Alquilar, ¡que ladrillo.!

Alguno de ustedes me pidió que compartiera mis sucedidos con los alquileres, me he puesto en marcha al leer un artículo,
que afirma: <<el porcentaje de personas de entre 30 y 44 años que viven de alquiler es del 34,07% y se espera que, dentro de cuatro años, en 2025, este ratio llegue al 40,33%. >>

<< El problema de acceso de los jóvenes se refleja en las estadísticas, ya que tan solo un 8,17% del total de hipotecas firmadas en 2021 corresponden a menores de 35 años, según Hippo.>>

Creo que alquilar a precio razonable es una necesidad social y un negocio rentable, además de ir descorrelacionado con la bolsa.

Hace unos años, en 1993, para ayudar a un familiar, adquirí el piso contiguo al que vivía. Lo hicimos mi ex y yo. Éramos jóvenes, atrevidos y felices.

Años después, 1999, menos jóvenes y poco felices disolvimos el condominio, y el vínculo. En el reparto esa segunda vivienda pasó a mi propiedad, la primera fue para ella.

Tras pasar un periodo de tristeza personal, en torno a año y medio, decidí que vivir al lado de mi ex era poco adecuado para mantener un buen nivel de salud mental, inicié la búsqueda y compra de otra vivienda. La adquirí y casi a la vez conocí a otra persona, con la que empecé a convivir al cabo de relativamente poco.

Para pagar la segunda vivienda preparé la primera para alquilarla, la dejé amueblada con lo básico. Acordé con una señora, que semanalmente iba a realizar algunas tareas domésticas, realizar una limpieza final a fondo. Iba algo ajustado de tiempo, ya que la tarde después de la limpieza irían las primeras visitas al piso.

Al no acudir con la puntualidad que la caracterizaba, llamé a su casa (ese invento en extinción: el teléfono fijo) y me dijo que no podía ir. Sudor frío, piso con restos de mudanza; ante la adversidad me crecí y con ayuda de fregona, trapos, escoba y posterior colaboración de mi reciente pareja, apliqué mis escasas habilidades de ese arte y las escasas horas a limpiar. Cuando faltaba apenas media hora para que llegaran las primeras personas, decidí rematar la faena con algo de psico-odo-toque: fregué el baño con agua y mucha lejía, vacié la fregona y vertí en su interior el resto de la botella de lejía, invocando al cerebro del reptil y los olores en la memoria.

Al llegar la primera cita descubrí que eran tres chicas, no recuerdo ya si una de ellas estudiaba y dos trabajaban, algo así, fue la primera y última visita, les gustó y se lo quedaron.

Me encantó cuando oí: ¡¡Que limpio está, mira como huele a lejía!!

Creo recordar que les pedí me dijeran cuanto ganaban y donde trabajaban, mi nivel de ignorancia era muy superior al ya elevado nivel actual. Y además salió bien.

¡¡Mi primer alquiler¡¡, ingresar sin trabajar, me pareció un sueño.

Un piso pagaba el otro, yo había aportado el 20%, más gastos e impuestos.

Ellas fueron inquilinas durante años, si bien alguna se marchó, pero aportaba a su sucesora, yo redactaba y firmábamos un nuevo contrato, siendo una relación bastante fluida.

Recuerdo alguna avería eléctrica y que se estropeó la nevera, por cierto ellas pagaron la mitad y yo la otra mitad. Hicieron constar que esperaban no tener que pagar nada, pero pagaron. Yo les dije que seleccionaran ellas el modelo en una gran superficie cercana y así lo hicieron, encargándose de ello.

La última terna se llevaba mal entre ellas y temí que alguna decidiera quedarse en la casa por más tiempo después de finalizado el contrato, de común acuerdo y con un documento firmado por los cuatro. No fue así. No hubo problemas.

Los siguientes fueron un grupo de funcionarios recién entrados a la “res publica” y cuyo puesto de trabajo estaba a pocos minutos andando desde la vivienda.

Contraté que pintaran la vivienda y volví a alquilarla.

