En efecto, en España se suele decir que las crisis internacionales impactan con más fuerza por nuestro modelo y estructura económicos.
Por lo demás le agradezco su razonamiento. Se dice que si el/los gobierno/s liberalizaran el suelo, se produciría un incremento de la oferta que haría que los precios bajaran. Del mismo modo, esto supone un riesgo para los inversores que ya están invertidos en vivienda.
Hablando de inversión en vivienda, ¿nadie por aquí se ha planteado la adquisición de viviendas en subasta judicial?
Tengo entendido que es un campo minado de trabas burocráticas y judiciales (y no hay que rascar mucho para saber que no tenemos la administración de justicia más diligente de nuestro entorno…) pero también tengo entendido que es la única manera de comprar activos inmobiliarios con descuentos significativos, de los que hacen que la inversión en vivienda sí salga a cuenta.
¿Nadie tiene experiencia en el tema?
La impresión que tengo es que no va a ser necesaria la liberación del suelo para que aumente la oferta por los motivos que comenta @Herradura.Azul, sumado a la crisis que se avecina en España.
Cierto, pero también deberíamos considerar que la mayoría de propietarios de vivienda en España son particulares (si estoy equivocado ruego me corrijan), y muchos (por no decir la gran mayoría) de ellos tienen la idea preconcebida de que su vivienda vale al menos lo que han pagado por ella + gastos. Y el día que tengan que vender por no poder afrontar el pago de la hipoteca, por otro motivo o intenten vender un piso heredado igual se llevan una sorpresa.
¿Lo cree, o lo sabe? ¿A quién afectará sobre todo la crisis? ¿A la gente que ahora puede comprarse una vivienda o a la gente que no ? ¿A las zonas donde haya trabajo o a las zonas donde ya antes de la crisis escaseaba, y por contagio a las viviendas cercanas ? ¿Cual es el objetivo, hacer un teforras especulando en el extraradio apostando que será una zona estupenda en el futuro o intentar mantener la inflación o un poquito más a raya para diversificar?
No sé, si argumentamos que la gente que no le presta atención a los números, que va a ocurrir una gran crisis de manera difusa que no sabemos qué consecuencias tendrá, ni que tampoco importan las zonas ni ningún parámetro entonces está claro que se pueden cometer grandes errores, pero lo mismo podríamos argumentar en la inversión en bolsa y no por ello pensamos que es una mala forma de invertir.
No tengo una bola de cristal. Pero no le auguro un buen futuro a un país en el que crece el empleo público mientras decrece el privado. Y lo dice un funcionario.
Riesgos potenciales hay muchos, y creo que se coincidirá en general en que la clase política comete errores de manera constante, nuestra sensación de control sobre muchas cosas es muy baja y eso da vértigo, estamos bombardeados a diario con lo que hacen mal, con el problema de sostenibilidad de las pensiones, con las consecuencias económicas del coronavirus etc. No le niego que si uno se pone a evaluar estas cosas se puede llegar a asustar. No seré yo quien le diga que las cosas pintan genial, pero es que tampoco me considero capacitado para evaluar con ecuanimidad los intangibles de un país para afrontar una crisis. Yo siempre me planteo la misma pregunta, ¿como veía las cosas un inversor en tal o cual época? ¿es más fácil comprar una vivienda o cualquier activo cuando están abajo o en medio que cuando parecen estar caros? Nada impide que se devalúen aún más o que se mantengan estables o que vuelvan a subir, lo veo difícil de predecir.
La realidad es que nunca es fácil invertir, siempre se corren riesgos, siempre hay señales de una posible crisis, un posible crash, cuestiones difícilmente predecibles que pueden salir mal, y obviamente siempre hay que plantearse los peores escenarios manteniendo un margen de seguridad, me parece genial que uno escoja los riesgos con los que más a gusto se sienta, si no quiere deuda, si no quiere invertir en vivienda u otras cuestiones, pero es que el no hacerlo tampoco nos exime de estar cambiando los riesgos hacia otro lado, vamos que me encantan los argumentos concretos pero si empezamos a argumentar potenciales crisis con efectos desconocidos igual afectan en menor medida a la vivienda y más a otras inversiones en apariencia menos vulnerables.
Una vez hace muchos años investigué un poco en Vizcaya aprovechando que tenía parte del trámite on-line. Me encontré con un campo de minas muy peligroso, propiedades con cargas muy fuertes a precios de salida nada interesantes. Otras sospechosamente baratas. Había que poner una parte importante del precio por delante y terminar de pagar en plazos relativamente cortos.
Parecía más un sector para profesionales que para particulares, en una época en la que ya habían eliminado a los subasteros de la ecuación.
Edito: Hablo muy de memoria. Han pasado fácilmente 10 años desde mi “investigación”.
Si lo entiendo bien, la plusvalía se paga según el tipo impositivo del ayuntamiento hasta un 3.5% del valor catastral multiplicado por los años que ha sido propietario el vendedor no?
Si se compra una vivienda por 300.000 , con valor catastral 200.000 y al cabo de dos años se vende por 310000, suponiendo un tipo impositivo del 3.5 por ciento. El vendedor debe pagar 200.000 x 7% = 14.000 euros de plusvalía aún habiéndola vendido por solo 10.000 euros de más
Luego lo que pagó en impuestos al comprar hace dos años, al rededor de un 10% sobre el valor de compra =30.000 €… 44.000 euros en impuestos menos 10.000 euros por vender más caro que compró… 34.000 euros menos en el bolsillo… aún habiendo vendido más caro… se me escapa algo?
Me edito: esto seria para calcular la base imponible de la plusvalía luego se le aplica el porcentaje que finalmente hay que pagar… que puede ser un 30 por ciento. En nuestro caso la plusvalía no sería de 14000euros sino de 4200 euros.
