Sobre el tema del hilo, le he planteado la disyuntiva al chatGPT y así ahorrarme hacer yo una elaborada hoja de cálculo para dar respuesta a este intrigante tema.
Por definición, el resultado es función de los valores de las variables que imputemos en nuestro cálculo. ChatGPT me ha arrojado los siguientes resultados.
| Apreciación Vivienda (%) | Rentabilidad Bolsa (%) | Valor Neto Vivienda (€) | Valor Neto Bolsa (€) |
|---|---|---|---|
| 3.0 | 10.0 | 645,322.28 | 1,105,613.82 |
| 3.0 | 11.0 | 645,322.28 | 1,394,443.40 |
| 3.0 | 12.0 | 645,322.28 | 1,752,976.46 |
| 4.0 | 10.0 | 845,542.72 | 1,105,613.82 |
| 4.0 | 11.0 | 845,542.72 | 1,394,443.40 |
| 4.0 | 12.0 | 845,542.72 | 1,752,976.46 |
| 5.0 | 10.0 | 1,097,724.23 | 1,105,613.82 |
| 5.0 | 11.0 | 1,097,724.23 | 1,394,443.40 |
| 5.0 | 12.0 | 1,097,724.23 | 1,752,976.46 |
Lo que ven en la tabla, en las dos columnas de la derecha, es el valor final del inmueble y el valor final de la inversión en bolsa de los gastos iniciales de la compra de vivienda; mayormente la entrada inicial y los costos iniciales de compra.
Los supuestos para este cálculo son los siguientes. Y, como ya he comentado, a poco que se modifiquen pueden dar lugar a resultados y conclusiones harto distintas. Piénsese por ejemplo que cerramos la hipoteca a un tipo de interés inferior al tomado del 4%, o que no logramos un retorno en bolsa mayor al 8%, o que el PER de la vivienda (ratio precio/alquiler) no es el de mi supuesto, todo lo cual es también verosímil.
Aquí los supuestos de mi cálculo:
- Precio de la vivienda: 350,000 €.
- Entrada inicial: 20% del precio (70,000 €).
- Hipoteca: 280,000 € a 25 años con un interés fijo del 4%.
- Pago mensual de la hipoteca: 1,480 € (estimado con un simulador).
- Costos iniciales de compra: 10% del precio (35,000 €: impuestos, notaría, registro, etc.).
- Costos anuales del inmueble: 1% del valor (mantenimiento, seguros, impuestos).
- Alquiler mensual: 1,000 €, ajustado al 2% anual (inflación).
- Rentabilidad anual esperada en bolsa: 10%, 11% y 12%.
- Apreciación anual del inmueble: 3%, 4% y 5%.