Al presentarse y para que les seleccionara como inquilinos, el piso se alquilaba por debajo de la media de la zona, me indicaron que ellos nunca dejarían de pagar, que no se lo permitían en su trabajo. Ignoro si es cierto, desde luego fueron pagando con regularidad.

Análogamente a las tres inquilinas iniciales estos se fueron marchando, siempre aportaban a un nuevo inquilino, iban logrando destinos en otras ciudades, este periodo fue aun más largo que el anterior, en esta “racha” fueron todos hombres, supongo que para equilibrar.

Según me contaron, iban a dormir al piso, no cocinaban y los fines de semana se iban fuera. La vivienda en mi opinión sufrió poco desgaste, por parte de sus habitantes.

Ya no es mío, por lo que emplearé el pasado, era un piso primero, tres habitaciones, baño y cocina. Situada en un barrio que ha mejorado mucho con los años, el transporte inicialmente era una única línea de autobús.

Lo adquirimos con una hipoteca al 15%, eran otros tipo y otros tiempos; y que pagamos todo lo aceleradamente que fuimos capaces. Si hacen cálculos, con esos tipos, en una hipoteca a veinte años, se paga en torno al 5% del capital en 5 años. Nuestra mejor inversión en ese momento creímos que era pagar anticipadamente.

Bueno, debimos ser bastante hormiguitas, en el reparto yo recibí además del piso y su deuda, me hice cargo de la hipoteca pendiente, una parte de un fondo de inversión, creo que un FIAMM, del que te daban un talonario de cheques, para que pagaras con él, en vez de a través de la cuenta corriente.

Por fortuna y evolución de la vida pasó a tener metro en la misma manzana, sin tener que cruzar ninguna calle, levantaron alrededor un centro comercial y algo más lejos una gran superficie. Siendo un primero está en la “cima” de un cerrete urbano y desde su balcón se ven los tejados de las viviendas de alrededor, cuartas plantas. Ese cerrete se ha convertido en parque, el entorno está bien.

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Muy interesante artículo. Por curiosidad, ¿ha calculado la rentabilidad de la inversión, ya a toro pasado?

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Gracias por preguntar, como ha podido leer, la forma de iniciarme en la inmobiliaria y en la inversión fue…pura chiripa.

Tengo algunos datos, que buscaré para estimar la rentabilidad y para mantener la aproximación de que si no lo mido, es difícil mejorar.

Aprendizajes si quiere invertir en: inmobiliaria, fondos, acciones, futuros, arte, güisqui,…

No haga lo que yo, haga números.

¿Qué gastos hay: Comunidad, IBI, seguros, 1% sobre coste de inmueble para mantenimiento anual (si luego es menos, mejor. En el excel sea conservador), comisión agencia, constitución y cancelación hipoteca, basuras, si procede pagos mensuales hipoteca)?

La posible revalorización de una vivienda es una fantasía, sabrá si es o no real dentro de …¿20 años?¿es usted capaz de predecir el valor de un ETF, acción, … dentro de 20 años? Si responde que no, dudo que pueda decir el valor de un inmueble en ese mismo periodo.

Los alquileres, son más predecibles, se puede acotar más el riesgo, algo menor incertidumbre.

¿Cómo es el barrio? ¿Cómo está evolucionando?¿Si me paseo por esa calle o vecindario a las 2 de la madrugada…como me sentiría?¿y si es una mujer de 20 años, como se sentiría ella? Los fines de semana ¿cambia el ambiente?

¿Cómo es la comunidad?¿ITE?¿derramas?¿estatutos?¿últimas reuniones?¿vecinos difíciles?¿limpieza?¿estado de conservación?

Está coincidiendo que Júpiter está en trígono con Urano y en la tercera casa solar, y me están apareciendo temas que estaban pendientes. Trataré de ser rápido en la búsqueda, pero puedo demorarme.
Creo poquito en la astrología, aunque haya inversores que la usan.

Por cierto la historia de esa vivienda, continuará.

¿Quién más se anima a contar sus historias? ¿Alguno de ustedes, amables coforeros tiene vivienda alquilada?

Porfa compartan sus vivencias, así puedo tardar un poquito más en responder a @iguerrero.