Me estaba pareciendo demasiado obviamente, pero lo que está claro que es una fuente de ingresos brutal para los ayuntamientos…
Aprovecho para dejar un simulador de cálculo de la plusvalía
Es una auténtica sangría, has hecho un cálculo al vender a los 2 años, imagínate hacerlo a los 15-20 años el poder del interés compuesto a la contra. Unos familiares cercanos han pagado 25.000€ de plusvalía municipal en la venta de un piso antiguo en Madrid.
No me extraña que a los gobiernos les interese promover la compra de vivienda, es un negocio redondo para sus arcas 
Todo depende del “riesgo”, pero en Madrid se pueden obtener retornos del 7% bruto (incluso más altos), que se quedan entorno al 5,5% neto; aunque hay que tener en cunta como se tributa, dado que lo óptimo sería utilizar una entidad de arrendamiento de viviendas, pero se requiere un mínimo de 8 viviendas entre otros requisitos…
Respecto a los retornos, por puntualizar, el mercado es muy heterogeneo; tanto geograficamente como en función del producto (tipo de vivienda e inquilino). Hay ciudades como Lleida que permiten retornos de alrededor del 11% bruto, pero a largo plazo tienen más riesgo que invertir en una capital como Madrid.
Tal y como indica usted, el mercado inmobiliario es muy heterogéneo. No obstante, las rentabilidades brutas y netas que indica usted me parecen muy elevadas. En el caso de Madrid solo dispongo de datos reales de compraventa de una vivienda del 2019 que estaba alquilada con un contrato reciente en el céntrico barrio de justicia. Le puedo asegurar que, en este caso, la rentabilidad neta, sin tener en cuenta posibles impagos y gastos extraordinarios derivados del mantenimiento del edificio y de la vivienda y antes de IRPF estaba en torno al 2%.
Como puede leerse en mi presentación, me dedico al sector inmobiliario y se de lo que estoy hablando. La clave de todo, como ambos hemos comentado, es la heterogeneidad del mercado. Obviamente estoy dando los valores máximos, que podrían obtenerse en zonas del sur de Madrid, como pueden ser Villaverde, Usera o Carabanchel; por contra, en zonas prime como Barrio Salamanca, Chamberí o Almagro, las rentabilidades brutas son de entorno al 3%, muy alejadas del +7% de las zonas del Sur anteriormente comentadas. En cuanto a la rentabilidad neta, depende de las comunidades, seguros, tributación, etc. La diferencia es cuestión del riesgo y de la variación de precios que se pueden producir en el activo con el tiempo, no todo es la rentabilidad subyacente por alquiler.
Quizás es que nuestro dinero cada vez vale menos, y nos cuesta más comprar lo mismo que antes. Sobre el alquiler de vivienda, depende mucho del tipo de persona que seas, puede ser o no una buena inversión. A mi por ejemplo, no me gusta depender de inquilinos, no soy un manitas que pueda arreglar cosas, creo que no estaría cómodo con este tipo de actividad y esto repercutiría en su éxito.
Me gusta cómo ha introducido vd el binomio retorno-riesgo.
Efectivamente ese 11% bruto que comenta en Lleida viene en el mismo paquete que la volatilidad en precio que estos inmuebles pueden sufrir.
Con el advenimiento del Covid y el teletrabajo se temió temblaran los cimientos, nunca mejor dicho, de la estructura de precios relativos. Esto es una depreciación de los pisos urbanos y una apreciación de zonas residenciales y vacacionales.
Veremos cómo progresa, pero ese temor parece haberse apagado bastante.
Así es, aunque me gustaría puntualizar algunas tendencias que estamos viendo…
Hay una depreciación marcada de los pisos urbanos más económicos, dado que los demandantes de ese tipo de viviendas son los más afectados por ERTES y despidos (el resto estable); así mismo, el precio no ha bajado lo suficiente como para que esa demanda sea sustituida por inversores. En las zonas residenciales periféricas de la capital, los precios se mantienen estables, mientras que las zonas algo más alejadas (pueblos y urbanizaciones de la sierra) más que apreciarse, han tenido un aumento de la demandada suficiente como para dar salida a activos parados desde hace años. Por último, los inmuebles vacacionales sufren una fuerte depredación por la perdida del cliente extranjero, a excepción de las localizaciones prime. Todo esto en 2a mano, dado que la obra nueva sigue fuerte y manteniendo o aumentando precios.
¿Tiene alguna teoría de por qué ha aumentado el interés en las viviendas de obra nueva? Me llama la atención. ¿Quizás es por que hay mucha vivienda individual en lugar de piso entre la vivienda nueva o por la ubicación más en la periferia con balcones y espacios, donde el comprador aprecia más estas características post confinamiento?
Sinceramente creo que más que interés por obra nueva, el problema es que la oferta al menos en Madrid de obra nueva es muy reducida con lo que cada vez que sale algo vuela.
Si, Alan, tengo mi teoría, aunque manejo 95% compra-venta de vivienda de segunda mano; por lo que no puedo aseverar mi respuesta, y aunque contrastada, solo es una opinión personal.
Creo que el interes en vivienda de obra nueva viene dado por 3 factores:
Escasa oferta de obra nueva (como comenta @belcebu), especialmente en loclializaciones prime.
Las promociones de obra nueva tienen mejores condiciones de financiación (% financiado e interes), porque los bancos promotores de la obra dan credito directamente.
La sociedad ha cambio, y los clientes ahora demandan más zonas comunes (piscina, padel, gimnasio, spa/sauna, jardin, trastero, etc), que no existen por lo general en las contrucciones anteriores a 1995; lo cual vá en la misma línea del sentimiento post confinamiento de espacios abiertos, terrazas, patios, etc.