fue menor.

Obtenido de este tweet de Movement Capital https://twitter.com/movement_cap/status/1229067167846608897?s=20

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Muy ilustrativo! Parece ser el típico ejemplo de activo que lo hace especialmente bien en un momento concreto, en este caso los primeros 2000 a raíz de la crisis de las punto com que nada tuvo que ver con la vivienda; diluyes la estadística en 30, 40 o 50 años y como le saca un par de puntos al S&P 500 ya se da por sentado que los REITS descorrelacionan o que aportan un plus de rentabilidad. Ay, las estadísticas.

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Eso da a entender. Podría ser también que descorrelacionara y lo hiciera bien en una situación de altos entornos inflacionarios como la que se está generando.

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Es posible que el encuentro fisico en el servicio tenga un auge de valor extra en el futuro… igual que hay gente que valora el vinilo frente a la descarga digital. Un local siempre tendra valor (suponiendo que la zona sea decente y pandemias a parte).

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