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De forma directa solo tengo experiencia en el alquiler de parkings. Actualmente tengo tres de ellos alquilados.

Son cuatro duros la rentabilidad que obtengo, me llega para pagar el IBI, gastos de comunidad y un par de buenas cenas, salvo en uno de ellos, la zona no posee demasiadas plazas y eso tira los precios al alza, los edificios del entrono están protegidos por lo que es difícil que aumente la oferta, es zona de renta media, aquí me da para cuatro cenas y una paletilla, etiqueta roja, no exageremos. Los otros dos, de los que se obtenía una rentabilidad interesante, han ido a la baja, donde vivo al Ayuntamiento le ha dado por construir parkings municipales y han entrado en competencia. No ha sido un derribo de precios, pero la bajada es notable. Toca aguantarse y esperar mejores tiempos, no tengo intención de vender.

Los parkings no me han presentado nunca dificultades. Su mantenimiento es mínimo (ya veremos cuando se produzca la electrificación) y siempre he cobrado religiosamente el precio estipulado. Ningún problema.

Lo que me lleva a pensar que, vistos los vehículos que gastan mis “inquilinos”, todos ellos de importación y el cuidado que muestran por ellos, no obstante mi rostro y modales de innata bondad y ternura, deben pensar que en caso de impago los rayaré, pincharé las ruedas y otros desperfectos, cosa que nunca se me ha pasado por la imaginación, los dioses me libren de ello.

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En mi caso tengo mi primera vivienda alquilada, en un sitio que en la época en la que lo compré no había nada… literalmente. De esos PAUs de Madrid donde había muchas obras y pocos servicios. Ideal para un soltero con coche.

Ahora la zona se ve mejor, más servicios, más autobuses… y hasta se aprecia un ligero repunte en los alquileres de la zona, quién sabe si porque la gente en Madrid ha decidido buscar más metros.

Hasta la fecha he tenido entre 5 y 6 inquilinos, ninguno me ha dado problemas. Siempre he alquilado por debajo de lo que podía pedir, lo que me permitió poder elegir inquilino.

Siempre he hecho seguro de impago, me permite delegar el decir no. También me he escudado en el seguro para decir no a quién no me dio buena espina. Hasta la fecha nunca he necesitado usarlo. El motivo es usar este seguro es el miedo que me ha metido mi padre con el tema del alquiler, tuvo una muy mala experiencia y de hecho ya no alquila nada.

Mi objetivo con el alquiler es disponer de una renta mensual que me permita vivir más holgadamente, pero teniendo claro que no puedo depender de ella. A día hoy podría no alquilar la casa durante un año y mantener mi ritmo de vida. Tampoco busco exprimir la casa al máximo, primero porque le tengo cariño y busco inquilinos que la cuiden y se sientan como en su casa. Segundo, por un tema de conciencia social, por hacer negocios con un bien de primera necesidad.

He tenido mucha suerte y no me he encontrado con ningún inquilino caradura, así que cuando me lo han pedido, he cambiado horno, lavadora, frigorífico… tenían ya tiempo y por lo que valen, prefiero tener al inquilino contento y que piense que menudo chollo tiene.

Soy consciente de la suerte que he tenido hasta ahora, quizás porque me he preocupado de buscarla y el azar así lo ha querido. También soy consciente de que me tocará algún mal trago.

Espero haber aportado algo con mi experiencia.

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Gracias por preguntarme, me ha puesto a buscar datos y a calcular:

He estimado dos TIR: uno con la totalidad de pagos (cuasi-reales, no he conservado la información) e ingresos (estimados salvo los 5 últimos años que son reales) y otro suponiendo un solo pago de 100000 por la vivienda, cuando dejé de vivir en ella. No he considerado que si hubiera necesitado otra vivienda hubiera pagado alquiler y he descontado gastos de comunidad, seguro e IBI en todos los años.

Entre un 7,7 y un 9,4 de TIR, dependiendo del escenario elegido.

Por hacer una comparación con otras inversiones, según un artículo de “El Economista” de 2021, el resultado como inversión es bastante aceptable.
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Cuando yo la compré delante pastaba algún rebaño de ovejas, en Madrid, y había cerca huertos de cultivo de flores, una única línea de autobús razonablemente cercana, una pequeña y entrañable galería comercial, donde contabas y te contaban la vida del barrio.
Era otra época, sin Netflix, sin móviles ¿Cómo usábamos el tiempo libre?

Dos centros comerciales a menos de un kilómetro, dentro de la m-40, metro, precios a otro nivel, ambulatorio, colegio infantil y un par de parques.

¡Jope, que mayor me estoy sintiendo !

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Allá por el año 2012, se producía un parón en la contratación de funcionariado público.

La terna que residía en mi humilde morada, lograba en un postrer concurso de traslados acercarse a sus lugares de origen, o de “ennoviamiento”, y yo me quedaba compuesto y sin inquilinos, siempre varones.

Puesto que había poco movimiento en el mercado y la vivienda vacía, decidí hacerla más atractiva. Una pequeña reforma consistente en:

  1. Reducir una cocina en unos 40 cm de ancho, quitando una línea de muebles bajos, quitando otros pocos centímetros a un baño contiguo que tenía bañera al fondo, obró el milagro de hacer aparecer dos baños completos con ducha, donde había uno con bañera.
  2. Reducir el dormitorio principal y reducir el salón, cambiando el uso de salón a dormitorio, hizo aparecer una pequeña salita de estar donde cabían ajustadamente dos sofás de dos personas cada uno y un mueble estrecho apara una televisión plana.
  3. Pintar, eso siempre ayuda, blanco y radiante. Los repasos de blanco sobre blanco son sencillos.

Pasé a ofertar un piso de 4 dormitorios y dos baños, con metro en la misma manzana y la respuesta fue buena, primero dos funcionarios y un empleado en una empresa de seguros, que duraron dos o tres años (esos concursos de traslado) y que no aportaron a otros. :disappointed:

A continuación un numeroso grupo de ciudadanos que trabajaban en el servicio doméstico usaron los aproximadamente cinco años que estuvieron en la vivienda para ahorrar y al menos una de las parejas dar al entrada para una vivienda en Carabanchel y agrupar a su familia trayéndose al hijo de Filipinas a España.

Con su marcha, tomé la decisión de prescindir de un piso, que siendo rentable me dejaba insatisfecho, pagaba bastante comunidad: El salario de un portero y dos ascensores repartido entre el número de comuneros, imponían que la cuota de comunidad fuera la más elevada entre mis inmuebles, en porcentaje sobre los ingresos y lo puse a la venta.

¡Adiós! a un puñado de recuerdos y ¡Hola! a un puñado de euros, que ya he utilizado en gran parte: inversión en bolsa y en otro inmueble.

Los trazos que he pintado son bastante gruesos y pueden añadirse bastantes tonalidades, por ejemplo la información de que era una primera planta, y que debajo apareció un Día, significó que tan pronto (dos veces) una gota fugaba al techo del establecimiento tenía que poner en marcha el seguro. Una vez avería comunitaria, otra privativa. Tres o cuatro llamadas de teléfono recibidas y/o emitidas en cada ocasión.

El trastero sufrió una inundación, lo cual me hizo prescindir de determinados libros, que no tocaba desde hacía años y recibir una pequeña indemnización.
Llevarme bien con mi “ex” me permitió cambiar una año de no-presidencia, me tocaba por rotación entre vecinos, a cambio de aislar acústicamente, 5 cm menos de amplitud de pasillo y otro tanto de una pared de salón, las paredes contiguas a su dormitorio.

Mirando hacía atrás el viaje estuvo entretenido, empezó ayudando a alguien necesitado, sirvió de refugio personal y por último ha dado paso a otro piso cerca del Retiro, balance positivo, sonrisa final, empiezan a aparecer los créditos en la pantalla y los espectadores se levantan para dirigirse a sus casas o tomar unas cañas. Unos reflexionarán que podría haber seguido, que los impuestos a pagar son muchos, otros dirán que los números salen, y otros propondrán caminos alternativos. El tremendo y amargo último paso de la declaración de hacienda, todavía hace que de la cartera deje caer una lágrima de postrer dolor. ¡Ay!.

Todos tenemos que contribuir al bien social.

Sigo invertido en inmuebles, más que en acciones y fondos, dan un flujo de efectivo constante. He delegado, pagando por ello, la gestión de una parte de ellos y lo que hago es seguir los ingresos y gastos.

La estrategia de compra hasta ahora es que no había estrategia, seleccionaba compras oportunistas cuando surgían. Eso está cambiando ya sí planifico. Yo suelo ser el encargado de la fase de selección y los dos participamos en decisión y financiación. Esto espero les explique los cambios entre singular y plural del siguiente párrafo.

Hay una excepción, estuve como seis meses hasta adquirir un piso en el que iba a vivir, seleccionando durante bastantes horas al día, visitando los seleccionados y finalmente adquiriendo uno, que me aseguré de ser los primeros en ver, intenté negociar precio y al haber poca “receptividad” por la agencia, siendo conscientes de que el piso estaba muy por debajo del precio de la zona, que era de construcción reciente y que teníamos una lista de requerimientos que cumplía casi a la perfección, cerramos el trato en el momento, dejando en su búsqueda de inmuebles a 12 personas citadas para ese día y el siguiente.

“Si quieres ver a Dios reír, cuéntale tus planes”
El plan era vivir allí y al cabo de poco tiempo, contratamos con una persona para gestionarlo en alquiler turístico, lo de controlar el cambio de sábanas y la limpieza o recibir a los huéspedes nos pareció poco apetecible. Para adaptarlo a nuestros planes precisaba reforma, entre gastar y recibir dinero, decidimos recibir y seguir viviendo en el mismo sitio. Es más céntrico que nuestra actual residencia.

Funcionó bien, los vecinos hicieron alguna llamada, por algo de limpieza y un bloqueo un día en el aparcamiento, que pasé a la persona que lo gestionaba. No funcionó durante parte de la pandemia, lo cedimos gratis para uso de una enfermera al principio del caos y está alquilado actualmente en alquiler tradicional de larga duración, dando un cierto flujo de efectivo, son las bondades y riesgos de las compras apalancadas.

Para aquellos interesados en los números @iguerrero (materialistas que somos unos materialistas :laughing:) el alquiler turístico da más dinero si hay un uso muy elevado del inmueble. El de larga estancia está más favorecido fiscalmente al pagar solo por el 40% de los ingresos y desgravar todos los gastos. Por contra la proporción de tiempo sin ocupantes del turístico no desgravas ni CP, ni electricidad, WIFI, etc.

Hay más. Pero eso es otra historia.

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Me ha encantado la cita. En cuanto a las cuentas, las mías son básicamente las siguientes:

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En un supuesto “realista”, contando que el piso se pueda alquilar para larga estancia por 550 al mes (por la zona se alquilan por eso o más) y contando 11 meses al año, me viene a dar una TIR del 6 y algo%.

Si nos vamos a condiciones ideales (600€/mes los 12 meses del año) la tir sube al 8%. Y con supuestos algo más pesimistas, se me va a a un 5%.

Sé que no son números muy espectaculares, pero los precios por este barrio están más o menos así.

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Creo que estamos mezclando interés simple con interés compuesto y en un plazo de 25 años la diferencia es más que considerable

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Lo de los parkings además al ser pagos pequeños tienen la ventaja de que en muchos casos no se declaran (no quiero abrir debate al respecto, es una mera observación)

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Diría que lo ha calculado con la función TIR del excel y es interés compuesto. En mi caso es un 6% compuesto a 20 años, o un lineal de cerca del 10% (va subiendo porque cada año se pagan menos intereses y se amortiza más capital, además de por la inflación).

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Muy bien, varias cosas muy bien. Cuando yo lo hice, lo inicié menos bien, para empezar no tenía ni cálculos detallados

Supongo que ha mirado el mercado de la zona, al menos vía Idealista o Fotocasa o similar, y que le coste es razonable, y el alquiler igual. Le recomiendo que rebaje un 10% o más tanto de lo que piden por compra, como lo que piden por alquiler. A veces los agentes inmobiliarios son una interesante fuente de información, pregunte.

Una cosa me llama la atención y es la redondez de sus cuentas, si es un piso concreto, pida el último recibo de IBI, y de comunidad, una foto con el móvil.

Hable con uno o dos vecinos, pregunte por el “ambiente” de la comunidad, ruidos, vecinos poco deseables, los vecinos colindantes a su piso son muy importantes.

Cuando yo me mudé a mi nuevo domicilio después de lo descrito antes, descubrí que tenía clases gratis de un idioma distinto al español, no diré cual. Mis nuevos vecinos, padre director de biblioteca, gente agradable y educada, tenían una notable salud pulmonar, a tenor del volumen de las voces que daban al hablar en casa. Tuve que aislar dos estancias. Gran invento la lana de roca y en esa época no fue pladur, fue escayola.

Lo que tampoco sabía es que la vivienda que adquirí llevaba vacía 30 años. La vecina del piso inferior se despertaba con tremenda facilidad si llegaba alguna noche más tarde y al salir a trabajar. Hubo varias denuncias, con resultado de que me dijeron que procurara caminar despacio por la vivienda, pero… es una historia.
¿Qué ocurriría si eso le sucede a su inquilino?

Bien que sea conservador calculando un mes vacío al año y algo para conservación.

Calcule con datos reales, pida comunidad e IBI, en la red puede calcular al céntimo el coste de seguro, que pidan al administrador el resultado de la última ITE, añada 300 ó 400 euros de tasación, puede pedir precio de seguro de impago.

Vuelva a ir, si puede, con quien le pueda dar presupuesto de al reforma. Por la cantidad que pone, me parece que el enfoque es correcto, pintar, cambiar para que se pueda vivir, y escasas mejoras, es una inversión, no es su piso soñado.
Si lo alquila sin muebles, los inquilinos suelen estar más tiempo, aunque eso es una cosa relativa.

Que los inquilinos ingresen al menos el alquiler multiplicado por tres, y si puede elegir mejor que haya ingresos procedentes de varias fuentes.

Fenomenal que el alquiler sea bajo, tiene mucho más rango de clientela, mejor dos pisos de alquiler medio - bajo que uno de alquiler alto. Al menos yo lo prefiero, porque mejoro el acceso a la vivienda a gente que lo precisa y porque si alquilo barato van a querer quedarse más tiempo.

Si su objetivo es obtener un 6% o más. ¡¡Estupendo!!. Repito que yo no sabía lo que quería, lo repito a ver si lo acabo interiorizando, puedo ser muy muy cabezota en mis errores.

Si he rehecho bien sus número, son 4700 (gastos - ingresos antes de la hipoteca hipoteca), - 3426 hipoteca, tiene un flujo de caja positivo

Usted debe decidir, si es suficiente, sigue buscando, quiere esa zona u otra.

Lo diría usted con un 100% de acierto, me gusta comparar peras con peras, fondos de inversión con acciones y pisos, locales, estudios, garajes, obras de arte, vino, crownlending y demás cosas en las que tampoco invierto.

Sí, lo hago con interés compuesto, la TIR es mi indicador favorito para rentabilidades al tener en cuenta entradas y salidas.

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¡¡¡Periferico!!! ¡¡¡Por dios!!! Sólo le diré que la última vez que dialogué con un inspector de hacienda, por aquello de negociar unos errores en la declaración, la cuota diferencial a ingresar era de 320€ a favor del ente público, le invité a comer y si, tras mis explicaciones, me la redujeron a 82 euros el ingreso, eso sí, la comida me salió por 430€, el inspector vino acompañado de su madre, hacía tiempo que no comía marisco y, entre Ud. y yo, visto como la señora zampaba, me dio la sensación que se acababa el mundo a la hora de los cafés.

Eso si, acepté las excusas del inspector: “Mira, Calimero, has de comprenderlo, mi madre es gallega y la pobre sufre mucho de morriña por su tierra, piensa que es vecina de la Ria de Arosa”

Hay que reconocer que el asunto está justificado, es más, ahora evito inspectores de hacienda naturales de Galicia, la experiencia manda, o Extremadura, aquí el precio del jamón de bellota es determinante.

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